ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[apier]

@jimis

κατά τη γνώμη μου είναι όπως τα λες. Από τη στιγμή που μέτρησε στο συντελεστή δεν υπάρχει υπέρβαση.

Κάτι άλλο όμως με χαλάει: Αφού το 2004 έκαναν αλλαγή χρήσης με άδεια για να λειτουργήσει το εστιατόριο, 

γιατί δεν έβαζαν εστιατόριο και έβαλαν απλό κατάστημα;

Μήπως δεν προβλέπεται η χρήση; Μήπως έχει χειρότερους όρους δόμησης και κατά συνέπεια προκύπτει έμμεση υπέρβαση με 1,4;

(και το άλλο που δεν έχω ξαναδεί προσωπικά, είναι ισόγειο κατάστημα με ανεξάρτητη αποθήκη στον όροφο! 

μήπως κάτι τρέχει; )

Το άλλο που πρέπει να δεις είναι οι πραγματικές προδιαγραφές που απαιτούνται για κουζίνα, WC κλπ εστιατορίου, 

και αν τις πληροί ο εν λόγω όροφος. (ρε μήπως είναι πατάρι ή κάτι τέτοιο; )

[jimis9497]

apier

Το ποιο πιθανό είναι να έγινε απο αβλεψία του μηχανικού. Το έβαλε σαν κατάστημα (από αποθήκη) και το άφησε έτσι.

Το χειρότερο όμως είναι πως στην άδεια αλλαγής χρήσης αφήνει σε κάποια κομμάτια το χαρακτηρισμό αποθήκη.

Στην άδεια  λειτουργίας που βγήκε μετά από 2 μήνες περίπου και στην πυροσβεστική που είχε ήδη γίνει η αλλαγή,

πριν από την έκδοση της άδειας αλλαγής  χρήσης, έχω την υπάρχουσα κατάσταση. Κάποια κομμάτια που είχαν δειχθεί σαν αποθήκες

γίνονται ως δια μαγείας κουζίνες κλπ.

 

Επιτρεπόταν και επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση. Μάλιστα στο τοπογραφικό της αδείας του 2004 αναγράφει και τη χρήση γης

(στην οποία επιτρεπόταν η συγκεκριμένη χρήση, γράφει ξεκάθαρα σε παρένθεση τη λέξη εστιατόρια) και απο έρευνα που έκανα,

δεν έχει αλλάξει απο τότε η χρήση γης.

 

Στο ισόγειο έχει διάφορα μικρά καταστήματα, συνεργεία κλπ και στον όροφο είχε μια ανεξάρτητη αποθήκη

(με ξεχωριστή είσοδο από το πίσω μέρος του κτιρίου). Δεν είναι πατάρι, ούτε κάτι το περίεργο. Τι προδιαγραφές

του χώρου τις πληρεί. Το τσέκαρα και στο υγειονομικό.

Πάντως δεν μπορώ να καταλάβω για ποιο λόγο δεν έγραψε τις κουζίνες κλπ απευθείας με τη χρήση που είχαν.

 

Την αλλαγή χρήσης από ΒΧ (αποθήκη) σε ΚΧ (ΚΥΕ) θα την υπολογίσω και αυτή με αναλυτικό και βλέπουμε.

Έχει φοβηθεί λίγο το μάτι μου με τις συνεχείς εγκυκλίους και ερωτοαπαντήσεις του ΥΠΕΚΑ,  μιας και δεν

λέει ξεκάθαρα τι γίνεται σε περίπτωση ΒΧ που μέτρησε στο σ.δ. σε ΚΧ μπορεί να βγει σε μια βδομάδα κάτι, που να

αλλάζει ριζικά τις περιπτώσεις αυτές.

[apier]

apier

Το ποιο πιθανό είναι να έγινε απο αβλεψία του μηχανικού. Το έβαλε σαν κατάστημα (από αποθήκη) και το άφησε έτσι.

Το χειρότερο όμως είναι πως στην άδεια αλλαγής χρήσης αφήνει σε κάποια κομμάτια το χαρακτηρισμό αποθήκη.

Στην άδεια  λειτουργίας που βγήκε μετά από 2 μήνες περίπου και στην πυροσβεστική που είχε ήδη γίνει η αλλαγή,

πριν από την έκδοση της άδειας αλλαγής  χρήσης, έχω την υπάρχουσα κατάσταση. Κάποια κομμάτια που είχαν δειχθεί σαν αποθήκες

γίνονται ως δια μαγείας κουζίνες κλπ.

 

Επιτρεπόταν και επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση. Μάλιστα στο τοπογραφικό της αδείας του 2004 αναγράφει και τη χρήση γης

(στην οποία επιτρεπόταν η συγκεκριμένη χρήση, γράφει ξεκάθαρα σε παρένθεση τη λέξη εστιατόρια) και απο έρευνα που έκανα,

δεν έχει αλλάξει απο τότε η χρήση γης.

