ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[danaikaterina]

Θα δω τι άλλο θα μου φέρει και αν χρειαστεί θα επανέλθω.

 

Σε ευχαριστώ πολύ

[Ιάμβλιχος]

Όχι. Μόνο υπέρβαση δόμησης

Ο συντελεστης αλλαγής χρήσης χρησιμοποιείται μόνο σε περιοχές εκτός σχεδίου όταν επέρχεται υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης για τη συγκεκριμένη χρήση

Ο συντ. αλ. χρ. χρησιμοποιείται (αν δεν κάνω λάθος) όταν στο ακίνητο δεν προβλέπεται η συγκεκριμένη χρήση από την οικοδομική άδεια (και για τα εντός σχεδίου), π.χ. κτίριο κατοικιών με πυλωτή που κλείστηκε και μετατράπηκε σε κατάστημα. Έχουμε υπέρβαση δόμησης με συντελεστή αλλαγής χρήσης νομίζω.

 

 

Έχεις κάποιος γνώμη για την παρακάτω περίπτωση? 

Σε αρχικά αδόμητο οικόπεδο συμβαίνουν τα εξής: Πριν το 1975(προ 73) εκδίδεται άδεια με χρήση ισόγειας αποθήκης  αποτερατωμένο πριν το 1975 και αυθαίρετη υπέρβαση δόμησης πριν το 1975 με την αποπεράτωση. Λειτουργεί πριν το 1975 ως κατάστημα και μεταξύ 1975 και 1983 ένα τμήμα είναι κατάστημα και ένα τμήμα είναι κατοικία, αλλά ενιαίο λειτουργικά. Μετά το 2004 μετατρέπεται όλο σε σε κατοικία.

Στον Όροφο: Άδεια προσθήκης καθ' ύψος πριν το 1975(άλλη άδεια και προ 73) με χρήση κατοικίας αποπερατωμένη πριν το 1975, με την ίδια ακριβώς υπέρβαση δόμησης αποπερατωμένη πριν το 1975.

 

Δυστυχώς είναι πολύ πολύπλοκη η περίπτωσή μου και δεν ξέρω πώς να την αντιμετωπίσω πιο σωστά

 

 

Α) Η Υ.Δ. και Υ.Κ. στο ισόγειο έγινε σε άδεια με χρήση αποθήκης(είναι αποθήκη 130τμ και ύψος 3,50μ.). Επομένως θα λάβω και συντελεστή αλλαγής χρήσης ή αφού στη μεταγενέστερη άδεια έχω χρήση κατοικίας δεν τον λαμβάνω? Δηλαδή συγκρίνω την κάθε υπέρβαση με την άδειά του?

Β) Τα ποσοστά υπέρβασης Δ και Κ τα λαμβάνω με ότι ισχύει σήμερα? Γιατί με τα τότε ισχύοντα του χρόνου αυθαιρεσίας έχω Υ.Κ. κάτω από 20% ενώ η τότε αυθαιρεσία για την Υ.Κ. σε σχέση με σήμερα είναι πάνω από 20%.

Γ) Η  υπόλοιπη ιδιοκτησία που έγινε κατοικία πώς ρυθμίζεται? Με λοιπή παράβαση? Ή αφού έχω μεταγενέστερα στον όροφο άδεια για κατοικία, αυτόματα το ισόγειο πάει ως βοηθητική χρήση άρα όχι με λοιπή παράβαση? (Το ισόγειο και ο όροφος είναι λειτουργικώς ανεξάρτητα). Βέβαια αν ισχύει αυτό το τελευταίο η αλλαγή χρήσης είχε γίνει πριν βγει η άδεια για τον όροφο, αλλά ήταν για χρήση καταστήματος). Επομένως θα ήταν κατά μια έννοια με λοιπή παράβαση.

Δ) Και πώς θα συνταχθεί το ΦΚ? Στο ΦΚ είμαστε υποχρωμένοι να βάλουμε τμ-υπέρβάσεις-χρήση-παλαιότητα-κλπ. Η λογική θα ήταν να εξαιρεθούν οριστικά τα επιπλέον μέτρα αφού είναι προ του '75 αλλά όχι και η χρήση. Όμως αν βάλω παλαιότητα προ 75 για τα τετραγ.μέτρα, με χρήση αυτό που είναι σήμερα δηλαδή κατοικία, θα είναι ψευδές ότι η χρήση έγινε πριν το 1975. Αν βάλω τμ προ 75 με χρήση κατοικία αλλά και σε άλλο ΦΚ μία λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια είναι πιο ορθό(με τμ την αλλαγή χρήσης δεν παίζει να την πάω καθώς δεν υπάρχει Υ.Δ., αλλά μπορεί να πει κάποιος ότι δεν είναι πλέον κύρια αλλά βοηθητική της αδείας του ορόφου οπότε πρέπει να πάει με τμ-από την άλλη ότι έχει μετρήσει στο Σ.Δ. στα πλαίσια του νόμου όπως έχει παρατηρηθεί λαμβάνεται και κύρια χρήση. Με τις χρήσεις ένα χάλι επικρατεί)  

Δεν προβλέφθηκε από τη νομοθεσία ούτε από το σύστημα τα τμ που τακτοποιείς αν θες να μην βάλεις χρήση καθώς έχουν παλαιότητα άλλη για τα τμ και άλλη για τη χρήση.

