ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[apier]

και επιπλέον έχε στο μυαλό σου πως η ρύθμιση της πολεοδομικής παράβασης της μετατροπής υπογείου σε κύρια χρήση,

ΔΕΝ (επανάληψη: ΔΕΝ) επιδρά στις απαιτούμενες προδιαγραφές χώρου κύριας χρήσης για την ενδεχόμενη αδειοδότηση του ρυθμισμένου χώρου

[ΚΑΝΑ]

έχω μια αλλαγή χρήσης με τα εξής δεδομένα

Αρχική εγκ έκταση   βιοτεχνίας 1300τ.μ

Τμήμα αυτής έκτασης 350τ.μ μετατράπηκε σε κατοικίες 

Το αρχικό γήπεδο της βιοτεχνίας έχει εμβαδό 7800τ.μ (όσο είναι και σήμερα)

βάσει του άρθρου 19 παρ 2 και του παραδείγματος της  εγκ 4

το πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής:

Τα πρώτα 200τ.μ υπολογίζονται με αναλυτικό και

τα υπόλοιπα (350-200)=150τ.μ πηγαίνουν με συντ .αλλαγής χρήσης (1,40)

 

το ερώτημα είναι ότι

βάσει του άρθρου 6 Π.Δ 24-5-85 ΦΕΚ 270 Δ

το εμβαδό της επιτρεπόμενης κατοικίας δεν είναι πάντα 200τ.μ 

αλλά αυξάνεται βάσει του εμβαδού του γηπέδου

ήτοι στην περίπτωσή μου ισούται:

Επιφ. οικοδ. = 200 τ.μ. + (εμβ. γηπέδου - 4.000) x 0,02.=

                     =200+(7800-4000)*0,02=276.0τ.μ

 

Συνεπώς για την περίπτωση μου, αντίστοιχα με το παράδειγμα της εγκ 4

πρέπει τα πρόστιμα να υπολογισθούν ως εξής:

 

Τα πρώτα 276,0τ.μ  με αναλυτικό και

τα υπόλοιπα (350-276)=74τ.μ  με συντ .αλλαγής χρήσης (1,40)

 

Κάνω κάπου λάθος?

[danaikaterina]

Έχω αναφέρει ξανά την άποψή μου για αυτές τις αλλαγές χρήσης. Σεβαστή φυσικά κάθε άποψη. δες και από στο #2183

[ΚΑΝΑ]

Έχω αναφέρει ξανά την άποψή μου για αυτές τις αλλαγές χρήσης. Σεβαστή φυσικά κάθε άποψη. δες και από στο #2183

Κατερίνα

καλημέρα

Δυστυχώς το pdf  του μήνυματός σου δεν μπορεί να ανευρεθεί πλέον (λόγω αδυναμίας του φόρουμ)

αλλά το ερώτημα μου στο παραπάνω μήνυμά μου είναι άλλο και κυρίως αφορά

αν μπορώ να λάβω ως δεδομένο ότι η μεγ δόμηση με χρήση κατοικίας

δεν είναι ντε φάκτο τα 200 τ.μ (όπως αναφέρεται στο παράδειγμα της εγκ 4,

πράγμα που πολύ συν/φοι το θεωρούν ως απαράβατο μέγιστο όριο δόμηση κατοικίας)

αλλά μπορεί να διαφοροποιείται ανάλογα με το εμβαδό του γηπέδου της  βιοτεχνίας 

π.χ στην περίπτωση μου 236 τ.μ  

 

κατά τα άλλα συμφωνώ απόλυτα με το Παύλο ότι έτσι δηλώνονται οι αλλαγές χρήσεις :

(sgouromallis, on 28 Mar 2017 - 17:39, said:

Σε εκτός σχεδίου περιοχή σύμφωνα με την οικοδομική άδεια έχω βιομηχανικό κτίριο εμβαδού 600τ.μ και ισόγειο κτιριο αποθήκης 250τ.μ με υπόγειο 250τ.μ.

Στην πραγματικότητα το κτίριο αποθήκης έχει μετατραπεί σε κατοικία, όπως επίσης και το υπόγειο.

Απο αυτά που έχω καταλάβει, θα πάρω με αναλυτικό τα 200τ.μ.(ως επιτρεπόμενα εκτός σχεδίου) και τα υπολοιπα 50τ.μ.(ισόγειο) και 250τ.μ.(υπόγειο) ως υπέρβαση δόμησης

με συντελεστή αλλαγής χρήσης; ή στο υπόγειο δεν θα βάλω τον συντελεστή αλλαγής χρήσης;

επίσης κατι ακόμα που ίσως αφορά αλλό topic. H αποθήκη είχε παρέκκλιση από τα πλάγια όρια στα 6 μέτρα, κατι που δεν θα ίσχυε αν ηταν κατοικία.

Να υπολογίσω και συντελεστή παραβασης πλάγιας απόστασης;

 

ΠΑΥΛΟΣ

Αν υποτεθεί ότι στο ακίνητο η χρήση κατοικία είναι επιτρεπτή (ή ήταν επιτρεπτή κατά την αυθαίρετη εγκατάστασή της)  με μέγιστη επιφάνεια 200 τμ, τότε  200 τμ με αναλυτικό (όπως ορθά το αναφέρεις), 50 τμ με Σ.Α.Χ=1.40 και τα 250 τμ του υπογείου ως ΥΔ με μειωτικό συντελεστή.

Με τις πλάγιες αποστάσεις δεν ασχολείσαι (θα αποτελούσε ντόμινο παράβαση) με την προϋπόθεση ότι το κτίριο έχει ανεγερθεί στην εγκεκριμένη επί εδάφους θέση του.

Edited Μάιος 24 , 2017 by ΚΑΝΑ

[danaikaterina]

Ιδού το pdf

Κατά τα άλλα θεωρώ πως σε περίπτωση που χρησιμοποιείς όριο μέχρι το οποίο πας με αναλυτικό είναι το επιτρεπόμενο για τη συγκεκριμένη χρήση στο δικό σου ακίνητο όπως λες κι εσύ και όχι απαραίτητα 200τμ.

ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ.pdf

[kan62]

Βασίλη, καλημέρα.

Δες το και αλλιώς ... αν κρατούσες 276 τμ με χρήση κατοικίας και κατεδάφιζες το υπόλοιπο, τι θα μπορούσες να νομιμοποιήσεις ; Προφανώς τα 276 τμ κατοικίας.

[ΚΑΝΑ]

μάζεψα τις διάφορες και ανά διαστήματα ε/α ΤΕΕ

(δεν ξέρω αν υπάρχουν άλλες!)

Διαβάστε τις και πείτε μου τι τελικά ισχύει!

 

89 Σε εκτός σχεδίου περιοχή έχουν κατασκευασθεί 2 κτίρια με χρήση γραφεία + καταστήματα συνολικής δόμησης 600m2, (όση δηλαδή και η μέγιστη επιτρεπόμενη για τις χρήσεις αυτές). Τμήμα 150m2 του ενός κτιρίου έχει αλλάξει χρήση σε κατοικία.

Για την αυθαίρετη αυτή αλλαγή χρήσης ποιους συντελεστές προστίμου βάζω; Αλλαγή χρήσης και υπέρβαση δόμησης; Μόνο αλλαγή χρήσης; Μόνο υπέρβαση δόμησης; Και αν ναι τι ποσοστό υπέρβασης; (με δεδομένο ότι η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι 200m2).

