ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[manolisorf]

Apier οι λόγοι είναι καθαρά οικονομικοί διότι απο το σώμα του νόμου δεν βλέπω να προκύπτει ξεκάθαρη απάντηση για το τι κάνουμε σε αυτές τις περιπτώσεις και ο καθένας πράττει (ερμηνεύει) κατα το δοκούν. Παίζει μεγάλο ρόλο πως θα δώσεις την ερμηνεία διότι προκύπτει ντόμινο αυθαιρεσιών..

 

τώρα στο Διαταυτα. ΘΕΩΡΗΤΙΚΑ η πρώτη μου ερμηνεία πιστεύω οτι είναι σωστή αλλά παραμένω στο "πιστεύω"

 

Αλλάζοντας χρήση στον όροφο χάνει η αμιγή του χρήση το κτίριο και  αλλάζει ο συντελεστής δομησης (προς το δυσμενέστερο)

 

ΣΔ για κατοικίες εντός οικισμοί : 400 τμ

 

για καταστήματα είχαμε 702,24 τμ - 400τμ= 302,24 τμ στον αέρα

 

Ισόγειο  : 523,44 τμ (ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ) (όποτε θεωρητικά εξαντλείτε ο συντελεστής στο ισόγειο 523.44-400=123,44)

Όροφος: 178,80 τμ (ΚΑΤΟΙΚΙΑ)

 

ο όροφος που άλλαξε χρήση πρέπει να πάει με Α/Χ 

τα 123.44 τμ που είναι στον αέρα λογίζονται πιστεύω σαν ΥΔ (τιμωρείται όμως λες και είναι προσθήκη κατ' επέκταση που δεν είναι λογικό με όλο το χαστούκι του συντελεστή βαρύτητας)

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2015 by manolisorf

[apier]

συμφωνώ απόλυτα ότι ο νόμος είναι κουτουρού.

διαφωνώ ότι αυτό μας δίνει το δικαίωμα να τον αγνοούμε.

Όπως είπες από την αρχή, η περίπτωση είναι σχετικά καθαρή.

Τα προβλήματα αρχίζουν σε δεύτερο επίπεδο εξέτασης. Όπως για παράδειγμα η εξάντληση του συντελεστή μικτής στο ισόγειο. 

Έχουμε χάσει πολλές ώρες με τους συναδέλφους να εξετάζουμε εναλλακτικές και να σκεφτόμαστε λύσεις.

Αλλά στο 1ο επίπεδο, είναι ψιλοξεκάθαρο. Ότι υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα είναι ΥΔ. Ότι δεν έχει χρήση είναι ΑΧ

[Pavlos33]

Για να έχουμε μια πλήρη εικόνα των επιχειρημάτων και από τις δυο απόψεις παραθέτω τα αντίστοιχα αποσπάσματα του νόμου και της ερμηνείας της εγκυκλίου. Το κείμενο με το μπλε χρώμα παρουσιάζει μια διαφορετική προσέγγιση ως προς το κείμενο του νόμου "Ο  συντελεστής  αλλαγής  χρήσης  (που  επιβάλλεται  στην  επιφάνεια  που  έχει  γίνει αυθαίρετη  αλλαγή  χρήσης  από  κύρια  σε  κύρια,  η  οποία  όµως  αντίκειται  στις  ισχύουσες διατάξεις ως προς το επιτρεπόµενο µέγεθος της συγκεκριµένης χρήσης)..."

 

Η άλλη άποψη λοιπόν λέει ότι η πρωτογενής παράβαση ήταν να αλλάξει αυθαίρετα η χρήση στον όροφο του κτιρίου, το οποίο στην άδεια ήταν διώροφο κατάστημα. Αν λοιπόν ερμηνευτεί με αυτή την οπτική, η παράβαση της αλλαγής χρήσης του ορόφου από κατάστημα σε κατοικία, έγινε σε επιφάνεια 170.80 τ.μ, ενώ η επιτρεπόμενη επιφάνεια για χρήση κατοικία είναι 400 τ.μ. Θα μπορούσε λοιπόν να ισχυριστεί κάποιος ότι, η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης έχει γίνει σε επιφάνεια μικρότερη των 400 τ.μ και ο υπολογισμός της παράβασης γίνεται με αναλυτικό προυπολογισμό, αφού η επιφάνεια στην οποία αφορά η αλλαγή χρήσης δεν υπερβαίνει τα 400 τ.μ.

