ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Υπερβαση ύψους

[ioannat]

Αν εξετασετε όλο το κτήριο συνολικά για την υπερυψωση βάζουμε τα τ. μ. της κάλυψης στον συντελεστή 1 (όχι στον μειωτικο συντελεστη), χωρίς υπέρβαση δόμησης και στο ύψος βαζεται τα εκατοστά υπερυψωσης με τον αντίστοιχο συντελεστή.

Προφανώς δεν μπαίνει μειωτικος συντελεστής 0.5 όταν εξετάζουμε συνολικά την υπερυψωση της οικοδομής.

Αρα δηλαδη σε μια μεζονέτα με ισογειο 100μ2 , α'οροφο 70, και σοφιτα 50μ2 οπου ΜΟΝΟ η σοφιτα εχει υπέβαση υψους σε σχεση με την οικ. αδεια, εσυ βαζεις:

100μ2(καλυψη ) με υπέρβαση υψους χωρις υπέρβαση δομησης

50μ2(σοφιτα) με μειωτικο συντελεστη υπερβαση δομησης  χωρις υπέρβαση υψους (γιατι την εχεις υπολογισει στη κάλυψη).

Σωστα?

[dimitris GM]

κατ αρχας να δουμε αυτη την απαντηση απο τον περικλη

η οποια  αφορά διηρημενες ιδιοκτησιες, με διαφορετικους ιδιοκτητες σε πολυοροφη οικοδομη

 

 

"Δημοσίευση 07 Νοέμβριος 2014 - 19:39

Έστειλα σχετική ερώτηση στο ΥΠΕΚΑ σχετικά με τον υπολογισμό ΥΥ και εάν κατανέμεται αναλογικά σε κάθε όροφο ή όχι. Σας καταγράψω τι αναφέρθηκε. Πιστεύω θα βοηθήσει.
Ερώτηση:
Έχω διώροφο κτήριο με υπόγειο, ύψους 7,50 μέτρων βάσει αδείας. 7,50 μετρα είναι και το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή.
Το κτήριο κατασκευάστηκε ψηλότερα κατά 0,50 μετρο (δηλ. υπερύψωση οικοδομής κατά 0,50 μέτρο). Η οικοδομή έχει για κάθε στάθμη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με διαφορετικούς ιδιοκτήτες (υπόγειο - ισόγειο - όροφος). Οι αυθαιρεσίες που έχω είναι κλείσιμο Η/Χ στο ισόγειο και κλείσιμο Η/Χ στον όροφο.
Σε ποιον όροφο θα βάλω υπέρβαση ύψους? Μόνο στον τελευταίο δηλ. 0,50/7,50=0,06 δηλ. 6%<20%? Ή πρέπει να γίνει αναλογικά σε κάθε όροφο?
Θα ασχοληθώ με το υπόγειο που έχει παραμείνει υπόγειο και απλά θεμελιώθηκε 0,50 μέτρο πιο ψηλά ή όχι?

Σημείωση: Και οι τρεις ιδιοκτήτες θέλουν να είναι νόμιμοι ώστε όταν θα πουλήσουν στο μέλλον να μην έχουν κανένα πρόβλημα με την βεβαίωση.

Απάντηση:
Εάν το επιθυμούν όλοι οι ιδιοκτήτες και εάν η οικοδομή είναι η μοναδική στο οικόπεδο τότε μπορεί να υποβληθεί μία δήλωση με την υπέρβαση ύψους και στα τ.μ. θα μπει η κάλυψη.

Διαφορετικά ο κάθε ιδιοκτήτης θα δηλώσει αναλογικά την υπέρβαση ύψους και για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης ύψους ο έλεγχος θα γίνει με το ύψος της διακεκριμένης ιδιοκτησίας του (π.χ. αν σε έναν όροφο αναλογεί υπέρβαση ύψους 0,20 μ. τότε ο έλεγχος είναι 0,20/3,00=0,06 δηλ. 6% ΥΥ).

