ν. 4178/13 - αρθρο 5 [Α05] Εξ΄ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες

[akons]

Καλησπερα καταρχην

στο πρωτο ποστ ανεφερα οτι το αγροτεμαχιο ειναι 4στρ+ επομενως οι ιδιοκτητες των οικηματων δεν ηταν υποχρεωμενοι να κανουν προσυμφωνο για να τακτοποιησουν βαση 4315, οπως μας συμβουλεψε και η συμβολαιογραφος. Στη συνεχεια εχοντας ηδη τακτοποιησει και με τη συμφωνη γνωμη κ των λοιπων ιδιοκτητων που δεν εχουν χτισει θελουν να προχωρησουν σε συσταση καθετων. Αρχικα η συμβολαιογραφος τους ειχε πει ναι γινεται, τακτοποιηεστε εσεις κ μετα θα γινουν κ τα συμβολαια. Τωρα λεει οχι δεν γινεται γιατι δεν το δεχεται το υποθηκοφυλακειο εφοσον σε καθε καθετη δεν υπαρχει οικημα. 

 

Με συγχωρειτε αλλα δεν καταλαβαινω πως ο 4315 καταργει τη δυνατοτητα συστασης καθετου? Εφοσον μας δινει τη δυνατοτητα να υπαχθουμε στις διαταξεις του 4178 επομενως ο 4178 ειχε ανοιξει ηδη το δρομο για τη συσταση καθετου στα εκτος αρα ποιο το προβλημα?

 

Στο δια ταυτα κ αυτο το ερωτημα θα ηθελα παρακαλω πολυ να απαντησετε, τωρα που δεν εχει γινει προσυμφωνο εχουν τακτοποιηθει οι αυθαιρεσιες εχει συνταχθει τοπογραφικο με τη συσταση καθετων κ την παραχωρηση διελευσης κλπ δλδ οι πελατες μπηκαν σε ολα αυτα τα εξοδα με μοναδικο στοχο να αποκτησει ο καθενας την καθετη ιδιοκτησια του, τι μπορουμε να κανουμε?

[dimitris GM]

το αρθρο 5, όπως το εφτιαξαν, θελει προσεκτικη αναγνωση

 

αποτελειται  "απο το αρχικο αρθρο 5" με ολες τις διαταξεις που ειχε /τροποποιηθηκαν

και "ξεχωριστα" απο το 34/2 του 4315, το οποιο αναφερεται στα ανω των 4000 τμ. αλλά ειναι ανεξαρτητο αρθρο   "εκτος σωματος του αρθρου 5".

δλδ. ισχυει μεν το αρθρο 5, με οσα σε αυτο αναφερονται,

ισχυει  δε και ο 4315, αλλα οι διαταξεις του 4315, ειναι ανεξαρτητες και δεν  "επιβοηθουνται" απο τον 4178..

δλδ. στην παρ. 2 του αρθρου 5 του 4178 που λεει "στην περιπτωση της ανωτερω παραγραφου"

δεν παραπεμπει στον 4315 και στα 4000 τμ., απλα διοτι αυτες οι διαταξεις δεν ειναι διαταξεις του 4178 αλλα του 4315

και παραπεμπει μονον στην  "ανωτερω παραγραφο"  δλδ.στην παρ.1 του αρθρου 5 του 4178 που αφορα τηην δυνατοτητα συστασης ..

οχι στα 4000 τμ. που ειναι "αλλος νομος"

Γι  αυτο και η συμβ/φος δεν δεχεται την συσταση και διανομη για οσους τακτοποιησαν με τα 4000 και την 10ετη νομη.

Διοτι δεν προβλεπει περι αυτου ο νομος τπτ αλλο.

Επιστρεφουμε λοιπον στο προσύμφωνο και στο ερωτημα.

"αν δικαιουνται οι συμβολαιογραφοι/υποθηκοφυλακες να αρνουνται την συσταση  καθετης, σε αυτα τα εξ αδιαιρετου,  μετα απο την διαδικασια του προσυμφωνου,

στην περιπτωση που δεν εχουν χτισει ολοι, αλλα συμφωνουν ολοι"

 

δες την μορφη του αρθρου 5

"εντος" αυτου δεν περιλαμβανεται η διαταξη για τα 4 στρ.

 

αρθρο 5

1. «Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 (Α' 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 4178/2013. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.»

Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι την 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες λήψεως μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από τον μηχανικό κατά τις διατάξεις του παρόντος.

2. Στην περίπτωση της ανωτέρω παραγράφου

[χωρις να αναφερεται στον 4315 και στα 4 στρ.]

επί πλειόνων συνιδιοκτητών του γηπέδου την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος μπορεί να ζητήσει και ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει, εφόσον μαζί με τα λοιπά δικαιολογητικά υποβάλλει και συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο περιγράφεται ότι θα περιέλθει ή θα περιέλθουν στην κυριότητά του τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει.

