ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[stesta]

εσυ να κανεις το συμβολαιο σου

να ζητησεις την μεταγραφη

 

κι' όποιος θελει ας  αρνηθει "εγγραφως"

 

 

αυτες οι θεωριες περι 30  χρονια ...ειναι  "αυθαιρετες και κατεδαφιστεες"

 

υγ

οταν απαντησει εγγραφως οτι αρνειται,

εχεις δικαιωμα να προσφυγεις στην ΕΚΟΥΣΙΑ  [και δεν θα σου παρει 3-4 χρονια...]

 

ή ο συμβ/φος ή ο Συμβ/κος Συλλογος της περιοχης να ζητησει γνωμοδοτηση απο τον Εισαγγελεα  της περιοχης που υπαγεται το υποθηκοφυλακειο...

Ευχ για άμεση απάντηση

Ο δικηγόρος αγοραστή όμως τον  συμβουλεύει, να πάει να βρεί "καθαρό ακίνητο" (τέτοιες εποχές κιόλας που υπάρχει αφθονία - όχι ότι δεν θα έχει και το "καθαρό ακίνητο" πρόβλημα, αλλά αυτό είναι άλλο ζήτημα).

Εγώ κλήθηκα αν μπορώ να βοηθήσω με άλλον τρόπο πλην της διαμερισμάτωσης.

 

Μέχρι πριν 2-3 μήνες, υποβάλαμε στην Πολεοδομία τις νέες κατόψεις , που περιελάμβαναν τη διαμερισμάτωση και τις αλλαγές στις εσωτερικές διαρρυθμίσεις, είτε για έναν όροφο είτε για όλη την οικοδομή αν είχαμε έναν ιδιοκτήτη (με την προϋπόθεση ότι δεν είχαμε άλλου είδους αυθαιρεσίας , πχ ΥΚ ΥΔ , αλλαγή όψεις κλπ), γινόταν ενημέρωση φακέλου και κατόπιν παίρναμε τις νέες επικυρωμένες κατόψεις.

Υπό αυτή την προϋπόθεση  γινόταν το συμβόλαιο.

 

Αυτό όμως καταργήθηκε από την Πολεοδομία , κατ΄ερμηνεία νόμων

 

Μπορεί η συγκεκριμένη πώληση να μην γίνει, αλλά σε κάθε περίπτωση θα ακολουθήσουμε άποψή σου και νομικών για να ετοιμαστεί η οικοδομή, για τον επόμενο αγοραστή.

 

Τεχνικά και πολεοδομικά δεν μπορουμε να κάνουμε κάτι άλλο προς το παρόν. Νομικά ναι

 

Ευχ πάντως

[dimitris GM]

ο δικηγορος πολυ σωστα πραττει

[εκτος αν δεχθειτε ορο οτι " το τιμημα θα πληρωθει μετα  την μεταγραφη.....αλλα και παλι δεν θελει να μπλεξει...]

 

κανεις μια  ωραια και μπιουτιφούλ διαμερισματωση....δλδ "2 "αφου εχεις δυο οροφους

 

και κανεις  σύσταση ΟΙ

οποιος θελει...ας αρνηθει :evil:

Edited Ιούνιος 14 , 2015 by dimitris GM

[Pavlos33]

 

Σε διόροφη κατοικία με ΟΑ του 1981, χωρίς σύσταση ΟΙ, έχω διαμερισμάτωση στον όροφο (σύμφωνα με την ΟΑ είχα 1 διαμέρισμα, ενώ σήμερα είναι 2).

Επίσης, στον περιβάλλοντα έχω ενα λεβητοστάσιο-αποθήκη 6 μ2, χωρίς ΟΑ.

Στο Ε9 δηλώνονται ως δύο διαμερισματα στον όροφο (νομίζω λανθασμένα δηλώνονται έτσι θα το ψάξω στις οδηγίες συμπλήρωσης του Ε9)

 

Το διαμέρισμα του ορόφου προσυμφωνήθηκε να πωληθεί και ήδη εγκαταστάθηκαν οι αγοραστές (προσυμφωνήθηκε με έγγραφο  ? Και αν ναι τι περιέγραφε το έγγραφο αυτό σε ένα κτίριο χωρίς σύσταση? Ότι θα το είχε συνιδιοκτησία με τον από κάτω ιδιοκτήτη?)

Αν τακτοποιήσω με 4178, δεν μπορώ να κάνω σύσταση ΟΙ ,(εννοώντας ότι, όπως μου είπε ο δικηγόρος, δεν γίνεται δεκτή η καταχώριση στο Κτηματολόγιο= μεταγραφή),  επειδή έχω διαμερισμάτωση??? (και εκεί που λες ότι τα έχει δει όλα σε αυτό το νόμο, διαπιστώνεις πως δεν έχεις δει τίποτα)

 

Η Πολεοδομία σταμάτησε να κάνει ενημέρωση φακέλου για διαμερισμάτωση (Δεν κάνει γιατί έχεις αυθαίρετες κατασκευές στον π.χ που επηρεάζουν το διάγραμμα δόμησης σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4030/11)

 

 

Δεν γίνεται αποδεκτή αυτή η εγκύκλιος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου  Εφετείων Αθηνών - Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου.

