ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Συντελεστές (για τον υπολογισμό προστίμων)

[Pavlos33]

Aν η ερώτηση σχετίζεται με τακτοποίηση αυθαιρέτων, έχεις αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από Β.Χ σε ΚΧ στο σύνολο της επιφάνειας του υπογείου και στο σύστημα αυθαιρέτων θα καταχωρηθεί ως Υ.Δ με μειωτικό συντελεστή 50% λόγω υπόγειας στάθμης.

Ο συντ/της υπέρβασης αν υποθέσουμε ότι το κτίριο είναι αυτοτελές και έχει μόνο αυτή την υπέρβαση, είναι 1000/1000=100%

 

Τα υπόλοιπα περί ΝΟΚ δεν είναι αντικείμενο υπαγωγής στο ν. 4178/13 και έχουν σημασία μόνο αν αναζητάς περίπτωση νομιμοποίησης εντός τετραετίας στις διατάξεις του ν. 4178. Η νομιμοποίηση και η υπαγωγή είναι διαφορετικές έννοιες.

Όμως και βάσει ΝΟΚ πάλι έχεις υπέρβαση Σ.Δ αφού ήδη το ισόγειο έχει εξαντλήσει το συντελεστή δόμησης οπότε δεν περισσεύει για το 50% του υπογείου.

[csimeon]

Ευχαριστώ Παύλο,

 

αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από Β.Χ σε ΚΧ στο σύνολο της επιφάνειας του υπογείου και στο σύστημα αυθαιρέτων θα καταχωρηθεί ως Υ.Δ με μειωτικό συντελεστή 50% λόγω υπόγειας στάθμης.

Οκ.  Έχω άποψη και συμφωνώ μαζί σου: έγινε τότε την παράβαση αυθαίρετα, σήμερα ακόμη κι αν νομιμοποιείται (δες επιχείρημα παρακάτω) πληρώνεις την τακτοποίηση της τότε αυθαιρεσίας, εκτός αν επιλέξεις να νομιμοποιήσεις.  Ο νόμος είναι σαφής.

 

Για όποιες αμφιβολίες με έκαναν να αναρτήσω αυτή, την πρώτη ερώτηση, δες παρακάτω.

 

Σχετικά με το δεύτερο ερώτημα, του ποσοστού υπέρβασης:

Ο συντ/της υπέρβασης αν υποθέσουμε ότι το κτίριο είναι αυτοτελές και έχει μόνο αυτή την υπέρβαση, είναι 1000/1000=100%

Καταρχήν να διορθώσω μιλάμε για 700 από τα 1000τμ του υπογείου της άδειας, άλλαξαν σε κύρια χρήση, δηλαδή 700/1000, άρα υπέρβαση δόμησης από 50% έως 100%.  Αλλά νομίζω ότι γενικά εδώ μπορεί να ερμηνευτεί αλλιώς ο υπολογισμός του ποσοστού υπέρβασης, καθότι συναρτάται με τους τρέχοντες εν ισχεί πολεοδομικούς όρους.

 

Τα υπόλοιπα περί ΝΟΚ δεν είναι αντικείμενο υπαγωγής στο ν. 4178/13 και έχουν σημασία μόνο αν αναζητάς περίπτωση νομιμοποίησης εντός τετραετίας στις διατάξεις του ν. 4178. Η νομιμοποίηση και η υπαγωγή είναι διαφορετικές έννοιες.

 

Για τον υπολογισμό συντελεστή τετραγωνιδίου, όσον αφορά το ποσοστό υπέρβασης δόμησης: " τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου" (ν.4178/13,Αρθ.18,παρ.2)  Στους τωρινούς πολεοδομικούς όρους περιλαμβάνονται τα ειδικά μεγέθη της περιοχής και οι πολεοδομικοί/ οικοδομικοί κανονισμοί.  Πιστεύω πως ο τρόπος αυτός συνάδει και με το τοπογραφικό που θα κάνουμε οι μηχανικοί για να καταγράψουμε την υφιστάμενη κατάσταση, καθώς και αν με βάση αυτή, υπάρχουν υπόλοιπα στα μεγέθη οικοδόμησης.

