ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[CYBERSYMEON]

ΕΡΩΤΗΜΑ:
Γήπεδο εκτός σχεδίου κατά παρέκκλιση περίπου 3.000τμ έχει Ο.Α. του 1990 ως εξής:
Υπόγειο 300τμ ΒΧ, Ισόγειο 300τμ, Α' όροφος 300τμ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ.
Το έτος 2004 έβγαλαν άδεια σκεπής 1,20μ για την ΜΙΣΗ κάτοψη του ορόφου (150τμ)

ΣΗΜΕΡΑ ΒΡΕΘΗΚΑΝ:
α)Υπόγειο και Ισόγειο σωστά όπως η Ο.Α.
β)Στον Α' όροφο υπάρχει στον μισό όροφο κατοικήσιμο διαμέρισμα (150τμ) και μισό ημιτελές "άνευ χρήσης" ακόμα. Το διαμέρισμα αποδεικνύεται ότι έγινε το 1990 μαζί με το υπόλοιπο κτήριο και κακώς δεν φάνηκε στην Ο.Α. του 2004.
γ) Στέγη σε όλη την κάτοψη του ορόφου και των μπαλκονιών, συν. εμβαδού περ. 350τμ με μέγιστο ύψος 3,30μ δημιουργώντας έτσι αποθηκευτικό προσβάσιμο χώρο. Η στέγη κατασκευάστηκε το 2004.

ΔΗΛΩΣΗ Ν.4178:
1) Οι αυθαιρεσίες θα δηλωθούν την ημερ. που έγιναν, δηλαδή το έτος 1990; Ή εξαιτίας της Ο.Α. του 2004, θα πρέπει να δηλωθούν όλες οι παραβάσεις ως μεταγενέστερες του 2004? Μήπως πρέπει να υπολογίσω την Ο.Α. του 2004 ως παράνομη καθώς εσκεμμένα αποκρύφθησε η πραγματική κατάσταση και να μην την λάβω καθόλου υπ'όψιν μου;

2) Η Ο.Α. του 1990 βγήκε με Κάλυψη 10% (300τμ) και δόμηση 0,2 (600τμ) και εξάντλησε και τα δύο. Σήμερα όμως θα πρέπει να υπολογίσω ΜΙΚΤΗ χρήση κατοικίας και καταστήματος με μέγιστη κάληψη και δόμηση τα 200τμ, σωστά;
Οπότε ο συλλογισμός μου είναι:
Α) Θεωρώ το υπόγειο των 300τμ ως νομίμως υφιστάμενο
Β) Το ισόγειο κατάστημα των 300τμ το "σπάω" σε 2 τμήματα 200+100τμ. Τα 200τμ τα θεωρώ νόμιμα. Βάζω σε ένα Φύλλο Καταγραφής τα 100τμ καταστήματος ως ΥΔ και ΥΚ.
Γ) Στον Α' όροφο τα 150τμ κατοικίας τα βάζω ΥΔ, χωρίς ΥΚ. Τα υπόλοιπα ημιτελή 150τμ τα δηλώνω σπίτι ή κατάστημα, ανάλογα με το τι θα μου δηλώσει ο ιδιοκτήτης ότι θα τα κάνει μελλοντικά(???). Οπότε από αυτά τα 50τμ θα μπουν με ΥΔ και τα 100 με ΥΔ και ΥΚ.
Δ) Στην μισή σκεπή υπολογίζω την επιφάνεια της που είναι >1,20τμ και την βάζω ως ΥΔ και υπέρβαση ύψους>20% (3,30/1,20=275%).
Στο υπόλοιπο τμήμα των 150τμ (που φαίνεται δώμα στην Ο.Α.) υπολογίζω το τμήμα που είναι προσβάσιμο; Πχ >0,50μ; Υπάρχουν χωρίσματα σε κάποια σημεία αλλά όχι σε όλη την σκεπή. Αλλού είναι στο 1μ, αλλού στο 1,60 και αλλού δεν υπάρχει καθόλου μέχρι το τέλος της σκεπής. Όσο βρω πχ 90τμ το σπάω σε δύο. Το πρώτο με ΥΔ και ΥΥ, και το δεύτερο τμήμα με ΥΔ, ΥΥ και ΥΚ.
Όλη τα τμ της σκεπής θα μπου με μειωτικό συντελεστή 0,50;

Είναι σωστός ο συλλογισμός μου. Τι προτείνετε; Το πρόστιμο βγαίνει πάνω από 30.000τμ, οπότε κάθε λάθακι είναι επιζήμιο. Αμφιβάλλω σε πολλά και ιδιαίτερα στο αν πρέπει να βάλω πχ Υπέρβαση κάλυψης καθώς δεν υπερβαίνω την κάλυψη της Ο.Α. του '90. Ευχαριστώ για την βοήθεια και συγγνώμη για το μακροσκελές κείμενο.

