ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[apier]

- αρθ.18:    Απο κυρια σε κυρια, χωρις υπερβαση δομησης =  ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ

- αρθ.19:    Απο βοηθητικη σε κυρια, με υπερβαση δομησης = μονο ΥΔ (οχι αλλαγη χρησης)

- εγκυκλιος 3:  Απο κυρια σε κυρια ΠΡΟ83 = καμια αυθαιρεσια

- Νεο Παραρτημα Α:  Η αλλαγη χρησης υπαρχει μονο για το αρθ.18.......

 

Αρα, στην περιπτωση μου:

 

1) Κατοικια εγινε Καταστημα ΠΡΟ83  =  απο κυρια σε κυρια ΠΡΟ83  = καμια αυθαιρεσια (εγκυκλιος 3)

2) Κοινοχρηστος διαδρομος πολυκατοικιας ο οποιος εχει μετρησει στον Σ.Δ. εγινε καταστημα  = Κανονικα οι διαδρομοι δεν ειναι βοηθητικης χρησεως? (αλλα εχει μετρησει στον Σ.Δ....)

3) Αποθηκη εγινε Καταστημα, διχως υπερβαση δομησης =  ?  (βαζω μονο 30μ2 χωρις υπερβαση δομησης?)

 

Η υπέρβαση δόμησης που εννοείται από το Νόμο ΔΕΝ είναι αυτή που εννοείς εσύ.

Είναι αυτή που επέρχεται εμμέσως από τη διαφορά όρων δόμησης (αν υπάρχει)

μεταξύ της προβλεπόμενης χρήσης και της αυθαίρετα εγκατεστημένης.

Δηλαδή, αν είχες 600 τ.μ. κατάστημα στην άδεια σε περιοχή εκτός σχεδίου,

κι εσύ το έκανες αυθαίρετα σπίτι, έχεις 400 τ.μ. υπέρβαση λόγω διαφοράς όρων δόμησης

ανεξάρτητα αν είσαι εντός περιγράμματος.

Σε αυτή την έμμεση υπέρβαση, αν την έχεις, βάζεις και 1,4.

Πάμε λοιπόν ένα βήμα πίσω: επιτρέπονται τα καταστήματα, ή επιτρέπονταν τότε;

Έχουν, ή είχαν, τους ίδιους όρους δόμησης με την κατοικία;

Αν είναι όλα καλά, τότε αναλυτικός.

(και πρέπει να μας διευκρινήσεις αν τα 30 τ.μ. είναι το σύνολο του καταστήματος (κατοικία + διάδρομος + αποθήκες)

ή αν είναι μόνο το τμήμα της πρώην κατοικίας) 

 

Πάμε τώρα στο δικό σου:

μας λες να μην ασχοληθούμε με τη συναίνεση (εννοείς ότι την έχεις φαντάζομαι)

αλλά δεν είμαι σίγουρος αν ο πελάτης σου, κι εσύ, έχετε καταλάβει ότι η δήλωση αυθαιρέτου ΔΕΝ εδραιώνει εμπράγματο δικαίωμα.

Δηλαδή, το να δηλωθεί η επέκταση του καταστήματος στον κοινόχρηστο διάδρομο,

δεν καταργεί τον κοινόχρηστο και κυρίως κοινόκτητο χαρακτήρα αυτού του τμήματος.

Υπάρχει συμφωνία (προτιμητέα έγγραφη) για την τροποποίηση της σύστασης;

Το αυτό ισχύει και για τις αποθήκες αν αυτές δεν αποτελούν διηρημένη ιδιοκτησία

και έχουν αποδοθεί με αποκλειστική χρήση από τη σύσταση ή τον κανονισμό.

Σε κάθε περίπτωση, η αλλαγή της βοηθητικής χρήσης σε κύρια πρέπει να δηλωθεί ως υπέρβαση δόμησης.

Τι είδους ήταν αυτή η αποθήκη και έχει μετρήσει στο συντελεστή;

Από που το συνάγεις αυτό το συμπέρασμα; Το λέει στο ΔΚ;

Στη σύσταση πως αναφέρονται αυτές οι αποθήκες;

 

Το θέμα της αλλαγής χρήσης προ 85 το έχουμε ξαναπεί μερικές φορές ακόμα.

Ενώ λοιπόν τυπικά δεν απαιτείται τέτοια δήλωση, αν δεν την κάνεις θα έχεις πρόβλημα όταν πας να δώσεις ΒΚΧ

και πρέπει να γράψεις "υφίσταται νομίμως δυνάμει ..."

Χωρίς δήλωση, πρέπει να αρχίσεις την ανάλυση των διατάξεων

και να μπλέξεις με το να εξηγείς στον κάθε υπάλληλο όλη την πολεοδομική νομοθεσία.

Ενώ αν την βάλεις, μαζί με τις λοιπές παραβάσεις, που σίγουρα έχεις αφού έχεις αλλάξει τα σχέδια της άδειας,

μπορείς να λες "δυνάμει τάδε δήλωσης 4178 κλπ"

[Clemenza]

 

 

 

 

Κατ'αρχην ευχαριστω για την απαντηση.