Ο ΝΟΚ, επιτρέπει για κτίρια μικτής χρήσης στα οποία περιλαμβάνονται τα καταστήματα "ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει η χρήση, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση αυτού" το οποίο δεν προσμετράται στη δόμηση. (ν.4067/2012, Αρθ.11 & παρ.6ια & Τεχνική Οδηγία υ.α.63234/19.12.12). 
Συνεπώς σήμερα όταν διερευνώ το ποσοστό υπέρβασης δόμησης, το 50% του υπογείου μπορεί να φιλοξενεί κύρια χρήση, χωρίς να μετράει στη δόμηση - στην εξεταζόμενη υπόθεση 50% Χ 1000 = 500τμ.  Και άρα για το ποσοστό υπέρβασης δόμησης, θα προσμετρηθούν τα υπόλοιπα 700-500=200τμ τα οποία θα μετρήσουν στη δόμηση (πχ αν είχα υπόλοιπο δόμησης, θα αφαιρούνταν 200).

Με αυτή την ερμηνεία πιστεύω πως προκειμένου για το ποσοστό υπέρβασης δόμησης και τα τετραγωνάκια συντελεστών, ο σωστός υπολογισμός είναι 200/1000=20%, άρα υπέρβαση δόμησης έως 50%.

 

Όμως και βάσει ΝΟΚ πάλι έχεις υπέρβαση Σ.Δ αφού ήδη το ισόγειο έχει εξαντλήσει το συντελεστή δόμησης οπότε δεν περισσεύει για το 50% του υπογείου.

Δες ΝΟΚ, ν.4067/2012, Αρθ.11 & παρ.6ια & Τεχνική Οδηγία υ.α.63234/19.12.12

Δεν έχω υπόλοιπο, αλλά η υπέρβασή είναι 200 τμ όχι 700τμ, γιατί το μισό υπόγειο δεν αποτελεί υπέρβαση δόμησης.

Συνεπώς αν αύριο αλλάξουν οι όροι της περιοχής και δικαιούμαι άλλα 500τμ, χτίζω 300 (ενώ κατά την δική σου ερμηνεία δεν χτίζω.)

Edited Μάρτιος 26 , 2017 by csimeon

[Pavlos33]

Μια αυθαιρεσία εξετάζεται σε σχέση με τα εγκεκριμένα μεγέθη της άδειας. Αυτά που προβλέπονταν να υλοποιηθούν. Για παράδειγμα, βάσει διατάξεων του ΝΟΚ ανοικτή εξωτερική κλίμακα για υψομετρική διαφορά έως και 7.5 μ δεν προσμετρά στη δόμηση. Όμως, αυτή η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη αφού δεν υπάρχει στα εγκεκριμένα σχέδια. Άρα για την υπαγωγή θα την προστιμοποιήσεις ανάλογα. Αν όμως πήγαινες για νομιμοποίηση δυνάμει διατάξεων ΝΟΚ δεν θα την μετρούσες στη δόμηση. Παρομοιώς για αυθαίρετο υπόγειο βοηθητικής χρήσης κλπ.

Άρα ακόμη και αν μια κατασκευή βάσει διατάξεων του ΝΟΚ επιτρέπεται δεν ενδιαφέρει την υπαγωγή. Αποτελεί αυθαιρεσία. Διαφορετικά υπάρχει και ο δρόμος της νομιμοποίησης εντός τετραετίας πληρώνοντας μόνο το παράβολο.