[apier]

συμφωνώ σε όλα, εκτός από την έλλειψη του συντελεστή αλλαγής χρήσης 1,4. Είναι κλασική περίπτωση.

Επίσης: Δες τι σε συμφέρει. Παλαιότητα για την αλλαγή χρήσης και πρόστιμο για τη στέγη, ή νόμιμη στέγη και αλλαγή χρήσης μετά το 2004; Και τα δύο μαζί δεν γίνεται

[danaikaterina]

Το υπόγειο εφόσον παρέμεινε υπόγειο και βοηθητικός χώρος νομίμως υφιστάμενο.

 

Στον ισόγειο έχουν παραμείνει καταστήματα όπως ήταν στην άδεια επομένως και αυτά θα τα θεωρήσεις νομίμως υφιστάμενα. Παρόλο που πλέον έχεις μικτή χρήση όπως πολύ σωστά είπες, δεν θα έχουμε ντόμινο παραβάσεις ΄πως έχει ξανααναφερθεί και επομένως ότι καλύπτεται με την άδεια το θεωρείς νόμιμο παρά την μεταγενέστερη αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

 

Το τμήμα που έγινε κατοικία θα το υπολογίσεις σίγουρα με συντελεστή αλλαγής χρήσης όπως είπε και ο apier. Τωρα αν σε αυτό θα μπουν επιπλέον και συντελεστές δόμησης και κάλυψης, εδώ οι απόψεις των συναδέλφων διίστανται. Αλλοι θεωρούν πως πρέπει να χρεώσεις και αυτούς τους συντελεστές άλλοι μόνο την αλλαγή χρήσης.

 

Το αδιαμόρφωτο τμήμα είτε θα θεωρηθεί νόμιμο με χρήση κατάστημα ή θα υπολογιστεί όπως παραπάνω για κατοικία

 

Η στέγη (σοφίτα πλέον) θα υπολογιστεί όλη ως υπέρβαση δόμησης με μειωτικό και υπέρβαση ύψους. Το τμήμα εκτός περιγράμματος κτιρίου και υπέρβαση κάλυψης. Τωρα το να χωρίζεις το τμήμα της σοφίτας ανάλογα με το ύψος δεν προβλεπεται απο το νόμο. Κάποιοι συνάδελφη το χρησιμοποιούν, εγώ θεωρώ ότι αν εφόσον η επιφάνεια είναι ενιαία πρέπει να υπολογιστεί όλη.

 

Δεν ξέρω κατά πόσο έχεις τρόπο να αποδείξεις την αλλαγή χρήσης σε κατοικία πριν το 2004. Αλλά οσον αφορά παλαιότητες και άδεια πρέπει να διαλέξεις ένα από τα 2 όπως έγραψε ο συνάδελφος παραπάνω

Edited Απρίλιος 18 , 2016 by danaikaterina

[ergon]

΄Οσον αφορά την παλαιότητα νομίζω οτι είναι μονόδρομος να βάλεις απο 2004 και μετά, η Ο.Α. του 2004 είναι δημόσιο έγγραφο που αποδεικνύει την παλαιότητα όσων αποτυπώθηκαν σε αυτή, ότι δέν αποτυπώθηκε αντε να αποδείξεις ότι εγινε πρίν... πίο εύκολα θα αποδείξεις ότι είσαι ελέφαντας.

Για τα υπόλοιπα υπάρχουν δυστυχώς πολλές ερμηνίες, γνώμη μου είναι να ακολουθήσεις την πεπατημένη ότι δεν καλύπτεται απο οικοδομική άδεια είναι  αυθαίρετο  και ότι καλύπτεται νόμιμο. Στην περίπτωση σου που δέν έχεις  καθολική αλλαγή χρήσης όπως το παράδειγμα απο γραφεία σε κατοικίες, θα θεωρήσεις υπόγειο και ισόγειο νόμιμα, στον όροφο την κατοικία των 150 τ.μ. με αλλαγή χρήσης και τα υπόλοιπα 150 νομιμα ως κατάστημα (γιατί εφόσον είναι ημιτελές πώς θα δικαιολογήσεις την εγκατάσταση της νέας χρήσης πρίν της 28/7/2011?) Τέλος για τον χώρο της σκεπής θα τον αντιμετωπίσεις σαν προσθήκη καθ' υπέρβαση ορόφου χωρίς μειωτικούς συντελεστές.

