ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[msxoin]

Η' το ορθότερο κατ' εμέ, δύο δηλώσεις 4178, μια για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία.

 

Αυτή είναι η απάντηση η απολύτως σωστή, για να βγούν δύο βεβαιώσεις. Παρ'ολα αυτά δεν θεωρώ ότι είναι λάθος να γίνει και μία δήλωση με δύο Φ.Κ., ένα ανα Ο.Ι.

[dimitris GM]

Σε εντός οικισμού οικόπεδο υπάρχει διώροφη οικοδομή με Ο.Α., με σύσταση 2 Ο.Ι. και ποσοστό επί του ακαλύπτου 50% για την καθεμία.

Εκ των υστέρων εκτός σύστασης, κατασκευάστηκαν αυθαίρετες προσθήκες καθ΄επέκταση του ισογείου και του ορόφου

και επίσης αυθαίρετες αποθήκες επί του κοινόχρηστου ακαλύπτου.

Μου αναθέτουν την απο κοινού υπαγωγή στο νόμο.

Παρακαλώ τη γνώμη σας: μπορώ να υποβάλλω μια  δήλωση για τις Ο.Ι.  και για τις κοινόχρηστες επιφάνειες;

 

Οι παραβάσεις έχουν γίνει από κοινού και φυσικά εξασφαλίζοντας τις συναινέσεις τους...

 

υποθετω οτι στα συμβολαια δεν περιλαμβανεται και το νδ 1024   περι συστασης καθετης

 

οπότε-συμφωνα  με οσα ειπες- δεν εχει γινει συσταση καθετης  [ξαναδες  τα]

 

Εχει γινει συσταση ΟΙ ως προς τα κτισματα

και ολος ο υπολοιπος χωρος ειναι κοινοχρηστος

Επομενως,

ό,τι "κολλαει" στις ΟΙ ή/και χρησιμοποιειται απο αυτες, το τακτοποιει ξεχωριστα ο καθενας, με την συναινεση του άλλου ως κατασκευες επι κοινοχρηστου...υπερ καθε ΟΙ..

 

και για οσα ειναι στα κοινοχρηστα  και χρησιμοποιουνται απο κοινου το τακτοποιουν με ξεχωριστη δηλωση και οι δυο.

 

Απο μια δηλωση για  καθε μια ΟΙ  και μια κοινη για τα κοινοχρηστα

Edited Δεκέμβριος 30 , 2015 by dimitris GM

[Anton_civeng]

athanasanas: .......Παρακαλώ τη γνώμη σας: μπορώ να υποβάλλω μια  δήλωση για τις Ο.Ι.  και για τις κοινόχρηστες επιφάνειες;

 

 

Θεωρώντας από την ερώτηση ότι για κάποιους λόγους υπάρχει προτίμηση στο να γινόταν  μία δήλωση ν.4178 έχω να προσθέσω τα εξής:  Με την απαραίτητη προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν χώροι αποκλειστικής χρήσης στον ακάλυπτο, όπως το έθιξε και ο Δημήτρης, τότε όλες αυτές οι κατασκευές (κατ΄επέκταση προσθήκες υπέρ των Ο.Ι στον ακάλυπτο και ξεχωριστή αποθήκη στον ακάλυπτο) όντας εκτός σύστασης σε κοινόκτητο χώρο, τίθενται βάσει νομολογίας σε καθεστώς υποχρεωτικής συγκυριότητας.   Το δε ποσοστό κυριότητας του κάθε συνιδιοκτήτη επ΄ αυτών είναι ταυτόσημο με το ποσοστό της  Ο.Ι  του.

Επομένως είναι πράγματι δυνατόν (κατ΄εφαρμογή και της Εγκ.3/13) να υποβληθεί KAI μόνο μία δήλωση με τρία διαφορετικά Φ.Κ# για τις  Ο.Ι  και την αποθήκη. Για τους συντελεστές υπέρβασης στα Φ.Κ# των Ο.Ι θα θεωρηθεί ως Υ.Δ η κατ΄έκταση προσθήκη επί του δικαιώματος δόμησης της κάθε Ο.Ι, ενώ για την αποθήκη θα θεωρηθεί αυτή επί όλης της δόμησης.

Απαραίτητη προϋπόθεση βεβαίως, για να συνυπάρχουν σε μία δήλωση, είναι να μην δηλωθούν ως ΚΑΤ.1.

Edited Δεκέμβριος 31 , 2015 by Anton_civeng

[dimitra@78]

Καλησπέρα κι απο μένα.