Edited Νοέμβριος 21 , 2016 by Ιάμβλιχος

[danaikaterina]

Ο συντ. αλ. χρ. χρησιμοποιείται (αν δεν κάνω λάθος) όταν στο ακίνητο δεν προβλέπεται η συγκεκριμένη χρήση από την οικοδομική άδεια (και για τα εντός σχεδίου), π.χ. κτίριο κατοικιών με πυλωτή που κλείστηκε και μετατράπηκε σε κατάστημα. Έχουμε υπέρβαση δόμησης με συντελεστή αλλαγής χρήσης νομίζω.

Όχι. Στην περίπτωση που περιγράφεις δεν χρησιμοποιείται συντελεστής αλλαγής χρήσης αλλά μόνο υπέρβαση δόμησης.

 

 

Τώρα όσον αφορά τη δική σου περίπτωση.

Είσαι εντός σχεδίου?

Υπάρχει καμία σύσταση ή όλο το ακίνητο είναι 1 ιδιοκτησία?

 

Εφόσον η αποθήκη που λες έχει μετρήσει κανονικά σε δόμηση και κάλυψη, τότε η αλλαγή χρήσης υπολογίζεται με αναλυτικό.

Για την προσθήκη έχεις υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ελέγχεις και Δ.

 

Τα ποσοστά υπέρβασης δυστυχώς για σενα υπολογίζονται σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή

[Ιάμβλιχος]

εντός είναι και χωρίς σύσταση.

Άρα να εντάξω ως προ 75 την υπέρβαση δόμησης άσχετα αν η αλλαγή χρήσης έγινε αργότερα η οποία θα τακτοποιηθεί με 1 λοιπή? Η υπέρβαση δόμησης προ '75 αφορα χρήση κατοικίας η οποία όμως χρήση δεν υφίστατο προ '75 αλλά από 2004 και ένθεν.

Θα είναι βλακεία να πω Υ.Δ. μετά το 2004 με χρήση κατοικίας. Τι να το πω προ 83?

Edited Νοέμβριος 21 , 2016 by Ιάμβλιχος

[takis1980]

Καλημέρα,

Έχω αλλαγή χρήσης υπογείου σε κατοικία και το υπόγειο αυτό έχει υπέρβαση ύψους από 2,60 σε 2,90 χωρίς όμως να έχουμε υπέρβαση στο ύψος της οικοδομής.

Θα βάλω Υ.Δ. χωρις συντελεστή αλλάγή χρήσης και χωρίς υπερβαση ύψους?

[Fritz Todt]

Μήπως έχει και ξεμπάζωμα?

 

Αν έχει βάλτο ΥΔΒΧ χωρίς αλλαγή χρήσης

 

εγώ θα έβαζα και υπέρβαση ύψους 

[Pavlos33]

Καλημέρα,

Έχω αλλαγή χρήσης υπογείου σε κατοικία και το υπόγειο αυτό έχει υπέρβαση ύψους από 2,60 σε 2,90 χωρίς όμως να έχουμε υπέρβαση στο ύψος της οικοδομής.

Θα βάλω Υ.Δ. χωρις συντελεστή αλλάγή χρήσης και χωρίς υπερβαση ύψους?

Συμφωνώντας με το συνάδελφο ως προς την ΥΔ, να ρωτήσω αν το ύψος 2.90 αφορά το εσωτερικό ελεύθερο ύψος ή το εξωτερικό;

Ανέβασε και μια τομή αν σου είναι εύκολο, ώστε να αντιπαραβάλλουμε την υφιστάμενη, με την εγκεκριμένη.

[danaikaterina]

καταρχάς το υπόγειο παραμένει υπόγειο ή θεμελιώθηκε όλο πιο ψήλα και έγινε ισογειο?

Αν ισχύει το πρώτο σωστά παίρνεις μειωτικό.

