ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[anavatis]

Γειά σας. Έχω ένα κτήριο που στο ισόγειο είναι κατάστημα, στον α, β, γ όροφο κατάστημα. οι όροφοι επικοινωνούν με εσωτερικό κλιμακοστάσιο, χωρίς ανεξάρτη πρόσβαση από έξω, μονο από το εσωτερικό του ισογείου. μόνο στο γ όροφο στην κάτοψη πολεοδομίας αντί να ανφέρεται κατάστημα όπως στα άλλα επίπεδα αναφέρεται λογιστήριο γραφείο αποθήκη, προφανώς βοηθητικοί χώροι του καταστήματος. ο γ΄όροφος είναι όπως σήμαρα όπως και τους υπόλοιπους ορόφους δηλαδή κατάστημα. η οικοδομική άδεια αναφέρει όλα τα μέτρα δόμησης ως κατάστημα (όψι γραφεία-καταστήματα) και η άδεια προβλέπει μόνο την  επικοινωνία των ορόφων  μέσω του εσωτερικού κλιμακοστασίου από το χώρο καταστρήματος του ισογείου. θεωρείται για το γ' όροφο αυθαίρετη αλλαγή χρήσης?

Edited Μάρτιος 28 , 2016 by anavatis

[ΚΑΝΑ]

Φυσικά και είναι νομιμότατο! 

(Μόνο αν ήταν εντελώς αυτοτελές και ανεξάρτητο 

θα δικαιολογούσα τους ενδοιασμούς σου!)

 

Υπόψη επίσης ότι με τον ΓΟΚ του 73 

ακόμη και το υπόγειο μιας τέτοιας οικοδομής (όλοι οι όροφοι κατάστημα)

μπορούσε να λειτουργήσει και πάλι νομιμότατα  ως κατάστημα

[anavatis]

ok. ευχαριστώ.

επιπλέον, στο ίδιο κτήρια,  το δώμα χρησιμοποιείται ως καφετέρια και έχει κατασκευαστεί αυθαίρετα ένα 2ο κλιμακοστάσιο στην άκρη της οικοδομής από το ισόγειο για την ανεξάρτητη πρόσβαση στο δώμα. υπάρχει κάτοψη οικοδομικής άδειας του δώματος με το χώρο αυτό αλλά εκεί δεν αναφέρεται καφετέρια ή κάποια άλλη χρήση. θεωρώ λοιπόν με βάση τα προηγούμενα(δηλαδή βάσει αδείας ενιαίο λειτουργικά κτήριο καταστήματος με εσωτερικό κλιμακοστάσιο) ότι είναι νόμιμη χρήση κατάστημα και ότι καλύπτεται η χρήση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος. νομίζω έχει άδεια λειτουργίας.

συνολικά δηλαδή για τα παραπάνω θέλει τακτοποίηση μόνο ως προς τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις που πραγματοποιηθηκαν (θεωρώ ότι προσθήκη ενός 2ου κλιμακοστασίου στο κατάστημα ενδέχεται να μεταβάλει λίγο τα μηχανολογικά) δηλαδή πρόστιμο (500€) με αναλυτικό δεν καθορίζεται αυτό?

μιλάμε για κτήριο αρχικής κατασκ. περί το 1960 και μετά άδεια για εσωτ. διαρρυθμίσεις και όψεις περί το 1990.

Edited Μάρτιος 28 , 2016 by anavatis

[apier]

ok. ευχαριστώ.

επιπλέον, στο ίδιο κτήρια,  το δώμα χρησιμοποιείται ως καφετέρια και έχει κατασκευαστεί αυθαίρετα ένα 2ο κλιμακοστάσιο στην άκρη της οικοδομής από το ισόγειο για την ανεξάρτητη πρόσβαση στο δώμα. υπάρχει κάτοψη οικοδομικής άδειας του δώματος με το χώρο αυτό αλλά εκεί δεν αναφέρεται καφετέρια ή κάποια άλλη χρήση. θεωρώ λοιπόν με βάση τα προηγούμενα(δηλαδή βάσει αδείας ενιαίο λειτουργικά κτήριο καταστήματος με εσωτερικό κλιμακοστάσιο) ότι είναι νόμιμη χρήση κατάστημα και ότι καλύπτεται η χρήση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος. νομίζω έχει άδεια λειτουργίας.

συνολικά δηλαδή για τα παραπάνω θέλει τακτοποίηση μόνο ως προς τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις που πραγματοποιηθηκαν (θεωρώ ότι προσθήκη ενός 2ου κλιμακοστασίου στο κατάστημα ενδέχεται να μεταβάλει λίγο τα μηχανολογικά) δηλαδή πρόστιμο (500€) με αναλυτικό δεν καθορίζεται αυτό?