Σε ποια κατηγορία ανήκει η αυθαίρετη αυτή αλλαγή χρήσης;

Υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες εμπίπτουν στον αναλυτικό προϋπολογισμό του παρατήματος Β (λοιπές παραβάσεις).

Η περίπτωση αυτή περιγράφεται στο άρθρο 19 παράγραφος 5 του  νόμου. Η μικτή χρήση που προκύπτει δικαιολογεί επιτρεπόμενη δόμηση 200m2.

Στην περίπτωση σας έχει αλλάξει η χρήση των 150m2 η οποία μαζί με το υφιστάμενο κτίριο των 450m2 ξεπερνά την επιτρεπόμενη δόμηση.

Θα συμπληρώσετε ένα Φύλλο Καταγραφής με τα 150m2 και σε αυτά θα υπολογισθεί ο συντελεστής αλλαγής χρήσης χωρίς υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης.

Οι υπόλοιπες κατασκευές θα δηλωθούν με αναλυτικό προϋπολογισμό κανονικά σε ένα άλλο Φ.Κ..

 

…………………………………………………..

156   Στο ερώτημα 89 η απάντηση που δίνεται πρέπει να είναι λάθος. Για την ακρίβεια πρέπει να είναι ανάποδα δηλ για το τμήμα των 150τμ θα χρειαστεί αναλυτικός και για το υπόλοιπο δηλ (450-

150) θα υπολογιστεί συντελεστής αλλαγής (για την επιπλέον επιφάνεια) χρήσης χωρίς υπέρβαση σ.δ..

Στην ερώτηση 89 περιγράφεται ένα κτίριο 600m2 με νόμιμη άδεια.

Η αυθαιρεσία είναι η αλλαγή χρήσης των 150m2 και σε αυτή θα πρέπει να περιοριστούμε, αλλιώς θα μιλάμε για ντόμιμο παραβάσεων. Αφού λοιπόν αναγνωρίσουμε την παρανομία, θα πρέπει να υπολογίσουμε το πρόστιμο με βάση τον νόμο. Στην παράγραφο 5 του άρθρου 19 αναφέρει ότι στις περιπτώσεις που επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης (λόγω του ότι εγκαταστήσαμε κατοικία η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 200m2 επομένως εμείς με 600m2 έχουμε ΥΔ) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά την παράγραφο 5 του άρθρου 19

………………………………………………………

171 Κτίριο έχει κατασκευαστεί σε εκτός σχεδίου περιοχή με κύρια χρήση αποθήκες (ΦΕΚ 270Δ) συνολικής επιφανείας 1076,65m². Βάσει του ίδιου ΦΕΚ , η επιτρεπόμενη δόμηση για κτίριο γραφείων είναι 600,00m².

Σήμερα τμήμα της ανωδομής του κτιρίου επιφανείας 590,00μ² έχει μετατραπεί σε γραφεία, ενώ τα υπόλοιπα 486,65μ² παραμένουν αποθήκες. Για να υπολογίσω την επιφάνεια για να εφαρμόσω τον συντελεστή 1,40 (λόγω αλλαγής χρήσης) κάνω τον παρακάτω υπολογισμό:

1076,65μ² - 600,00μ² = 476,65μ² σε αυτά χρεώνω αλλαγή χρήσης. Είναι σωστός ο παραπάνω υπολογισμός μου;

Στην περίπτωση που περιγράφεται, παράνομη είναι η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης των 590m2.

Κατά την λογική του νόμου, θα υπολογισθούν με αναλυτικό τα 600 (επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο από   τη   στιγμή   που   πλέον   η   χρήση   είναι   μικτή   επομένως   πηγαίνουμε   με   την   μικρότερη) -486,65=113,35m2 και τα υπόλοιπα 590-113,35=476,65m2 με τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. (φτάνουμε στο ίδιο σημείο από άλλον δρόμο).σωστό

…………………………………

206.          211 Πρόκειται για ένα υπόγειο σε πολυκατοικία που λειτουργεί ως κατάστημα από το 1973 (με αποδεικτικά στοιχεία) Δε μπορώ να το εντάξω στη κατηγορία 1 γιατί εκεί υπάγονται μόνο οι χώροι κατοικίας (έτσι δεν είναι Οπότε το υποβάλλω σαν προ 83. Βάζω το συντελεστή αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια;

Ναι θα το βάλετε κατηγορία 2. Η αλλαγή από χώρο ΒΧ σε χώρο ΚΧ υπολογίζεται σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 5 του άρθρου 19, δηλαδή με υπέρβαση του συντελεστή δόμησης.(σ.σ ως βοηθ χώρου-δεύτερο τετραγωνάκι- λόγω υπογείου δηλ με μειωμένο πρόστιμο)

……………………………….

241 Σε συνέχεια του ερωτήματος 171 αναφέρετε ότι παράνομη είναι η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης των 590τμ. Το τμήμα των 476,65τμ επιβαρύνεται με συντελεστή αλλαγής χρήσης και το τμήμα 113,35τμ (που είναι εντός ΣΔ) με αναλυτικό.

i.             Το λογικό εδώ ερώτημα είναι σε ποιο κομμάτι εμβαδού 113,35τμ από τα 590τμ θα γίνει ο αναλυτικός; Σε ένα τυχαίο τμήμα εμβαδού 113,35τμ;

ii.             Στο κουτάκι είδος χρήσης (αφορά το τμήμα των 476,65τμ) ποια χρήση σημειώνω; Θα λάβω υπόψη την χρήση βάσει της άδειας δηλαδή "αποθήκες" ή την νέα χρήση "γραφεία";

i.                           Ο νόμος δεν αναλύει το θέμα αυτό γιατί θα ήταν και δύσκολο να το κάνει. Κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή. Συνεπώς υπάρχει η ελευθερία της επιλογής.

ii.                            Σύμφωνα με το παράρτημα Α (όπως αυτό τροποποιήθηκε) στο πεδίο «είδος χρήσης» βάζουμε το είδος της υφιστάμενης χρήσης στις αυθαίρετες κατασκευές (σ.σ εννοεί αυτές που κατασκευάσθηκαν χωρίς έκδοση Ο.Α) ή τη χρήση με βάση την οικοδομική άδεια.

 

……………………………

404 Έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου γήπεδο για κτήριο γραφείων διώροφο συνολικής επιφανείας 500τμ (<600τμ μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής για επαγγελματική χρήση). Έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από γραφεία σε κατοικία μόνο στον α' όροφο (επιφάνεια 180τμ) εντός του νομίμου περιγράμματος του κτηρίου. Θα ήθελα να σας ρωτήσω αν μπορώ να εφαρμόσω το άρθρο 19 παρ. 5 του Ν.4178/2013 μόνο (αλλαγή χρήσης κύρια σε κύρια εντός του νομίμου περιγράμματος του κτηρίου), για τακτοποίηση για 30 χρόνια της κατοικίας του α' ορόφου καθώς το ισόγειο συνεχίζει να λειτουργεί ως γραφεία. Σας ρωτάω διότι στο παράδειγμα της Εγκ. 4/2014 (άρθρο 19, σελ.10) γίνεται αλλαγή χρήσης σε όλο το κτήριο και στην προκειμένη περίπτωση δεν έχω αλλαγή χρήσης σε όλο το κτήριο, αλλά σε μέρος αυτού, από κύρια σε κύρια χωρίς να υπερβαίνει τα 200τμ που είναι τα μέγιστα επιτρεπόμενα για κατοικία για εκτός σχεδίου δόμηση στην περιοχή.

