ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Υπερβαση ύψους

[ioannat]

Σε μια αντιστοιχη περιπτωση εξακριβωσα το σημειο που γινεται η τομη στα σχεδια τι σχεση εχει με το δρομο ακριβως στο σημειο τομης. Αν λοιπον ο δρομος στο σημειο τομης σε σχεση με την εδαφοπλακα ειναι οπως ειναι και στην αδεια (ετσι καταλαβαινω και απο τα σκαριφηματα σου) τοτε η υπερβαση σου ειναι 0,28 και την υπολογιζεις με το 5% του υψους της κατηγοριας 3.Το γεγονος της κλισης το αντιμετωπισα με ξεμπαζωμα(!) και το χαμηλωμα της πλακας με αναλυτικο,(καπου σε καποια εγκυκλιο λεει οτι αν η εδραση του υπογειου γινει χαμηλοτερα παει με αναλυτικο και το χρησιμοποιω αναλογα)

Ισως σου φανει παρακινδυνευμενο αλλα στο υψος ακομα και στη ΔΟΚ ο καθενας ελεγε το κοντο του και το μακρυ του.....

[jedi.Yannis]

Δυστυχώς ο νόμος δεν ορίζει τι κάνουμε όταν βλέπουμε σχέδια με πολύ μικρή ακρίβεια / ασάφεια / μεγάλο "στο περίπου".

Το βλέπω να παίρνεις το μέσο ύψος της όψης σου για να βγάλεις την υπέρβαση ύψους, όπως λέει η ioannat και ή θα κάνεις αναλυτικό το πάτωμά σου ή θα πεις ότι σε κάθε εγκάρσια τομή με το δρόμο, το δάπεδό σου είναι στην ίδια στάθμη με το δρόμο, όπως προέβλεπε η άδεια, αλλά δεν απαιτήθηκε να αποτυπωθεί με ακρίβεια η κλίση του!!

 

Αν σου βγουν όλα μία παράβαση, βάλτα καλύτερα στον αναλυτικό όλα. Είναι πιο ασφαλές για σένα. Και στην ΤΕ γράψε όλο τον προβληματισμό σου - την λύση που δίνεις / τρόπο που υπολογίζεις το πρόστιμο / τι θεωρείς αυθαιρεσία κλπ.

 

ΥΓ... έχω δει άδεια κοινοτική να λέει "χτίσε ένα ισόγειο." Πάω και βλέπω ένα ισόγειο.... δεν μπορούσα να πω ότι υπάρχει κάτι αυθαίρετο, γιατί δεν υπήρχε περιορισμός σε διαστάσεις, με βάση την άδεια

[Elounda]

Τι πάει να πεί παράβαση ύψους σαν αυθαιρεσία, σε περιπτώσεις που ενώ δεν έχει εξαντληθεί το μέγιστο ύψος της περιοχής (προφανώς και στην περίπτωση του Ιάμβλιχου ) μετά την παράβαση δεν το έχω καταλάβει  (να μου πείς για την διαφοροποίηση της στατικής μελέτης και τις ανοχές ΕΚΩΣ ναι).Τέλος πάντων ο/η συνάδελφος  ioannat πιστεύω το έφερε πιό ''κοντά '' στην αντιμετώπιση της. Οτι βγάλει η Πυθία κάθε φορά........

[Ιάμβλιχος]

Σε μια αντιστοιχη περιπτωση εξακριβωσα το σημειο που γινεται η τομη στα σχεδια τι σχεση εχει με το δρομο ακριβως στο σημειο τομης. Αν λοιπον ο δρομος στο σημειο τομης σε σχεση με την εδαφοπλακα ειναι οπως ειναι και στην αδεια (ετσι καταλαβαινω και απο τα σκαριφηματα σου) τοτε η υπερβαση σου ειναι 0,28 και την υπολογιζεις με το 5% του υψους της κατηγοριας 3.Το γεγονος της κλισης το αντιμετωπισα με ξεμπαζωμα(!) και το χαμηλωμα της πλακας με αναλυτικο,(καπου σε καποια εγκυκλιο λεει οτι αν η εδραση του υπογειου γινει χαμηλοτερα παει με αναλυτικο και το χρησιμοποιω αναλογα)

Ισως σου φανει παρακινδυνευμενο αλλα στο υψος ακομα και στη ΔΟΚ ο καθενας ελεγε το κοντο του και το μακρυ του.....