μιλάμε για κτήριο αρχικής κατασκ. περί το 1960 και μετά άδεια για εσωτ. διαρρυθμίσεις και όψεις περί το 1990

έκανες ένα άλμα.

Το "δώμα" της αρχικής αδείας είναι βοηθητικής χρήσης (πλυσταριό κλπ) και δεν έχει μετρήσει πουθενά.

Είναι ξεκάθαρη υπέρβαση (και ύψους, γιατί το αρχικό ήταν πέραν του "νόμιμου" ύψους) και προφανής αλλαγή χρήσης.

ΑΝ έχει σύσταση που το δείχνει χώρια από το υπόλοιπο, τότε δεν σε απασχολεί για το υπόλοιπο.

Αν όμως δεν έχει σύσταση, τότε πάει όλο μαζί.

Όσο για το αυθαίρετο κλιμακοστάσιο, αν μεν είναι ανοικτό, λοιπές κατασκευές,

αν όμως είναι κλειστό, ΥΔ & ΥΚ τουλάχιστον (ίσως και ΥΥ και Δ)

Αν το ΚΥΕ έχει άδεια λειτουργίας δεν σημαίνει τίποτα. Κακώς δόθηκε.

Σήμερα παίρνει ΒΚΧ; Αυτό είναι το κρίσιμο 

[Roukat]

Καλησπέρα, μία απορία πάνω σε μία παρατήρηση της εγκυκλίου 3 σελ 9 --->

28)  Παρ. Β. Κατηγορία 2 : Ως αυθαίρετη κατασκευή νοείται και η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. 

∆εν  προκύπτει  υποχρέωση  υπαγωγής  αυθαίρετης  αλλαγής  χρήσης  χώρων  από 

κύρια  χρήση  (κατοικία,  κατάστηµα)  σε  κύρια  χρήση  (κατοικία,  κατάστηµα)  προ  1.1.1983

(ουσιαστικά το προ 1-1-83 μπήκε για να ταυτιστεί με την κατηγορία 2.Στην πραγματικότητα εννοεί προ ισχύος ΓΟΚ 85), 

δεδοµένου  ότι  η  έννοια  της  αλλαγής  χρήσης  καθιερώθηκε  µε  το  άρθρο  5  του  ν.  1577/85. 

Εξαιρείται  η  εγκατάσταση  αυθαίρετης  αλλαγής  χρήσης  κύριων  χώρων  σε  χρήση  ειδικών 

κτιρίων  υπολογιζοµένου  του  προστίµου  σύµφωνα  µε  την  παρ.  5β  του  άρθρου  18  του  ν. 

4178/13. 

ΕΡΩΤΗΣΗ:

Υφίσταται υποχρέωση υπαγωγής α' ορόφου κτίσματος προ 1955 στο Ν.4178, αν από κατοικία έχει γίνει κατάστημα? (Έχει άδεια του 1930 που δείχνει ισόγειο κατάστημα και α' όροφος κατοικία). Έστω ότι καταφέρω να βρω απόδειξη ότι αυτή η αλλαγή χρήσης έγινε προ του 1983?

Επιπλέον όταν λέει «Εξαιρείται  η  εγκατάσταση  αυθαίρετης  αλλαγής  χρήσης  κύριων  χώρων  σε  χρήση  ειδικών κτιρίων  υπολογιζοµένου  του  προστίµου  σύµφωνα  µε  την παρ.  5β  του  άρθρου  18  του  ν. 4178/13. » σε τι ακριβώς αναφέρεται?

[Roukat]

Κάποιος συνάδελφος για την ερώτηση #1906 ?

[apier]

αν αποδείξεις ότι η αλλαγή έγινε προ της "κόκκινης γραμμής" (που κι εγώ νομίζω ότι είναι ο ΓΟΚ/85, αλλά δεν ξέρω μήπως εμμέσως συνδέεται με τον 1337)

δεν έχεις υποχρέωση υπαγωγής, αν δεν έχεις και καμία άλλη παράβαση.

Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι αν μετά πας στην πολεοδομία για οτιδήποτε θα ε υποδεχθούν με ανοικτές αγκάλες

(μου έχει τύχει)

[Roukat]

apier ευχαριστώ για την απάντηση! Μήπως μπορείς να μου εξηγήσεις τι εννοεί όταν λέει «Εξαιρείται  η  εγκατάσταση  αυθαίρετης  αλλαγής  χρήσης  κύριων  χώρων  σε  χρήση  ειδικών κτιρίων  υπολογιζοµένου  του  προστίµου  σύµφωνα  µε  την παρ.  5β  του  άρθρου  18  του  ν. 4178/13. » ?