Στην περίπτωσή σου είχες άδεια για ισόγειο 1000 τμ με χρήση καταστήματος και υπόγειο, 1000 τμ με χρήση αποθήκη. Σήμερα έχεις 700 τμ υπογείου να έχουν αλλάξει χρήση και να έχουν γίνει κατάστημα. Άρα για τον υπολογισμό προστίμου έχεις 700 τμ Υ.Δ με μειωτικό συντελεστή και συντελεστή προσαύξησης 700/1000--->50-100%. Τα σημερινά μεγέθη αναφέρονται στο σημερινό ΣΔ και ΠΚ του οικοπέδου. Στην περίπτωσή σου ο σημερινός ΣΔ είναι 1, ήτοι 1000 τμ. 

Μην μπλεχεις το ΝΟΚ στην τακτοποίηση. Δεν έχει σχέση, παρά  μόνο αν προβείς σε νομιμοποίηση δυνάμει του συνόλου των διατάξεων του ΝΟΚ.

Όλα αυτά έχουν ξεκαθαρίσει από τις αρχές του νόμου και πλέον δεν έχει νόημα να τα αναμοχλεύσουμε ξανά για να καταλήξουμε στο ίδιο συμπέρασμα.(Αρκεί να ρίξεις μια ματιά στα αντίστοιχα θέματα εντός φόρουμ). 

[csimeon]

Μια αυθαιρεσία εξετάζεται σε σχέση με τα εγκεκριμένα μεγέθη της άδειας. Αυτά που προβλέπονταν να υλοποιηθούν.

....

Στην περίπτωσή σου είχες άδεια για ισόγειο 1000 τμ με χρήση καταστήματος και υπόγειο, 1000 τμ με χρήση αποθήκη. Σήμερα έχεις 700 τμ υπογείου να έχουν αλλάξει χρήση και να έχουν γίνει κατάστημα. Άρα για τον υπολογισμό προστίμου έχεις 700 τμ Υ.Δ με μειωτικό συντελεστή ...

Ναι ο νόμος λέει ότι οι αυθαιρεσίες είναι ότι δεν έκανες σύμφωνα με την άδεια.  Άρα τα 700τμ του υπογείου είναι αυθαίρετα, ως εδώ συμφωνώ. 

Από κει και πέρα δεν με πείθεις πως εγώ τα μπλέκω, διότι δεν παραπέμπεις σε νόμο ή ερμηνευτική και εξηγούμαι:

 

και συντελεστή προσαύξησης 700/1000--->50-100%. Τα σημερινά μεγέθη αναφέρονται στο σημερινό ΣΔ και ΠΚ του οικοπέδου. Στην περίπτωσή σου ο σημερινός ΣΔ είναι 1, ήτοι 1000 τμ. 

Μην μπλεχεις το ΝΟΚ στην τακτοποίηση.

Για τον υπολογισμό των συντελεστών για τα τετραγωνίδια του παραρτήματος Α, για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης, η σχετική διατύπωση δεν γράφει "σημερινά μεγέθη" αλλά " τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου" (ν.4178/13,Αρθ.18,παρ.2).  Σήμερα λοιπόν δεν νοείται ως δόμηση το 50% του υπογείου ως κύρια χρήσης, δεν υφίσταται πλέον αυτός ο περιορισμός δόμησης, για να ακριβολογήσω.  Άρα πως καταλογίσω ποσοστό υπέρβασης δόμησης, συνυπολογίζοντας κάτι που δεν προσμετράται - που δεν ισχύει σήμερα, όπως ρητά γράφει ο νόμος, προκειμένου για αυτό ειδικά!  Σου ξαναλέω πως αυθαιρεσία υπολογίζεται σε σχέση με την αρχική άδεια, δηλαδή τα 700τμ Χ μειωτικό συντελεστή, αλλά δεν είναι το ίδια κριτήρια για το ποσοστό υπέρβασης δόμησης, πάντα σύμφωνα με τη διατύπωση του νόμου - δεν αναφέρομαι λοιπόν στο εμβαδόν της αυθαιρεσίας (700τμ), αλλά στο τετραγωνίδιο του Παραρτήματος Α που αφορά στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης, αυτά ΔΕΝ υπολογίζονται με τον ίδιο τρόπο, αν και συχνά συμπίπτουν.