 

Στο ισόγειο έχει διάφορα μικρά καταστήματα, συνεργεία κλπ και στον όροφο είχε μια ανεξάρτητη αποθήκη

(με ξεχωριστή είσοδο από το πίσω μέρος του κτιρίου). Δεν είναι πατάρι, ούτε κάτι το περίεργο. Τι προδιαγραφές

του χώρου τις πληρεί. Το τσέκαρα και στο υγειονομικό.

Πάντως δεν μπορώ να καταλάβω για ποιο λόγο δεν έγραψε τις κουζίνες κλπ απευθείας με τη χρήση που είχαν.

 

Την αλλαγή χρήσης από ΒΧ (αποθήκη) σε ΚΧ (ΚΥΕ) θα την υπολογίσω και αυτή με αναλυτικό και βλέπουμε.

Έχει φοβηθεί λίγο το μάτι μου με τις συνεχείς εγκυκλίους και ερωτοαπαντήσεις του ΥΠΕΚΑ,  μιας και δεν

λέει ξεκάθαρα τι γίνεται σε περίπτωση ΒΧ που μέτρησε στο σ.δ. σε ΚΧ μπορεί να βγει σε μια βδομάδα κάτι, που να

αλλάζει ριζικά τις περιπτώσεις αυτές.

αφού μέτρησε στο συντελεστή μπορείς να πεις ότι είναι εμπορική / επαγγελματική αποθήκη, 

έστω και σαν προσάρτημα του υπόλοιπου καταστήματος, οπότε δεν τίθεται θέμα υπέρβασης, κατά τη γνώμη μου.

Μου φαίνεται καλή η περίπτωσή σου (έχω δει άλλα σημεία και τέρατα, που αυτό μου φαίνεται πολύ κυριλέ)

Ότι και να βγάλουν, ότι και να πουν, τα θεμελιώδη δεν μπορούν να τα αλλάξουν με ε/α.

Αφού είχε συντελεστή, ΔΕΝ μπορεί να μπει υπέρβαση (αφού δεν έχει και διαφορά στους όρους δόμησης)

[eleni_civil]

Καλησπέρα σας,

σε οικόπεδο εντός οικισμού, έχει εκδοθεί ΟΑ το 1983 για διώροφο κτίσμα με χρήση καταστημάτων με υπόγειο.

 

Ο όροφος χρησιμοποιείται ως κατοικία και έχει γίνει αυθαίρετη επέκταση 20μ2.Τώρα θέλει ο ιδιοκτήτης να κάνει εσωτερική διαρρύθμιση στο ισόγειο και να χρησιμοποιηθεί σαν κατοικία. 

 

Όμως η επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικίες είναι 240μ2, η πραγματοποιούμενη είναι 320μ2 (130+145+45-βλ.παρακάτω) και η Συνολική Δόμηση (για καταστηματα σύμφωνα με την ΟΑ=300μ2).

 

Ποιά είναι η διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί για να διαρρυθμιστεί το ισόγειο νόμιμα;

 

Όροφος=130μ2

Ισόγειο=145μ2

Υπόγειο=45μ2 (το υπόγειο είναι 145 όμως έχει υπολογίστει στη δόμηση ένα ποσοστό λόγω κλίσης εδάφους)

Edited Οκτώβριος 11 , 2014 by eleni_civil

[apier]

νόμιμα δεν μπορεί να γίνει γιατί η αλλαγή χρήσης θα προκαλέσει υπέρβαση.

μήπως η αλλαγή χρήσης είχε γίνει πριν την 28/7/11 και μπορεί να μπει 4178;

Αν ναι, 300 - 240 = 60 με 1,4 κλπ, και τα υπόλοιπα απλές υπερβάσεις.

και μετά βγάζεις μία ΕΕΜΚ για επισκευές και διαρυθμίσεις κατοικίας πλέον

[jimis9497]

Σε διώροφο κτίριο με άδεια του 82 υπήρχαν ισόγεια καταστήματα και όροφος αποθήκης (ενιαία ανεξάρτητη αποθήκη).

Το 2004 εκδίδεται άδεια για αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατάστημα προκειμένου να λειτουργήσει στον όροφο

εστιατόριο. Το εστιατόριο κλείνει και τώρα πρόκειται να επαναλειτουργήσει.

Στην κάτοψη της αλλαγής χρήσης του 2004 φαίνεται ένα κομμάτι σαν κατάστημα (όχι ΚΥΕ) και ένα κομμάτι σαν αποθήκη (εκεί που υπάρχουν

οι κουζίνες, τα αποδυτήρια και μέρος από τα WC). Όλος ο όροφος έχει προσμετρήσει στο συντελεστή δόμησης.