Επίσης, την ρώτησα (ήταν γυναίκα) εάν μπορούμε να δώσουμε βεβαίωση για τον τελευταίο όροφο του παραδείγματός μας ο οποίος είχε Η/Χ τακτοποιημένο με τον Ν.3843/10. Μου απάντησε: "ΝΑΙ ΜΠΟΡΟΥΜΕ" γιατί εξετάζουμε την αυτοτελεί ιδιοκτησία.
Συνέχισε λέγοντας: "Καλό όμως θα ήταν να μεταφερθεί στον Ν4178 γιατί σε ενδεχόμενη καταγγελία έχει την παράβαση του ύψους".
Νομίζω πολύ κατατοπιστική η τοποθέτηση. Ξεκαθαρίζουν αρκετά πράγματα σχετικά με τις βεβαιώσεις."

 

 

ενω,  το ερωτημα της ιοαννας

 

"Αρα δηλαδη σε μια μεζονέτα με ισογειο 100μ2 , α'οροφο 70, και σοφιτα 50μ2 οπου ΜΟΝΟ η σοφιτα εχει υπέβαση υψους σε σχεση με την οικ. αδεια, εσυ βαζεις:

100μ2(καλυψη ) με υπέρβαση υψους χωρις υπέρβαση δομησης

50μ2(σοφιτα) με μειωτικο συντελεστη υπερβαση δομησης  χωρις υπέρβαση υψους (γιατι την εχεις υπολογισει στη κάλυψη).

Σωστα?"

 

 

αφορα  μια αυτοτελη  και ανεξαρτητη ΟΙ [μαιζονεττα]...αρα μια οικοδομη τριων επιπεδων...η οποια θα εξετασθει στο σύνολό  της και οχι ανα...όροφο...

 

Σωστα???

Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by dimitris GM

[PERIKLIS1]

Αρα δηλαδη σε μια μεζονέτα με ισογειο 100μ2 , α'οροφο 70, και σοφιτα 50μ2 οπου ΜΟΝΟ η σοφιτα εχει υπέβαση υψους σε σχεση με την οικ. αδεια, εσυ βαζεις:

100μ2(καλυψη ) με υπέρβαση υψους χωρις υπέρβαση δομησης

50μ2(σοφιτα) με μειωτικο συντελεστη υπερβαση δομησης χωρις υπέρβαση υψους (γιατι την εχεις υπολογισει στη κάλυψη).

Σωστα?

Θα εβαζα 50 τ.μ. με μειωτικό συντελεστή, χωρίς υπέρβαση δομησης. Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by PERIKLIS1

[PERIKLIS1]

Σε περίπτωση υπαρξης σύστασης ΟΙ μπαίνει αναλογικά η υπέρβαση σε ύψος όταν το ύψος κατανέμεται σε κάθε όροφο (πχ 20 εκ υπερυψώθηκε ο πρώτος και 20 εκ ο δεύτερος). Όταν όμως οφείλεται σε έναν όροφο (πχ υπερύψωση λόγω υπερύψωσης οικοδομής) μπαίνει μια φορά η υπερβαση σε ύψος.

Και όταν υπάρχει σύσταση Ο.Ι. μπορεί να εξεταστεί συνολικά η ΥΥ του κτηρίου με την συναίνεση ολων των ιδιοκτητών και αν η οικοδομή είναι η μοναδική που υπάρχει στο οικόπεδο. (Τηλεφωνικη απάντηση ΥΠΕΚΑ)

[ioannat]

καλημερα

ο Δημητρης ξεκαθαρισε τις δυο περιπτωσεις

α)η μια περιπτωση να εξεταζουμε ανα οριζοντια

β) η αλλη περιπτωση να εξεταζουμε ενιαια το κτιριο χωρις να λαβουμε υπ οψιν τις οριζοντιες.Οταν εξεταζουμε ενιαια το κτιριο ερχομαστε "κοντα" στην περιπτωση της μεζονετας.

Αρα στο help desk σου ειπαν: αν τα αντιμετωπισεις ανα οριζοντια ελεγχεις το "απολυτο " υψος της καθε οριζοντιας και συμφωνα μ αυτο κρινεις ή οχι αν εχει αυθαιρεσια..

Αν ελεγξεις εξ ολοκληρου το ακινητο (μια δηλωση) η υπερβαση υψους θα μπει στα μετρα της καλυψης(!!δεν βγαινει νοημα...)