 

Δεν έχει σχέση, παρά  μόνο αν προβείς σε νομιμοποίηση δυνάμει του συνόλου των διατάξεων του ΝΟΚ.

Όλα αυτά έχουν ξεκαθαρίσει από τις αρχές του νόμου και πλέον δεν έχει νόημα να τα αναμοχλεύσουμε ξανά για να καταλήξουμε στο ίδιο συμπέρασμα.(Αρκεί να ρίξεις μια ματιά στα αντίστοιχα θέματα εντός φόρουμ).

Παρότι δεν στερείσαι προσπάθειας και ανάπτυξης, δεν έχεις συνεισφέρει μιά συγκεκριμένη παραπομπή στον ίδιο τον νόμο, στις ερμηνευτικές διατάξεις, ούτε σε ίδιο ή αντίστοιχο θέμα στο φόρουμ. Θα χαρώ να ακούσω τέτοια επιχειρήματα.

Edited Μάρτιος 26 , 2017 by csimeon

[Arche]

πιστευω οτι για να επιτραπεί να δημιουργηθούν χώροι κχ στο υπόγειο που η δόμηση τους να μην μετράει στην επιτρεπόμενη οικοπέδου που υπολογίζεται με το σ.δ. θα πρέπει στο υπόγειο να έχουν κατασκευαστεί χώροι κ.χ. των οποίων η δόμηση να έχει μετρήσει στην επιτρεπόμενη οικοπέδου.

Edited Μάρτιος 26 , 2017 by Arche

[csimeon]

Παρακαλώ αφιερώστε λίγη προσπάθεια στην απάντηση να περιλάβετε παραπομπή στο γράμμα του νόμου ή σε ερμηνευτική διάταξη.

 

Αφού ήδη κατέγραψα τα σχετικά με την άποψή μου αποσπάσματα του νόμου, θα αναπτύξω το σκεπτικό μου σύμφωνα με το πνεύμα του νόμου (όπως το αντιλαμβάνομαι) στο συγκεκριμένο θέμα - αναφέρομαι ειδικά στο τετραγωνίδιο του παραρτήματος Α που αφορά στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης.

Πιστεύω πως ο νομοθέτης έβαλε τους συντελεστές των τετραγωνιδίων εξαρτημένους με τη σημερινή πολεοδομική πραγματικότητα για να αξιολογήσει την επίπτωση της αυθαιρεσίας αναλογικά με τη σημερινή κατάσταση.  Εξηγούμαι με υποθετικό παραδείγμα:

 

Κατέχω ένα ακίνητο με εκμετάλλευση, δόμηση βάσει αδείας 500τμ, με εξάντληση Σ.Δ. 0,5, επί οικοπέδου 1000τμ.  Έχω κάνει επιπλέον αυθαίρετη δόμηση 270τμ.  Αν οι όροι δόμησης στην περιοχή παραμένουν, το ποσοστό υπέρβασης είναι 270/500 > 50% και άρα συντελεστής 1,3

Σήμερα στην περιοχή (πχ λόγω αύξησης των στεγαστικών αναγκών της πόλης) οι όροι δόμησης έχουν τροποποιηθεί προς το πυκνότερο και ο Σ.Δ. είναι πλέον 1,5.  Επιτρέπεται δηλαδή συνολική δόμηση 1500τμ.  Το ποσοστό υπέρβασης είναι 270/1500 < 50% και άρα ο συντελεστής 1,0

 

Δηλαδή σε μια περίπτωση που τώρα η περιοχή φιλοξενεί αυξημένη πυκνότητα η παράβαση που έκανα στο παρελθόν, έχει μικρότερη επίπτωση στο δομημένο περιβάλλον σήμερα και αυτό αντικατοπτρίζεται στο συντελεστή (1,0 αντί 1,3).  Παρομοίως αν στο μεταξύ μειωθεί ο Σ.Δ., αντί συντελεστή 1,3 ενδεχομένως να "βαραίνει" η αυθαιρεσία με συντελεστή 1,6 ή μεγαλύτερο.

