ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Δημήτρης Π.]

Συνάδελφοι καλησπέρα.

Σε οικόπεδο 240 μέτρων, υπάρχει οικοδομή (ισόγειο και όροφος). Το 2006 ο ιδιοκτήτης έκανε σύσταση οριζ. ιδιοκτησίας (δημιούργησε δύο ανεξ. ιδιοκτησίες (ισογειο και όροφος)με 50% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπεδου)και έδωσε την ψιλή κυριότητα του ορόφου στο γιο. Τώρα θέλει να μεταβιβάσει στην εγγονή το ισόγειο. Όμως υπάρχουν αυθαιρεσίες στο ισόγειο (αλλάγή περιγράμματος, όψεων, αύξηση εμβαδού κ.λπ). Επίσης υπαρχουν 3 αυθαίρετες αποθήκες μεγάλες (όχι κατηγ 3), 3 αυθαίρετα υπόστεγα και επίσης αυθαίρετο ξεμπάζωμα με δημιουργία μικρού υπογείου.

Ερώτημα: Μπορώ να τακτοποιήσω ΜΟΝΟ τις αυθαιρεσίες του ισογείου, χωρίς να ασχοληθώ με τις αποθήκες, τα υπόστεγα και το υπόγειο και αν ναι από που προκύπτει?

Ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται να μεταβιβάσει τίποτα από όλα τα άλλα, ούτε το υπόγειο (το οποίο δεν συνδέεται με εσωτερ. σκάλα με το ισόγειο αλλά είναι ανεξάρτητο

[Anton_civeng]

Δημήτρη Π.

Κάθε ιδιοκτήτης Ο.Ι είναι υπόλογος για την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών της ιδιοκτησίας του, δηλαδή επί παντός πράγματος περιγράφεται ως ιδιοκτησία του στην σύσταση (π.χ το διαμ/μα του με κάποια αποθήκη ως παρακολούθημα, δηλ. χωρίς δικά της ποσοστά, κάποιον χώρο ακαλύπτου σε αποκλειστική δική του χρήση, κάποιο parking κλπ...). Οποιαδήποτε άλλη αυθαιρεσία σε κατασκευές άλλων Ο.Ι ή επί κοινοχρήστων χώρων δεν περιλαμβάνεται στην υπ΄όψη δήλωση και η συγκεκριμένη Ο.Ι μπορεί να μεταβιβαστεί  μετα και από την έκδοση της σχετικής βεβαίωσης. 

ΟΜΩΣ:

1) Ο κάθε συνιδιοκτήτης επί του εξ αδιαιρέτου οικοπέδου συνεχίζει να είναι υπόλογος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων των κοινοχρήστων χώρων και κατά το ποσοστό που του αναλογεί.  Η δήλωση των κοινοχρήστων γίνεται από κοινού κατόπιν συναίνεσης της πλειοψηφίας και αφορά σε όλες τις κατασκευές που δεν περιγράφονται σε καμμία Ο.Ι

2) Αυτό που μπορεί να συμβεί σε περίπτωση μεταβίβασης μερικών ή και όλων των Ο.Ι μετά από την τακτοποίηση τους χωρίς την τακτοποίηση των κοινοχρήστων είναι να βρεθούν οι νέοι ιδιοκτήτες μελλοντικά αντιμέτωποι με τα πρόστιμα του 30% και 5% (αρ. 26) μετά την λήξη ισχύος του νόμου........

με ότι αυτό συνεπάγεται τότε στις σχέσεις μεταξύ πωλητών και αγοραστών (αγωγές, διεκδικήσεις ..)

Edited Νοέμβριος 2 , 2015 by Anton_civeng

[Δημήτρης Π.]

Anton_civeng

 

Σ' ευχαριστώ θερμά για την άμεση απάντησή σου.

Αν κατάλαβα καλά, σε περίπτωση που θέλει να τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες στον κοινόχρηστο, πρέπει να τις τακτοποιήσει όλες και δεν μπορεί (αλά καρτ) π.χ. να τακτοποιήσει μόνο το υπόγειο (σε περίπτωση που θέλει να το μεταβιβάσει ή π.χ. μια απόθήκη.

Εγώ, ως οφείλω, θα ενημέρώσω για τις συνέπειες της μη τακτοποίησης των των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους τον ιδιοκτήτη.

Από εκεί και πέρα, αν δεν θέλει, εγώ θα τακτοποιήσω μόνο το ισόγειο, και στο σύστημα θα συντάξω και μία σύντομη τεχν. έκθεση που θα ενημερώνω για τις αυθαιρεσίες των κοινοχρήστων.