 

Ο λογος μου εμπλεκω τη μεζονετα ειναι γιατι στην εννιαια δηλωση εχουμε ιδια αντιμετωπιση με την οριζοντια ιδιοκτησια της μεζονετας,Σ αυτη την περιπτωση οταν εχουμε παρανομη σοφιτα, στα μετρα αυτα βαζουμε ΥΥ με ΥΔ με μειωτικο, δεν μπλεκουμε την καλυψη (τουλαχιστον εγω ετσι κανω),,,,.Αν λοιπον εχω και υπερυψωση της οικοδομης κατα 0,50μ τοτε εκτος απο τα μετρα της σοφιτας βλεπω οτι στον α οροφο (100μ2) εχω υπέρβαση υψους χωρις υπερβαση δομησης

 

ολα τα παραπανω προκυπτουν παραθετοντας διπλα στην τομη της αδειας τη νεα τομη του κτισματος με σταθερο σημειο αναφορας το σχετικο υψομετρο σε μια γωνια του οικοπεδου που και στις δυο περιπτωσεις ειναι σταθερο

 

για την ιστορια, εμενα στο hd μου χουν πει σε επι τοπου επισκεψη με σχεδια οτι το υψος "το τρωει" το τμημα του κτιριου που περισευει πανω απο την νοητη γραμμη του υψους για το οποιο εκδοθηκε η οικοδομικη αδεια.

Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by ioannat

[nicki]

για την ιστορια, εμενα στο hd μου χουν πει σε επι τοπου επισκεψη με σχεδια οτι το υψος "το τρωει" το τμημα του κτιριου που περισευει πανω απο την νοητη γραμμη του υψους για το οποιο εκδοθηκε η οικοδομικη αδεια.

Καλημέρα,

σε περίπτωση δηλαδή που λαμβάνουμε όλο το κτίριο ως ενιαίο και:

1. όλοι οι όροφοι είναι ok σε ύψος σε σχέση με την άδεια

2. απλά έχει τοποθετηθεί ψηλότερα

χρεώνουμε την ΥΥ στον τελευταίο όροφο, ακόμα κι αν βρίσκεται σε εσοχή και είναι μικρότερο το εμβαδόν του από την κάλυψη?

[jja]

Για το 2.

 

Από ότι κατάλαβα μετά από συνομιλία με το help desk.

 

Στην αρχή η τοποθέτηση της Γαρδίκη είναι πως την πληρώνει ο τελευταίος όροφος την ΥΥ και πιθανά όχι μόνο την ΥΥ, αλλά και την ΥΔ.

 

Αυτή την στιγμή που μιλάμε κλείνουν στην τοποθέτηση πως το πληρώνει η ιδιοκτησία ΄΄που οφελείται΄΄ και για την ιστορία ειπώθηκε πως ήταν το θέμα να λυθεί- διευκρινιστεί με τις τελευταίες ερωτοαπαντήσεις (τι μπορεί να απαντηθεί με ερωτοαπαντήσεις!!!) που ανέβασαν, αλλά σκάλωσε στον νομικό σύμβουλο, στον Καρατσώλη.

 

Δεν βγαίνει τίποτα από το ΥΠΕΚΑ εάν δεν το ελέγξει ο Καρατσώλης.

 

Οπότε για το πως θα διευκρινιστεί το θέμα ακόμα περιμένουμε.

 

Μην ξεχνάμε πως το θέμα έχει και άλλες προεκτάσεις, αφού η αρχική αντίληψη της Γαρδίκη (και πολλών άλλων δικηγόρων- δικαστών, αποφάσεων ΣΤΕ κλπ)  είναι πως όταν το κτίριο θεμελιώνεται σε άλλη στάθμη, τότε θεωρείται πως έχει υλόποιηθεί άλλο κτίριο, με ότι σημαίνει αυτό για το εάν θα χαρακτηριστεί όλο αυθαίρετο, ο τελευταίος όροφος όλος αυθαίρετος και το ΄΄ υπερυψωμένο υπόγειο΄΄- δηλαδή ισόγειο νόμιμο ή όπως θα μπορούσε να το δει κανείς (μηχανικός- ιδιοκτήτης και τι θα μπορούσε να σημαίνει αυτό). 