 

1) Ξερω πολυ καλα σε "ποια υπερβαση δομησης" αναφερεται ο νομος (αλλωστε εχει ξεκαθαριστει και στις 2 εγκυκλιους), απλα ανεφερα ΣΥΝΟΠΤΙΚΑ τις 4 αναφορες που γινονται στην νομοθεσια σχετικα με την αλλαγη χρησης.

Δεν εχω λοιπον υπερβαση δομησης λογω "διαφορας ορων δομησης".

 

2) 30μ2 = είναι το σύνολο του καταστήματος (κατοικία + διάδρομος + αποθήκες)

 

3) Απο που συμπερανες οτι εγω και ο πελατης μου δεν εχουμε καταλαβει οτι η δήλωση αυθαιρέτου ΔΕΝ εδραιώνει εμπράγματο δικαίωμα?

Υπαρχει συσταση οριζοντιων ιδιοκτησιων και συννημενο σ'αυτην σχεδιο κατοψης (1965) στα οποία περιγραφεται και απεικονιζεται, αντιστοιχα, η πραγματικη κατασταση.

 

4) ΔΚ δεν υπαρχει και εδω εντοπισες οντως μια απορια μου που φυλαγα για επομενη ερωτηση:

Απο το στελεχος και κατοψεις της αδειας -με εμμεσο υπολογισμο- "φαινεται" οι αποθηκες να εχουν μετρησει στον Σ.Δ.   (στο στελεχος στην στηλη "ΚΑΤΟΙΚΙΑ" λεει "συνολικο εμβαδον οροφων ταδε μ2", νουμερο το οποιο συμπιπτει με το αθροισμα εμβαδων του συνολου των οροφων του κτηριου, πλην εμβαδου υπογειου που ειναι αποθηκες, λεβητ. κλπ.)

Επειδη ομως δεν υπαρχει διαγραμμα, επειδη ουτε πανω στις κατοψεις αναφερεται εμβαδο χωρων κυριας χρησης και επειδη αυτες οι αποθηκες ειναι στην κυρια οψη του κτηριου και στην τομη φαινονται σαν "ημιυπογεια", θεωρεις οτι πρεπει να τα υπολογισω σαν ΥΔΚΧ? (εστω και αν δεν μπορω να αποδειξω οτι ΔΕΝ εχουν μετρησει στον Σ.Δ?)

Σημειωση:  Τα σχεδια που εχω στη διαθεση μου ειναι απο μικροφιλμ.

 

Edited Φεβρουάριος 11 , 2014 by Clemenza

[apier]

Όπως καταλαβαίνεις το τελευταίο που μ' ενδιαφέρει είναι να σε προσβάλω. Μα εσύ είπες ότι ο διάδρομος είναι κοινόχρηστος. Αφού υπάρχει τέτοια σύσταση δεν είναι, και δεν απαιτείται και συναίνεση γι' αυτό.

 

Με τις αποθήκες είναι πρόβλημα. Βάλτες υπέρ ασφαλείας λέω εγώ. Η σύσταση πως τις δείχνει; είναι αυτόνομες ή αποκλειστικής χρήσης; Όσο για τη στάθμη (ΚΧ ή με μειωτικό) αν είναι κάτω απο το τυπικό ισόγειο βάλτο με μειωτικό έτσι κι αλλιώς.

Άντε καληνύχτα και καλά ξεμπερδέματα

[Clemenza]

@apier

 

Διαβαζοντας το αρχικο μου μηνυμα ξανα, συνειδητοποιω οτι το περιεχομενο του δικαιολογουσε την ΑΥΣΤΗΡΗ απαντηση που μου εδωσες (απλα ηθελα να ειμαι πολυ συνοπτικος ετσι ωστε ν'ασχοληθει καποιος με το θεμα μου).

Στο ιδιοκτησιακο κομματι δεν εχω προβλημα. Βγηκε μια οικοδομικη αδεια και λιγους μηνες αργοτερα συσταθηκαν οριζοντιες ιδιοκτησιες με σχεδια διαφορετικα απ'αυτα της αδειας.

Αυτο που με "ταρακουνησε" ειναι η "αυστηρη" απαντηση σου οσον αφορα στο αν οι ΑΠΟΘΗΚΕΣ εχουν μετρησει ή οχι στον Σ.Δ....

Εχω στη διαθεση μου σχεδια απο μικροφιλμ τα οποια αφενος δεν ειναι ευαναγνωστα, αφετερου δεν εμπεριεχουν διαγραμμα καλυψης με αναλυτικο υπολογισμο των χωρων κυριας χρησης.

Εχω την εντυπωση πως απο τη στιγμη που δεν μπορω να αποδειξω (διχως ουτε 0,01% αμφιβολιας) οτι εχουν μετρησει στον Σ.Δ., πρεπει να παω με ΥΔΚΧ...