Θα ήθελα μόνο, αν κάποιος μπορεί, να μου υποδείξει, από που προκύπτει ότι μπορώ να τακτοποιήσω μόνο ότι περιγράφεται στη σύσταση (χωρίς τις αυθαιρεσίες των κοινοχρήστων χώρων), δηλαδή κάποιο ΦΕΚ ή εγκύκλιο ή έστω και από ερωταπαντήσεις που κυκλοφορούν ανεπίσημα.

 

Υ.Γ. Εφόσον τακτοποιώ μόνο την Ο.Ι. και αγνοώ τα υπόλοιπα, θεωρώ ότι δεν λαμβάνονται υπόψη στους υπολογισμούς που ελέγχω τις υπερβάσεις δόμησης-κάλυψης κ.λπ.

Edited Νοέμβριος 2 , 2015 by Δημήτρης Π.

[dimitris GM]

δες  εδω

 

http://www.michanikos.gr/topic/35790-α11-σχέδια-που-απαιτούνται-από-το-ν-417813/?p=817065

[Anton_civeng]

 

........................... πρέπει να τις τακτοποιήσει όλες και δεν μπορεί (αλά καρτ) π.χ. να τακτοποιήσει μόνο το υπόγειο (σε περίπτωση που θέλει να το μεταβιβάσει ή π.χ. μια απόθήκη.

Το υπόγειο ως κοινόκτητος - κοινόχρηστος χώρος  δεν μεταβιβάζεται με ξεχωριστή πράξη, αλλά μέσα από την πράξη μεταβίβασης κάποιας Ο.Ι και βέβαια κατά τα χιλιοστά της επ΄αυτού.

 

Εγώ, ως οφείλω, θα ενημέρώσω για τις συνέπειες της μη τακτοποίησης των των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους τον ιδιοκτήτη.

 

και να αναφέρεις, στην εξουσιοδότηση που θα σου κάνουν, αμέσως μετά την περιγραφή της Ο.Ι το "....και εξαιρουμένων των τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών στους κοινοχρήστους χώρους"

 

Από εκεί και πέρα, αν δεν θέλει, εγώ θα τακτοποιήσω μόνο το ισόγειο, και στο σύστημα θα συντάξω και μία σύντομη τεχν. έκθεση που θα ενημερώνω για τις αυθαιρεσίες των κοινοχρήστων.

 

Η Τ.Ε που λες δεν χρειάζεται, αρκεί να επαναλάβεις στην Τ. περιγραφή της δήλωσης το παραπάνω.

 

Θα ήθελα μόνο, αν κάποιος μπορεί, να μου υποδείξει, από που προκύπτει ότι μπορώ να τακτοποιήσω μόνο ότι περιγράφεται στη σύσταση (χωρίς τις αυθαιρεσίες των κοινοχρήστων χώρων), δηλαδή κάποιο ΦΕΚ ή εγκύκλιο ή έστω και από ερωταπαντήσεις που κυκλοφορούν ανεπίσημα.

 

Σχετικά δες το συνημμένο από το ΤΕΕ

 

Υ.Γ. Εφόσον τακτοποιώ μόνο την Ο.Ι. και αγνοώ τα υπόλοιπα, θεωρώ ότι δεν λαμβάνονται υπόψη στους υπολογισμούς που ελέγχω τις υπερβάσεις δόμησης-κάλυψης κ.λπ.

Ναι δεν επηρεάζονται οι συντελεστές Υ.Δ, Υ.Κ των Ο.Ι από τις λοιπές αυθαιρεσίες των άλλων

 

Σχετικά δες και #876 στο:

http://www.michanikos.gr/topic/35792-%CE%B111-%CE%BF%CF%81%CE%B9%CE%B6%CF%8C%CE%BD%CF%84%CE%B9%CE%B5%CF%82-%CE%B9%CE%B4%CE%B9%CE%BF%CE%BA%CF%84%CE%B7%CF%83%CE%AF%CE%B5%CF%82/page-88?do=findComment&comment=731294

ΝΟΜΙΚΕΣ ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΤΗΤΕΣ.ppt

Edited Νοέμβριος 2 , 2015 by Anton_civeng

[Ellena]

Καλησπέρα,

σε διαμέρισμα του 1974 έχει κλείσει ο φωταγωγός και το διαμέρισμα πατάει λίγο στο δώμα. Αυτά είναι αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους. Έστω ότι έχω τη συναίνεση, μεταβίβαση γίνεται??