Άλλωστε δεν είναι νόμος, όπως είπαν στον δικηγόρο. 

Στην περίπτωσή μας αν και έχω έναν ιδιοκτήτη για όλη την οικοδομή, αν και δεν έχω καμμία άλλη υπέρβαση, πέραν της μικρής αποθήκης (αποτελεί δέσμευση για 30 χρόνια (αναστολή κυρώσεων για 30 χρόνια αν επιλεγεί κατηγορία 4 και οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση για την κατηγορία αυτή, μετά τη συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίων όταν αυτή ενεργοποιηθεί) , ενώ η σύσταση πρέπει να έχει απεριόριστη ισχύ)

 

 

Δεν ξέρω τι παίζει με υποθηκοφύλακα, αλλά στα σωστά που προανέφερε ο Δημήτρης (με τις καλημέρες μου) να προσθέσω ότι προς χάριν ευκολίας και αν τελικά δεν "περνάει" η σύσταση με τον τρόπο αυτό, μήπως να έβαζες τη διαμερισμάτωση ως παράβαση κατηγορίας 2 (εφόσον αυτή ήταν πριν το 1983), οπότε θα είχες οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Στο Ε9 από πότε δηλώνουν τις "υποτιθέμενες" οριζόντιες ιδιοκτησίες?

[stesta]

Καλημέρα

 

Το διαμέρισμα του ορόφου προσυμφωνήθηκε να πωληθεί και ήδη εγκαταστάθηκαν οι αγοραστές (δεν προσυμφωνήθηκε με έγγραφο - όλα με τα λόγια  , όμως εγκαταστάθηκε ο υποψήφιος αγοραστής και έδωσε και προκαταβολή (πολύ μικρή ετυτυχώς) - μένει μέσα)

 

 

 

Δεν ξέρω τι παίζει με υποθηκοφύλακα, αλλά στα σωστά που προανέφερε ο Δημήτρης (με τις καλημέρες μου) να προσθέσω ότι προς χάριν ευκολίας και αν τελικά δεν "περνάει" η σύσταση με τον τρόπο αυτό, μήπως να έβαζες τη διαμερισμάτωση ως παράβαση κατηγορίας 2 (εφόσον αυτή ήταν πριν το 1983, ναι έχω άδεια 1981, αλλά ...... ), οπότε θα είχες οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση.   ------- Βλέπει την λέξη διαμερισμάτωση και ......     Επίσης, δεν δέχεται τη λογική των οριστικών εξαιρούμενων της κατεδάφισης, ούτε καν για τα προ του 1975, πόσο μάλλον για τα προ του 1983 

 

Στο Ε9 από πότε Από το 2010 και μετά με ημερομηνία κατασκευής τους την ημερομηνία έκδοσης της ΟΑ , δηλώνουν τις "υποτιθέμενες" οριζόντιες ιδιοκτησίες? Δεν δηλώνονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες στο Ε9 - και το Ε9 διορθώνεται -. Είναι το μικρότερο κακό

ευχ

[Pavlos33]

Μετά λέμε γιατί "πλακώνεται" ο κόσμος. Πήγε και έδωσε προκαταβολή χωρίς έγγραφο προσύμφωνο πώλησης, σε εποχές που το χρήμα σπανίζει. Τι να πει κανείς....

Για τα προ 75 και προ 83 είναι το ίδιο από άποψη οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση. Θεωρώ πως θα πρέπει να απαντήσουν γραπτώς όπως προτρέπει ο Δημήτρης σε προηγούμενη δημοσίευση. Εμείς από την πλευρά μας ως μηχανικοί θα κάνουμε αυτό που γνωρίζουμε. Δήλωση υπαγωγής (αν γίνεται κατηγορία 2) για διαφορετική διαμερισμάτωση (ή λοιπή παράβαση για τη μεσοτοιχία που κατασκευάστηκε ανάμεσα στα δυο διαμερίσματα), κατόψεις, τοπογραφικό για τη σύσταση και από κει και πέρα να μιλήσουν οι νομικοί ως οι πλέον αρμόδιοι.

[stesta]

Μετά λέμε γιατί "πλακώνεται" ο κόσμος. Πήγε και έδωσε προκαταβολή χωρίς έγγραφο προσύμφωνο πώλησης, σε εποχές που το χρήμα σπανίζει. Τι να πει κανείς....

Για τα προ 75 και προ 83 είναι το ίδιο από άποψη οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση. Θεωρώ πως θα πρέπει να απαντήσουν γραπτώς όπως προτρέπει ο Δημήτρης σε προηγούμενη δημοσίευση. Εμείς από την πλευρά μας ως μηχανικοί θα κάνουμε αυτό που γνωρίζουμε. Δήλωση υπαγωγής (αν γίνεται κατηγορία 2) για διαφορετική διαμερισμάτωση (ή λοιπή παράβαση για τη μεσοτοιχία που κατασκευάστηκε και στις δύο εξώπόρτες που άνοιξαν  ανάμεσα στα δυο διαμερίσματα - καλή ιδέα - μήπως αν είναι λοιπή παράβαση και όχι λέξη διαμερισμάτωση που κάνει "τζιζ" γίνει δεκτό  ), κατόψεις, τοπογραφικό για τη σύσταση και από κει και πέρα να μιλήσουν οι νομικοί ως οι πλέον αρμόδιοι.