 

***Δεν εχω μειωτικο συντελεστη.

[petrostsianos]

ερωτηση που εχει απαντηθει πιο πριν αλλα οχι ξεκαθαρα :

 

ισογεια αποθηκη 50τμ (σε κατοικια δλδ οχι βιομηχανικη κτλ αποθηκη) που εχει μετρησει στο ΣΔ και εχει αλλαγη χρησης σε καταστημα ή κατοικια . βαζω ΥΔΚΧ ή κανω αναλυτικο???

αν βαλω ΥΔΚΧ θα τα μετρησω στον συντελεστη ΥΔ. ετσι δεν ειναι?

αν εχει καποιος απαντηση παρακαλω να με παραπεμψει στον αναλογο νομο/εγκυκλιο ή οτιδηποτε αλλο. 

ευχαριστω

[gschinas]

Καλησπέρα σε όλους,

 

'Έχω μια περίπτωση με κτίριο βιομηχανίας για το οποίο εκδόθηκε οικοδομική άδεια το 1983. Τα σχέδια της άδειας δείχνουν ενα κτίριο με χρήση βιομηχανίας εμβαδού 2600μ2 και ενα κτίριο με χρήση γραφείων 370μ2 κολλητά με το κτίριο βιομηχανίας. Στην πράξη τα γραφεία αυτά (370μ2) δεν κατασκευάστηκαν στην θέση που έδειχνε η άδεια αλλά μέσα στον χώρο της βιομηχανίας. Σήμερα λοιπόν έχω ένα κτίριο με χρήση βιομηχανίας εμβαδού 2400 μ2 και μία χρήση γραφείων 200 μ2. Πήγα στην ΥΔΟΜ για να βγάλω άδεια επισκευής και μου ζήτησαν να κάνω νομιμοποίηση περιγράμματος (επειδή δεν κατασκευάστηκαν τα γραφεία της άδειας και επειδή υπάρχουν και μερικές μικροδιαφορές στο υπόλοιπο περίγραμμα) κάνοντας δήλωση στον 4178 στην κατηγορία 3 και πληρώνοντας 500 ευρώ. Πέρα από αυτό όμως μου ζήτησαν να δηλώσω και αλλαγή χρήσης για τα 200μ2 των γραφείων και το σύστημα μου βγάζει να πληρώσω παράβολο 2000! Το ότι είχα στην άδεια δύο κύριες χρήσεις και σήμερα έχω πάλι δύο κύριες χρήσεις με λιγότερα τετραγωνικά πρέπει να δηλώσω στο σύστημα 200μ2 Υ.Δ. και να πληρώσω 2000 ευρώπουλα?? 

 

Ευχαριστώ για τον χρόνο σας

[Clemenza]

@petrostsianos

 

1) αρθ.19, παρ.5  ν.4178

2) Εγκυκλιος 3    (το "57")

3) Εγκυκλιος 4 (το "36" και το "38")

[petran2855]

εγκυκλιος 4 στο 38 αναφερει : Διευκρινίζεται ότι η διατύπωση «αυθαίρετης αλλαγής χρήσης βοηθητικών χώρων σε 

χώρους κύριας χρήσης» του εδαφίου γ στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1 της Εγκυκλίου 3/13, άρθρο 19, παρ. 5, όπου εφαρμόζεται συντελεστής δόμησης αφορά στις περιπτώσεις χώρων, που η επιφάνειά τους προ της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης δεν επαύξανε το σ.δ. (π.χ. υπόγειο με 

βοηθητικές χρήσεις, ισόγειος χώρος στάθμευσης, δημιουργία σοφίτας εντός νομίμου στέγης κ.λ.π.). 

 

αρα βοηθητικος χωρος που εχει προσμετρησει στο ΣΔ και αλλαξε χρηση σε κυριο χωρο, θα παει με αναλυτικο.

 

ΣΩΣΤΑ?

 

 

@gschinas 

 

αλλαγη χρησης απο κχ σε κχ νομιζω παει με αναλυτικο και οχι ΥΔ. αρα δε βαζεις 200τμ. αρα δεν εχεις παραβολο 2000.

Edited Φεβρουάριος 12 , 2014 by petran2855

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Σωστά.

[gschinas]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις σας! Αν και θα ήταν πιο εύκολο να πάει με συμβατικό γραφείων μείον συμβατικό βιομηχανίας! Τώρα με αναλυτικό...πρέπει να ξεκινήσω από τις εκσκαφές και να φτάσω μέχρι τους χρωματισμούς ή απλά να βάλω κάποιες τοιχοποιίες, κουφώματα, πόρτες και δάπεδα?? Επίσης αν βγει μία παράβαση (κάτω από 15000) θα φτιάξω ένα φύλλο καταγραφής μόνο για αυτή τη παράβαση ή θα το συμπεριλάβω στο φύλλο που έχω δηλώσει την κατηγορία 3 για νομιμοποίηση περιγράμματος? Και αν θέλει καινούριο φύλλο καταγραφής τι κατηγορία επιλέγω για να το υπολογίσει? Να διευκρινίσω ότι και τα 2 φύλλα είναι προς έκδοση οικοδομικής αδείας και όχι τακτοποίηση.

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά και συγνώμη για τις άπειρες απορίες μου!