Λόγω της μικτής χρήσης πάλι τα επιτρεπόμενα είναι 200m2 τα οποία καλύπτονται από τα 320m2 των γραφείων που λειτουργούν σήμερα.

Θα χρησιμοποιήσετε την παράγραφο 5 του άρθρου 19 το οποίο αναφέρεται σε περιπτώσεις από την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης. (σε καμία περίπτωση δεν θα γίνει χρήση της παραγράφου 5β του άρθρου 18).

 

…………………

415 Σε κτίριο γραφείων επιφάνειας 600m2, σε γήπεδο εκτός σχεδίου, έχει γίνει αλλαγή χρήσεως 150m2 σε κατοικία. Μέγιστη δόμηση για κατοικία 200m2. Μέγιστη δόμηση για αμιγή χρήση γραφείων - καταστημάτων 600m2. Το κτίριο είναι με οικοδομική άδεια του 2000. Δεν υπάρχει υπέρβαση κάλυψης και ύψους. Παρακαλώ απαντήστε μου σε ποια κατηγορία θα εντάξω την αυθαίρετη αυτή χρήση; Στην κατηγορία 4 ή 5; δηλαδή ο έλεγχος γίνεται με υπέρβαση δόμησης 150/600<40% άρα κατηγορία 4 ή (600-200)/600 >40% άρα κατηγορία 5;

Τα αυθαίρετα μέτρα είναι τα 150m2.

Τα πραγματοποιούμενα με την άδεια είναι τα 600m2.

Συνεπώς 150/600. (σ.σ πολύ σημαντικό)

………………………….

537 Σε ακίνητο με οικοδομική άδεια, έχει δοθεί η χρήση «κατάστημα» κατά παρέκκλιση, λόγω υφισταμένου κτιρίου. (Η χρήση κατάστημα δεν επιτρέπεται στην περιοχή, ούτε επιτρεπόταν κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας). Σε όμορο χώρο υπάρχει η χρήση γραφείο. Οι 2 αυτοί χώροι έχουν συνενωθεί και λειτουργεί ένα ενιαίο κατάστημα. Δεν υπάρχει υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών, μόνο επέκταση της χρήσης του καταστήματος. Πώς αντιμετωπίζεται;

a.      αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια (άρθρο 18 παρ.5) και διαφορετική διαμερισμάτωση λόγω συνένωσης;

b.      εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης; Κι αν ναι μόνο στην καθαρή επιφάνεια του χώρου εξαιρουμένων των περιμετρικών τοιχοποιών, κλιμάκων κ.λ.π.

c.       δεν μπορεί να γίνει η υπαγωγή επειδή η χρήση δεν επιτρέπεται στην περιοχή;

a.        ναι

b.        όχι δεν εφαρμόζεται

Ο γενικός κανόνας είναι ότι η χρήση του αυθαίρετου που τακτοποιείται θα πρέπει να επιτρέπεται σήμερα ή να επιτρεπόταν όταν εκδόθηκε η άδεια ή κατασκευάστηκε η αυθαίρετη κατασκευή. (άρθρο . Δείτε όμως άμα εμπίπτετε στο τελευταίο εδάφιο της πρώτης παραγράφου του ίδιου άρθρου όπου αναφέρει: «Θεωρείται ότι η χρήση δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας εφόσον κατά τις κείμενες διατάξεις νομίμως χορηγήθηκε άδεια κατά παρέκκλιση της χρήσης γης της περιοχής.»

……………………………

436.          πολύ σημαντική απάντηση δες και 547 Στο αρχείο της 5ης ομάδας των ερωτήσεων απαντήσεων και συγκεκριμένα στην ερώτηση με αριθμό 171, στην απάντηση αναφέρεται, ότι τα 113,35 μ2 θα υπολογιστούν με αναλυτικό και τα υπόλοιπα 590-113,35=476,65 μ2 με τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. Το ερώτημα μου είναι: για αυτά τα 476,65 μ2 εκτός από τον συντελεστή αλλαγής χρήσης θα βάλουμε και Υ.Δ. κύριων χώρων λόγω της αυθαίρετης αυτής αλλαγής;

Γνώμη μου είναι ότι ΔΕ θα χρησιμοποιηθεί ο συντελεστής ΥΔ. Από τη στιγμή που πληρώνεις με το 1,4 την αλλαγή χρήσης είναι παράλογο να πληρώνεις και την ΥΔ.

…………………

629 Σε αλλαγή χρήσης εντός νομίμου περιγράμματος εκτός σχεδίου όπου η νέα χρήση έχει επιτρεπόμενη δόμηση μικρότερη από την αρχική, εκτός από τον συντελεστή αλλαγή χρήσης που θα επιλεγεί για τα παραπάνω τετραγωνικά από τα επιτρεπόμενα της νέας χρήσης θα πρέπει να εξετασθεί και η απόσταση από τα όρια ή από τον δρόμο καθώς για την νέα χρήση είναι δυσμενέστερα;

Ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει κατά τα γραφόμενα στην εγκύκλιο 4 εδάφιο 38.

Τα τμήματα που καλύπτονται από το εγκεκριμένο περίγραμμα δε θα χρεωθούν με υπέρβαση πλάγιου ορίου σε καμία περίπτωση. Τα τυχόν τμήματα όμως καθ' υπέρβαση του εγκεκριμένου περιγράμματος θα χρεωθούν με υπέρβαση πλάγιου ορίου, τα οποία θα υπολογισθούν με την νέα χρήση.

……………………..

646 Οικόπεδο με οικοδομική άδεια του 1977 για διώροφη οικοδομή έχει τις παρακάτω αυθαιρεσίες:

i.             Το οικόπεδο στην οικοδομική άδεια ήταν 1.700τμ. Το 2008 έγινε σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Όσων αφορά τους συντελεστές τετραγωνιδίων βάζω «ναι» στο πεδίο οικοδομική άδεια; Λόγω του ότι έχουμε κάθετη και όχι κατάτμηση όπως αναφέρει το παράρτημα.

ii.             Έγινε αλλαγή χρήσης του ισογείου από αποθήκη σε κατοικία. Έχω Φ.Κ. 1 με Κατ. 2 (αποδεικτικό χρόνου αλλαγής χρήσης το Ε9), τ.μ. χωρίς τους περιμετρικούς τοίχους, μόνο με Υ.Δ. χωρίς συντελεστή αλλαγής χρήσης βάση Αρ.19 Παρ.5; Ή κάνω αναλυτικό προϋπολογισμό (δεν μπορώ να γνωρίζω αν έχει υπολογιστεί στη δόμηση εφόσον στο τοπογραφικό αδείας δεν υπάρχει υπολογισμός του συντελεστή δόμησης μόνο κάλυψης );

iii.             Έχει μετακινηθεί η οικοδομή κατά 1 μέτρο από το πλαϊνό όριο με αποτέλεσμα να βρίσκεται εντός της υποχρεωτικής απόσταση 2,5 μ (οικισμός κάτω των 2000 κατοίκων). Βάζω Φ.Κ. 2 με τ.μ. ισογείου + ορόφου που καταπατούν τα 1,5 μ. με ΥΔ και ΥΚ; Βάζω παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή προκήπιο;

iv.             Την μετακίνηση του κτιρίου την χρεώνω σαν μια λοιπή πολεοδομική παράβαση; Εφόσον δεν μπορεί να μπει ως κατηγορία 3 Γ.ιε.

