ν. 4178/13 - αρθρο 5 [Α05] Εξ΄ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες

[dimitris GM]

αν εχει την αποκλειστικη χρηση, δηλωνει χωρις συναινεση

Ετσι λεει ο νομος.

 

Μετα την τακτοποιηση, γινεται το συμβολαιο, για οσα τμ. εχεις απο τον τιτλο σου,

με την "μνεια οτι εχουν τακτοποιηθει...τμ....εκει....με την .....δηλωση υπαγωγης", πληρωσα το 30%...ιδου και η βεβαιωση.

Μονον αυτο απαιτει ο νομος για το συμβολαιο.

 

Τα υπολοιπα, περι κοινοχρησιας και κοινοκτημοσυνης,

αφορουν το "μελλον"  και την  -λαθος -ερμηνεια που δινουν οι συμβ/φοι περι "τροποποιησης της συστασης" προκειμενου  να γινει  η μεταβιβαση με την εγκ. 4/16 και την προηγουμενη 35/.....

Edited Απρίλιος 26 , 2017 by dimitris GM

[zulumpo]

αν εχει την αποκλειστικη χρηση, δηλωνει χωρις συναινεση

Ετσι λεει ο νομος.

 

Τα υπολοιπα, περι κοινοχρησιας και κοινοκτημοσυνης,

αφορουν το "μελλον"  και την  -λαθος -ερμηνεια που δινουν οι συμβ/φοι περι "τροποποιησης της συστασης" προκειμενου  να γινει  η μεταβιβαση με την εγκ. 4/16 και την προηγουμενη 35/.....

ναι, παρατηρώ πως αυτη η λάθος ερμηνεία δίνεται απο πολλούς συμβολαιογράφους

Edited Απρίλιος 26 , 2017 by zulumpo

[koudoulis]

συνάδελφοι,

επειδης είμαι λιγο της υπαίθρου και δεν εχω συνήθως να κάμω με πολυκατοικίες και τα λοιπά θα ήθελα να παραθέσω μια περίπτωση να μου πείτε την γνώμη σας

Οικοπεδο εντος Γ.Π.Σ.

Οικοδομη που κατασκευάστηκε συμφωνα με την οικοδομικη άδεια που προεβλεπε πυλωτη και 3 οροφοδιαμερισματα

Σημερα τα 3 οροφοδιαμερισματα και το μελλοντικο διαμερισμα του 4^ου οροφου αποτελουν ξεχωριστες ΟΡΙΖΟΝΤΙΕΣ ιδιοκτησιες . Η πυλωτη , τα κλιμακοστάσια και η απόληξη αποτελούν κοινοχρηστους χώρους που ΔΕΝ λαμβανουν χιλιοστά επι του οικοπέδου

Κλήθηκα για αυτοψια του διαμερίσματος του Β΄οροφου. Μετρησα αναλυτικά το διαμέρισμα . Υπάρχουν μικροδιαφορές στις διαρυθμίσεις ( αδιάφορες) και οι διαστάσεις του εντός των ανοχών. Μάλιστα το κλιμακοστάσιο είναι κατά τι μεγαλύτερο και το διαμερισμα λίγο μικρότερο ( μιλάμε για 0,8 τμ) . Οι μόνες αυθαιρεσίες που εντόπισα είναι ότι ένας εξώστης πλάτους 50 εκ είναι 60 εκ και 3 μέτρα μεγαλύτερος σε μήκος, και μια μπαλκονοπορτα που έχει γίνει παράθυρο.

Το πρόβλημα μου είναι ότι τόσο στην πυλωτη όσο και στην ταράτσα τα πράγματα είναι δραματικά.Το κλιμακοστάσιο στο ισόγειο είναι σχεδόν διπλάσιο και η υπόλοιπη  πυλωτή έχει κλείσει όλη (110 τμ).Στην ταράτσα υπάρχει αυθαίρετη αποθηκη 15 τμ

Εφόσον το διαμέρισμα είναι οριζόντια ιδιοκτησία θεωρητικά δεν με ενδιαφέρουν οι αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους. Θα μπορούσα να κάνω μια τακτοποίηση στο διαμέρισμα για το μπαλκόνι και την όψη ή ακόμη θα μπορούσα κατά μία εκδοχή να δώσω  βεβαίωση νομιμότητας αφού ο εξώστης και το παράθυρο δεν επηρεάζουν το ύψος , την δόμηση και την κάλυψη της ιδιοκτησίας.

