ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[FANIS79]

Συναδελφοι καλημέρα

Ενα πολυ σημαντικο ερωτημα για το παραδειγμα της εγκυκλιου 4 του αρθρου 19 με την αλλαγη χρησης στα εκτος σχεδιου καταστηματα σε κατοικια :

 

Εχω περιπτωση διώροφης οικοδομης εκτος σχεδιου σε οικόπεδο 4000 τ.μ  άρτιο που της χορηγηθηκαν οροι δομησης για αμιγη χρηση γραφειων-καταστηματων με εξαντληση του ΣΔ  δηλ 600 τ.μ.

 

Αναλυτικά εχω 350 τ.μ. ΚΧ ( ισογειο ) + 50 τ.μ Η.Χ ( ισογειο ) και 250 τ.μ. (οροφος). Στον όροφο εγινε αυθαιρετη αλλαγη χρησης απο καταστημα σε κατοικια ( ΚΧ ΣΕ ΚΧ ) και στο ισόγειο κλεισιμο των Η.Χ και μετατροπή τους σε χωρο ΚΧ (καταστημα ).

Πως ενεργουμε σε αυτη την περιπτωση οπου τμήμα της οικοδομης , και οχι όλη όπως αναφερει το παραδειγμα , αλλάζει χρηση ?? Οποτε εχω περιπτωση κτιριων μικτης χρήσης?

 

Τι ισχυει επιπλεον με το κλιμακοστασιο και το ανελκυστηρα που οδηγουν στον οροφο των οποιων η χρηση παραμενει ως έχει?

 

Το σκεπτικό μου έχει ως εξής :

Ευρεση κατηγορίας : 250 τ.μ ( ΑΧ ) + 50 τ.μ (ΗΧ) / 600 ( οροι δομησης που χορηγηθηκαν απο Δ/μα Καλ. ) = 0.50 > 0.40 αρα Κατ. 5

 

Ευρεση συν/ων υπερβασης για υπολογισμό προστιμου : 

Συντ/ης Δόμησης :  { 400 τ.μ ( 600-200 ) + 50 τ.μ (ΗΧ) } (τ.μ κύριων χώρων) / 200 ( οροι δομησης περιοχης για εκτος σχεδιου Κατοικιας ) = 2,25 Ή 225% ,αρα > 200%

 

Συντ/ης Υψους : Δεν εχω

 

Συντ/ης Κάλυψης :  { 350 τ.μ ( ισογειο ) + 50 τ.μ (ΗΧ ισογειου) } (καλυψη απο Δ/μα Καλ. Αδειας  / 200 ( οροι δομησης περιοχης για εκτος σχεδιου Κατοικιας ) = 2,0 Ή 200% ,αρα > 20%

 

Ειδος χρησης : υπηρεσιες ( δ )

 

Οπότε ενεργώ ως εξης :

 

1 ΦΚ με Κατηγ. 3 που ίσως υπάρχουν...

1 ΦΚ με αναλυτικο για τα 200 τ.μ της αλλαγης χρησης

1 ΦΚ με τους συν/ες που υπολογιζω πιο πανω + το συντ/η αλλαγης χρησης ( 1.4 ) { *** ιδιους συντ/ες θα εβαζα εαν ειχα και υπογειο και ειχα κανει και εκει ΑΧ προσαυξημενους και με το ΣΔ που θα επέρχοταν απο το υπογειο ,χωρις ομως στο επιπλέον ΦΚ που θα χρειαζομουν για το υπογειο να εβαζα το συντ/η ΑΧ }

 

ΔΙΟΡΘΩΣΤΕ ΜΕ ΑΝ ΚΑΝΩ ΚΑΠΟΙΟ ΛΑΘΟΣ.ΠΙΣΤΕΥΩ ΟΤΙ ΑΞΙΖΕΙ ΝΑ ΑΣΧΟΛΗΘΟΥΜΕ ΜΕ ΤΟ ΘΕΜΑ

ΕΙΝΑΙ ΜΙΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΤΗ ΣΥΝΑΝΤΑΜΕ ΠΟΛΥ ΣΥΧΝΑ ΣΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ....

[plakil]

Παιδια ερωτηση!

 

Σε αδεια του 1971 στην Πατρα.

 

Εχω 2 ισογεια καταστηματα στην αδεια. Στην πραξη εχω 1 ισογειο καταστημα απο την ενωση των 2. Ειναι καταστημα υγειονομικου ενδιαφεροντος( super market).

 

Οι χωροι ειχαν μετρησει στη δομηση. Υπαρχει οριζοντια συσταση.

 

Επισης υπαρχει διαφοροποιηση στο Δ, οπως και στο υψος των καταστηματων οπως και στις οψεις.

 

Επομενως στο φυλλο καταγραφης 500 για διαμερισματωση, 500 για τις οψεις, συντελεστης για υψος, και συντελεστης ΑΧ ? Τα λεω καλα?

[Pavlos33]

το κτίριο με ποιο τρόπο παραβιάζει τη Δ?

Έχει μετακινηθεί;

Υπάρχει υπέρβαση δόμησης κατ επέκταση;

Το συντελεστή αλλαγής χρήσης γιατί τον αναφέρεις; 

[plakil]

το κτίριο με ποιο τρόπο παραβιάζει τη Δ?

Έχει μετακινηθεί;

Υπάρχει υπέρβαση δόμησης κατ επέκταση;

Το συντελεστή αλλαγής χρήσης γιατί τον αναφέρεις; 

Δεν υπαρχει υπερβαση δομησης. Εχει μετακινηθει ο τοιχος. Αντι να κατασκευαστει στο οριο του οικοπεδου εχει μετακινηθει εσωτερικα 1 μετρο.

