ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[Μέρσα]

εχω την εξης περιπτωση:

οικοπεδο εκτος σχεδιου με αποθηκη και δεξαμενη νερου που εχουν γινει κατοικια, τις χρεωνω ως υπερβαση δομησης κυριων χωρων;

αν ναι μετρανε συντελεστης καλυψης και δ, πρασια; 

 

το οικοπεδο δεν ειναι αρτιο και δεν οικοδομειται, απλα επειδη υπηρχε απο παλια μια κατοικια και αποθηκη σε αυτα τα τετραγωνικα και καηκαν, βγηκε μια αδεια κατασκευης στην ιδια θεση των ιδιων τετραγωνικων (..) οποτε δεν εχω ορους δομησης. 

 

τι με συμβουλευετε;

ευχαριστω

[Pavlos33]

Η συμβουλή είναι, να περιμένεις.

 

Ότι και να συζητήσουμε εμείς θα είναι αστήρικτο, διότι ο νόμος δεν λαμβάνει μέριμνα για τέτοιες περιπτώσεις.

 

Σε καθαρά θεωρητική κουβέντα, μπορείς να υποθέσεις ότι,  για το συγκεκριμένο γήπεδο, στο οποίο εκδόθηκε άδεια ανακατασκευής λόγω θεομηνίας, πυρκαγιάς κλπ επιφάνειας όσης ήταν το κατεστραμμένο κτίριο,ο μέγιστος συντελεστής δόμησης και η μέγιστη κάλυψη είναι η επιφάνεια του κτιρίου.

Έστω ανακατασκευασμένο κτίριο 120 τ.μ με κάλυψη 60 τ.μ. Αυθαιρεσίες 40 τ.μ. με ΥΔ=40=ΥΚ .τότε θα έχεις κατηγορία 5 (40/60=66%>40%). και οι συντελεστές επιβάρυνσης θα εξαχθούν πάλι με παρανομαστή τα 120 και 60 τ.μ για ΥΔ και ΥΚ. Για εγκεκριμένη απόσταση την απόσταση που τοποθετήθηκε το κτίριο από το διάγραμμα της άδειας.

 

Τονίζω ότι τα παραπάνω αποτελούν υποθετική προσέγγιση για υπόθεση εργασίας και σε καμία περίπτωση δεν δύνανται να χρησιμοποιηθούν για υπολογισμό μεγεθών σε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα γήπεδα

[soundholics]

Μέρσα

Δυστυχώς ο νόμος μεριμνά για την περίπτωσή σου.

Μαλώσαμε με την Γαρδίκη στην ημερίδα της Καλαμάτας για το θέμα, γιατι κατά την γνώμη μου δεν υπάρχουν οροι δόμησης για μη άρτια και μη οικοδομήσιμα γήπεδα.

Εν τούτοις η Γαρδίκη πέρασε και στην Εγκύκλιο την άποψη της, η οποία είναι εγκύκλιος 4, άρθρο 18, 33.παρ.2α 

"Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά 

μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθ. κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης με τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στην θέση του ακινήτου προκειμένουν να 

υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στην συνέχεια το ενιαίιο ειδικό πρόστιμο."

 

Κατά την γνώμη της λοιπόν, και την γνώμη της εγκυκλίου, τι ισχύει γενικά στην περιοχή που είσαι? 

Εκτός σχεδίου ΠΔ31-05-85 ΦΕκ 270Δ, με γενική πολεοδομική διάταξη 10% κάλυψη, μέγιστος συντελεστής ΄δομησης 0,2 με επιφάνεια οικοπέδου όση έχεις.

Ειδικότερα για κατοικία έχεις μέχρι 4000 στρ.  200 τ.μ. κάλυψη/δόμηση

[kostaras4]

Η γνώμη σας για το παρακάτω?? 

 

Έχω σε εκτός σχεδίου, κατασκευασμένες αποθήκες με Ο.Α.

 

Στην Ο.Α. περιγράφονται ως "Χορταποθήκες". Υποθέτω ότι εντάσσονται στις Αγροτικές αποθήκες, αλλά μήπως μπορώ να τις θεωρήσω απλές αποθήκες και να χρησιμοποιήσω τον μειωτικό συντελεστή?

Αν ισχύει η περίπτωση που μπορώ να χρησιμοποιήσω τον μειωτικό, θα πρέπει να δείξω και κύριο κτίσμα μέσα στο όλο γήπεδο, στο οποίο θα αναφέρονται οι αποθήκες? Πρέπει να έχει κάποιες προϋποθέσεις?

 

Ευχαριστώ

 

Kαι προς Κωσταρας4 : τι εννοείς να δειξεις και κτίσμα μέσα στο γήπεδο? υπάρχει ή δεν υπάρχει? γιατι αν δεν υπάρχει, όπως και να την ονομάσεις την αποθηκη μειωτικό δεν παιρνει με την Εγκ. 4.

 

 

sarcs

 

Υπάρχει κτίσμα, αυθαίρετο... πάει και αυτό σαν αποθήκη κανονικά, αλλά από τη στιγμή που είναι εντελώς αυθαίρετο μπορώ να το δηλώσω ώς κατοικία... Το θέμα μου είναι αν οι "χορταποθήκες" είναι αγροτικές αποθήκες ή όχι....

 

Μήπως να τις κάνω και αυτές μια αλλαγή χρήσης από κύρια σε βοηθητική (από αγροτικές σε απλές αποθήκες) και να γλιτώσω με ένα 500άρικό και έτσι να πάω με μειωτικό?