Ωστόσο, λόγω των συνθηκών , δηλαδή ότι δεν γνωρίζω τον αγοραστή και τον ιδιοκτήτη, αλλα μιλάω μόνο με πληρεξούσιους δικηγόρους και τον συμβολαιογράφο, προβληματίζομαι ότι με την αγορά του ακινήτου ο αγοραστής θα μπει σε μια ιδιοκτησία στην οποία α) δεν μπορεί να εκδώσει καμία άδεια για επισκευές , και το διαμέρισμα χρειάζεται ανακαίνιση β) θα είναι συμμετοχος σε αυθαιρεσίες που κάποια στιγμή θα επιφέρουν βαριά πρόστιμα είτε μετα από καποια αυτοψία , είτε με την ταυτότητα κτιρίου

Σκέφτομαι στην βεβαίωση που θα μπορούσα να εκδώσω να κάνω λόγο στην τεχνική έκθεση για τις υφιστάμενες αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους , έτσι ώστε να έχει τουλάχιστον ένα αποδεικτικό στοιχείο ότι δεν τις πραγματοποίησε αυτός. Ή να κάνω μια τακτοποίηση για αυτές τις μικρές παραβάσεις που έχει  ώστε να συμπεριληφθούν και φωτογραφίες. Εάν κάνω τακτοποίηση όμως , μετά όταν και αν θα χρειαστεί να γίνει τακτοποίηση για τα αυθαίρετα στους κοινόχρηστους , πως θα συμπεριληφθεί εκ νέου η ιδιοκτησία του; Μπορεί να θέλει μια θέση parking στην πυλωτή ή κάτι άλλο να κολλήσει.

Συννενόηση για να γίνει τακτοποίηση σε όλα τώρα πριν την πωληση δεν μπορεί να γίνει. Οι ιδιοκτήτες είναι 2 αδερφές στο εξωτερικό και ο πατέρας ( που έχει κάνει τις αυθαίρετες κατασκευές) ο οποίος είναι σε πολύ προχωρημένη ηλικία

[dimitris GM]

koudoulis said

"Το πρόβλημα μου είναι ότι τόσο στην πυλωτη όσο και στην ταράτσα τα πράγματα είναι δραματικά.Το κλιμακοστάσιο στο ισόγειο είναι σχεδόν διπλάσιο [εις βαρος ποίου???]

και η υπόλοιπη  πυλωτή έχει κλείσει όλη (110 τμ)  [σε τι εχει κλεισει? ειναι κοινοχρηστη? ή εχει αλλος την αποκλειστικη χρηση?]

Στην ταράτσα υπάρχει αυθαίρετη αποθηκη 15 τμ  "[η ιδια ερωτηση]

 

Οπότε στις σημειωσεις σου -καιτοι δεν εισαι υποχρεωμενος,  ευθεως,  απο τον 4178-

 

αλλά,   με βαση τις αρχες που διεπουν τις συναλλλαγες και την  παγια δηλωση του πωλητη  που αναγραφεται μεσα  στο συμβολαιο, οτι " υποσχεται και εγγυαται οτι το πωλουμενο οτι ειναι ελευθερο απο βαρος, προσημειωση, υποθηκη και καθε νομικο ελαττωμα ...".]

θα αναφερθεις -πιθανον-  μονον στην εισοδο...θεωρω  οτι ειναι "αυθαιρεσια" πολυ μικρης αξιας

Edited Απρίλιος 29 , 2017 by dimitris GM

[koudoulis]

 

koudoulis said

"Το πρόβλημα μου είναι ότι τόσο στην πυλωτη όσο και στην ταράτσα τα πράγματα είναι δραματικά.Το κλιμακοστάσιο στο ισόγειο είναι σχεδόν διπλάσιο [εις βαρος ποίου???]

