ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[dimitris GM]

 

• Τακτοποιηση για αλλαγες στα κουφωματα σε οριζοντια ιδιοκτησια απαιτει συναινεση δεδομενου οτι οι οψεις ειναι κοινοχρηστες??
• Οταν εχω διαμερισματωση οροφου απ' οπου προκυπτουν και αλλαγες στα εξωτερικα κουφωματα των διαμερισματων θεωρω οτι εχω δυο μικροπαραβασεις (μια διαμερισματωση και εναν αναλυτικο για τα κουφωματα) ή η αλλαγη εξωτερικων κουφωματων συμπεριλαμβανεται στη διαμερισματωση????

 

 

σωστη η ερωτηση για τα κουφωματα

και κατ' αρχας φαινεται οτι απαιτειται συναινεση...

 

αλλά,  καπου θα πρεπει να το "ξαναδουμε" -και  πιθανον    να βαλουμε και καποια "ορια" ...εστω και .."αυθαιρετα"...

δλδ ενα κουφωμα που μετατοπισθηκε 10-20 εκ. ή  μεγαλωσε κατα 10-20 εκ...αποτελει "αλλαγη κοινοχρηστων οψεων"  και απαιτει συναινεση...[αλλά ομως αποτελει και "τοιχο" της ιδιοκτησιας  μου...]

 

όπως ενα ολοκληρο ημιυπαιθριο που "εκλεισε" τμημα της οψης σε διαστασεις 3Χ3 ή  και μεγαλυτερες...."δεν απαιτει συναινεση" γιατι,

επισης, αποτελει προεκταση του τοιχου του διαμερισματος μου...

 

Καπου εδω, για το αρθρο 11,  ίσως,  θα χρειαζονταν μια "διευκρινιστικη" απο το  υπουργειο...ή  το χελπ ντεσκ...

οτι δλδ δεν απαιτειται συναινεση σε αυτα  που  εκ  του νομου θεωρουνται  μεν κοινοχρηστα και κοινοκτητα 

αλλα εκ κατασκευης και προορισμου  δεν υπαρχει  " δυνατοτητα χρησης" απο τους υπολοιπους...

 

ή, τελικά,  ας το εγραφαν απο την αρχη  οτι

"για επεμβασεις σε  εξωτερικους τοιχους καθε διηρημενης ιδιοκτησιας δεν απαιτειται συναινεση"

 

και δεν νομιζω οτι υπαρχει καποια αλλη περιπτωση - τετοιας μορφής- που να χρειαζονταν εξειδικευση..

 

[άρα,... το ψαχνουμε "αν"  τελικα χρειαζεται  κάποια συναίνεση......διοτι εχω την εντυπωση οτι   σήμερα  η τακτοποιηση γινεται χωρις να ζητηθει συναινεση απο κανεναν...

και ετσι θεωρω οτι  ειναι το σωστο..

 

Το τι θα βγαλουν οι ΣΥΠΟΘΑδες  "αυριο"   ειναι "αλλο θεμα"...

Edited Αύγουστος 31 , 2014 by dimitris GM

[nzerman]

Θα σου πουν πως σύμφωνα με το νόμο απαιτείται συναίνεση πληοψηφιας των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τα ποσοστά τους.

[Largy]

 η τακτοποιηση γινεται χωρις να ζητηθει συναινεση απο κανεναν...

και ετσι θεωρω οτι  ειναι το σωστο..

θα συμφωνησω

 

εγω παλι εχω το εξης θεμα

θελω να τακτοποιησω στην πυλωτη 2 διαμερισματα (εχω συναινεσεις μπλα μπλα)

στην οα φαινεται να υπαρχει ενας χωρος σταθμευσης αυτοκινητου, τον οποιο δεν επηρεαζουν τα διαμερισματα

στην ΟΙ ομως περιγραφονται 2 χωροι σταθμευσης αυτοκινητου

που ειναι ο δευτερος δεν ξερω κ ενδεχεται να συμπιπτει με καποιο απο τα υπο τακτοποιηση διαμερισματα

και οι 2 χσα ανηκουν στους ιδιους ιδιοκτητες (των υπο τακτοποιηση διαμερισματων)

μπορω να προχωρησω? υπαρχει καποιο θεμα, εφοσον σε σχεση με την οα ειναι οκ

(οσο μπορει να ειναι οκ, εννοω σχετικα με το απαιτουμενο πληθος ΧΣΑ)

μου διαφευγει κατι?