 

Επανέρχομαι στο ερώτημα: χιλιοστά βάσει νόμου η΄ ποσοστό δόμησης Ο.Ι. της Ο.Α. βάσει εγκυκλίου ?

 

Ρυθμίζω αυθαιρεσίες σε δώμα  (Γ' όροφος)  πολυκατοικίας (Ο.Α. 1976)

 

Εγκεκριμένη επιφάνεια = 35 τ.μ. ενώ έγιναν αυθαίρετες επεκτάσεις, σε δυο φάσεις χρονολογικά.

 

α) Η πρώτη επέκταση (1978/με ανέγερση κτιρίου ) =  30 τ.μ.  και 

 

β) η δεύτερη (1991) = 20 τ.μ.  

 

Αρα Συνόλ. Επιφάνεια Ο.Ι. σήμερα  = 85 τ.μ. 

 

Το θέμα και το μπέρδεμα είναι ότι στην σύσταση (1990), η Ο.Ι. έχει 140 /1000 επί του οικοπέδου και

 

ως επιφάνεια ιδιοκτησίας αναγράφονται  65 τ.μ.,

 

δηλαδη τα εγκεκριμένα 35 τ.μ. της Ο.Α. + τα πρωτα 30 τ.μ. αυθαίρετα (δεν είχαν τακτοποιηθεί απο κανένα Νόμο)

 

Σε όλα τα σχεδία όπου είχε βασιστεί η συμβολαιογράφος, ο μηχανικός είχε αποτυπώσει και όλες τις αυθαίρετες επιφάνειες  που έγιναν εξαρχής

σε όλο στο κτίριο και προφανώς βάσει αυτών κατανεμήθηκαν και τα χιλιοστά συνιδιοκτησιών.

 

Μέχρι στιγμής, για τον συντελεστή υπέρβασης θεώρησα και είχα λάβει υπόψη την εγκύκλιο ως σωστότερη.

 

Μήπως το αντιμετωπίζω λάθος?, διότι βλέπω ότι πολλοί συνάδελφοι υιοθετούν την λογική των χιλιοστών

και εννοείται ότι η μία περίπτωση απο την άλλη με πετάει μια κατηγορία πάνω....! (και εαν οι όροι δόμησης δεν άλλαζαν σε δυσμενέστερους ήταν δύο κατηγορίες πάνω)

 

Τελικά υπάρχει κάποια νέα επίσημη απάντηση περί αυτού ή ακόμα το πάμε κατα βούληση?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

 

[dimitris GM]

το 1990, οι...."πεφωτισμενοι"....εκαναν μια συσταση ΟΙ, εγραψαν    οτι "χτισθηκε με αδεια πριν το 1985"

και "φορτωσαν" νομιμα και αυθαιρετα σε ενα συνολο  μιας ΟΙ 65 τμ.

Μετα ο ιδιοκτητης θεωρησε καλο να χτισει και αλλα 20 τμ

 

Νομιμα, συμφωνα με την αδεια,  εχεις 35  τμ.

εχεις μεσα στον τιτλο τα άλλα 30 αυθαιρετα τμ.

τα τακτοποιεις χωρις συναινεση

τα υπολοιπα 20 τμ. που εγιναν μετα

δεν περιλαμβανονται στο συμβολαιο

αρα,  εγιναν επι του κοινοχρηστου χωρου της ταρατσας

και χρειαζεσαι συναινεση για αυτα [εκτος αν εχεις την αποκλειστικη χρηση  του τμηματος αυτου]

 

[για τα υπολοιπα θα σου πουν οι φιλοι μας. Τα χιλιοστα ειναι όπως τα περιγραφει η συσταση και  δεν αλλαζουν.]

[dimitra@78]

Εγώ τελικά καταλήγω στα εξής:

Εφόσον  τα ποσοστά συνιδιοκτησίων βάσει σύστασεων είναι σχεδόν πάντα διαφορετικά από τα ποσοστά δόµησης

που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία βάσει Ο.Α. (με μικρές η' μεγάλες εως τεράστιες αποκλίσεις όπως στην περίπτωση μου - δηλ. πλήρης ταύτιση δεν υπάρχει ή εγώ δεν έχω συναντήσει),

με την λογική της εγκυκλίου, πρέπει όλοι μας να ακυρώσουμε το άρθρο του Νόμου.

Ουσιαστικά οι νομοθέτες διατύπωσαν πρόχειρα το σχετικό άρθρο συμβουλεβόμενοι απο συμβολαιογράφους,

χωρίς να σκεφτούν την ανισότητα που θα προέκυπτε και έπειτα συγκαλημένα το μπάλωσαν με την εγκύκλιο ως συνήθως, πετόντας στους μηχανικούς το μπαλάκι.