[vovos]

Καλησπέρα,

 

Μπορεί κάποιος να μου εξηγήσει πως δηλώνεται αλλαγή χρήσης απο κύρια (κατάστημα) σε κύρια (κατάστημα ΚΥΕ) ?

 

Έχω μπερδευτεί με τόσα που έχω διαβάσει... 

Η κατηγορία δεν παίζει ρόλο ως προς τα δικαιολογητικά που απαιτούνται?

Αν κατάλαβα μπορείς απλως να κλικάρεις μια λοιπή παράβαση για να δηλώσεις την αλλαγη χρήσης εντός νομιμου περιγράμματος.

 

Επίσης πως αποδεικνύεται οτι ήταν ΚΥΕ πριν το 11 όταν λειτουργούσε παράνομα χωρίς αδειοδότηση?

 

Αρκει η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη?

Το μόνο που βρήκα ήταν μια προέγκριση και αυτή τον σεπτεμβριο του 2011........

 

Σας ευχαριστώ πολύ

[apier]

Καλησπέρα,

 

Μπορεί κάποιος να μου εξηγήσει πως δηλώνεται αλλαγή χρήσης απο κύρια (κατάστημα) σε κύρια (κατάστημα ΚΥΕ) ?

Κατ' αρχήν θα πρέπει να διερευνηθεί αν μπορεί να δηλωθεί. Αν δηλαδή επιτρέπονταν όταν έγινε, ή επιτρέπεται τώρα η νέα χρήση.

(το "τώρα" δεν θα το πιάσω γιατί μας πάει αλλού)

Αν λοιπόν ισχύει κάτι από τα παραπάνω και μπορεί να δηλωθεί, πάμε στο επόμενο βήμα.

Αν οι όροι δόμησης των δύο χρήσεων (εγκεκριμένης και νέας, αυθαίρετης) είναι ίδιοι, τότε ξεχνάς τον συντελεστή αλλαγής χρήσης 1,4 και πας με αναλυτικό (λοιπές παραβάσεις)

Αν όμως οι όροι δόμησης είναι δυσμενέστεροι για τη νέα αυθαίρετη χρήση, τότε έχεις υπέρβαση δόμησης (εγώ λέω και κάλυψης) και συντελεστή 1,4 για τη διαφορά των όρων δόμησης (έμμεση υπέρβαση)

 

Έχω μπερδευτεί με τόσα που έχω διαβάσει... 

Η κατηγορία δεν παίζει ρόλο ως προς τα δικαιολογητικά που απαιτούνται?

Αν κατάλαβα μπορείς απλως να κλικάρεις μια λοιπή παράβαση για να δηλώσεις την αλλαγη χρήσης εντός νομιμου περιγράμματος.

Απαντήθηκε παραπάνω

 

Επίσης πως αποδεικνύεται οτι ήταν ΚΥΕ πριν το 11 όταν λειτουργούσε παράνομα χωρίς αδειοδότηση?

Από την έναρξη στην εφορία, το ρεύμα, οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο. Ελλείψει δημοσίου εγγράφου, πάμε σε ιδιωτικά: μισθωτήρια, τιμολόγια κλπ κλπ

Με απλή δήλωση εγώ δεν θα το έκανα

 

Αρκει η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη?

Το μόνο που βρήκα ήταν μια προέγκριση και αυτή τον σεπτεμβριο του 2011........

Προφανώς ο Σεπτέμβριος του 2001 δεν μας κάνει

 

Σας ευχαριστώ πολύ

[danaikaterina]

Αλλαγή χρήσης χωρίς υπέρβαση δόμησης δηλώνεται κατ αποκοπή ως μια λοιπή παράβαση όπως ανέλυσε και ο συνάδελφος παραπάνω.

 

Όσον αφορά την απόδειξη χρονολογίας, εγκύκλιος 3 αρθρο 7 παρ.2

" Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρου στο ν.4178/13 είναι δυνατή ακόμη και αν δεν υποβληθεί έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, αλλά στην περίπτωση αυτή για τον υπολογισμό του προστίμου θεωρείται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004."

[vovos]

 

Καλησπέρα,

 

Μπορεί κάποιος να μου εξηγήσει πως δηλώνεται αλλαγή χρήσης απο κύρια (κατάστημα) σε κύρια (κατάστημα ΚΥΕ) ?

Κατ' αρχήν θα πρέπει να διερευνηθεί αν μπορεί να δηλωθεί. Αν δηλαδή επιτρέπονταν όταν έγινε, ή επιτρέπεται τώρα η νέα χρήση.

(το "τώρα" δεν θα το πιάσω γιατί μας πάει αλλού)

Αν λοιπόν ισχύει κάτι από τα παραπάνω και μπορεί να δηλωθεί, πάμε στο επόμενο βήμα.