v.            Ο εξώστης είναι μεγαλύτερος, η στέγη είναι ψηλότερη και στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου υπάρχουν 2 υπόστεγα και 2 αποθήκες (η κάθε μια >15 τμ) όλα τα παραπάνω πάνε με αναλυτικό; Δεδομένου της Εγκ. 4 Αρ. 9;

vi.             Το ύψος του ισογείου είναι χαμηλότερο σε σχέση με αυτό της άδειας ενώ του ορόφου μεγαλύτερο, συνολικά όμως η πλάκα της στέγη είναι στο σωστό ύψος. Χρεώνω κάποια αυθαιρεσία δεδομένου ότι δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας;

vii.             Δεδομένου ότι έχω κάθετη ιδιοκτησία και αυθαιρεσίες εντός του ακάλυπτου που ανήκει στον πελάτη μου, θα πρέπει να ζητήσω την συναίνεση του άλλου ιδιοκτήτη;

i.             Θα μπει ναι.

ii.             Από κάπου θα προκύπτει αν έχει μετρήσει ή όχι στον συντελεστή δόμησης. Αναλόγως θα πράξετε. Αν ΔΕΝ έχει μετρήσει τότε θα πάει με ΥΔΚΧ, αν έχει μετρήσει τότε θα πάει με αναλυτικό. Για τους περιμετρικούς τοίχους. Αν και δεν αναφέρεται κάπου ξεκάθαρα ότι μπορούμε να τους αφήσουμε εκτός προστίμου, κατά αναλογία με το παράδειγμα της εγκυκλίου 4 τους αφήνουμε από έξω. Αλλά θα πρέπει να βρίσκονται στην ίδια θέση με το εγκεκριμένο σχέδιο. Εσείς στο ερώτημα iii μιλάτε για μετακίνηση του κτιρίου...

iii.             Δείτε την 639

iv.             Θα την χρεώσετε με ΥΔ και ΥΚ όπως λέτε στο iii. Επομένως δεν απαιτείται να πληρώσετε επιπλέον 500€.

v.            Ο εξώστης, η στέγη (εφόσον δεν υπάρχει προσβάσιμος χώρος) και τα υπόστεγα πηγαίνουν με αναλυτικό. Οι αποθήκες από τη στιγμή που είναι >15m2 τότε θα πάνε ως ΥΔ και αν είναι κάτω από 50m2 θα πάρουν μειωτικό συντελεστή.

vi.             Γνώμη μου είναι ότι όχι.

vii.             Όχι δεν απαιτείται συναίνεση.

 

……………………..

745 Θα εκτιμούσα ιδιαίτερα εάν είχα και την δική σας άποψη στο παρακάτω θέμα που αφορά την ένταξη στο Ν4178/2013 και για το οποίο έλαβα διαφορετικές απαντήσεις από τους μηχανικούς στο helpdesk του ΥΠΕΚΑ. Τετραώροφο κτήριο με υπόγειο (ΥΠ-ΙΣ-Α-Β-Γ). Άδεια το 1977 στην οποία έχει δηλωθεί το υπόγειο σαν βοηθητικός χώρος, ισόγειο σαν κατάστημα με πατάρι (λιγότερο από το 50% του ισογείου), Α’ όροφος γραφεία και οι υπόλοιποι 2 όροφοι κατοικία (4 διαμερίσματα ανά όροφο). Το κτήριο από την αρχή προοριζόταν για βιομηχανία, ακόμα και η στατική μελέτη έγινε με φορτία 500kg/m2 σε κάθε πλάκα. Υπάρχουν σφραγισμένα σχέδια από το υπουργείο βιομηχανίας. Αυτή την στιγμή υπάρχουν πράγματι μηχανήματα στο Υπόγειο, Ισόγειο, και Γ’ όροφο ενώ οι άλλοι δύο είναι γραφεία της εταιρείας. Το πατάρι έχει επεκταθεί σε όλο την επιφάνεια της στάθμης και είναι αποθηκευτικός χώρος. Την εποχή που βγήκε η άδεια επιτρεπότανε η βιομηχανία, σήμερα είναι περιοχή γενικής κατοικίας δεν επιτρέπεται βιομηχανία, αλλά επιτρέπονται γραφεία. Το κτήριο έχει οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ίδιο ιδιοκτήτη και θέλουμε να τακτοποιηθεί σαν κτήριο. Παρακαλώ για την άποψή σας στο τρόπο που το χειρίζομαι :

viii.     Χρήση κτηρίου βιομηχανία. Αφού επιτρεπόταν η χρήση όταν βγήκε η άδεια σύμφωνα με Ν4178 και εγκύκλιο 4, άρθρο 18, παρ. 5β υπολογίζω την παράβαση σαν μετατροπή από ΚΧ σε ΚΧ με αναλυτικό προϋπολογισμό (έχουν γίνει και μετατροπές στις εσωτερικές διαρρυθμίσεις και στα παράθυρα). Η αντίθετη άποψη που ακούστηκε είναι ότι αφού δεν επιτρέπεται τώρα πρέπει να χρησιμοποιήσουμε την επεξήγηση που δόθηκε στο παράρτημα Α – συντελεστής αλλαγής χρήσης - και να υπολογίσουμε την επιφάνεια του κάθε ορόφου με υπέρβαση δόμησης όλη την επιφάνεια και επιπλέον τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. Αλλά κατά την γνώμη μου το σκεπτικό του νομοθέτη είναι για τις περιπτώσεις που έβγαινε η άδεια για βιομηχανικό κτήριο ώστε να εκμεταλλευτεί τις ευνοϊκές ρυθμίσεις και μετατρεπόταν σε κατοικία, το αντίθετο δηλαδή.

ix.           Εφόσον πράγματι δηλώνεται με αναλυτικό, η κάθε οριζόντια ιδιοκτησία πάει ξεχωριστά με 500,00€ ή γίνεται αναλυτικός για όλους τους ορόφους μαζί;

x.               Το υπόγειο επειδή δεν είχε μετρήσει στην δόμηση πάει με ΥΔ χωρίς συντελεστή αλλαγής χρήσης. Σαν επιφάνεια μπαίνει ο χώρος της Ο.Ι. χωρίς να μετρήσω κλιμακοστάσιο;

xi.             Το πατάρι για επιφάνεια μέχρι το 50% του Ισογείου πάει με αναλυτικό και το υπόλοιπο με ΥΔ χωρίς συντελεστή αλλαγής χρήσης. Η επιφάνεια μπαίνει η καθαρή χωρίς τους τοίχους;

xii.        Παρότι το κτήριο είναι βιομηχανία, θα μπορούσε να δηλωθεί ο Α’ και Β’ όροφος σαν γραφεία που επιτρέπεται η χρήση τους αυτή την στιγμή;

xiii.         Για Β και Γ όροφο προφανώς βάζω και διαφορετική διαμερισματοποίηση (2x500)

i.             Η χρήση επιτρεπόταν κατά την έκδοση της άδειας επομένως σύμφωνα με το άρθρο 8 μπορεί να γίνει υπαγωγή. Ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει με αναλυτικό προϋπολογισμό. Είναι αλλαγή από χώρο Κ.Χ. σε χώρο Κ.Χ., χωρίς να υποκρύπτεται αύξηση του συντελεστή δόμησης.