[dimitris GM]

φαινεται στο συμβολαιο ο κλεισμενος  φωταγωγος??

 

σε  ποιό δωμα "παταει λιγο???

 

εν πασει περιπτωσει

εστω οτι τακτοποιεις με καποιον τροπο

 

ο 4178 ειναι σαφης..λεει οτι δεν μπορει να γινει μεταβιβαση αν υπαρχει αυθαιρεσια και δεν τακτοποιηθει

Ωστε, με επιχειρημα εξ αντιδιαστολης, εάν τακτοποιησεις, επιτρεπεται η μεταβιβαση

Ετσι λεει ο νομος και δεν ζηταει τπτ άλλο.

 

 

Απο δω και περα ομως, υπαρχει η γνωστη "35"  εγκυκλιος  των συμβ/φων

με βαση την οποια αν η αυθαιρεσια εχει γινει σε κοινοχρηστα, απαιτειται η τροποποιηση της συστασης

 

Το γιατι,  ας ερωτηθει η νομικη υπηρεσια του Υπουργειου,  του ΤΕΕ,  του ΟΚΧΕ... και όποια άλλη υπαρχει.

 

εμεις εχουμε σαν μηχανικοι να τακτοποιησουμε.

Εδω τελειωνει η δουλειά μας.

Δεν κανουμε μεταβιβασεις και δεν υποσχομαστε μεταβιβασεις.

 

Αυτα ας τα λυσουν οι αρμοδιοι....

 

[μιλα προηγουμενως με τον συμβ/φο σου....τίιιι λενε σε "εκεινη" την περιοχη....]

Edited Νοέμβριος 5 , 2015 by dimitris GM

[Anton_civeng]

Ellena

 

όπως σου τα λέει ο Δημήτρης και για να τα σουμάρω-κωδικοποιήσω έχουμε:

 

1. Αν το συμβόλαιο δείχνει ότι ο φωταγωγός και το "πατάει λίγο στο δώμα" ανήκουν στην Ο.Ι  (περιέργως βέβαια..) τότε προχωράς  για την Ο.Ι σε α) τακτοποίηση , β) βεβαίωση, γ) μεταβίβαση

2. Αν τα παραπάνω ΔΕΝ ανήκουν στην Ο.Ι (καλημέρα πρόβλημα) τότε, για να την μεταβιβάσεις εν συνόλω με αυτά, πρέπει αυτονόητα πρώτα να γίνουν δικά της οπότε:

    α) με κοινή συναίνεση των συνιδιοκτητών τακτοποιείς ΩΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ αυτά τα αυθαίρετα

    β) τροποποιείς την σύσταση με συμφωνία όλων ώστε τα τακτοποιημένα να μεταβιβαστούν στην Ο.Ι

        edit: μετά και από την έκδοση βεβαίωσης για την Ο.Ι όπως περιγράφεται στην αρχική σύσταση δηλ. 

         χωρίς τον φωταγωγό και  χωρίς το "πατάει λίγο" τα οποία τακτοποιήθηκαν ως ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ

    γ) εκδίδεις βεβαίωση για την "εμπλουτισμένη" Ο.Ι και

    δ) μεταβιβάζεις την Ο.Ι

 

Υ.Γ αν ξέφυγε κάτι ας μας πει ο Δημήτρης πλέον

Edited Νοέμβριος 5 , 2015 by Anton_civeng

[Meremeti]

Η σύσταση επέχει γενικώς και θέση δήλωσης συναίνεσης;

 

Έχω περίπτωση όπου η αρχική σύσταση είναι συμβατή με τα σχέδια της άδειας και μετά συνέταξαν τροποποιητική με μεγαλύτερα διαμερίσματα εις βάρος κοινοχρήστων (π.χ. φάγανε λίγο από το κλιμακοστάσιο, μπροστά από το ασανσέρ). Τώρα οι συνιδιοκτήτες είναι στα μαχαίρια. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί η τροποποιητική ως de facto συναίνεση για τις ανάγκες του Ν. 4178;

[Anton_civeng]

Άλλο η σύσταση και άλλο η συναίνεση, η μεταξύ τους σχέση είναι ότι στην σύσταση αναφέρεται το ποσοστό για την λήψη αποφάσεων των συνιδιοκτητών ώστε  να θεωρηθεί ότι επιτυγχάνεται  συναίνεση.