και η υπόλοιπη πυλωτή έχει κλείσει όλη (110 τμ) [σε τι εχει κλεισει? ειναι κοινοχρηστη? ή εχει αλλος την αποκλειστικη χρηση?]

Στην ταράτσα υπάρχει αυθαίρετη αποθηκη 15 τμ "[η ιδια ερωτηση]

 

Οπότε στις σημειωσεις σου -καιτοι δεν εισαι υποχρεωμενος, ευθεως, απο τον 4178-

 

αλλά, με βαση τις αρχες που διεπουν τις συναλλλαγες και την παγια δηλωση του πωλητη που αναγραφεται μεσα στο συμβολαιο, οτι " υποσχεται και εγγυαται οτι το πωλουμενο οτι ειναι ελευθερο απο βαρος, προσημειωση, υποθηκη και καθε νομικο ελαττωμα ...".]

θα αναφερθεις -πιθανον- μονον στην εισοδο...θεωρω οτι ειναι "αυθαιρεσια" πολυ μικρης αξιας

[εις βαρος ποίου???]Το κλιμακοστασιο στο ισογειο ωντας μεγαλυτερο δημιουργει υπερβαση δομησης ως κοινοχρηστος χωρος θεωρητικα [σε τι εχει κλεισει? ειναι κοινοχρηστμη? ή εχει αλλος την αποκλειστικη χρηση?]Εχει κλεισει σε κατοικια αλλα προφανως η χρηση της ανηκει σε λλον , αυτον που την εκλεισε, τον ιδιοκτητη του α οροφου. Φυσικα δεν εχει αποκλειστικη χρηση τυπικα αλλα μονο στην πραξηΣτην ταράτσα υπάρχει αυθαίρετη αποθηκη 15 τμ Η ιδια απαντηση Οπότε στις σημειωσεις σου -καιτοι δεν εισαι υποχρεωμενος,  ευθεως,  απο τον 4178-  αλλά,   με βαση τις αρχες που διεπουν τις συναλλλαγες και την  παγια δηλωση του πωλητη  που αναγραφεται μεσα  στο συμβολαιο, οτι " υποσχεται και εγγυαται οτι το πωλουμενο οτι ειναι ελευθερο απο βαρος, προσημειωση, υποθηκη και καθε νομικο ελαττωμα ...".]θα αναφερθεις -πιθανον-  μονον στην εισοδο...θεωρω  οτι ειναι "αυθαιρεσια" πολυ μικρης αξιας

Οταν λες την εισοδο;

[koudoulis]

Συγνωμη για την μορφη της απαντησης , ειμαι στο κινητο και δεν το κουμανταρω καλα

[dimitris GM]

εχεις πει  για το κλιμακοστασιο που ειναι "διπλο"...υπεθεσα  οτι αφορα την εισοδο

τεσπα  αυτο ανηκει στα κοινοχρηστα και δεν εμποδιζει την πωληση αλλα την επηρεαζει, με την εννοια που προανεφερα

 

στα 110 τμ. και στα 15 τμ.  δεν εχεις καμμια σχεση, αν  δεν αποτελουν παρακολουθημα του διαμερισματος που μεταβιβαζεις.

 

Αρα σου μενει η εισοδος/κλιμακοστασιο

 

[αυτα, αν καταλαβα καλα τις απαντησεις,  απο το κινητο του..... ΣΚΔ

 

καλα να περνας...]