Αν οι όροι δόμησης των δύο χρήσεων (εγκεκριμένης και νέας, αυθαίρετης) είναι ίδιοι, τότε ξεχνάς τον συντελεστή αλλαγής χρήσης 1,4 και πας με αναλυτικό (λοιπές παραβάσεις)

Αν όμως οι όροι δόμησης είναι δυσμενέστεροι για τη νέα αυθαίρετη χρήση, τότε έχεις υπέρβαση δόμησης (εγώ λέω και κάλυψης) και συντελεστή 1,4 για τη διαφορά των όρων δόμησης (έμμεση υπέρβαση)

 

Έχω μπερδευτεί με τόσα που έχω διαβάσει... 

Η κατηγορία δεν παίζει ρόλο ως προς τα δικαιολογητικά που απαιτούνται?

Αν κατάλαβα μπορείς απλως να κλικάρεις μια λοιπή παράβαση για να δηλώσεις την αλλαγη χρήσης εντός νομιμου περιγράμματος.

Απαντήθηκε παραπάνω

 

Επίσης πως αποδεικνύεται οτι ήταν ΚΥΕ πριν το 11 όταν λειτουργούσε παράνομα χωρίς αδειοδότηση?

Από την έναρξη στην εφορία, το ρεύμα, οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο. Ελλείψει δημοσίου εγγράφου, πάμε σε ιδιωτικά: μισθωτήρια, τιμολόγια κλπ κλπ

Με απλή δήλωση εγώ δεν θα το έκανα

 

Αρκει η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη?

Το μόνο που βρήκα ήταν μια προέγκριση και αυτή τον σεπτεμβριο του 2011........

Προφανώς ο Σεπτέμβριος του 2001 δεν μας κάνει

 

Σας ευχαριστώ πολύ

 

 

Apier σε ευχαριστώ πολύ για την αναλυτική εξήγηση.

Παίρνω λοιπόν όρους δόμησης σημερινούς και συγκρίνω με αυτούς της αδείας. Δεν καταλαβαίνω πως σχετίζονται με τη νέα χρήση, τι πρέπει να κοιτάξω δηλαδή και πως επηρεάζεται η κάλυψη. Φαντάζομαι ότι οι όροι δόμησης θα αναφέρονται σε ποσοστό κάλυψης, δόμησης, πρόσωπο και ύψος.

Απο τη χρήση γης που πήρα σήμερα δεν υπάρχουν συγκεκριμένες χρήσεις στην περιοχή και δεν απαγορεύεται η νέα εγκατάσταση.

[Pavlos33]

όταν λες κατάστημα Υ.Ε αναφέρεσαι σε χρήση συνάθροισης κοινού? Π.χ εστιατόριο, καφετέρια κλπ?

Ο όρος "υγειονομικού ενδιαφέροντος" δεν συνδέεται με χρήση, αλλά με υγειονομικές διατάξεις, καθώς στις χρήσεις του κτιριοδομικού (άρθρο 3 κατηγορία Γ) βρίσκεις μόνο τη συνάθροιση κοινού.

[apier]

Apier σε ευχαριστώ πολύ για την αναλυτική εξήγηση.

Παίρνω λοιπόν όρους δόμησης σημερινούς και συγκρίνω με αυτούς της αδείας. Δεν καταλαβαίνω πως σχετίζονται με τη νέα χρήση, τι πρέπει να κοιτάξω δηλαδή και πως επηρεάζεται η κάλυψη. Φαντάζομαι ότι οι όροι δόμησης θα αναφέρονται σε ποσοστό κάλυψης, δόμησης, πρόσωπο και ύψος.

Απο τη χρήση γης που πήρα σήμερα δεν υπάρχουν συγκεκριμένες χρήσεις στην περιοχή και δεν απαγορεύεται η νέα εγκατάσταση.

οι όροι δόμησης της νέας χρήσης ποιοι ήταν όταν βγήκε η άδεια;

Για παράδειγμα, μπορεί για καταστήματα να έχουμε 600 επιτρεπόμενα και κάλυψη 0,4 (λέμε τώρα) 

και για κατοικία να έχουμε 200 επιτρεπόμενα και κάλυψη 0,2 (λέμε τώρα)

Αυτομάτως λοιπόν η αλλαγή χρήσης προκαλεί έμμεση υπέρβαση 400τ.μ. δόμησης και κάποια τ.μ. κάλυψης (λέμε τώρα)

Αυτή είναι η αλλαγή χρήσης που προκαλεί υπέρβαση και χρεώνεται με το 1,4