Το θέμα είναι ότι όλα τα παλιά τα δείχναν ισιάδι για ευκολία, εκτός κι αν είχε καμιά πολύ έντονη κλίση, ούτε δρόμο δείχναν (καλά δρόμο ούτε και τώρα μόνο σε σχηματική τομή). Λογικά από τον άξονα του δρόμου πρέπει να ληφθεί στο μέσον του κτιρίου της αδείας υποθέτω. Την κλίση δεν μπορώ να την αντιμετωπίσω με ξεμπάζωμα. Με την ίδια λογική θα μπορούσε να πω ότι από την πάνω μεριά μπαζώθηκε. Έχεις μια κλίση που είναι έτσι από πάντα, να ξεμπαζώθηκε όλο το χωριό από κει και κάτω δεν παίζει. Η αναβαθμίδα στην όψη είναι κάτι σαν πεζοδρόμιο ας το πούμε, αν είναι εγκεκριμένο ή όχι δεν γνωρίζω   . Αν θεωρήσω πως έχω υπέρβαση από την εδαφόπλακα δεν θα μπορώ να βάλω με αναλυτικό την χαμηλότερη έδραση, αλλά ούτε και υπόγειο είναι.

Δυστυχώς ο νόμος δεν ορίζει τι κάνουμε όταν βλέπουμε σχέδια με πολύ μικρή ακρίβεια / ασάφεια / μεγάλο "στο περίπου".

Το βλέπω να παίρνεις το μέσο ύψος της όψης σου για να βγάλεις την υπέρβαση ύψους, όπως λέει η ioannat και ή θα κάνεις αναλυτικό το πάτωμά σου ή θα πεις ότι σε κάθε εγκάρσια τομή με το δρόμο, το δάπεδό σου είναι στην ίδια στάθμη με το δρόμο, όπως προέβλεπε η άδεια, αλλά δεν απαιτήθηκε να αποτυπωθεί με ακρίβεια η κλίση του!! 

 

Αν σου βγουν όλα μία παράβαση, βάλτα καλύτερα στον αναλυτικό όλα. Είναι πιο ασφαλές για σένα. Και στην ΤΕ γράψε όλο τον προβληματισμό σου - την λύση που δίνεις / τρόπο που υπολογίζεις το πρόστιμο / τι θεωρείς αυθαιρεσία κλπ.

 

ΥΓ... έχω δει άδεια κοινοτική να λέει "χτίσε ένα ισόγειο." Πάω και βλέπω ένα ισόγειο.... δεν μπορούσα να πω ότι υπάρχει κάτι αυθαίρετο, γιατί δεν υπήρχε περιορισμός σε διαστάσεις, με βάση την άδεια 

Αν πω ότι η άδεια προβλέπει ίδια στάθμη σε κάθε σημείο με το δρόμο τότε πάω στη χειρότερη περίπτωση αλλά δεν δείχνει δρόμο

Edited Νοέμβριος 28 , 2016 by Ιάμβλιχος

[Ιάμβλιχος]

Στην παρακάτω περίπτωση πώς αντιμετωπίζουμε την υπέρβαση ύψους. Για το % συγκρίνουμε με το επιτρεπόμενο σήμερα στην περιοχή του ακινήτου και συγκεκριμένα το συνολικό ή της στέγης μόνο? Το πώς θα το δούμε παίζει ρόλο αν στην περιοχή είναι υποχρεωτική η κατασκευή στέγης? Οπότε έστω υποχρεωτική έως 1,50μ, θα λέγαμε πιο πιθανό 1,30=> 1,30/1,50=0,867 ? Αν δεν είναι υποχρεωτική θα μπορούσα να θεωρήσω προσθήκη ορόφου οπότε, είτε 1,30/7,50=0,173 είτε 2,80/7,50=0,373 είτε 2,80/9,0=0,31  ?????

 

Νομίζω υπάρχει και μια άλλη θεώρηση που λέει: τα τμ που εξέχουν του ύψους (μάλλον εννοείται έστω το 1,50μ), αλλά αφού έχεις στον κορφιά πιο ψηλή στέγη θα έχεις παντού πιο ψηλή στέγη σε κάθε σημείο τομής σε σχέση με τα εγκεκριμένα και εκτός νομίμου όγκου αδείας, άρα όλα τα τμ. Δηλαδή αν δεν είχαμε αυθαίρετη στέγη και είχαμε αυθαίρετο όροφο με πλάκα τι θα λέγαμε? 2,80 / 1,50 ? Για τον τρόπο υπολογισμού παίζει ρόλο αν είναι υποχρεωτική η στέγη στην περιοχή του ακινήτου? 

 

Από τη στιγμή που έχουμε στέγη και δεν παίρνουμε μειωτικό, θεωρείται προσθήκη ορόφου με στέγη και επομένως συγκρίνουμε με το επιτρεπόμενο στην περιοχή του ακινήτου? δηλαδή 7,50 + στέγη? Άρα μήπως 1,30/9,00=0,144 ή ακόμα 1,30/7,50=0,173? 