ii.             Μπορεί να γίνει για όλο το κτίριο ένας ενιαίος προϋπολογισμός.

iii.             Ναι θα πάει με Υ.Δ. και κατά τη γνώμη μου πρέπει να δηλωθεί και το κλιμακοστάσιο.

iv.             Ως Υ.Δ. θα πάει ότι έχετε κατασκευάσει καθ’ υπέρβαση. Έτσι θα ελέγξετε και για τους τοίχους.

v.            Δεν καταλαβαίνω το ερώτημα. Θα δηλωθούν με την πραγματική τους χρήση.

vi.             Δείτε άμα καλύπτεστε από τον αναλυτικό προϋπολογισμό (π.χ. καθαίρεση τοίχων)

……………………………

751 Σε τριώροφο βιομηχανικό κτίριο επιφάνειας 371,21μ2 και υπόγειο επιφάνειας 133,45μ2 , όπου έχει τηρηθεί ή άδεια σε όλες τις διαστάσεις , έγινε αλλαγή χρήσης σε 114,67μ2 μέρους του Β' ορόφου. Η μεγίστη επιτρεπόμενη δόμηση για το συγκεκριμένο οικόπεδο (Ε=1003,19 μ2) με χρήση κατοικίας υπολογίζεται σε 128,13 μ2. + υπογ. 128,13μ2. Οι απαντήσεις στα ερωτήματα 89 (και 256

, 242) , 171 (και 235,241,547) ,404 , και 415 δεν μου έδωσαν σαφή κατεύθυνση. Μάλλον συμφωνώ με την 89 . Θα υπολογίσω 1 ΦΚ (αλλαγή χρήσης ) 114,67 μ2 χωρίς ΥΔ , χωρίς υπέρβαση. ύψους + 1 λοιπή παράβαση. (Ιδιοκτήτης τρίτεκνος) και το υπόλοιπο κτίριο καλύπτεται από την άδεια. Είναι σωστή αυτή η αντιμετώπιση; Αν όχι πως θα διαμορφώσω τα ΦΚ.; Τι ερμηνεία έχει το αρθρ. 19 παρ. 5 στην προκειμένη περίπτωση ;

Δεν ξέρω άμα κατάλαβα το ερώτημα σας. Έχετε ένα κτίριο με χρήση βιομηχανική. Έχει αλλάξει ένα τμήμα σε κατοικία. Αυτό πρέπει να τακτοποιήσετε. Αν η αλλαγή χρήσης υποκρύπτει αύξηση του σ.δ. τότε θα δηλωθεί με τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. Δεν μπορώ να καταλάβω τι είναι η 1 λοιπή παράβαση (σ.σ εννοεί τον αναλυτικό για τα 114,67) και γιατί αναφέρετε ότι ο ιδιοκτήτης είναι τρίτεκνος. Η ερμηνεία του 19.5 δίνεται νομίζω ξεκάθαρα στην εγκύκλιο 4 εδάφιο 38.

………………………

760 Περιοχή εκτός σχεδίου με βάση την άδεια οικοδομής προβλεπόταν επαγγελματικό κτίριο 304τμ με πατάρι 52τμ. Έγινε επέκταση του παταριού που πλέον είναι 104τμ και αλλαγή χρήσης του σε κατοικία με ανεξάρτητη από τον ακάλυπτο και καθόλου πρόσβαση εσωτερικά από το ισόγειο. Με βάση την ερωταπάντηση 21 του ΥΠΕΚΑ δεν λαμβάνεται μειωτικός αφού ΙΣΧΥΕΙ ο ορισμός του ΝΟΚ για πατάρια (εσωτερική πρόσβαση) Με βάση την Εγκύκλιο 4 λαμβάνεται μειωτικός διότι ο ορισμός του Ν.Ο.Κ. ισχύει μόνο για σοφίτες (άρα όχι για πατάρια). Μπορώ να λάβω μειωτικό στην περίπτωση που ανέφερα; Ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης της κατοικίας υπολογίζεται ως 104/200 τμ (επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία); Στο υπόλοιπο κτίριο που είναι σύννομο με βάση την άδεια οικοδομής (304 τμ) θεωρείται πως υπάρχει παράβαση πλέον αφού η μέγιστη δόμηση λόγω της κατοικίας είναι 200 τμ?)

Κατά τη γνώμη μου το πατάρι ΔΕΝ θα πάρει μειωτικό από τη στιγμή που έχει ανεξάρτητη είσοδο. Αυθαίρετο είναι το τμήμα που έχει αλλάξει η χρήση και όχι τα 304 που καλύπτονται από την άδεια ανεξαρτήτως της μικτής πλέον χρήσης. Τα 52μ2 (παταριού) που υπάρχουν στην άδεια θα λάβουν τον συντελεστή αλλαγής χρήσης ενώ τα υπόλοιπα 52μ2 θα επιβαρυνθούν με ΥΔ με ποσοστό 52/200 (τα πρώτα 52μ2 που χρεώνονται με συντελεστή αλλαγής χρήσης κατά την γνώμη μου ΔΕΝ θα αθροιστούν στον αριθμητή).

 

………………………..

773. Σε συνέχεια της 721, όπου κλειστή θέση στάθμευσης σε pilotis (σύμφωνα με την οικοδομική άδεια και την συμβολαιογραφική πράξη δέσμευσης garage) έχει μετατραπεί σε αποθήκη, απαντάτε ότι αντιμετωπίζεται όχι ως αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε βοηθητική, σύμφωνα με το άρθρο 18, αλλά ως αλλαγή χρήσης με μειωτικό συντελεστή 50% (ισόγεια αποθήκη

<50 τ.μ.). Ο χώρος στάθμευσης δεν έχει προσμετρήσει στον συντελεστή δόμησης του κτιρίου κι αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία σύμφωνα με την σύσταση.

i.             Πιστεύετε ότι είναι λανθασμένος ο υπολογισμός σύμφωνα με το άρθρο 18, επειδή ο χώρος στάθμευσης δεν είχε προσμετρήσει στο συντελεστή δόμησης της άδειας;

ii.             Για να βρω το ποσοστό υπέρβασης συγκρίνω τα τ.μ. που αντιστοιχούν στην ιδιοκτησία βάση σύστασης και συγκεκριμένα 1 χιλιοστό/επιτρεπόμενη επιφάνεια εκμετάλλευσης του οικοπέδου (γεγονός που οδηγεί σε υπέρβαση >200%);

iii.             Βάζω συντελεστή αλλαγής χρήσης;

Παρά το γεγονός ότι ο συγκεκριμένος χώρος υπάρχει στα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας, το πρόστιμο με αυτόν τον τρόπο προκύπτει ίδιο (ή και μεγαλύτερο αν υπολογιστεί συντελεστής αλλαγής χρήσης), με κάποιον χώρο που θα κατασκευαζόταν εκ νέου. Να σημειώσω ότι ο χώρος εξυπηρετεί διαμέρισμα της πολυκατοικίας, αλλά είναι ανεξάρτητη Ο.Ι.

i.             Ναι, αυτός είναι ο λόγος.

ii.             Ναι.