 

Ευχαριστώ

[nik]

Το τραβάς πολύ νομίζω...Δεν έχεις κτίσμα με χρήση κατοικίας βάσει αδείας. Όλες σου οι αποθήκες πάνε χωρίς μειωτικό συντελεστή δεδομένου ότι δεν υπάρχει κάποια κατοικία με άδεια (άλλο πως εσύ βαφτίζεις τώρα έτσι ένα κτίσμα από αυτά) .

[kostaras4]

Μαζί σου είμαι Nik... Ρώτησα απλά για να είμαι σίγουρος, μήπως μου είχε ξεφύγει κάτι...

 

Επομένως πάω με το Άδεια Χορταποθήκη = Αγροτική αποθήκη ?????

[architect_duth]

Κατά την γνώμη της λοιπόν, και την γνώμη της εγκυκλίου, τι ισχύει γενικά στην περιοχή που είσαι? 

Εκτός σχεδίου ΠΔ31-05-85 ΦΕκ 270Δ, με γενική πολεοδομική διάταξη 10% κάλυψη, μέγιστος συντελεστής ΄δομησης 0,2 με επιφάνεια οικοπέδου όση έχεις.

Ειδικότερα για κατοικία έχεις μέχρι 4000 στρ.  200 τ.μ. κάλυψη/δόμηση

 

Άρα μήπως τελικά συμφέρει το 200τμ σε μη άρτια μη οικοδομήσιμα που πηγαίνουν ΜΕ ο.α.?

Άραγε τι γίνεται με πλάγιες αποστάσεις που μπορεί να είναι 15μ, ενώ το αγροτεμάχιό μας είναι μικρότερο από 30τμ???

[kkepap]

Ερώτηση προς τους συναδέλφους για μία ακόμη "συνηθισμένη" αμαρτία της δεκαετίας του 60'. Τα δεδομένα:

 

(α) Κατασκευή του 1966

(β) Άδεια οικοδομής στην οποία στο υπόγειο φαίνονται 4 αποθήκες

(γ) Πραγματική κατάσταση: (ι) Άλλη διαμερισμάτωση (ιι) 10 κατοικίες (δωμάτιο - χωλ - WC) και η κοινόχρηστη κατοικία του θυρωρού

(δ) Τα αναφερόμενα στο (γ) αναγράφονται στη σύσταση όπως στην πραγματικότητα (δηλαδή διαμερίσματα)

(ε) Όλες οι ιδιοκτησίες ανήκουν σε ένα ιδιοκτήτη

 

Στην πραγματικότητα οι αποθήκες διαιρέθηκαν και έγιναν διαμερίσματα (με κάποιες μικροαλλαγές στους κοινόχρηστους χώρους και προσθήκη WC).

 

Δεδομένου ότι από τη σύσταση τεκμαίρεται η αλλαγή χρήσης προ του 1975, σκέφτομαι τις εξής εναλλακτικές

 

(α) Αλλαγή χρήσης της κάθε αποθήκης σε κύριο χώρο (500 Ευρώ έκαστη) και διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου (500 Ευρώ): Σύνολο 2500 Ευρώ (Εφάπαξ)

(β) Ανεξάρτητη αντιμετώπιση κάθε κατοικίας ως προς την αλλαγή χρήσης (500 Ευρώ έκαστη x 10) και διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου (500 Ευρώ). Σύνολο 5500 Ευρώ (εφάπαξ)

(γ) Αντιμετώπιση ως κατηγορία 2 (προ του 1982): 500 Ευρώ για διαμερισμάτωση και αλλαγή χρήσης ανά οριζόντια ιδιοκτησία - περίπου 6000 Ευρώ με τη δυνατότητα έκπτωσης 20%...

[apier]

Για να τεκμηριώσεις τον χρόνο της αλλαγής θα χρησιμοποιήσεις την σύσταση, η οποία είναι προ 75.

Κατά συνέπεια απαιτείται μία δήλωση για κάθε οριζόντια, (άρθρο 9 παρ. Α, εδάφιο δεύτερο στο τέλος)

και μία για το σύνολο για να μπουν τα ΚΧ και ο ακάλυπτος.

(αυτό δεν το λέει πουθενά αλλά είναι κρίμα να μην γίνει και να προκύψουν προβλήματα στο μέλλον.

αφού η άδεια είχε άλλα σχέδια, μπορεί σε μερικά σημεία οι οριζόντιες να μπλέκουν με τα θεωρητικά ΚΧ)

Υπάρχουν και άλλες επιλογές; Χάνω κάτι;

[kkepap]

Αυτό σκέφτηκα και εγώ αρχικά αλλά εδώ η περίπτωση είναι λίγο διαφορετική από το πνεύμα του νόμου (από ό,τι καταλαβαίνω), αφού πρώτα έγινε (εσωτερική) διαμερισμάτωση και μετά αλλαγή χρήσης (από ΒΧ σε ΚΧ). Επίσης, κοιτώντας ξανά τα πρόστιμα βλέπω ότι αν αντιμετωπιστεί ως κατασκευή προ του 1982 (δεν λέει ο νόμος για διάστημα 1976-1982), δεδομένου ότι πρόκειται για υπόγεια κλπ (50% έκπτωση), το πρόστιμο είναι περίπου 3200 Ευρώ (χωρίς την έκπτωση) και φυσικά με δυνατότητα δόσεων... Συνεπώς, μάλλον προκρίνω την υπαγωγή σε κατηγορία 2. Άλλωστε η σύσταση αναφέρει διαμέρισμα με χωλ, WC και δωμάτιο (οπότε ακόμη και η έννοια του κύριου χώρου, δεδομένου ότι λείπει η κουζίνα είναι σχετική).