[dimitris GM]

θα συμφωνησω

 

εγω παλι εχω το εξης θεμα

θελω να τακτοποιησω στην πυλωτη 2 διαμερισματα (εχω συναινεσεις μπλα μπλα)

 

[τις συναινεσεις  γιατι τις θελεις...???ειδες πρωτα αν εχεις αποκλειστικη χρηση???]

 

στην οα φαινεται να υπαρχει ενας χωρος σταθμευσης αυτοκινητου,

[αυτη  πρεπει να ειναι υποχρεωτικη θεση του ν 1221]

τον οποιο δεν επηρεαζουν τα διαμερισματα

στην ΟΙ ομως περιγραφονται 2 χωροι σταθμευσης αυτοκινητου

[δλδ στο υπολοιπο της πυλωτης εφτιαξαν δυο ΘΣΑ και τις εδωσαν παρακολουθημα...εκει που τις εδωσαν...αν τις εδωσαν  θα δεις σχετικα...]

που ειναι ο δευτερος δεν ξερω κ ενδεχεται να συμπιπτει με καποιο απο τα υπο τακτοποιηση διαμερισματα

και οι 2 χσα ανηκουν στους ιδιους ιδιοκτητες (των υπο τακτοποιηση διαμερισματων)

μπορω να προχωρησω? υπαρχει καποιο θεμα, εφοσον σε σχεση με την οα ειναι οκ

(οσο μπορει να ειναι οκ, εννοω σχετικα με το απαιτουμενο πληθος ΧΣΑ)

 

αφου στην αδεια εχεις μια ΘΣΑ...αρα "μία" θα απαιτουνταν" .... δες την δηλωση του 1221 που υπεγραψαν...

 

μου διαφευγει κατι?  [????? ]

[Largy]

 

[τις συναινεσεις  γιατι τις θελεις...???ειδες πρωτα αν εχεις αποκλειστικη χρηση???]

δεν υπαρχει αποκλειστικη χρηση απο κανεναν

ζητησα συναινεση απο τον τριτο ιδιοκτητη που εχει ΟΙ στην οικοδομη (3 ολοι κ ολοι)

καθως τακτοποιω κοινοχρηστο χωρο 

 

στην οα φαινεται να υπαρχει ενας χωρος σταθμευσης αυτοκινητου,

[αυτη  πρεπει να ειναι υποχρεωτικη θεση του ν 1221] ναι

τον οποιο δεν επηρεαζουν τα διαμερισματα

στην ΟΙ ομως περιγραφονται 2 χωροι σταθμευσης αυτοκινητου

[δλδ στο υπολοιπο της πυλωτης εφτιαξαν δυο ΘΣΑ και τις εδωσαν παρακολουθημα...εκει που τις εδωσαν...αν τις εδωσαν  θα δεις σχετικα...]

ναι, μια θεση σε καθε διαμερισμα (στους πανω οροφους) που εχουν οι εν λογω 2 ιδιοκτητες

που ειναι ο δευτερος δεν ξερω κ ενδεχεται να συμπιπτει με καποιο απο τα υπο τακτοποιηση διαμερισματα

και οι 2 χσα ανηκουν στους ιδιους ιδιοκτητες (των υπο τακτοποιηση διαμερισματων)

μπορω να προχωρησω? υπαρχει καποιο θεμα, εφοσον σε σχεση με την οα ειναι οκ

(οσο μπορει να ειναι οκ, εννοω σχετικα με το απαιτουμενο πληθος ΧΣΑ)

 

αφου στην αδεια εχεις μια ΘΣΑ...αρα "μία" θα απαιτουνταν" .... δες την δηλωση του 1221 που υπεγραψαν...

 

μου διαφευγει κατι?  [????? ]

ο προβληματισμος μου αφορα τη δευτερη θεση

που δεν υπαρχει στην αδεια μεν

αλλα ειναι παρακολουθημα ενος διαμερισματος.

τι γινεται αν αυτη η θεση εχει καταληφθει απο το νεο αυθαιρετο διαμερισμα της πυλωτης?