[ergon]

Καλημέρα σε όλους, αν και διάβασα αρκετές από τις ερωτοαπαντήσεις στο παρόν θέμα δεν βρήκα κάτι σχετικό οπότε θέτω τα παρακάτω ερωτήματα:

Έστω ότι έχουμε σε γήπεδο εκτός σχεδίου 4000 τ.μ. στο οποίο εκδόθηκε Ο.Α. το 2000 για ισόγειο μεταλλικό βιοτεχνικό κτήριο με ένα μικρό πατάρι ( Σ.Δ.:0.9, Ύψος max 11μ. κτλ) συνολικού εμβαδού 1500 τ.μ. και ύψος 10,50μ. εν συνεχεία το κτήριο κατασκευάστηκε ακριβώς όπως στην Ο.Α. χωρίς καμία υπέρβαση και λειτούργησε ως βιοτεχνικό για 2 χρόνια. Έπειτα το 2003 οι ιδιοκτήτες άλλαξαν την χρήση χωρίς καμία παρέμβαση ή εργασία και το μετέτρεψαν σε εμπορικό κατάστημα στο σύνολο του. Σύμφωνα με τους σημερινούς ισχύοντες όρους δόμησης της περιοχής έχουμε Σ.Δ.:0.2, Σ.Κ.:20%, Ύψος max :9μ. και άρα 800 τ.μ. επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη. Τα ερωτήματα μου είναι:

1) Για τα επιπλέον 700 τ.μ. εκτός από Υ.Δ. θα υπολογίσουμε και ΥΚ?

2) Για το επιπλέον ύψος θα υπολογίσουμε ΥΥ, και αν ναι για όλο ή μόνο για το τμήμα άνω των 9μ.?

3) Τι κατηγορία θα επιλέξουμε 4 ή 5, δηλαδή θα συγκρίνουμε με τα επιτρεπόμενα της Ο.Α. ή τα επιτρεπόμενα από του όρους δόμησης για την νέα χρήση?

4) Τι θεωρείται ως τοιχοποιία σε μεταλλικό κτήριο προς αφαίρεση από τα τετραγωνικά της υπέρβασης, μόνο το πάνελ των 5εκ. ή και τα αντιανέμια/υποστυλώματα με το πάχος που προσδιορίζουν?

5) Το πατάρι θα πάρει και αυτό την νέα χρήση αλλά με μειωτικό Υ.Δ.?

 

Χωρίς να θέλω να επηρεάσω τις όποιες απαντήσεις σας, σας παραθέτω μια σκέψη, εφόσον σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 4, το πάχος της εξωτερικής τοιχοποιίας, το εμβαδό των εσωτερικών κλιμακοστασίων, χώρων υγιεινής και διαδρόμων που τα εξυπηρετούν αφαιρούνται από τα τετραγωνικά της υπέρβασης μήπως θεωρείται γενικά ότι το κέλυφος του κτηρίου είναι νόμιμο και κατά συνέπεια δεν πρέπει να υπολογίσω Υ.Κ. και Υ.Υ.? Ή μήπως όταν γράφει στην εγκύκλιο 4 και οι λοιποί συντελεστές  εννοεί ότι πρέπει να υπολογίσω Υ.Κ. και Υ.Υ.?

[Pavlos33]

Για καταστήματα η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 600 τ.μ άρα έχεις έμμεση ΥΔ λόγω αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κατά 900 τ.μ.

Τα 600 τ.μ θα τα υπολογίσεις με αναλυτικό και αν δεν έχει γίνει καμία εργασία όπως λες (κάτι που δεν είναι λογικό αφού κάποια χωρίσματα θα έγιναν) θα βάλεις 1 λοιπή παράβαση.

Τα υπόλοιπα 900 τμ με συντελεστή αλλαγής χρήσης 1.40 χωρίς καμία Υ.Δ και χωρίς Υ.Κ.(για συστημικούς λόγους εφαρμογής θα καταχωρήσεις συντελεστή ΥΔ

Υπέρβαση ύψους δεν υπάρχει αφού το ύψος μετρήθηκε όπως της άδειας.

Η κατηγορία προσδιορίζεται από τη σύγκριση με τα προβλεπόμενα της άδειας και είναι φυσικά κατηγορία 5, αφού έχεις την επιφάνεια αυθαίρετης αλλαγής χρήσης να υπερβαίνει το 40% της νόμιμης.

Πράγματι η εγκύκλιος 4 αναφέρει για αφαίρεση πάχους εξωτερικών τοίχων, όμως αυτό δημιουργεί μεγάλο μπέρδεμα στις καταχωρήσεις στοιχείων των δηλώσεων και ειδικά στη σύνταξη συμβολαίων. Προσωπικά δεν το εφαρμόζω, όπως δεν το είχα εφαρμόσει και στον 3843/10.