Υπάρχει επίσης μια αυθαίρετη προσθήκη τμήματος.

 

1. Η αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε Κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος -> με αναλυτικό

2. Η αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε Κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος -> με αναλυτικό (σε άθροιση με τον ποιο πάνω αναλυτικό)

3. Η αυθαίρετη προσθήκη τμήματος -> ΥΔΚΧ κλπ (κατά τα γνωστά)

 

Το βασικό μου θέμα είναι το 2. Η αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε ΚΥΕ πρέπει λογικά να πάει με αναλυτικό (όπως υπάρχει σε πολλά προηγούμενα σχόλια).

Το μπέρδεμα είναι πως δεν διευκρινίζεται ξεκάθαρα στο νόμο τι γίνεται στις περιπτώσεις όπού έχουμε ΒΧ σε ΚΧ με τον ΒΧ όμως να έχει προσμετρήσει στο συντ. δόμησης.

Υπάρχει η έννοια του ΒΧ σαν χώρος με βοηθητική χρήση (όπως είναι η αποθήκη) και η έννοια του εκτός συντ. δόμησης (π.χ. υπόγεια ΒΧ).

 

Ο υπολογισμός του προστίμου όμως πως θα γίνει?

Έχω την αυθαίρετη προσθήκη τμήματος (το 3) το οποίο είχε κατασκευαστεί το 1982 (φέρων οργανισμός σκυροδέματος). Άρα κατηγορία 2 (προ του 83)

Η αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε ΚΥΕ και από αποθήκη σε ΚΥΕ (το 1 και το 2) θα υπολογιστεί ως μία λοιπή παράβαση, με αποδεικτικό παλαιότητας

την κάτοψη της πυροσβεστικής του 2002. Άρα κατηγορία 4.

 

Με βαση την εγκύκλιο 4 του ΥΠΕΚΑ

η αυθαίρετη προσθήκη (κατηγ 2) δεν συνδιάζεται με την αλλαγή χρήσης (κατηγ 4)

άρα θα έπρεπε να βάλω την αυθαίρετη προσθήκη στην κατηγορία 4 και να υπολογίσω τα

πρόστιμα σαν να είναι την περίοδο 1983-2003.

 

Με βάση όμως τις ερωτοαπαντήσεις του ΥΠΕΚΑ

 

Σε συνέχεια της Εγκυκλίου 4/3-12-2013 και ειδικότερα από το συνδυασμό των

αναφερομένων στις παρ. Α.α. και παρ. Β. του άρθρου 9 προκύπτει ότι δεν αντίκειται στις

διατάξεις του ν. 4178/13 ο συνδυασμός των Κατηγοριών 2, 4 ή 5 με άλλη από τις

αναφερόμενες στην παρ. Β της εγκυκλίου Κατηγορίες, όταν πρόκειται για αναλυτικό

προϋπολογισμό λόγω συνύπαρξης αυθαιρέτων μικρών παραβάσεων της Κατηγορίας 3

και αυθαιρεσιών του άρθρου 18, παρ.5 του νόμου ανεξαρτήτως του χρόνου κατασκευής τους.

Τούτο ισχύει δεδομένου ότι στις περιπτώσεις αυτές δεν μπορεί να επιλεγεί η

Κατηγορία 3 και οι αυθαιρεσίες που ρυθμίζονται με τον τρόπο αυτό εξαιρούνται της

κατεδάφισης οριστικά μετά τη συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά

τις διατάξεις του ν. 3843/10 (Α’ 62).

 

Αρκεί δηλαδή να εντοπίσω μία παράβαση της κατηγορίας 3 προσθήκη δηλαδή 1 παράβασης της κατηγορίας 3 (σε συνδιασμό με την λοιπή παράβαση της αλλαγής χρήσης (κατ4)) και μπορώ να περάσω και την αυθαίρετη προσθήκη τμήματος σαν προ του 1983 (κατηγ 2).

 

http://www.michanikos.gr/topic/35774-%CE%9109-%CE%9A%CE%B1%CF%84%CE%B7%CE%B3%CE%BF%CF%81%CE%AF%CE%B1-2-%CE%9A%CF%84%CE%AF%CF%81%CE%B9%CE%B1-%CE%BC%CE%AD%CF%87%CF%81%CE%B9-31-12-1982-%CE%B1%CF%85%CE%B8%CE%B1%CE%AF%CF%81%CE%B5%CF%84%CF%89%CE%BD-%CE%BA%CE%B1%CF%84%CE%B1%CF%83%CE%BA/page-40

 

Πολύ αλχημεία αυτός ο νόμος.......

