ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[danaikaterina]

Αναφερομαι σε αλλαγη χρησης απο καταστημα (οα 1970) σε καταστημα κυε παντοπωλειο. Δεν ειναι συναθροισης κοινου και ο ΝΟΚ για πρωτη φορα αναφερει τον ορο υγειονομικου ενδιαφεροντος ως χρηση. Η πολεοδομια ζητα 4178 για αλλαγη της χρησης. Γιαυτο αναρωτιεμαι πως γινεται η συγκριση στους ορους δομησης του τοτε και του τωρα.

Δεν έχεις διαφορά στους όρους δόμησης από κατάστημα σε κύε. Η αλλαγή χρήσης θα υπολογιστεί με μια λοιπή παράβαση

[sarcs]

Kαλησπέρα συνάδελφοι, ερώτηση προς επιβεβαίωση :

οικοδομή εκτός Χαλκιδική, σε κατά παρέκλιση άρτιο, εκδόθηκε άδεια με ΠΔ του 78 για καταστήματα ισογείου και ορόφου. Δόμηση ισογ 180 + όροφος 170.

 

Στην πράξη ο όροφος έγινε κατοικίες. Επιτρεπόμενα στη Χαλκιδική για κατοικίες κατά παρέκλιση (τεμάχιο >1200 τμ) : δόμηση 150τμ, κάλυψη 100τμ (και τότε και σήμερα).

Και πέρα από αυτά έχω και μια αποθήκη 40 τμ επέκταση στο ισόγειο.

 

Έχω την περίπτωση της αλλαγής χρήσης του άρθρου 19 παρ. 5. Μέτρα : 350 - 150 = 200 επιπλέον δομηση. Αντιστοιχούνται για παράδειγμα σε όλο τον όροφο (170) και άλλα 30 στο ισόγειο.

 

1η ερώτηση : Επίσης όμως έχω και 180 - 100 = 80 υπέρβαση κάλυψης. Αυτή πώς θα χρεωθεί??? λεώ στον όροφο (δηλαδή 80 από τα 170τμ  θα πάρουν και κάλυψη). Έτσι βέβαια μένει αχρέωτο και το ισόγειο. ή μήπως δε χρεώνεται καθολου αυτή?

Δεν αφαιρώ και εξωτερικές τοιχοποιίες στο συλλογισμό γιατί θα μπερδευτεί ακόμη παραπάνω.

 

2η ερώτηση γενική: εκεί που βάζω αλλαγή χρησης 1,4, θα βάλω και υπέρβαση δόμησης και υπέρβαση κάλυψης ή μόνο το 1,4?

Το υπεκα σε όλες τις επεξηγήσεις Νόμου και Εγκυκλίου υπονοεί ότι το 1,4 προστίθεται στους άλλους συντελεστές, όμως ως παραδείγματα  αναφέρει τους εύκολους μόνο (άδεια, εκτός σχεδίου) και τους αλλους τους αφήνει στο "κλπ" (σχεδον ...επιμελημένα μπορώ να πω αποφεύγει να κατονομασει τους συντελεστές που καινε, έτσι για να χουμε να παζαρευουμε στην πιατσα το πρόστιμο).

 

Αν είναι έτσι, έχω υπέρβαση δόμησης : 350-150 = 200 + 40 αποθήκη = 240τμ > 100%χ150τμ => 1,6 σε όλα τα μέτρα (και της αλλαγής χρήσης)

και μάλιστα σε κάποια από αυτά έχω και υπέρβαση κάλυψης: στα 180-100 = 80τμ από την αλλαγή χρήσης (και επιπλέον στα 40τμ επεκταση φυσικα). ποσοστό ούτε συζήτηση 1,4.

 

όπως καταλαβαίνετε, το πρόστιμο πάει ... στα ουράνια (30000--> μείον εξωτ. τοιχοι 28000). και χωρίς να χρεώσω κάλυψη και στο ισόγειο.

 

Απόψεις για το σκεπτικό?