 

Edited Σεπτέμβριος 2 , 2014 by Largy

[dimitris GM]

σορρυ

αλλα δεν καταλαβα

-αν  δεν εχεις αποκλειστικη χρηση...σωστα θες συναινεση

 

αλλα αφου λες οτι ειναι παρακολουθημα..αυτο σημαινει και αποκλειστικη χρηση...αρα .προχωρας χωρις συναινεση

 

δξ τι ακριβως ψαχνεις...

 

α] εφαρμοζεις την θεση του 1221...ποιός την  έχει και ....αν "ξεφυγε" λίιιγο =500

β] και τις δυο ΘΣΑ που ειναι παρακολουθημα...αυτες...ξεφυγαν δεν ξεφυγαν...ειναι "ιδιωτικου δικαιου"

θα δεις στην κατοψη της πυλωτης που επισυναπτεται στην συσταση  "πού"  ακριβως ειναι καθε μία...

 

Αν καποιο απο τα αυθαιρετα  δεν "αντιστοιχει" σε χωρο αποκλειστικηςχρησης

 

τότε ναι, χρειαζεσαι συναινεση κατα το 11.

Edited Σεπτέμβριος 2 , 2014 by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Προφανώς για οποιεσδήποτε αλλαγές στις όψεις των ακινήτων απαιτείται για τη ρύθμισή τους συναίνεση των συνιδιοκτητών του ακινήτου!!! Ας μην ξεχνάμε ότι, θεωρούνται "κοινόχρηστες"!!!!

 

Επίσης όμως προφανώς ουδείς τη ζητάει, ουδείς πρόκειται να ελέγξει κάτι τέτοιο κι επίσης ουδείς εκ των νομοθετών το προέβλεψε για να το αναφέρει ρητώς στον εν λόγω νόμο (μιλάει απλώς για "κοινόχρηστους χώρους" κ.λπ.

 

Δεν μπορώ όμως να προβλέψω το τι ακριβώς θα συμβεί αν π.χ. συνιδιοκτήτης προσφύγει νομικά για ακυρότητα της δήλωσης 4178 λόγω "αλλαγών στην όψη του ακινήτου".....

[Largy]

αλλα αφου λες οτι ειναι παρακολουθημα..αυτο σημαινει και αποκλειστικη χρηση...αρα .προχωρας χωρις συναινεση

η ΄λεπτομερεια ΄ που μου διεφυγε κ κανει τη διαφορα

[nik]

Μία ερώτηση. Οριζόντια ιδιοκτησία - υπόγειο πάρκινγκ σε πολυκατοικία, μετατρέπεται σε κατοικία. 

 

Η επιτρεπόμενη δόμηση της πολυκατοικίας είναι 400τ.μ. Το πάρκινγκ έχει 3 χιλιοστά ποσοστό συνιδιοκτησίας ενώ η αναλογούσα δόμηση βάσει αδείας...είναι μηδέν αφού είναι υπόγειος βοηθητικός χώρος και δεν του αναλογούσε δόμηση. Το εμβαδόν του πάρκινγκ είναι 14 τ.μ. 

 

Το ποσοστό ΥΔΚΧ είναι 14 / (400*3/1000) ? 

 

Βάσει της Εγκυκλίου 4 (γ) : " Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανομής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύμφωνα με τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας (3 χιλιοστά) είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόμησης ( 0% !!) που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνεται υπόψη το ποσοστό δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. "

 

Στην περίπτωση που η οριζόντια ιδιοκτησία όμως είναι βοθητικός χώρος και δεν της αναλογεί δόμηση πως εφαρμόζεται η Εγκύκλιος 4 ? Λέμε 14 / 0 ?

[Pavlos33]

Το πρόβλημα που από την αρχή του νόμου μας ταλαιπωρεί.

Και στις δυο περιπτώσεις ο μέγιστος συντελεστής βγαίνει (η δεύτερη δίνει άπειρο, άρα και εκεί μέγιστο).

Η προσωπική μου γνώμη (αφού πρώτα φρόντισαν με την εγκ. 4 να τα μπερδέψουν) είναι ότι στον παρανομαστή θα πρέπει να μπει η επιφάνεια της αποθήκης δηλαδή 14/14=1-->συντ. επιβάρυνσης μηδέν.

Φυσικά το παραπάνω είναι προσωπική θέση και δεν τεκμηριώνεται από το σώμα του νόμου. Ο νόμος αναφέρει να πάρεις το κλάσμα 14/0.003Χ400=11.66--->1166%>>200%--->συντ. επιβάρυνσης 1.9