Edited Νοέμβριος 28 , 2016 by Ιάμβλιχος

[Irini]

Έχω απορία με τα ζηλά και τα χαμηλά και γω....!

α) Μια πολυκατοικία έχει τοποθετηθεί 0,40 μ. ψηλότερα από τη στάθμη που είχε εγκριθεί στην άδεια (με αποτέλεσμα το υπόγειο αντί για 0,80 μ. να είναι 1,20 μ. πάνω από το έδαφος).

β) Παράλληλα, ενώ βάσει αδείας το τελικό της ύψος έπρεπε να είναι στα +13,70 μ., στην πραγματικότητα είναι στα +14,30 (γιατί έγινε 0,2 μ. ψηλότερη η πολυκατοικία).

 

Θα θεωρήσω :

α) ξεμπάζωμα ?

β) κατηγορία 3 (υπέρβαση ύψους έως 5 %) ?

[Ιάμβλιχος]

α)Ξεμπάζωμα άστο δεν σε παίρνει νομίζω, σε πόλη δεν είναι? ε, από περιβάλλοντα χώρο θα μετρηθεί το ύψος? για δες το. Ανάλογα βέβαια και τη περιοχή. Δες από πού μετράται το ύψοςκαι μέτρα το ύψος με κάποιο συνάδελφο τοπογράφο ίσως.

Ειδικά αν υπάρχει οριζόντια ιδιοκτησία καλό είναι κάθε επιμέρους ιδιοκτησία να συγκριθεί μεμονωμένα. Τώρα ποιος το κάνει αυτό. π.χ. ύψος από Ο.Α.=13,70μ. Θεωρούμε ότι είναι εντός ύψους οικοδομικής άδειας επομένως δεν βάζουμε υπέρβαση για το ύψος, για να αποφύγουμε το αυξημένο πρόστιμο. Τι χρήση έχει το υπόγειο? Βάλε υπερβάσεις με τα δυσμενέστερα και διάφορους τρόπους υπολογισμού, 3-4 σενάρια (όπου το πρόστιμο θα ποικίλλει αισθητά!!), βάλε τον ιδιοκτήτη να επιλέξει πόσα διαθέτει, ενημέρωσέ τον ότι δεν υπάρχει συγκεκριμένος τρόπος, όσο περισσότερο λεπτομερώς και επί μέρους τμήματα, ως προς τις υπερβάσεις, το δηλώσεις, θα είναι πιο καλυμμένος μελλοντικά και ας τον να επιλέξει και αφού συμπεριλάβεις στο ιδιωτικό συμφωνητικό το τρόπο υπολογισμού συμφωνεί ο ιδιοκτητης να επιλεγεί αυτός και όχι αυτός ήη αυτός και σε περίπτωση που μελλοντικά φας και συ καμιά καμπάνα να αναλάβει την όποια ευθύνη χρηματική βασικά και για σένα, μπας και τη γλιτώσεις σε περίπτωση που ...... λέμε τώρα.  

 

β) αυτό που λες είναι 60εκ  και είναιστο σύνολο του κτιρίου 0,6/13,70=0,044 άρα<5%.

Εσύ όμως τι τακτοποιείς όλη την οικοδομή? Υπάρχει σύσταση? ίσως με μια δήλωση ξεχωριστή που την υπέρβαση ύψους που θα είναι για όλη την οικοδομή στα κοινόχρηστα με κατηγ. 3 ίσως και 500€ καθώς η πλάκα του υπογείου του 1ου του 2ου που υπερυψώθηκαν και δημιουργούν αυτή την διαφορά είναι κοινόχρηστα.

Edited Νοέμβριος 28 , 2016 by Ιάμβλιχος

[Irini]

Όλη η πολυκατοικία είναι σε 2 ονόματα, με σύσταση οριζοντίου, οπου καθένας έχει 2 ορόφους διαμερισματων, και τα κοινοχρηστα + υπόγειο πάνε 50-50%.

Θέλουν να κάνουν 1 κοινή δήλωση για όλο το ακίνητο.

Το εγκεκριμένο ύψος της ο.α. έχει μετρηθεί με το +/-0,00 σε μια απόσταση 5 μ. από το κτίριο, το οποίο είναι εντός του οικοπέδου, πάνω στο διαμορφωμένο έδαφος, από όπου δηλαδή μέτρησα κι εγώ το πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου.

