ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Υπερβαση ύψους

[jimalexandrou]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Η στέγη έχει διατηρήσει την κλίση και είναι παντού στο +1,85 σε σχέση με την άδεια.

Συμφωνώ οτί η ΥΥ πάει κατ' όροφο, απλά δεν είμαι σίγουρος αν τη συγκρίνω με προβλεπόμενο ύψος ορόφου ή με επιτρεπόμενο κτιρίου. Η λογική θα έλεγε με αυτό του ορόφου, αλλά σκέφτομαι ότι σε αυτή την περίπτωση η ΥΥ για κατασκευή αυθαίρετων ορόφων (χωρίς στέγη) σε ακίνητα με σύσταση Ο.Ι. θα είχε παρονομαστή το 0, το οποίο μου φαίνεται αρκετά περίεργο (ακόμα και στα πλαίσια του 4178...).

Δηλαδή αν δεν είχα στέγη στην άδεια και απλά είχε κατασκευαστεί ο όροφος με ύψος πχ 3μ, θα έβαζα ΥΥ 3/0 (!) ή 3/9,5 (επιτρεπόμενο κτιρίου)?

[jedi.Yannis]

Έχεις δίκιο και τώρα που το ξαναβλέπω, δεν πρόσεξα ότι ο β' όροφος είναι ολόκληρος αυθαίρετος. ΥΥ ανά όροφο κάνεις όταν είναι όλοι νόμιμοι ή τουλάχιστον στους νόμιμους, και βάζεις ΥΥ χωρίς ΥΔ.

Στους επιπλέον ορόφους το δουλεύεις σαν κτίριο.

Δεν είμαι σίγουρος αν θα μπορούσες να βάλεις όλη την ΥΥ στον τελευταίο όροφο, στην λογική να δουλέψεις όλο το κτίριο σαν ενιαίο κτίριο. Ο 4178 δεν σου επιβάλει να εξετάζεις μία μία τις ΟΙ για υπερβάσεις. Μπορείς να εξετάσεις το κτίριο σαν σύνολο και μετά να χρησιμοποιήσεις τις ΟΙ, για να μοιράσεις τις παραβάσεις και το πρόστιμο στους ιδιοκτήτες, καθώς και να εξετάσεις τι βεβαιώσεις θα πάρει η κάθε ΟΙ μετά (τακτοποιημένη ή χωρίς αυθαιρεσίες).

[jimalexandrou]

Δεν σκοπεύω να βάλω όλη την ΥΥ στον τελευταίο όροφο, παρά μόνο την υπέρβασή του με βάση την ΟΑ (1,85μ.). Το ισόγειο έχει και αυτό ΥΥ κατά 40εκ. το οποίο θα υπολογιστεί στην αντίστοιχη δήλωση (από τη στιγμή που υπάρχει σύσταση).

Επειδή, προφανώς, δεν υπάρχει ξεκάθαρη απάντηση που να είναι 100% τεκμηριωμένη, σκέφτομαι για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης να συγκρίνω με το επιτρεπόμενο συνολικό ύψος του κτιρίου και όχι με το προβλεπόμενο του ορόφου. Έτσι μπορεί να αντιμετωπιστεί τόσο η περίπτωση τελείως αυθαίρετων ορόφων σε κτίριο με σύσταση ΟΙ, όσο και η πιθανότητα να μην υπάρχει πρόσβαση στις άλλες ΟΙ του ακινήτου. Εξάλλου δεν υπάρχει "μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορόφου" ως πολεοδομικό μέγεθος για να συγκρίνω με αυτό απ' όσο ξέρω...

Ευχαριστώ και πάλι...

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καλησπέρα σε όλους,

Τελικά πώς επιμερίζεται η υπέρβαση ύψους σε Ο.Ι. πολυκατοικίας? Έχω την εξής περίπτωση:

Άδεια για διώροφη οικοδομή με ύψος 6,60μ. (όροφοι 3μ. καθαρό ύψος και 3 πλάκες από 0,2μ.) και μονόριχτη στέγη 1,5μ. στον κορφιά (συνολικό ύψος 8,10μ.).

Στην πράξη το ισόγειο γίνεται 3,4μ. καθαρό (+0,40) και κατασκευάζεται Β' όροφος με υπερύψωση της στέγης κατά 1,85μ. Ο Α' όροφος διατηρεί τα 3μ. ύψος, απλά κατασκευάζεται 0,40μ. ψηλότερα. 

Συνολικό πραγματικό ύψος 10,35μ. (7+3,35 στέγη), επιτρεπόμενο περιοχής 9,5μ.

1) Ο Α' όροφος έχει ΥΥ? Θεωρώ πως όχι, γιατί η διαφορετική στάθμη του οφείλεται στην ΥΥ του ισογείου.

2) Η ΥΥ του Β' πώς υπολογίζεται? 

α) 1,85/9,5 = 19,4% (συγκρίνω ΥΥ ορόφου με επιτρεπόμενο κτιρίου)

β) 1,85/1,5 = 123% (συγκρίνω ΥΥ ορόφου με προβλεπόμενο ορόφου)

γ) 2,25/9,5 = 23,4% (συγκρίνω συνολική ΥΥ με επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου). Σε αυτήν την περίπτωση θα πάρει ΥΥ μόνο ο Β' όροφος? 

Οποιαδήποτε βοήθεια ευπρόσδεκτη γιατί με έχει ταλαιπωρήσει το θέμα...

 

Στο κτίριο υφίσταται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας;;;;

 

Ναι, πρόκειται για χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες.