Ευχ πολύ Pavlos33 . Έχεις δίκιο , τρέχουμε  να συμμαζέψουμε κι εμείς.... Πραγματικά θέμα νομικών (ευχ  dimitris GM). Είπα μήπως κάνω κάποιο λάθος , να δω και απόψεις forum

[Pavlos33]

Ο υποθηκοφύλακας δεν "κολλάει" στο χαρακτηρισμό της παράβασης, αλλά υποθέτω στο ότι δεν έχει νομιμοποίηση αλλά, είτε οριστική εξαίρεση, είτε αναστολή κυρώσεων για 30 χρόνια. Ας γίνει ότι συζητήσαμε νωρίτερα. Καλή συνέχεια και ενημέρωσε μας για την εξέλιξη της υπόθεσης αν δε σου κάνει κόπο.

[nzerman]

Πρώτον, εφόσον η διαφορετική διαρρύθμιση έγινε πριν το 2011 όπως λες και το ακίνητο είναι αυτοτελές, δεν έχεις παράβαση καθώς αφορά εσωτερική διαρρύθμιση. Σχετικά έχει εκδώσει Ε/Α το υπουργείο:

23. Η  διαφορετική  διαρρύθμιση  αυτοτελούς  οριζόντιας  ή  κάθετης  ιδιοκτησίας  από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, η οποία όμως  έχει επιφέρει  τροποποίηση  των  μηχανολογικών  εγκαταστάσεων   συνιστά αυθαίρετη κατασκευή ;

Όχι, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 23 του ν. 4178/13 σε κάθε περίπτωση  η διαφορετική  διαρρύθμιση  αυτοτελούς  οριζόντιας  ή  κάθετης  ιδιοκτησίας  από  αυτήν  που προβλέπεται  στα  εγκεκριμένα  σχέδια  της  οικοδομικής  άδειας  δεν  συνιστά  αυθαίρετη κατασκευή    ανεξάρτητα    αν    έχει    επιφέρει    τροποποίηση    των    μηχανολογικών εγκαταστάσεων και δεν έχει υποχρέωση υπαγωγής στο νόμο.

.

Δεύτερων, μ' αυτά που σου λένε εδώ οι αυθεντίες του πάνελ συμφωνώ απόλυτα και πίστεψε με έχω ασχοληθεί πολύ με θέμα. Κατηγορία 1,2 και 3 μπορεί να υπαχθεί σε οροφοκτησία όπως γίνεται με τα προ του 55 με το ίδιο καθεστώς νομιμότητας (αέναη αναστολή κατεδάφισης).    

Edited Ιούνιος 15 , 2015 by nzerman

[stesta]

Μετέφερα απόψεις forum (που αποδέχομαι φυσικά),  στον δικηγόρο.

 

** Μικρή σημασία έχει και δεν διαφοροποιεί  το τι πρέπει να γίνει, αλλά να διευκρινήσω nzerman (ευχ πολύ για απόψεις σου και ισχυροποίησή τους) ,   ότι η 2οροφη οικοδομή δεν έχει σύσταση ΟΙ, τώρα θέλουν να κάνουν, για να πουλήσουν 1 διαμέρισμα στον όροφο. Η ΟΑ προέβλεπε 1 διαμ/σμα στον όροφο και ήδη από την κατασκευή έγιναν  2 διαμ/τα στον όροφο.

 

ευχ όλους σας

Θα ενημερώσω για εξέλιξη

[EL111]

το 1998 εκδοθηκε οικοδομικη αδεια πολυκατοικιας ,οπου μεταξυ αλλων προβλεποταν ενα διαμερισμα 140 τμ.Στην κατασκευη εγιναν δυο διαμερισματα ,ενα 80 τμ και ενα 60 τμ .Η οικοδομικη αδεια δεν ενημερωθηκε ποτε μεχρι σημερα ,αλλα μολις τελιειωσε η οικοδομη εγινε οριζοντιος ιδιοκτησια,οχι με βαση τα σχεδια της οικοδομικης αδειας αλλα την πραγματικη κατασταση ,δηλαδη αντι ενος 140 τμ

περιγραφοταν στη θεση του δυο (ενα 80 και ενα 60).Στη συνεχεια πωληθηκαν σε διαφορετικους ιδιοκτητες.

ερωτηση α)εχουμε αυθαιρετο?κατα την γνωμη μου ναι αλλα θα ηθελα την γνωμη των πιο εμπειρων σε αυτα τα θεματα.

ερωτηση β)πως λυνεται το προβλημα?με ενταξη στον ν 4178/13 πληρωμη παραβολου και στη συνεχεια αδεια νομιμοποιησης η απλα πληρωμη προστιμων?και πως υπολογιζονται τα προστιμα?

επισης η συσταση της οριζοντιου ιδιοκτησιας που εγινε τοτε δεν ειναι ακυρη?