Συντελεστη αλλαγης χρησης αναφερω διοτι στην ΟΑ του 71 αναφερονται ως καταστηματα ενω στην πραξη ειναι καταστηματα υγειονομικου ενδιαφεροντος.

[Pavlos33]

Άρα αντιλαμβάνομαι ότι έχεις μείωση επιφάνειας του κτιρίου.Αν θυμάμαι καλά στην εγκ. 3 στα παραδείγματα(?) αναφέρεται ότι η μικρότερη επιφάνεια δεν αποτελεί παράβαση αν δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Στη περίπτωση αυτή η οπισθοχώρηση του τοίχου από το όριο, με μείωση της επιφάνειας του κτιρίου προκάλεσε παραβίαση Δ.

Άρα, σαν πρώτη σκέψη νομίζω ότι έχεις και αυτή την παράβαση. 

Συντελεστή αλλαγής χρήσης δεν θα βάλεις. Η αιτιολόγηση βρίσκεται και στην εγκ.4 άρθρο 19 παρ 38 στο παράδειγμα που δίνεται. 

[ponireas]

Αγαπητέ FANI post802

 

Αν βασιστούμε στην έννοια της επικρατούσας χρήσης η οποία μπαίνει στο άσχετο 11.8α και εγκ3 (41) τότε    

θα έλεγα  ότι η επικρατούσα χρήση σου παραμένει η «γραφείων καταστημάτων»

 

Επομένως:

 

Εύρεση κατηγορίας: 250 (κατοικία) +50 (Η/Χ) / 600 (επιτρεπόμενη επικρατούσα χρήση)= 0,5>0,4 Κατ5 (έτσι και αλλιώς)

 

Εύρεση συντελεστών υπέρβασης για υπολογισμό προστίμου          

Συν/ης δόμησης 250 (αυθαίρετη  κατοικία.)+ 50 (Η/Χ) / 600 (επιτρεπόμενη Επικρατούσα χρήση) = 0,5 < 50%

Συν/ης Υψους : Δεν έχεις

Συν/ης κάλυψης : Δεν έχεις γιατί βάση επικρατούσας χρήσης παραμένει 600 τμ

Είδος χρήσης : Υπηρεσίες 

 

Επίσης

- Το 250 θα είναι λιγότερο γιατί βάζεις το καθαρό εμβαδόν (χωρίς την περιμετρική τοιχοποιία βλ. παράδειγμα εγκ.4 αρ19 )

- Το κλιμακοστάσιο από την στιγμή που εξυπηρετεί μόνο την κατοικία του ορόφου νομίζω ότι πρέπει να προστεθεί στα 250 και σε όλους τους άλλους συντελεστές  

 

Ας επιβεβαιώσει και άλλος συνάδελφος, ευχαριστώ

[Clemenza]

Κτηριο κατοικιων με ΑΠΟΘΗΚΗ ΙΣΟΓΕΙΟΥ που μετρησε στον Σ.Δ.

Στην πραγματικοτητα εγινε ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ.

 

Δεν υπαρχει πουθενα στον νομο/εγκυκλιος/παραρτημα τετοια περιπτωση.

 

- Αναλυτικος =  Μονο απο ΚΥΡΙΑ σε ΚΥΡΙΑ και που δεν εχει επελθει αυξηση Σ.Δ.

- ΥΔ   =   οκ αλλα με τι ποσοστο υπερβασης δομησης?  (ΧΩΡΙΣ ΥΠΕΡΒΑΣΗ λεει το παραρτημα Α  οτι μπαινει ΜΟΝΟ οταν η μοναδικη παραβαση ειναι η ΥΥ)

[Pavlos33]

κατά τη γνώμη μου αποθήκη που μέτρησε στο Σ.Δ θα μπορούσε ανά πάσα στιγμή να αδειοδοτηθεί σε μια εμπορική αποθήκη αν οι χρήσης γης της περιοχής το επιτρέπουν. Θα την υπολόγιζα όπως προανέφερες αλλαγή από Κ.Χ σε Κ.Χ με αναλυτικό.

[ponireas]

Το παράδειγμα της εγκ4 (38) λέει ότι από κύρια σε κύρια πας με το 18 5α

 

Γιατί όμως δεν βγάζεις άδεια αλλαγής χρήσης ;

Edited Φεβρουάριος 13 , 2014 by ponireas

[plakil]

Άρα αντιλαμβάνομαι ότι έχεις μείωση επιφάνειας του κτιρίου.Αν θυμάμαι καλά στην εγκ. 3 στα παραδείγματα(?) αναφέρεται ότι η μικρότερη επιφάνεια δεν αποτελεί παράβαση αν δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Στη περίπτωση αυτή η οπισθοχώρηση του τοίχου από το όριο, με μείωση της επιφάνειας του κτιρίου προκάλεσε παραβίαση Δ.

Άρα, σαν πρώτη σκέψη νομίζω ότι έχεις και αυτή την παράβαση. 

Συντελεστή αλλαγής χρήσης δεν θα βάλεις. Η αιτιολόγηση βρίσκεται και στην εγκ.4 άρθρο 19 παρ 38 στο παράδειγμα που δίνεται.

 

 

Παυλο επομενως παει με αναλυτικο η συγκεκριμενη αλλαγη χρησης συμφωνα με αρθρο 18 παρ 5.β. Αυτο καταλαβαινω. Απο κυρια σε κυρια χωρις υπερβαση δομησης. Σωστα? Ως λοιπη παραβαση επομενως με αναλυτικο και προστιμο 500 ευρω.

Edited Φεβρουάριος 13 , 2014 by plakil