 

Φανταστείτε μια τέτοια υπόθεση στο ΣΤΕ. Ή θα έβγαζε όλο το κτίριο αυθαίρετο, ή θα αποφάσιζε ο τελευταίος όροφος να κατεδαφιστεί γιατί απλά δεν μπορεί να κατεδαφιστεί κανένας άλλος όροφος χωρίς να κατεδαφιστεί όλο το κτίριο.

 

Θέλω να πω πως το θέμα έχει σοβαρές νομικές- ιδιοκτησιακές προεκτάσεις και έχει ενδιαφέρον να δούμε πως θα το μαγειρέψουν (γιατί για μαγείρεμα πρόκειται).

 

Εκτός εάν δεν πούνε τίποτα και μας αφήσουν εμάς έκθετους εις το διηνεκές.

 

Οι τηλεφωνικές απαντήσεις του help desk όσον αφορά το ζήτημα δεν φωτίζουν το πρόβλημα και δεν μας προστατεύουν από μελλοντικές διενέξεις. Άσε που πιστεύω πως λίγοι από εκεί μέσα έχουν συλλάβει την σοβαρότητα του θέματος, οι υπόλοιποι ΄΄πυροβολάνε΄΄ (συγνώμη για την έκφραση) ότι κάθε φορά (ανεύθυνα πάντα) τους λένε από το υπουργείο.

 

Για αυτό και δεν απαντάνε ποτέ γραπτά (και μάλιστα αυτό είναι οδηγία κεντρικά από Γαρδίκη, Καρατσώλη) και όχι καπρίτσιο των συναδέλφων του hd.

 

Κάτι τελευταίο. Ίσως εάν τελικά ο νόμος δεν βγει αντισυνταγματικός κινηθούν πιο θαρραλέα ώστε να αντιμετωπίσουν αυτά τα προβλήματα. Έως τότε μην περιμένετε κανείς να πάρει γραπτή ευθύνη. Όσα περισσότερα τέτοια αυθαίρετα δηλώνουμε τόσο περισσότερο είμαστε έκθετοι, τόσο περισσότερο δημιουργείται πραγματική κατάσταση, τόσο περισσότερο πιέζουν αυτοί για να πάρουν το οκ της συνταγματικότητας. Είμαστε απλά τα αναλώσιμα πιόνια στο σκάκι που παίζουν.

Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by jja

[Pavlos33]

+1 συνάδελφε.

Περιγράφεις ακριβώς το πρόβλημα. Κρατώ τις φράσεις του κειμένου σου:

 "Άσε που πιστεύω πως λίγοι από εκεί μέσα έχουν συλλάβει την σοβαρότητα του θέματος, οι υπόλοιποι ΄΄πυροβολάνε΄΄ (συγνώμη για την έκφραση) ότι κάθε φορά (ανεύθυνα πάντα) τους λένε από το υπουργείο".

"...Εκτός εάν δεν πούνε τίποτα και μας αφήσουν εμάς έκθετους εις το διηνεκές".

".. Είμαστε απλά τα αναλώσιμα πιόνια στο σκάκι που παίζουν".

Θερμά συγχαρητήρια για την προσέγγιση του όλου θέματος.

[PERIKLIS1]

καλημερα

ο Δημητρης ξεκαθαρισε τις δυο περιπτωσεις

α)η μια περιπτωση να εξεταζουμε ανα οριζοντια

β) η αλλη περιπτωση να εξεταζουμε ενιαια το κτιριο χωρις να λαβουμε υπ οψιν τις οριζοντιες.Οταν εξεταζουμε ενιαια το κτιριο ερχομαστε "κοντα" στην περιπτωση της μεζονετας.

Αρα στο help desk σου ειπαν: αν τα αντιμετωπισεις ανα οριζοντια ελεγχεις το "απολυτο " υψος της καθε οριζοντιας και συμφωνα μ αυτο κρινεις ή οχι αν εχει αυθαιρεσια..