Στο προσύμφωνο αυτό προσαρτάται αεροφωτογραφία λήψεως προ της 28.7.2011 και το τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνονται οι κατασκευές, καθώς και το περίγραμμα αυτών.

Η οριστική σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών και ο ορισμός των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καταρτίζεται μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή την καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του ενιαίου ειδικού προστίμου, στην περίπτωση των αυθαιρέτων κατασκευών, κατά τις διατάξεις του παρόντος.

Edited Ιούλιος 10 , 2016 by dimitris GM

[akons]

Καλημερα και παλι,

 

Καταρχην ευχαριστω για την προσπαθεια που κανετε να μου αποσαφηνισετε πολλα πραγματα.

 

Συνεχιζω να εχω ομως μια απορια ... Αν εμεις δεν θελουμε να χρησιμοποιησουμε τον νομο 4315 αλλα να παμε μονο με τον 4178 παρολο που το αγροτεμαχιο ειναι 4στρ+ μπορουμε? Γιατι μεχρι να βγει ο νομος 4315 πλειονες ιδιοκτητες μπορουσαν με το προσυμφωνο να κανουν συσταση... επειδη βγηκε ο 4315 καταργειται αυτη η δυνατοτητα και οσοι προλαβαν προλαβαν? δεν ειναι λιγο οξυμωρο?

 

και αν ναι τι γινεται? κανουμε ενα προσυμφωνο μονο για να βρισκεται και προχωραμε στα συμβολαια? υπαρχει η δυνατοτητα να συνταχθει το προσυμφωνο μετα απο την τακτοποιηση ? Απο οσο ξερω και διορθωστε με αν κανω λαθος οταν προχωρησε ο μηχανικος στην τακτοποιηση δεν δηλωσε καπου βαση ποιου νομου εχει τη δυνατοτητα. 

 

 

[zoogle]

Καλημέρα, με στόχο την έκδοση βεβαίωσης!

Το ακίνητο είναι εντός σχεδίου αγροτεμάχιο, χωρίς κυρωμένη πράξη εφαρμογής, χωρίς σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών και ανήκει σε συνιδιοκτήτες οι οποίοι ασκούν πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση 4 τμημάτων του εν λόγω αγροτεμαχίου <4 στρέμματα. Ο ένας έχει βγάλει άδεια νομιμοποίησης κατοικίας, ο άλλος έχει έκθεση αυτοψίας και καταβληθέντα πρόστιμα και οι άλλοι υπόστεγα τροχόσπιτα και μικρούς βοηθητικούς χώρους, ίσως και προγενέστερα της οικ.άδ. (τοπογραφικό αδ. με "ελλειπή" αποτύπωση).

1.Το ερώτημα αρχικά είναι εάν οι αυθαίρετες κατασκευές είναι καθ'υπέρβαση της άδειας νομιμοποίησης που έβγαλε ο ένας ιδιοκτήτης.

2. Κατά δεύτερον τα βήματα είναι το προσύμφωνο σύστασης και μετά την υπαγωγή στον 4178 ?

Ευχαριστώ.

[dimitris GM]

κατ' αρχάς,

 

τι σημαινει οτι εβγαλε αδεια νομιμοποιησης ενας συνιδιοκτητης σε εξ αδιαιρετου  γηπεδο με αλλους 3

πότε και ποιό τοπογραφικο γηπεδου εδειξε...

 

και ποσο νομιμη ειναι αυτη..

Edited Ιούλιος 12 , 2016 by dimitris GM

[zoogle]

Καλησπέρα στους συναδέλφους και τον νομικό Δημήτρη που ασχολήθηκε και τον ευχαριστώ ιδιαίτερα γι αυτό.....

Με τις συναινέσεις των άλλων γίνεται (η οικ.αδ. δεν καθιστά κάποιον με εμπράγματο δικαίωμα).... για το τοπογραφικό της ελλιπούς αποτύπωσης, τι να πω για τον συνάδελφο, ο αναμάρτητος πρώτος τον λίθο.... ...το θέμα είναι,εγώ τι κάνω τώρα...για να γίνουν και οι τακτοποιήσεις και τα συμβόλαια...προσπαθώ να βάλω μια σειρά στα πράγματα, αν μπορείτε να βοηθήσετε, σας ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο σας.

Βασικά νομίζω υπάρχει διαφορά αν έχει τελική θεώρηση αυτή η άδεια, το στέλεχος που μου φέρανε δεν έχει ....

[dimitris GM]

αν θεωρηθει σαν "εντος σχεδιου"

μαλλον η λυση ειναι η εφαρμογη του αρθρου 11/iv

 

συμπληρωνω

σαν  "χωρις αδεια"..

 

ετσι κι΄αλλοιως δεν μπορεις να επικαλεστεις "αδεια", αφου εχεις προβλημα αποτυπωσεων...