[eleni_civil]

Ευχαριστώ πάρα πολύ apier!!  

Kάπως έτσι το έιχα στο μυαλό μου.

Έχω ακόμα δύο ερωτήσεις:

 

1.Πώς αποδεικνύω όμως ότι η αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία του ισογείου έγινε πριν το 2011?

2.Η αλλαγή χρήσης είναι για 30 χρόνια; 

[tsiaface]

Καλησπέρα σας,
Θα ήθελα τα φώτα σας σε ένα πρόβλημα που μου παρουσιάστηκε.
Έχω ένα γραφείο σε μία πολυκατοικία (με ξεχωριστή είσοδο) με δύο ακόμα διαμερίσματα. Το κοινό που υπάρχει είναι η χρήση και πρόσβαση υπογείου parking χωρίς όμως να χρησιμοποιώ τον ανελκυστήρα. Το γραφείο αυτό ήταν στην άδεια σαν αποθήκη, που πρόσφατα έγινε αλλαγή χρήσης. Σαν αποθήκη του αντιστοιχούσαν 34 χιλιοστά επί του οικοπέδου. Η άλλη αλλαγή είναι ότι το ένα από τα διαμερίσματα προσέθεσε επιπλέον τετραγωνικά (2 ακόμα δωμάτια) στην βεράντα του δώματος του. 
Το κτήριο έχει μπόιλερ με μετρητές κατανάλωσης και αυτόνομη θέρμανση ανά ιδιοκτησία.
Η σύσταση είναι παλαιά και μέχρι τώρα χρεώνομαι με βάση τα τετραγωνικά και όχι τα χιλιοστά της σύστασης.
Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής:
1) Πρέπει ή γίνεται να αλλάξει η σύσταση με νέα χιλιοστά βάσει των αλλαγών στην χρήση και στα μέτρα?
2) Αν δεν γίνεται να αλλάξει η σύσταση σε μία πιθανή πώληση ολόκληρου του ακινήτου τι αντιστοιχεί σε εμένα? ( πάει βάση σύστασης ή τετραγωνικών?)
3) Έχοντας ξεχωριστή τελείως είσοδο και όχι ανελκυστήρα, πώς διαμορφώνονται τα κοινόχρηστα και γενικά οι επιμέρους δαπάνες ? Εγώ δεν έχω πρόσβαση σε κανέναν κοινόχρηστο χώρο. 

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων

 

[apier]

Ευχαριστώ πάρα πολύ apier!!

Kάπως έτσι το έιχα στο μυαλό μου.

Έχω ακόμα δύο ερωτήσεις:

 

1.Πώς αποδεικνύω όμως ότι η αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία του ισογείου έγινε πριν το 2011?

2.Η αλλαγή χρήσης είναι για 30 χρόνια; 

εξ όσων γνωρίζω δεν υπάρχει κάποια επίσημη πράξη για την "έναρξη" μίας κατοικίας.

Άρα λοιπόν θα μπορούσε να αρκεί και μία υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη.

(εκτός αν υπάρχουν στοιχεία, όπως για παράδειγμα η αλλαγή του ονόματος στη ΔΕΗ ή κάτι παρόμοιο)

 

Στο δεύτερο δεν μπορώ να σου απαντήσω.

Με την έννοια ότι όλες οι ρυθμίσεις του Νόμου (σχεδόν) είναι για 30 χρόνια.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση όμως δεν ξέρω τι μπορεί να σημαίνει αυτό.

Μετά τα 30 χρόνια θα έρθουν να σε γράψουν για αυθαίρετη χρήση κατοικίας σε πρώην κατάστημα;

Πολύ θα ήθελα να φτάσω τα 71, μόνο για να δω αυτή την έκθεση αυτοψίας! 

[KOKARADI]

εντος σχεδιου και κτιριο χωρις αδεια  προ 75

καποια χρονικη περιοδο ηταν σπιτι κ μετα  εγινε φουρνος κ μετα ξανα σπιτι  κ  μετα παλι φουρνος  και  εγκαταλειφθηκε  πριν 15 χρονια (τωρα παει να πουληθει ).

υπαρχει  κωλλυμα  στο να παει ως κατοικια προ 75 ?Αν πουληθει  κ ο αγοραστης το χρησιμοποιησει ως κατοικια νομιζω καλως

Αν ομως το αγοραζει για να κανει καποιο καταστημα  κ δεν θελησει να προβει σε αλλαγη χρησης  και ενω η τακτοποιηση εγινε ως κατοικια μπορει να επικαλεστει  μια  παλια  αδεια λειτουργιας  κ να υπαρξει καποιο προβλημα ?

Edited Οκτώβριος 14 , 2014 by KOKARADI