 

Το ίδιο σκεπτικό ισχύει και για τις πλάγιες αποστάσεις, το μέγιστο ύψος ή την κάλυψη (και άλλα μεγέθη) για τα οποία μπορεί να έχουν αλλάξει οι επιτρεπόμενοι όροι και περιορισμοί.

 

Καταλήγοντας για την περίπτωση του καταστήματος που είναι το θέμα του νήματος, με την αλλαγή στον ΝΟΚ που επιτρέπει 50% κύρια χρήση στο υπόγειο στα κτίρια μικτής χρήσης, τα καταστήματα στην περιοχή μου θα κάνουν χρήση και θα περιβάλλομαι από αυτά. Οι γείτονες (εμπορικοί ανταγωνιστές μου) θα έχουν κατάστημα νόμιμα στο υπόγειο.  Συνεπώς δεν υπάρχει λόγως επιβάρυνσης της παράβασης στο αναλογούν με συντελεστή.  Μάλιστα στο μέλλον θα μπορούσα να εκδώσω άδεια για τη χρήση του υπογείου, υπό προϋποθέσεις, όπως σωστά επισημαίνει ο Παύλος.

Edited Μάρτιος 26 , 2017 by csimeon

[Arche]

οτι επισημαίνει σωστά ο Παύλος συμφωνω

κι επαυξανω τον κόπο να βρεις την νομοθεσία θα κανεις τον κοπο να την βρεις μονος σου που καιγεσαι άμεσα να το πω, τωρα για τους ανταγωνιστές, αν έκανες την παράβαση το 87 πχ θα υπάρχουν πρόστιμα ως το 2017 που κάνεις την τακτοποιηση, δεν μπορεί να έχεις την ιδια αντιμετώπιση με τους ανταγνωιστες που κτιζουν σημερα με νομιμη άδεια, προστιμα θα υπάρξουν και αργοτερα να υπάρξουν ισως κάποια.

Δεν με ενδιαφέρει άμεσα το θεμα να ενδιαφερθω. Ουτε πηρα απαντηση να μπορω να βοηθησω. Θα ξαναδω ισως λιγο αργοτερα. 

Πιστευω όμως οτι ο Παυλος 33 σε έχει ενημερώσει για τη σωστή διαδικασία και τι θα έπρεπε να δεις.

[csimeon]

....

κι επαυξανω τον κόπο να βρεις την νομοθεσία θα κανεις τον κοπο να την βρεις μονος σου που καιγεσαι άμεσα να το πω

Συνάδελφε δεν έρχομαι από το πουθενά, έχω κάνει δεκάδες αν όχι πάνω από 100 τακτοποιήσεις και είμαι ελεγκτής δόμησης.  Μελετώ την νομοθεσία συστηματικά και ειδικά για αυτό το θέμα έψαξα πριν ρωτήσω.  "Έκανα τον κόπο" επίσης να παραθέσω τα άρθρα του νόμου στα οποία στηρίζω όποιες σκέψεις κάνω και αναρτώ το θέμα διότι με όσα διάβασα και όσα ξέρω, σηκώνει ερμηνεία.  Σίγουρα δεν ανάρτησα το θέμα για να κάνουν άλλοι τη δουλειά μου, όπως υποννοείς.

Δεν με ενδιαφέρει άμεσα το θεμα να ενδιαφερθω. Ουτε πηρα απαντηση να μπορω να βοηθησω. Θα ξαναδω ισως λιγο αργοτερα.