Όχι, από τη στιγμή που υπάρχει ποσοστό Υ.Δ. δεν θα μπει ο συντελεστής αλλαγής χρήσης.

……………………………………..

778  Επανέρχομαι στην ερώτηση-απάντηση 751 γιατί η απάντησή σας, παρ’ όλο που σας δίνω όλα τα στοιχεία, δεν είναι σαφής. Μετά από προσεκτική μελέτη του Νόμου (αρθρ. 18 5β , αρθρ. 19 5), τις εγκυκλίους 3 (εδαφ.54 και εδαφ. 57) και 4 (εδαφ. 35 και εδαφ. 38), διαβούλευση με πολλούς συναδέλφους και εν τέλει με επικοινωνία με το ΥΠΕΚΑ η αντιμετώπιση της ερώτησης θα πρέπει να είναι η ακόλουθη:

1.      Σωστό Tα 114,67m2 που μετατράπηκαν σε κατοικία τακτοποιούνται με αναλυτικό προϋπολογισμό των απαραιτήτων εργασιών (κύρια χρήση σε κύρια εντός νόμιμου περιγράμματος κτιρίου όπου δεν επέρχεται αύξηση του Σ.Δ. λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης διότι η επιτρεπόμενη για την νέα χρήση επιφάνεια είναι 128,13 μ2 > 114,67 μ2. (Αρθρ. 19 5)

2.      Σωστό Η μία λοιπή παράβαση είναι για υπόστεγα που έχουν κατασκεπαστεί στον ακάλυπτο.

Παρ’ όλο που σας δίνω όλα τα στοιχεία απαντάτε με το υποθετικό «αν η αλλαγή χρήσης υποκρύπτει αύξηση του σ.δ.»; Σύμφωνα με το άρθρ.19 παρ. 5 υπολογίζομε συντελεστή αλλαγής χρήσης για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για την νέα χρήση επιφάνεια και αναφέρεται μόνο στην επιφάνεια του αυθαιρέτου και όχι στην επιφάνεια οποία καλύπτεται με την άδεια. (Έτσι αντιμετωπίζεται και το παράδειγμα της εγκ. 4 στο εδάφιο 38). Θα ήθελα την ερμηνεία σας.

Η φράση «αν η αλλαγή χρήσης υποκρύπτει αύξηση του σ.δ.» είναι όλη η ουσία του 19.5 και σε καμία περίπτωση κάτι υποθετικό.

Έχετε ένα κτίριο που έχει οικοδομηθεί βάσει αδείας και με βιομηχανική χρήση συνολικού εμβαδού 371,21m2 και με υπόγειο 133,45m2. Προφανώς και τα μέτρα αυτά καλύπτονται από τους όρους δόμησης για βιομηχανικό κτίριο.

Αυθαιρέτως έγινε αλλαγή χρήσης σε κατοικία σε τμήμα του κτιρίου εμβαδού 114,67m2. Μόνος/μόνη σας αναφέρετε ότι η επιτρεπόμενη δόμηση για χρήση κατοικία είναι 128,13m2.

Εσείς λοιπόν έχετε:

133,45m2 υπόγειο που καλύπτεται από την άδεια (δεν αναφέρετε κάτι για αυτό), 256,54m2 βιομηχανικό κτίριο που καλύπτεται από την άδεια

114,67m2 κατοικία που πρέπει να τακτοποιηθούν.

Συνεπώς σε ένα αγροτεμάχιο που ΠΛΕΟΝ η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 128,13m2 (λόγω μικτής χρήσης) τα έχετε υπερκαλύψει με τα 256,54m2 που ναι μεν υπάρχουν στην άδεια και δεν θα τα τακτοποιήσετε παρότι υπερκαλύπτουν την επιτρεπόμενη δόμηση που έχει ΠΛΕΟΝ το αγροτεμάχιο, αλλά… προφανώς σας «τρώνε» τον επιτρεπόμενο συντελεστή. Ψάχνουμε λοιπόν τα «επιπλέον της επιτρεπόμενης δόμησης» κατά το παράδειγμα που ΠΡΕΠΕΙ να τακτοποιηθούν.

Για την επιπλέον της επιτρεπόμενης δόμησης επιφάνεια των 128,13m2 που είναι αυθαίρετα, εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης. Αυτή είναι  η ερμηνεία μου.

Από τη στιγμή βέβαια που εσείς που υπογράφετε την δήλωση έχετε άλλη προσέγγιση μετά από την προσεκτική μελέτη της νομοθεσίας, εφόσον έχετε τη σύμφωνη γνώμη του Υ.ΠΕ.Κ.Α. και συμφωνούν μαζί σας όλοι οι συνάδελφοι που έχετε μιλήσει, ακολουθήστε την προσέγγιση αυτή.

……………………………………..

783 Σε μετατροπή τμήματος εισόδου μεζονέτας (που δεν μετρά στη δόμηση) σε χώρο κύριας χρήσης (γραφείο ή υπνοδωμάτιο) μπαίνει συντελεστής αλλαγής χρήσης ή συντελεστής υπέρβασης δόμησης; Δηλαδή για την εφαρμογή του άρθρου 19, ο χώρος εισόδου που δεν μετρά στη δόμηση θεωρείται ως αρχική χρήση κύρια ή βοηθητική;

Από τη στιγμή που κάτι δεν έχει μετρήσει στην δόμηση πηγαίνει με Υ.Δ.

…………………………….

980 Περιοχή εκτός σχεδίου με βάση την άδεια οικοδομής προβλεπόταν επαγγελματικό κτίριο 304τμ με πατάρι 52τμ. Έγινε επέκταση του παταριού που πλέον είναι 104τμ και αλλαγή χρήσης του σε κατοικία με ανεξάρτητη από τον ακάλυπτο και καθόλου πρόσβαση εσωτερικά από το ισόγειο. Με βάση την ερωταπάντηση 21 του ΥΠΕΚΑ δεν λαμβάνεται μειωτικός αφού ΙΣΧΥΕΙ ο ορισμός του ΝΟΚ για πατάρια (εσωτερική πρόσβαση) Με βάση την Εγκύκλιο 4 λαμβάνεται μειωτικός διότι ο ορισμός του Ν.Ο.Κ. ισχύει μόνο για σοφίτες (άρα όχι για πατάρια). Μπορώ να λάβω μειωτικό στην περίπτωση που ανέφερα; Ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης της κατοικίας υπολογίζεται ως 104/200 τμ (επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία); Στο υπόλοιπο κτίριο που είναι σύννομο με βάση την άδεια οικοδομής (304 τμ) θεωρείται πως υπάρχει παράβαση πλέον αφού η μέγιστη δόμηση λόγω της κατοικίας είναι 200 τμ?)