 

Το αν έχει αλλάξει η όχι το τελικό ύψος της οικοδομής σε αφορά μόνο στην περίπτωση που εξετάζεις ολόκληρη την οικοδομή. διαφορετικά ελέγχεις μόνο την ιδιοκτησία σου είτε αυτό έχει θετικές είτε αρνητικές συνέπειες. οπότε προκύπτουν οι εξής περιπτώσεις:

 

1) Εξετάζεις ολόκληρη την οικοδομή (της οποίας το τελικό ύψος απ ότι λες τηρήθηκε) άρα η διαφορά προκύπτει απο εσωτερική αυξομείωση του ύψους των επιμέρους σταθμών.

Υπολογίζεται με αναλυτικό

 

2)Εξετάζεις μεμονωμένη ιδιοκτησία υπογείου και η διαφορά προέκυψε από αύξηση του βάθους εκσακαφής προς τα κάτω (η πλάκα οροφής του υπογείου σου είναι στη σωστή στάθμη)

Υπολογίζεται με αναλυτικό

 

3)Εξετάζεις μεμονωμένη ιδιοκτησία υπογείου της οποίας το ύψος της οροφής αυξήθηκε (πιθανό απότέλεσμα->μεγαλύτερο τμήμα σου είναι έξω από το έδαφος)

το τί συνέβη με τους παραπάνω ορόφους δεν σε αφορα

Έχεις υπέρβαση ύψους

[apier]

Καλημέρα,

Έχω αλλαγή χρήσης υπογείου σε κατοικία και το υπόγειο αυτό έχει υπέρβαση ύψους από 2,60 σε 2,90 χωρίς όμως να έχουμε υπέρβαση στο ύψος της οικοδομής.

Θα βάλω Υ.Δ. χωρις συντελεστή αλλάγή χρήσης και χωρίς υπερβαση ύψους?

ανεξάρτητα από ΟΛΑ τα άλλα, τα οποία δεν θα σχολιάσω (περί ύψους)

και επειδή το νήμα αφορά την αλλαγή χρήσης,

επαναλαμβάνω (λίγο επεξηγηματικά) το θέμα αλλαγής χρήσης, όπως αυτό περιλαμβάνεται στο νόμο:

συντελεστής αλλαγής χρήσης (1,4) εφαρμόζεται ΜΟΝΟ για τα εμβαδά που προκύπτουν ως έμμεση υπέρβαση, 

όταν από τα υφιστάμενα της νέας / αυθαίρετης χρήσης αφαιρέσεις τα επιτρεπόμενα για τη χρήση αυτή.

Αν δηλαδή είχες 600 τ.μ. εκτός σχεδίου για κέντρο διασκέδασης και εσύ το έχεις κάνει κατοικία (με επιτρεπόμενα 200), τότε έχεις 400 με 1,4 (και τους λοιπούς συντελεστές βέβαια)

Αν έχεις και καθαρή υπέρβαση 100 (δηλαδή 700 σύνολο) τότε έχεις 500 με 1,4 (κλπ)

 

Η περίπτωση ΒΧ σε ΚΧ της εγκεκριμένης με άδεια χρήσης, ΔΕΝ αποτελεί αλλαγή χρήσης

(η οποία για τον 4178 εφαρμόζεται με την έννοια του 166/Δ και όχι του κτιριοδομικού)

αλλά ξεκάθαρη και απλή υπέρβαση δόμησης

 

(το γράφω όλο το παραμύθι με κάθε ευκαιρία, ελπίζοντας ότι κάποια στιγμή όσοι ψάχνουν θα το διαβάζουν,

και δεν επανέρχεται πάντα το ίδιο ερώτημα, εδώ και 3 χρόνια που εφαρμόζεται ο 4178,

και έτσι το νήμα θα πάψει να είναι πρακτικά "αλλαγή χρήσης (και ΒΧ σε ΚΧ)" και θα μείνει μόνο "αλλαγή χρήσης", όπως και επιγράφεται)

[elva]

Επανέρχομαι στο ίδιο ακριβώς θέμα, δύο χρόνια μετά, μήπως έχει αλλάξει κάτι μετά από δύο χρόνια εμπειρίας!

Σε οικόπεδο, εντός οικισμού, στάβλος 50 τ.μ., προ του 1955. Αλλάζει ιδιοκτήτη με αγορά το 2005 και μετατρέπεται αυθαίρετα σε κατοικία. Για να ρυθμίσω την αλλάγή χρήσης το θεωρώ Κατηγορία 5, στο κουτάκι αλλαγή χρήσης βάζω οχι, χωρίς υπέρβαση δόμησης και συμπληρώνω τα τετραγωνικά του κτίσματος στο κουτάκι του Κ.Χ.; Με παλαιότητα το 2004-2011 αφού δεν έχω αποδεικτικό;

Ευχαριστώ για τον χρόνο σας!