Αν ελεγξεις εξ ολοκληρου το ακινητο (μια δηλωση) η υπερβαση υψους θα μπει στα μετρα της καλυψης(!!δεν βγαινει νοημα...)

 

Ο λογος μου εμπλεκω τη μεζονετα ειναι γιατι στην εννιαια δηλωση εχουμε ιδια αντιμετωπιση με την οριζοντια ιδιοκτησια της μεζονετας,Σ αυτη την περιπτωση οταν εχουμε παρανομη σοφιτα, στα μετρα αυτα βαζουμε ΥΥ με ΥΔ με μειωτικο, δεν μπλεκουμε την καλυψη (τουλαχιστον εγω ετσι κανω),,,,.Αν λοιπον εχω και υπερυψωση της οικοδομης κατα 0,50μ τοτε εκτος απο τα μετρα της σοφιτας βλεπω οτι στον α οροφο (100μ2) εχω υπέρβαση υψους χωρις υπερβαση δομησης

 

ολα τα παραπανω προκυπτουν παραθετοντας διπλα στην τομη της αδειας τη νεα τομη του κτισματος με σταθερο σημειο αναφορας το σχετικο υψομετρο σε μια γωνια του οικοπεδου που και στις δυο περιπτωσεις ειναι σταθερο

 

για την ιστορια, εμενα στο hd μου χουν πει σε επι τοπου επισκεψη με σχεδια οτι το υψος "το τρωει" το τμημα του κτιριου που περισευει πανω απο την νοητη γραμμη του υψους για το οποιο εκδοθηκε η οικοδομικη αδεια.

Αν εξετάσεις συνολικά την οικοδομη: Βάζουμε τα μέτρα της κάλυψης στο κουτάκι της υπερβασης δόμησης, χωρίς υπέρβαση δόμησης και βάζεις τα εκατοστά ΥΥ με το αντίστοιχο ποσοστό.

Δηλαδή αν η οικοδομή είναι δίωροφη με υπόγειο συνολικού ύψους 7.5 μ αλλά τώρα είναι 8 μ , έχει δηλώσει ΥΥ 50 εκατοστά και έχει κάλυψη 100 τ.μ τότε βάζεις: 100 τ. μ. στην υπέρβαση δόμησης, επιλέγεις "χωρίς υπέρβαση δομησης". Στη ΥΥ βάζεις 50 εκ και ο έλεγχος ποσοστού είναι 0.50/7.50=0.067 δηλαδή <20%.

 

Νομιζω είναι αρκετά ξεκάθαρο το πως κινουμαστε.

Και φυσικά όλα αυτά εάν το μέγιστο ύψος της περιοχής είναι 7.5 μέτρα. Αν είναι π.χ. 21μετρα δεν ασχολείσαι με την ΥΥ

Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by PERIKLIS1

[ioannat]

δεν θα συνεχισω την κουβεντα γιατι εχω διαφορετικη προσεγγιση στο θεμα και δεν εχει και νοημα αλλωστε αφου ο νομος μας δινει απειρες δυνατοτητες ν αναπτυξει ο καθενας την προσωπικη του αποψη και να ειναι ολες αξιοπιστες  και υπολογισιμες...

Θα συμφωνησω jja οτι στο υπεκα δεν εχουν ξεκαθαρισει ακομη τι συμβαινει με το υψος.Δεν ειναι δυνατον στον ενα συναδερφο να λενε τη μια προσεγγιση και σε καποιον αλλο καποια αλλη,,,

 

 

εκεινο ομως που θεωρω αδιαπραγματευτο σε σχεση μ αυτο που ειπε παραπανω ο periklis ειναι οτι :οταν η οικοδομη στην αδεια εχει υψος 7.5 μ και συ βρισκεις 8 τοτε εχει υπερβαση υψους σε ΚΑΘΕ περιπτωση...ειτε το επιτρεπομενο σημερα ειναι 7.5 ειτε 21...Ολες οι υπερβασεις κρινονται σε σχεση με τα εγγεκριμενα μεγεθη της αδειας και οχι με την εν δυναμει δυνατοτητα νομιμοποιησης του καθε μεγεθους

Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by ioannat