Edited Μάιος 12 , 2016 by sarcs

[danaikaterina]

Θα βάλεις όλα τα τ.μ. του ορόφου με υπέρβαση δόμησης (διαφορετικά δεν μπορεί να υπολογιστεί πρόστιμο) και συντελεστή αλλαγης χρήσης.

 

Το ισόγειο εφόσον παραμένει κατάστημα όπως στην άδεια το θεωρείς σύννομο άσχετα αν εσύ μεταγενέστερα αυθαίρετα εγκατέστησες μικτή χρήση στο ακίνητο. Η κάλυψη επίσης θεωρώ καλύπτεται από το ισόγειο.

 

Δες αν θέλεις και αυτό. Έχω συγκεντρώσει όλες τις ερωταπαντήσεις του ΤΕΕ που αφορούν στην αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου γιατί και για μένα δεν ήταν ποτέ εντελώς σαφής η αντιμετώπιση.

ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ.pdf

[ΚΑΝΑ]

Δεν έχεις διαφορά στους όρους δόμησης από κατάστημα σε κύε. Η αλλαγή χρήσης θα υπολογιστεί με μια λοιπή παράβαση

Κατερίνα

Σε παρακαλώ πες μου που το στηρίζεις αυτό!

(να χρειάζεται δήλωση  "κατάστημα με Ο.Α του 70" που σήμερα μετατρέπεται σε  ΚΥΕ

προσωπικά πιστεύω ότι δεν χρειάζεται τίποτα -ούτε και α,δ α/χ) 

[danaikaterina]

Δεν διαφωνώ μαζί σου. Κι εγώ πιστεύω ότι κανονικά δεν θα έπρεπε να χρειάζεται τίποτα.

Παρόλα αυτά ζητείται σε πολλές περιπτώσεις να βγάλεις άδεια για αλλαγή χρήσης από απλό κατάστημα σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Εκτός αν το λες επειδή το κατάστημα είναι του 70 και τότε δεν υπήρχε η έννοια της αλλαγής χρήσης. Σε αυτή την περίπτωση όμως πρέπει να αποδείξεις ότι από τότε λειτουργούσε ως ΚΥΕ

Σε κάθε περίπτωση ο συνάδελφος παραπάνω αναφέρει ότι η πολεοδομία του ζήτησε την υπαγωγή της αλλαγής χρήσης στον 4178 οπότε δεν εξέτασα το γιατί. (κακώς ίσως)

Με δεδομένο λοιπόν ότι πρέπει να δηλωθεί είπα ότι σίγουρα δεν είναι περίπτωση που δημιουργεί υπέρβαση δόμησης οπότε αν πρέπει να δηλωθεί θα δηλωθεί με αναλυτικό.

[ΚΑΝΑ]

Δεν διαφωνώ μαζί σου. Κι εγώ πιστεύω ότι κανονικά δεν θα έπρεπε να χρειάζεται τίποτα.

Παρόλα αυτά ζητείται σε πολλές περιπτώσεις να βγάλεις άδεια για αλλαγή χρήσης από απλό κατάστημα σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Εκτός αν το λες επειδή το κατάστημα είναι του 70 και τότε δεν υπήρχε η έννοια της αλλαγής χρήσης. Σε αυτή την περίπτωση όμως πρέπει να αποδείξεις ότι από τότε λειτουργούσε ως ΚΥΕ (δεν χρειάζεται)

Σε κάθε περίπτωση ο συνάδελφος παραπάνω αναφέρει ότι η πολεοδομία του ζήτησε την υπαγωγή της αλλαγής χρήσης στον 4178 οπότε δεν εξέτασα το γιατί. (κακώς ίσως) (και φυσικά κακώς δες παρ 8-9 άρθρο 25 Ν 4178) 

Με δεδομένο λοιπόν ότι πρέπει να δηλωθεί είπα ότι σίγουρα δεν είναι περίπτωση που δημιουργεί υπέρβαση δόμησης οπότε αν πρέπει να δηλωθεί θα δηλωθεί με αναλυτικό.

Ωραία

επομένως συμφωνούμε εκεί που δεν διαφωνούμε! 