 

τα λεμε

Edited Απρίλιος 29 , 2017 by dimitris GM

[danaikaterina]

Το μόνο που θα έπρεπε να σε απασχολήσει είναι αν το διαμέρισμά σου έχει κάποιο παρακολούθημα οπότε θα έπρεπε να τακτοποιηθεί και αυτό. Κατά τα άλλα οι αυθαιρεσίες στα κοινόχρηστα εφόσον δεν σου ανήκουν δε σε απασχολούν. Εσύ εξετάζεις μόνο στο διαμέρισμα στο οποίο είτε θα βάλεις μια λοιπή παράβαση για τους εξώστες και τη μπαλκονόπορτα είτε όπως είπες είτε θα βασιστείς στο λεκτικό ότι δεν υπάρχει υπέρβαση σε δόμηση και κάλυψη και θα σημειώσεις τα υπόλοιπα στις παρατηρήσεις. Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος αν θέλει να κάνει ανακαίνιση θα μπορεί κανονικά να εκδώσει 48ωρη ή και μικρή κλίμακα για εργασίες στο εσωτερικό του διαμερίσματός του χωρίς να τον επηρεάζουν οι αυθαιρεσίες των άλλων. Φυσικά οφείλεις να ενημερώσεις και τον ιδιοκτήτη και τον αγοραστή για τις αυθαιρεσίες στα κοινόχρηστα αφού σε ενδεχόμενη καταγγελία πιθανόν θα επιβαρυνθούν όλοι οι ιδιοκτήτες της οικοδομής.

[cvlengnr]

Καλησπέρα συνάδελφοι

 

Χρειάζομαι μια διευκρίνιση σε ένα μάλλον νομικό θέμα. Μου έχει ζητηθεί βεβαίωση για πώληση σε γραφείο το οποίο ΔΕΝ ειναι ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία, αλλα τμήμα οριζόντιας. 

 

Διαβάζοντας το συμβόλαιο με το οποίο το απέκτησε ο πωλητης (το 1987) λέει ότι "....η χωριστή διηρεμένη, αυτοτελής ανεξάρτητη ιδιοκτησία είναι όλος ο όροφος ο οποίος στην πραγματικότητα έχει διαιρεθεί στα περιγραφόμενα ν γραφεία"

 

Έπειτα περιγράφει τα επιμέρους γραφεία με εμβαδά, όγκο  και χιλοστά επι του οικοπέδου χωρίς όμως να κάνει λόγο για οριζόντιες ιδιοκτησίες.

 

Και καταληγει "..... οι πωλητές δήλωσαν ότι από την παραπάνω οριζόντια ιδιοκτησία του ορόφου (η οποία έχει κατ ουσίαν διαιρεθεί στα προπεριγραφόμενα, κατα θέση έκταση όρια και ποσοστιαίες αναλογίες ν γραφεία) ποσοστό χ% εξ αδιαιρέτου της ιδιοκτησίας αυτής του ορόφου στο οποίο αντιστοιχούν ψ τετραγωνικά του ορόφου μεταβιβάζονται....."

 

Εν ολίγοις έχουμε μια οριζόντια ιδιοκτησία εμβαδού Ε και με το συμβόλαιο αυτό μεταβιβάζεται ένα μέρος της χ%  .

 

Το ερώτημα μου είναι εάν αυτό είναι κατ αρχήν νόμιμο και εάν μπορώ να εκδώσω βεβαίωση Ν4178. αφού στην βεβαίωση του 4178 κάνει λόγο για οριζόντια ιδιοκτησία. όχι για τμήμα οριζόντιας

[dimitris GM]

Ειχαν εναν οροφο  σαν αυτοτελη ΟΙ, με το εμβαδον  του και με  το  ανηκον σε αυτον ποσοστο εξ αδιαιρετου σε ολο το οικοπεδο και τα κοινοχρηστα και κοινοκτητα μερη και εγκαταστασεις  της ολης οικοδομης  κλπκλπ...

 

 

το πιο απλο θα  ηταν να συστηναν μερικωτερες ΟΙ για καθε αυτοτελες γραφειο... που δημιουργησαν.

 

Ειδικα εκεινο το "ποσοστο εξ αδιαιρετου στον οροφο"  για το συγκεκριμενο γραφειο....ειναι εκτος λογικης...

 

θα μιλησεις με τον συμβ/φο...να σου πει εάν το συμβολαιο αυτο μεταγραφηκε και σαν συσταση πλειονων ΟΙ...

Edited Μάιος 16 , 2017 by dimitris GM