Κατά τη γνώμη μου το πατάρι ΔΕΝ θα πάρει μειωτικό από τη στιγμή που έχει ανεξάρτητη είσοδο. Αυθαίρετο είναι το τμήμα που έχει αλλάξει η χρήση και όχι τα 304 που καλύπτονται από την άδεια ανεξαρτήτως της μικτής πλέον χρήσης. Τα 52μ2 (παταριού) που υπάρχουν στην άδεια θα λάβουν τον συντελεστή αλλαγής χρήσης ενώ τα υπόλοιπα 52μ2 θα επιβαρυνθούν με ΥΔ με ποσοστό 52/200 (τα πρώτα 52μ2 που χρεώνονται με συντελεστή αλλαγής χρήσης κατά την γνώμη μου ΔΕΝ θα αθροιστούν στον αριθμητή).

………………………………

1250. Το 1991 εξεδόθη άδεια οικοδομής συσκευαστηρίου πρώιμων κηπευτικών σε οικόπεδο 1337,98τ.μ επί επαρχιακής οδού (βιομηχανικό κτήριο). Προβλεπόταν ισόγειο 257,60τ.μ. για τις εγκαταστάσεις λειτουργίας του συσκευαστηρίου και 257,60τ.μ όροφος γραφείων και αποθηκών, τελικά καταστευάστηκε το ισόγειο και ο σκελετός του α’ ορόφου. Στο ισόγειο έγινε αλλαγή χρήσης και έγιναν καταστήματα. Σύμφωνα με το προεδρικό διάταγμα 24 του 1985 το οικόπεδο δικαιούται για ανέγερση ισογείων καταστημάτων 1337,98*10%=133,80τ.μ. Αυτή η επιφάνεια θα νομιμοποιηθεί με άδεια οικοδομής αλλαγής χρήσης εντός τριών ετών. Η υπόλοιπη δόμηση 257,60- 133,80=123,80τ.μ. πρόκειται να τακτοποιηθεί σύμφωνα με τον 4178/13 και με συντελεστή αλλαγής χρήσης. Θα αφαιρεθεί η επιφάνεια των περιμετρικών τοίχων και του κλιμακοστασίου (παράδειγμα εγκυκλίου 4); Πρέπει να χρησιμοποιηθούν συντελεστής δόμησης και συντελεστής κάλυψης; Στον α’ όροφο έχει κατασκευαστεί ο σκελετός 257,6τ.μ. Θεωρείται νόμιμη η κατασκευή ή όχι; Αφενός δεν έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση αφετέρου όμως αν δεν υφίσταται το ισόγειο ως συσκευαστήριο τότε πως δικαιολογείται επιφάνεια 257,60τ.μ; Μπορεί ο όροφος να αποπερατωθεί με χρήση κατοικίας; Σύμφωνα με τους ορόφους δόμησης επιτρέπεται συνολική επιφάνεια καταστημάτων, κατοικίας 150τ.μ. Τα 150-133,80=16,2 μπορούν να νομιμοποιηθούν με οικοδομική άδεια. Ο υπόλοιπος όροφος πως μπορεί να αποπερατωθεί;

Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, ο Ν.4178 δεν μπορεί να εξαντλήσει το σύνολο των περιπτώσεων. Βάζει κάποιους κανόνες και πάνω σε αυτούς μπορούμε να κινηθούμε και να «χτίσουμε» την στρατηγική μας. Από την εισαγωγή καταλαβαίνετε ότι δεν είναι μία απλή περίπτωση. Θέλει συνεργασία από εσάς και την οικεία Υ.ΔΟΜ..

Στην περίπτωση σας έχετε ένα νόμιμο περατωμένο διώροφο σκελετό, ένα νόμιμο ισόγειο περίγραμμα με αυθαίρετη όμως χρήση. Θα πρέπει να δείτε αν η άδεια 1991 έχει αναθεωρηθεί ως προς την επ’ αόριστον ισχύ της βάσει προγενέστερων διατάξεων και αν όχι να διερευνήσετε την δυνατότητα υπαγωγής στην παράγραφο 6 του άρθρου 29 του Ν.4067/2012 (ολοκλήρωση όψεων και στέγης).

Επίσης θα πρέπει να δείτε αν υπάρχει σύσταση για να γίνει χρήση της παραγράφου 2 του άρθρου 25. Το θέμα είναι πολυπαραμετρικό οπότε είναι λίγο δύσκολο να δοθεί μία συγκεκριμένη απάντηση.

Άποψη μου είναι ότι με λίγη καλή διάθεση από εσάς ως προς το να εκπονήσετε ένα πλάνο βασιζόμενο πάνω στην νομοθεσία και διερευνώντας όλα όσα αναφέρθηκαν προηγουμένως και με λίγη καλή διάθεση από την οικεία ΥΔΟΜ, θα μπορέσετε να τακτοποιήσετε την αλλαγή χρήσης και να ολοκληρώσετε τον όροφο, όχι ως αυθαίρετο αλλά βάσει της οικοδομικής άδειας του 1991.

Κλειδί είναι τι ακριβώς θα αιτηθείτε……. Χωρίς να γνωρίζω τις λεπτομέρειες εγώ θα σκεφτόμουν την τακτοποίηση της χρήσης (133,80μ2 με αναλυτικό, τα υπόλοιπα αφού αφαιρέσω διαδρόμους κ.λπ. με συντελεστή αλλαγής χρήσης χωρίς Υ.Δ.) και ολοκλήρωση της εγκεκριμένης άδειας με την εγκεκριμένη χρήση του ορόφου, ήτοι γραφεία και αποθήκες.

………………………

1355. Σε εκτός σχεδίου επί Επαρχιακής οδού έγινε η ανέγερση διώροφου κτιρίου για κατάστημα ισογείου 336,00 τ.μ. και γραφείο ορόφου 168,00 τ.μ. σε γήπεδο που δημιουργήθηκε βάσει τίτλου κατάτμησης το 1987 λαμβάνοντας υπόψη η πολεοδομία ένα έγγραφο (το οποίο με τη σειρά του επικαλείται μια ένορκη βεβαίωση μαρτύρων) από τον Αντιδήμαρχο(!) ότι το αγροτεμάχιο προϋπάρχει του 1975. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι ο όλος ο πρώτος όροφος έχει αλλάξει χρήση σε δύο κατοικίες με κλείσιμο δύο Η/Χ 25 τ.μ. ενώ υπάρχουν και λοιπές αυθαιρεσίες (πατάρι καταστήματος και παραβάσεις αναλυτικού προϋπολογισμού). Έχοντας διαβάσει την Ε/Α 89 για τον συντελεστή αλλαγής χρήσης και επειδή θεωρώ ότι πρέπει να δηλώσω ΟΧΙ στην οικοδομική άδεια, πώς μπορώ να το κάνω συμφωνώντας και με το εδάφιο 38 της εγκυκλίου 4, που λέει ότι πρέπει να δηλώσω με οικοδομική άδεια; Θεωρείτε ότι πρέπει να αντιμετωπίσω διαφορετικά τη συγκεκριμένη περίπτωση;

Θα δηλώσετε ΟΧΙ εφόσον η κατάτμηση έγινε μετά την έκδοση άδειας.

Το πώς δημιουργήθηκε το οικόπεδο και οι τίτλοι του ΔΕ σας ενδιαφέρουν.

………………………..

 

…………………………….