 

και -πιθανον- με "νομιμοποιηση..." ????

Edited Ιούλιος 13 , 2016 by dimitris GM

[zoogle]

Ευχαριστώ και πάλι, συμφωνώ με το 11/iv...... Δηλαδή, θα προσυμφωνήσουν ότι, τα αυτοτελή οικοδομήματα θα περιέλθουν εις την κυριότητα του αιτούντα/δηλούντα με την κατάρτιση της οριστικής σύστασης. Τί ακριβώς εμποδίζει την οριστική σύσταση? Η περιοχή του ακινήτου έχει ΦΕΚ ρυμοτομίας όχι όμως πράξη εφαρμογής, δυστυχώς!

[dimitris GM]

εδω χρειαζομαστε  διευκρινηση και...βοηθεια

 

ή ειναι εντος σχεδιου και πας με το  11/iv

 

ή εκτος σχεδιου και πας  με το αρθρο 5

[zoogle]

Καλησπέρα και πάλι,

 

το ακίνητο τυγχάνει άρτιο, κατά κανόνα και οικοδομήσιμο (υπό την προϋπόθεση της άμεσης πρόσβασης σε ήδη διαμορφωμένο κοινόχρηστο χώρο) σύμφωνα με το ΦΕΚ της εγκεκριμένης ρυμοτομίας (για τα σύννομα κτίσματα βγαίνει άδεια νομιμοποίησης, για τα νέα κτίσματα, με τις γνωστές σκοτούρες, θέση του κτηρίου κτλ).  

 

Σε περίπτωση αγοραπωλησίας ο δήμος δίνει βεβαιώσεις για αγροτεμάχιο εντός σχεδίου χωρίς πρ.εφ. με συντελεστή δόμησης τάδε και η εφορία  ορίζει αντίστοιχη αντικειμενική σαν οικόπεδο. Οι άνθρωποι πληρώνουν αντικειμενική επί του συνόλου της ιδιοκτησίας χωρίς να αφαιρεί κανείς την ενδεχόμενα ορατή επιφάνεια ρυμοτόμησης ή την εύκολα υπολογίσιμη εισφορά σε γή ...

 

Σε όσα αφορούν το: 
 

Quote

ή ειναι εντος σχεδιου και πας με το  11/iv

 

ή εκτος σχεδιου και πας  με το αρθρο 5

 

και στις δυο περιπτώσεις η υπαγωγή στο όνομα του ενός εκ των συνιδιοκτητών, απαιτεί προσκόμιση προσύμφωνου σύστασης με την υπόσχεση οριστικού ότι τα αυθαίρετα θα περιέλθουν στην κυριότητά του....προφανώς όταν οι συνθήκες θα το επιτρέψουν.... (ενώ στην εγκύκλιο 3 λέει ότι δεν υπάρχει χρονικώς περιορισμός σύνταξης του προσυμφώνου, μπορεί να γίνει και μετά την υπαγωγή, μπορεί και ποτέ!!! Δηλαδή αν είναι κάπου ορατό ένα οριστικό, κάνε προσύμφωνο πριν την υπαγωγή, αλλιώς άστο(?)).

 

Ανιχνεύοντας τις συνθήκες του ΟΡΙΣΤΙΚΟΥ συμβολαίου....

σαν μηχανικός λέω ότι,  μπορεί να γίνει οριστικό και στις 2 περιπτώσεις (εντός και εκτός σχεδίου) εάν μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση νομιμότητας, αυτό λέει και 4178/13, σωστά?

 

…ας πούμε ότι, ενφια πιστοποιητικά βεβαιώσεις και λοιπά γραφειοκρατικά είναι εντάξει …και πάμε υποθηκοφυλακείο για μεταγραφή της οριστικής πράξης, η οποία, λόγω του προσυμφώνου, θα μεταβιβάζει οριστικά την κυριότητα κτισμάτων ΟΧΙ πλέον με το ποσοστό επί του οικοπέδου/γηπέδου, σωστά?

 

Κάτι μου λέει ότι, δεν είναι τόσο απλό και στις 3 περιπτώσεις, εκτός, εντός χωρίς πρ.εφ. και εντός γενικά.......

μάλλον ισχύουν διαφορετικά πράγματα, τα οποία εμείς οι μηχανικοί δεν παρακολουθούμε πάντα, αλλά "πρέπει" να ξέρουμε για να κατευθύνουμε σωστά τον πελάτη.

 

Βρίσκω μοναδική την ευκαιρία, που μέσα από αυτό το φόρουμ μπορεί νομικός να ρίξει λίγο φως στα "αδιέξοδα" των μεταβιβάσεων αφού η συνεργασία των κλάδων μας είναι πια δεδομένη.

 

 Ευχαριστώ για την άμεση ανταπόκριση.