Αφού δεν σε ενδιαφέρει δεν είναι ανάγκη να αναρτήσεις κάτι! αλλά παρακαλώ όταν αναρτάς, προς όφελος όλων, να στοιχειοθετείς τις απόψεις σου στη νομοθεσία και να αναπτύσσεις τα θέματα, πράγμα που κατά την γνώμη μου δεν έκανες και για αυτό δεν σου απάντησα.

Edited Μάρτιος 26 , 2017 by csimeon

[csimeon]

Μια αυθαιρεσία εξετάζεται σε σχέση με τα εγκεκριμένα μεγέθη της άδειας. Αυτά που προβλέπονταν να υλοποιηθούν. Για παράδειγμα, βάσει διατάξεων του ΝΟΚ ανοικτή εξωτερική κλίμακα για υψομετρική διαφορά έως και 7.5 μ δεν προσμετρά στη δόμηση. Όμως, αυτή η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη αφού δεν υπάρχει στα εγκεκριμένα σχέδια. Άρα για την υπαγωγή θα την προστιμοποιήσεις ανάλογα. Αν όμως πήγαινες για νομιμοποίηση δυνάμει διατάξεων ΝΟΚ δεν θα την μετρούσες στη δόμηση. Παρομοιώς για αυθαίρετο υπόγειο βοηθητικής χρήσης κλπ.

Άρα ακόμη και αν μια κατασκευή βάσει διατάξεων του ΝΟΚ επιτρέπεται δεν ενδιαφέρει την υπαγωγή. Αποτελεί αυθαιρεσία. Διαφορετικά υπάρχει και ο δρόμος της νομιμοποίησης εντός τετραετίας πληρώνοντας μόνο το παράβολο.

Παύλο κοιτούσα ξανά το παράδειγμά σου.  Συμφωνώ στο συγκεκριμένο παράδειγμα.  Κατ' αντιστοιχία στην υπόθεση που ερευνώ πιστεύω πως και τα 700τμ πρέπει να θεωρηθούν αυθαίρετα και να τα υπολογίσω με τον μειωτικό συντελεστή (αλλιώς νομιμοποίηση).

Ωστόσο για τα τετραγωνίδια του ποσοστού υπέρβασης δόμησης δεν επαρκεί το παράδειγμα σου με τη σκάλα, πιστεύω, διότι τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου: σήμερα η κύρια χρήση 50% του υπογείου δεν υπολογίζεται στη δόμηση.

Υπάρχουν δύο αριθμητικές διατυπώσεις για αυτό:

1. Υπέρβαση δόμησης είναι τα 200τμ --> 200/1000 = 20%
2. Τα 700 μέτρα αυθαιρέτου να συγκριθούν με τα 1000 δόμησης στο ίσογειο + 500 κύρια χρήση στο υπόγειο --> 700/1500

Πιστεύω πως το πρώτο είναι σωστότερο διότι στο δεύτερο από τα 1500 μέτρα τα 500 δεν μετρούν ως δόμηση και άρα δεν πρέπει να αποτελούν μέρος υπολογισμού δόμησης.

 

Ο συντελεστής υπέρβασης 700/1000 είναι μια αυστηρή εκδοχή που δεν λαμβάνει καθόλου υπόψη ότι σήμερα (το "σήμερα" είναι το κριτήριο για τους συντελεστές των τετραγωνιδίων) 500τμ στο υπόγειο με κύρια χρήση επιτρέπονται και άρα δεν συνάδει με το πνεύμα του νόμου, όπως το αντιλαμβάνομαι.  Γιατί να μην δώσω την ευνοϊκότερη ερμηνεία στον πελάτη μου; εφόσον φυσικά δεν αντιτίθεμαι ευθέως στο γράμμα του νόμου; Σίγουρα δεν είναι η πιο σίγουρη για μένα λύση και για αυτό ρωτάω αν παραβιάζω άμεσα διατάξεις.