[apier]

δυστυχώς πολλές πολεοδομίες δεν δέχονται να εφαρμόσουν το αυτονόητο, 

ότι τα "καταστήματα" προ του διαχωρισμού των χρήσεων μπορούν να χρησιμοποιούνται για οποιαδήποτε χρήση επιτρέπεται.

Απ' την άλλη, κι εμείς θα πρέπει να καταλάβουμε ότι αυτό ΔΕΝ έχει σχέση με το αν απαιτείται άδεια όταν η αλλαγή χρήσης προϋποθέτει και εργασίες.

Άλλο το ένα, άλλο το άλλο.

[ΚΑΝΑ]

είναι όμως όπως λες

"Άλλο το ένα, άλλο το άλλο."

 

δηλ άλλο να καλύψεις τις εργασίες (που τυχόν απαιτούνται με μια  Ε.Ε.Μ.Κ)

και άλλο να τις δηλώνεις στον 4178/13 (πληρώνοντας πρόστιμα κλπ ή εκδίδοντας Α.Δ επειδή έτσι είπε η ΥΔΟΜ) 

[sarcs]

Καλημέρα, ευχαριστώ πολύ Δανάη και +1.

Εσύ λες λοιπόν να χρεωθεί μόνο ο όροφος που άλλαξε χρήση, και όχι να το δω αυστηρά βάσει της εκτός σχεδίου δόμησης (να μη χρεωσω και την υπερβάλλουσα δόμηση που προκυπτει στο κατάστημα).

Έχει μία λογική αυτό. Άρα με το σκεπτικό σου δε θα χρεώσω και κάλυψη.

 

Για την υπ δόμησης εννοείς να βάλω απλά <50%? γιατί εγω υπολόγισα κανονικά στα ποσοστά υπέρβασης και αυτά τα μέτρα και της επέκτασης, άρα πάω >100%. 

 

Τέλος οι ερωταπαντήσεις αυτές είναι χρήσιμες μόνο επικουρικά. Από τις αναφορές των εγκυκλίων 3 και 4 στο άρθρο 19 είναι που πρέπει να βγαλουμε άκρη, αλλα δυστυχώς δε βγαινει!

 

ευχαριστλω πολύ και πάλι!

[danaikaterina]

#ΚΑΝΑ

Επειδή κι εγώ δεν το ξέρω καλά το θέμα και φαίνεται ότι εσύ το κατέχεις. Θα μπορούσες να μου πεις σε ποιές περιπτώσεις θεωρείς ότι απαιτείται τελικα η περιβόητη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε ΚΥΕ (ανεξάρτητα από το αν κάνεις εργασίες)? Και από ποια νομοθεσία απορρέει?

 

#sarcs

Ναι ακριβώς αυτό θα έκανα. Έχουμε ξανασυζητήσει στο φόρουμ ότι η λογική του νόμου δεν είναι να προκύπτουν ντόμινο παραβάσεις όπως η έμμεση υπέρβαση του ισογείου σου. Γι αυτό και θα έβαζα όπως σου εξήγησα μόνο τον όροφο. Αυτο έχεις δίκιο ότι δεν προκύπτει κάπου σαφώς απο τη νομοθεσία (κακώς). Αντίστοιχα δεν προκύπτει και το τι ποσοστό πρέπει να βάλεις στην υπέρβαση δόμησης (επίσης κακώς). Για το συγκεκριμένο είχα κάνει εγώ η ίδια ερώτηση στο φόρουμ και οι απόψεις διίστανται με λογικά επιχειρήματα και απο τις 2 πλευρές. Προσωπικά ενώ στην αρχή ήμουν υπέρ του δυσμενέστερου μάλλον πλέον τείνω στο

Έχεις δίκιο ότι οι ερωταπαντήσεις του ΤΕΕ είναι στην ουσια μια γνώμη και δεν σε κατοχυρώνουν νομικά αλλά σίγουρα είναι μια επιβεβαίωση όταν και άλλοι συνάδελφοι σκέφτονται κάτι με τον τρόπο που το σκέφτεσαι εσύ. Είναι το αντίστοιχο με το να ζητάς μια συμβουλή απ το φόρουμ.