(εκτός αν η μέθοδος του να είναι όλα φλού έχει κάποιο σκοπό τελικά...)

Κατά την γνώμη μου νόμος έχει αντικείμενο τις πολεοδομικές παραβάσεις των Ο.Ι. και με πολεοδομικούς όρους πρέπει να συγκριθεί

ασχέτως εαν συμβολαιογραφίκα υπάρχει σύγκρουση.

Το ερώτημα είναι νομικά τι υπερισχυεί?Ενας Νόμος ή μια εγκύκλιος ώστε να είμαστε καλυμμένοι?

(π.χ.σε περίπτωση που πάμε με το δυσμενέστερο και ο ιδιοκτήτης συμβουλευτεί πάντα τυχαία άλλο συνάδελφο που θα του πει ότι το πρόστιμο έβγαινε λιγότερο-μου έχει συμβεί και αυτό στον 4014!!!)

[Pavlos33]

Η εγκ. 4 προσπάθησε να δώσει λύση σε χώρους που το ποσοστό συνιδιοκτησίας της σύστασης αποκλίνει μακράν από την πραγματική τους επιφάνεια. Τέτοιοι χώροι είναι συνήθως υπόγειες αποθήκες και κλειστές θέσεις στάθμευσης, στις οποίες δίδονταν τρία έως πέντε χιλιοστά, οπότε  ο συντελεστής υπέρβασης προστίμου εκτοξεύεται σε ποσοστό άνω του 200%.

Το εδάφιο της εγκυκλίου είναι κακογραμμένο και ούτε ο συντάκτης της δείχνει να έχει καταλάβει τι αναγράφει. Αν είχες συμμετοχή στο φόρουμ θα έβλεπες πολλές συζητήσεις εκείνη την εποχή που προσπαθούσαμε να βρούμε τι εννοούν με εκείνο το "ποσοστό δόμησης" και όλα τα σχετικά.

Στο θέμα σου τώρα.

Στα πολύ σωστά που αναφέρει ο Δημήτρης παραπάνω, το ποσοστό σου θα είναι η συνολική υπέρβαση δόμησης προς τα χιλιοστά του διαμερίσματος επί το σημερινό Σ.Δ.

Δες λοιπόν, αν πολλαπλασιάσεις το σημερινό Σ.Δ επί τα χιλιοστά σου δίνει μια επιφάνεια κοντά στα 65 τμ?

 

υ.γ: Συμπλήρωσε την ειδικότητα σου στο προφίλ.

[dimitra@78]

Ευχαριστώ πολύ για τα φώτα σας!.

Η επιφάνεια που βγαίνει είναι περίπου στα μισά απο τα 65 τ.μ. που αναφέρονται στην σύσταση και αυτό ήταν εξαρχής το θέμα μου και δεν έλαβα υπόψη τα χιλιοστά

αλλά το πήγα με την εγκύκλιο.

 

Συγκεκριμένα :

Συνολική υπέρβαση Δόμησης Αυθαιρέτου = 48.84 τ.μ.

Πραγματοποιούμενη Ο.Ι. βάσει Ο.Α. = 35.61 τ.μ.

Επιτρεπόμενη σημερινή δόμηση κτιρίου = 238 τ.μ. ( η πραγματοποιούμενη κτιρίου κατά την Ο.Α. ήταν 367.35 τ.μ. < 369 της επιτρεπόμενης τότε.)

Χιλιοστά Ο.Ι. βάσει σύστασης = 140/1000 (με δηλωμένη επιφάνεια όχι τα εγκεκριμένα 35.61 τ.μ. της Ο.Α. αλλά 65 τ.μ./ δηλ. εμπεριέχει τμήμα αυθαίρετων τ.μ. )

[Pavlos33]

Ενδέχεται (και αυτό είναι το πιο σωστό), τα ποσοστά να βγήκαν με βάση τις αξίες των διαμερισμάτων. Οπότε είναι λογικό να μην συμβαδίζουν με την ευθεία αναλογία του Σ.Δ.

ο σημερινός Σ.Δ του οικοπέδου ποιος είναι?

[dimitra@78]

Τον αναφέρω παραπάνω.

Τωρα η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου είναι 238 τ.μ

ενώ η μέγιστη επιτρεπόμενη  κατα την οικοδομική άδεια ήταν 369 τ.μ. (όπου πραγματοποιούμενα 367,35 τ.μ. δηλ. υπολείπονταν για εξάντληση 1.65 τ.μ.)

Πως το χειρίζομαι τελικά?