[Pavlos33]

 

 

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 3

ΑΡΘΡΟΝ-1 

1) Παρ.1: Η διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης γίνεται κατ' εφαρμογή των Αρθ-5 παρ.2 και Αρθ-22 παρ.3 του Ν-1577/85 "Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός." (ΦΕΚ-210/Α/85), ο οποίος ίσχυε στις 28-7-2011 και όχι κατά τις διατάξεις του μεταγενέστερου Ν-4067/12 "Νέος Οικοδομικός Κανονισμός" (ΦΕΚ-79/Α/12). 

 

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 4-ΑΡΘΡΟΝ-18 

33) Παρ.2: α) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων "τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου". 

Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης με τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο.

 

Στο παραπάνω υπογραμμισμένο εννοεί τους γενικούς όρους δόμησης (ΣΔ, ΠΚ μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κλπ) που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Δεν εννοεί ειδικές διατάξεις που απορρέουν από την εφαρμογή του ΝΟΚ και έμμεσα προσαυξάνουν τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, αφού το αντικείμενο του ν. 4178/13 είναι αυθαίρετες κατασκευές προ 28-7-2011. Ως εκ τούτου δεν θα μπορούσε να συσχετίζει αυτές τις κατασκευές με διατάξεις του ΝΟΚ.

Η μόνη ρητή αναφορά που γίνεται για εφαρμογή ορισμού του ΝΟΚ στο ν. 4178 είναι στο άρθρο 18  παρ. 6 περί εφαρμογής μειωτικού σε σοφίτες που πληρούν τον ορισμό του άρθρου 2 ν. 4067/12, ίσως λόγω έλλειψης αντίστοιχου ορισμού στους προηγούμενους του ΝΟΚ κανονισμούς.

Από κει και πέρα, βάσει διατάξεων του ΝΟΚ και εφόσον το κτίριο αδειοδοτηθεί βάσει αυτών των διατάξεων, τότε θα ίσχυε και η εν λόγω διάταξη.

Σε άλλη περίπτωση που έχουμε σοφίτα, σύμφωνα με τη λογική του καταστήματος με υπόγειο κύριας χρήσης, να λέγαμε ότι ο συντελεστής επιβάρυνσης δεν θα προκύψει από το άθροισμα των αυθαίρετων χώρων, αλλά θα προκύψει αφαιρώντας τη σοφίτα (αν ήταν επιφάνειας μικρότερης από το μισό υποκείμενο χώρο) ή τα πατάρια αν ήταν κάτω του 10% της δόμησης κάτι που δεν ισχύει όχι μόνο κατά γράμμα αλλά και κατά το  πνεύμα του νόμου, αφού αυτό είναι να υπολογιστεί το πρόστιμο με διαδικασίες "express" και όχι να απαιτηθεί να γίνει μελέτη, αφού τις περισσότερες φορές (οικοδομές με συνιδιοκτησία) ο μηχανικός δεν θα μπορούσε να αποτυπώσει άλλες ιδιοκτησίες προκειμένου να εξάγει σωστά συμπεράσματα. Στο ν. 4014 για παράδειγμα που δεν είχαν ξεκαθαρίσει τι γίνεται με τους Η.Χ θυμάμαι που ψαχνόμασταν. Στο ν. 4178 μας απάλλαξαν από τον προβληματισμό και τους Η.Χ τους υπολογίζουμε, κατά ρητή διάταξη παρ. 5 άρθρου 18 με αναλυτικό.

Για αυτό μίλησα πολλές φορές για νομιμοποίηση, η οποία σε κάποιες περιπτώσεις είναι σίγουρο ότι θα βγάλει πολύ μικρότερο κόστος ακόμη και και με το κόστος που αφορά στις αμοιβές μελετών μηχανικών.

Η προσωπική μου γνώμη λοιπόν για να μη κουράζω και το παρόν νήμα περισσότερο είναι ότι ο συντελεστής υπέρβασης σου θα είναι 700/1000, αφού 1000 τμ είναι ο σημερινός Σ.Δ  που αφορά στο εξεταζόμενο ακίνητο.