Έτσι, π.χ., η πλακα του ισογειου βάσει αδείας είναι στο +1,10 μ., ενω βάσει αποτύπωσης είναι στο +1,50 μ.

Γι αυτό κατέληξα στο οτι ολη η οικοδομη τοποθετηθηκε 0,40 μ. ψηλότερα.

Και η οικοδομή πάει σε ύψος μέχρι το +14,30 μ. ,ενώ βάσει αδείας έπρεπε να είναι μέχρι +13,70 μ. ύψος.

[Ιάμβλιχος]

Τείνω να καταλήξω στο εξής: έστω επιτρεπόμενα περιοχής 7,50μ. + στέγη(1,50μ) όπως και στην άδεια. 

1η περίπτωση: αν γίνει προσθήκη αυθαίρετου ορόφου πάνω από τα 7,50μ. με ύψος 3,0μ με επικάλυψη πλάκας λογικό θα είναι να πούμε ως αυθαιρεσία πέραν της αδείας όλο το ύψος, δηλαδή 3,00/7,50=0,4

2η περίπτωση: αν γίνει προσθήκη ορόφου πάνω από τα 7,50 χωρίς πλάκα, αλλά με επικάλυψη στέγης ύψους έως 3,00μ. τότε θεωρώ λογικότατο αφού εξακολουθεί να υπάρχει στέγη => από το ύψος της κατασκευασμένης στέγης αφαιρούμε το επιτρεπόμενο της στέγης => 3,00-1,50=1,50μ. υπέρβαση, οπότε 1,50/(7,50+1,50)=>1,50/9,00=0,166. Βέβαια, άν πατάει σε τοιχο 0,90 ή 1,00 όπως συνηθίζεται ίσως η λογική να μην ευσταθεί και πολύ, αλλά και πάλι δεν μπορείς να το σπάσεις(μια φορά για την υπέρβαση ύψους του τοίχου και μια φορά για τη στέγη) γιατί θα υπολογιστεί το εμβαδόν δυο φορές και θα είναι ακόμα πιο λάθος. Αλλά και καμία από τις άλλες λύσεις δεν ευσταθούν πλήρως. Επομένως Υ.Δ. χωρίς μειωτικό και Υ.Υ./συνολικόΎψος(κτιρίου+στέγης)

[KaizerSoze]

Σε μια οικοδομική άδεια του 1997 ,διαπιστώνω διαφορές μεταξύ της τομής της κατασκευής και των κατόψεων των ορόφων ως προς τα ύψη.

 

Στην μεν τομή αναγράφεται στάθμη ισογείου +0.00 και στάθμη ορόφου +3.00 ,μετρώντας από την διαμόρφωση εδάφους ,στις δε κατόψεις αναγράφεται για το ισόγειο +0.15/+0.20 και στον όροφο +3.15/+3.20 (στάθμη πλάκας και τελική με γκρο μπετόν δηλαδή) ,μετρώντας  πάλι λογικά από διαμόρφωση εδάφους.

 

Στην πραγματικότητα στό ισόγειο η τελική στάθμη είναι στα +0.40 μ ,η δε τελική στάθμη του ορόφου είναι στο +3.30 (δηλαδή έχει κατασκευαστεί χαμηλότερο το ισόγειο).

 

Ταυτόχρονα ,το μέγιστο ύψος στην τομή ,μαζί με την στέγη ,είναι 7.75 μετρα.Τωρα στην κατασκευή έχει μετρηθεί εσωτερικά από τελική στρωση ισογείου μέχρι κάτω πλευρά πλάκας στέγης 7.43 ,οπότε προσθέτοντας τους 40 πόντους της ανύψωσης ισογείου + πλάκα στέγης 0.15 +0.05 εκατοστα κεραμίδι φτάνω στα 8.03 μέτρα.

 

Μπορώ λέτε να θεωρήσω πως στα 7.75 της τομής μπορούν να προστεθούν τα 0.15  που δείχνονται στην κάτοψη ,ώστε να φθάσω στα 7.90 και να αποφύγω την υπέρβαση ύψους?

(Με τις ανοχές περί 2% των διαστάσεων και μεγιστο 20 εκατοστα).

 

Αν είναι να δηλώσω υπέρβαση ύψους ,να θεωρήσω υπέρβαση  0.40μ   σε όλο   το ισόγειο ,ή θα ήταν δυνατό να υπολογίσω με αναλυτικό υπέρβαση του ύψους της στέγης?(Κάτω από την στέγη υπάρχει σοφίτα που έχει υπέρβαση δόμησης με μειωτικό συντελεστή  και έχω ήδη διάφορες παραβάσεις με αναλυτικό).

 

Το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής δεν το ξεπερνάει πάντως.