1394.   Έχω την εξής περίπτωση αυθαιρέτου και θα ήθελα τη βοήθεια σας. Πρόκειται για οικόπεδο στο οποίο υπάρχουν 6 κτίρια με οικοδομική άδεια για ξενοδοχείο. Το στάδιο των εργασιών των κτιρίων είναι αποπερατωμένος  ο  οικοδομικός  σκελετός  και  σε  δύο  αυτά  έχει  αποπερατωθεί  και  η  τοιχοποιία. Πραγματοποιώ τακτοποίηση των παραπάνω κτιρίων με χρήση κατοικίες λαμβάνοντας υπόψη, υπέρβαση δόμησης, κάλυψης (λόγω διαφορετικών όρων δόμησης) και εφαρμόζω και συντελεστή αλλαγής χρήσης. Ως αποδεικτικό για τη χρήση χρησιμοποιώ τις δηλώσεις Ε9 του ιδιοκτήτη όπου σε όλα τα προηγούμενα έτη (και πριν το 2011) δηλώνεται το σύνολο των κτιρίων με χρήση κατοικίας άρθρο 7 παρ 2 του Ν. 4178/2013 (Πέραν της αεροφωτογραφίας για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής, ο χρόνος της αλλαγής χρήσης αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή) Το ερώτημα μου είναι αν όντως σκέπτομαι ορθά και μπορώ να προχωρήσω στην τακτοποίηση των ανωτέρω κτιρίων και εν συνεχεία σε έκδοση άδειας αποπεράτωσης. Ο συντελεστής αλλαγής χρήσης χρησιμοποιείται μόνο στις περιπτώσεις εκτός σχεδίου όπου η αλλαγή χρήσης υποκρύπτει αύξηση του συντελεστή δόμησης. Δείτε το παράδειγμα της εγκυκλίου 4.

Το να χρησιμοποιήσεις για ένα κτίριο ΚΑΙ Υ.Δ. και αλλαγή χρήσης είναι λάθος. Δείτε το παράδειγμα της εγκυκλίου 4 και αν θέλετε επανέλθετε.

[kan62]

Άρθρο 19

5. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης (αυθαίρετη αλλαγή είναι μόνο τα 350 τμ) από κύρια χρήση σε κύρια (από βιομηχανία σε κατοικία), εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου (της βιομηχανίας με κεκτημένο την παρέκκλιση), στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, (... αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία ...), εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια.

 

Οπότε έχουμε :

Aυθαιρεσία = 350 τμ,

επιτρεπόμενη επιφάνεια για τη νέα χρήση (κατοικίας με βάση τις ισχύουσες διατάξεις και τις δυνατότητες του οικοπέδου) = 276 τμ --> ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ,

επιπλέον της επιτρεπόμενης αλλαγή της χρήσης (δηλαδή αύξηση συντελεστή οικοπέδου πέραν επιτρεπόμενου) = 350 - 276 = 74 τμ --> ΣΥΝΤ. ΑΛΛΑΓΗΣ ΧΡΗΣΗΣ.

 

 

Επίσης, ακόμη και στο παράδειγμα της εγκυκλίου λέει : "Έστω ότι η επιτρεπόμενη είναι 200 τμ"

 

 

Συνεχίζοντας, και για έμφαση Βασίλη, αν το οικόπεδό σου ήταν κατά 200 τμ μεγαλύτερο, θα ήταν ολόκληρη η αυθαιρεσία με αναλυτικό :

γιατί :  350 < 85%*2*200 = 360

Edited Μάιος 24 , 2017 by kan62

[ΚΑΝΑ]

Άρθρο 19

5. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης (αυθαίρετη αλλαγή είναι μόνο τα 350 τμ) από κύρια χρήση σε κύρια (από βιομηχανία σε κατοικία), εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου (της βιομηχανίας με κεκτημένο την παρέκκλιση), στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, (... αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία ...), εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια.

 

Οπότε έχουμε :

Aυθαιρεσία = 350 τμ,

επιτρεπόμενη επιφάνεια για τη νέα χρήση (κατοικίας με βάση τις ισχύουσες διατάξεις και τις δυνατότητες του οικοπέδου) = 276 τμ --> ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ,

επιπλέον της επιτρεπόμενης αλλαγή της χρήσης (δηλαδή αύξηση συντελεστή οικοπέδου πέραν επιτρεπόμενου) = 350 - 276 = 74 τμ --> ΣΥΝΤ. ΑΛΛΑΓΗΣ ΧΡΗΣΗΣ.

 

 

Επίσης, ακόμη και στο παράδειγμα της εγκυκλίου λέει : "Έστω ότι η επιτρεπόμενη είναι 200 τμ"

 

 

Συνεχίζοντας, και για έμφαση Βασίλη, αν το οικόπεδό σου ήταν κατά 200 τμ μεγαλύτερο, θα ήταν ολόκληρη η αυθαιρεσία με αναλυτικό :

γιατί :  350 < 85%*2*200 = 360

Θόδωρε σ' ευχαριστώ για ακόμη μια φορά

πράγματι το ζουμί είναι σ' αυτή τη φράση  

για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια.

δηλ δεν αναφέρεται σε επιπλέον επιφάνεια του (νομίμου) κτίσματος

 

Εξάλλου με δεδομένο ότι η μεγ δόμηση κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές

στη γενική περίπτωση είναι 200τ.μ

τότε αν υποθέσουμε ότι έχουμε 5-10 βιοτεχνίες με εντελώς όμοιο εμβαδό εγκεκριμένης δόμησης

έστω π.χ 1000τ.μ   

τα πρόστιμα θα ήταν σχεδόν ίσα με μικροδιαφορές (λόγω αναλυτικού εκάστης)

είτε επρόκειτο για αλλαγή σε κατοικία των 10τ.μ

είτε των 270 κλπ 350-650 ή ακόμη και όλου του αρχικού κτίσματος  των 1000τ.μ

 

αφού για κάθε μία από τις πανομοιότυπες σε τ.μ βιοτεχνίες

τα πρόστιμα θα τα υπολογίζαμε

1000-200=800τ.μ με συντ Α/Χ + αναλυτικό για τα 10 ή 270 ή 350 ή 650 ή ακόμα και των 1000τ.μ

 

που κατά τη γνώμη μου είναι πέρα για πέρα παράλογο

[Aenor]

Καλημέρα παιδιά,

μια επιβεβαιώση/διόρθωση στο παρακάτω γιατί η αλλαγή χρήσης είναι πονεμένο θέμα:

 

1. σε κτήριο 300μ2 με χρήση βάσει αδείας κατάστημα, έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε ιατρείο.

2. Στο δώμα υπάρχει επέκταση σε σχέση με την ΟΑ 50μ2.

3. Το νόμιμο υπόγειο 120μ2 από ΒΧ έχει γίνει ΚΧ

4. Παράλληλα υπάρχει επέκταση του υπογείου καθ'υπέρβαση της ΟΑ κατά 30μ2.

 

Υπολογίζω το πρόστιμο:

 

1. Αναλυτικός για την αλλαγή χρήσης από ΚΧ σε ΚΧ χωρίς ΥΔ και χωρίς τον συντελεστή αλλαγής χρήσης

2. ΥΔ 50μ2

3. ΥΔ 120μ2 με μειωτικό συντελεστή

4. ΥΔ 30μ2 με μειωτικό συντελεστή και αλλαγή χρήσης.

 

Τι λέτε?