 

Ποιός από τους ορόφους - ΟΙ σε ενδιαφέρει;;; 'Η μήπως εξετάζεις ολόκληρο το κτίριο;;;;

[jimalexandrou]

Όλοι οι όροφοι θα τακτοποιηθούν ανεξάρτητα, απλά η βασική μου απορία είναι για την ΥΥ του Β' ορόφου, ο οποίος είναι τελείως αυθαίρετος και έχει προκύψει από την υπερύψωση της στέγης που υπάρχει στην άδεια κατά 1,85μ. Την ΥΥ του ισογείου κατά 40εκ (που υπερυψώνει όλο το κτίριο) θα τη βάλω μόνο στο ισόγειο. Όλες τις επιμέρους ΥΥ θα τις συγκρίνω ανεξάρτητα με το επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου (ισόγειο 0,40/9,5 - Β' 1,85/9,5) με το σκεπτικό που παρέθεσα παραπάνω. Προφανώς δεν είμαι 100% σίγουρος αλλά από αυτά που έχω διαβάσει θεωρώ ότι καλύπτομαι.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ο Β' όροφος είναι προφανώς Κατηγορία 5, με υπέρβαση ύψους >20%.

[jimalexandrou]

Κατηγορία 5 ναι, αλλά ΥΥ σκέφτομαι να βάλω <20% με τη λογική που είπα στα #1507 και #1509. Θεωρώ ότι για την εύρεση της κατηγορίας συγκρίνω με το προβλεπόμενο ύψος κτιρίου της άδειας (8,1) και για το ποσοστό υπέρβασης με το επιτρεπόμενο (9,5). Το σκεπτικό συνοπτικά:

1) Αν ο όροφος είναι τελείως αυθαίρετος (πολύ συνηθισμένη περίπτωση) δεν μπορείς να διαιρέσεις με 0 (τόσο για την εύρεση της κατηγορίας όσο και του ποσοστού υπέρβασης)

2) Δεν υπάρχει 'μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορόφου/οριζόντιας ιδιοκτησίας' σαν όρος

Το ξέρω ότι ακούγεται αδόκιμο να συγκρίνω υπέρβαση ύψους ορόφου με ύψος κτιρίου αλλά δεν μπορώ να σκεφτώ άλλο τρόπο για να αντιμετωπιστεί το (1) και δεν βρίσκω κάποιο σημείο στο ΦΕΚ ή στις εγκυκλίους που να αντίκειται (μάλλον το αντίθετο).

Εσύ δηλαδή Ιάσονα πώς θα το υπολόγιζες?

[jedi.Yannis]

Την ΥΥ του β'ορόφου πρέπει να την πας συνολικό ύψος ορόφου*/επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου στο οικόπεδο.

*(κατά την γνώμη μου χωρίς την στέγη, γιατί είχες στέγη στην άδεια.

Και σε περιπτώσεις που δεν έχουν καθόλου άδεια, έχεις ΥΥ πάλι για το τμήμα που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της περιοχής και πάλι διαιρείς με το επιτρεπόμενο του οικοπέδου/περιοχής.

 

Σαν μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορόφου τυπικά δεν υπάρχει. Έχουμε κάνει συμφωνία-θες-να-το-πεις; το παρακάτω:

Έστω κτίριο με άδεια 3 όροφοι 3,4+3+3=9,4μ. και επιτρεπόμενο ύψος οικοπέδου 10μ. Τότε κάνουμε με την μέθοδο των τριών αναγωγή σε επιτρεπόμενα ύψη ορόφων 3,62+3,19+3,19.

Οτιδήποτε άλλο μπορείς να χρησιμοποιήσεις και να είναι αρκετά εύλογο, ότι θα μπορούσε να είναι και έτσι, αρκεί να μην είναι κάπου γραμμένο το ανάποδο, το κάνεις.

[jimalexandrou]

Με το τελευταίο συμφωνώ απόλυτα

Με την αναγωγή όχι τόσο, μου φαίνεται αρκετά τραβηγμένος αυτοσχεδιασμός παρόλο που έχει κάποια λογική (σίγουρα δεν προβλέπεται σε ΦΕΚ κλπ).

Βέβαια 4178 χωρίς αυτοσχεδιασμό δεν γίνεται αλλά τέλος πάντων...

Για την ΥΥ του Β' πάντως δεν νομίζω ότι είναι σωστό να βάλω το συνολικό ύψος. Υπήρχε στην άδεια μια κεκλιμένη στέγη από το 0 στο +1,5 η οποία υπερυψώθηκε παντού κατά 1,85 (για να γίνει ο όροφος), άρα η υπέρβαση θεωρώ πως είναι 1,85.

Το δε πρόστιμο για <20% βγαίνει 3000€ μικρότερο...

Τι να πω, είναι αδιανόητες οι γελοιότητες με τις οποίες ασχολούμαστε...

Καλό Πάσχα σε όλους

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εσύ δηλαδή Ιάσονα πώς θα το υπολόγιζες?

 

Την ΥΥ του β'ορόφου πρέπει να την πας συνολικό ύψος ορόφου*/επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου στο οικόπεδο.

 

Όπως πολύ ορθώς αναφέρει ο συνάδελφος.

 

 

Το δε πρόστιμο για <20% βγαίνει 3000€ μικρότερο.

 

 

Να μην είναι αυτό, το κριτήριο για ν' αποφασίσεις το πως θα κάνεις τη συγκεκριμένη δήλωση....

Edited Απρίλιος 11 , 2017 by ΙΑΣΟΝΑΣ