Η μικτή χρήση που αναφέρθηκε  θα μπορούσε να θεωρηθεί, ως το δευτερογενές αποτέλεσμα της παράβασης (ντόμινο παραβάσεων) και θα εξεταζόταν έτσι σε περίπτωση έκδοσης οικοδομικής άδειας, όπου πράγματι ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης μικτής χρήσης θα λαμβάνονταν ως αυτός των 400 τ.μ.

Με ανάλογη οπτική γωνία (όπως αυτή της μικτής χρήσης) θα έπρεπε:

α) Σε περίπτωση νόμιμου υπογείου, το οποίο έχει ξεμπαζωθεί, να χρεώνουμε:

i) αλλαγή χρήσης, διότι δεν πληροί τον ορισμό του υπογείου κατά ΓΟΚ και συνεπαγωγικά προκαλεί υπέρβαση συντελεστή δόμησης και

ii) υπέρβαση ύψους, διότι το διαμορφωμένο έδαφος σε μια τουλάχιστον όψη λειτουργεί ως αφετηρία μέτρησης μεγαλύτερου ύψους. Όμως, τίποτα από τα παραπάνω δεν κοστολογούνται στο πρόστιμο, παρά μόνο μια λοιπή παράβαση, λόγω εκχωμάτωσης.

β) Εξετάζοντας αυθαίρετη καθ ύψος προσθήκη, να εξετάζεται και η παραβίαση ιδεατού στερεού. Ούτε αυτό γίνεται και δεν γίνεται, διότι κατά την προσωπική μου άποψη, το πνεύμα το νόμου είναι να κοστολογήσει (κάποιες φορές δίκαια κάποιες άλλες φορές λιγότερο δίκαια) και όχι απαραίτητα να οδηγήσει σε διαμόρφωση ισχυρής πολεοδομικής νομιμότητας μέσω της τακτοποίησης.

Ο νόμος αναφέρει γενικά..."στις περιπτώσεις που επέρχεται αύξηση του Σ.Δ", ενώ η εγκ. 4 αναφέρει "Ο  συντελεστής  αλλαγής  χρήσης  (που  επιβάλλεται  στην  επιφάνεια [όροφος στην υπόθεση του συναδέλφου] που  έχει  γίνει αυθαίρετη  αλλαγή  χρήσης  από  κύρια  σε  κύρια,  η  οποία [επιφάνεια ορόφου στην οποία έχουμε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης] όµως  αντίκειται  [διότι από κατάστημα έγινε κατοικία] στις  ισχύουσες διατάξεις ως προς το επιτρεπόµενο µέγεθος της συγκεκριµένης χρήσης)..."

 

Και στο νόμο και στην εγκύκλιο, παρατηρώ ότι δεν γίνεται καμία αναφορά στη μικτή χρήση.

Κάποιος λοιπόν που παραθέτει παράδειγμα για εκτός σχεδίου περιοχή και γνωρίζει το Σ.Δ για χρήση κατοικία και χρήση βιομηχανίας ή καταστημάτων, θεωρώ απίθανο να μην γνώριζε το ΣΔ που αφορούσε τη μικτή χρήση.

Η παράλειψη της μικτής χρήσης στα παραδείγματα, νομίζω ότι θα πρέπει να  προσδώσει περαιτέρω ερωτηματικά, για το αν ο νομοθέτης και εν συνεχεία το υπουργείο, ήθελε να επιβάλλεται συντελεστής αλλαγής χρήσης, εξαιτίας του γεγονότος ότι μια αλλαγή χρήσης ενός χώρου, συνετέλεσε στο να δημιουργηθεί μικτή χρήση, άρα εμμέσως να μειωθεί έτσι ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης του γηπέδου.

Σαφώς, η προσέγγιση της υπέρβασης Σ.Δ λόγω της δευτερογενώς παρουσιαζόμενης μικτής χρήσης,  εξαιτίας της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στον όροφο, κινείται στα πλαίσια της πιο ασφαλούς αντιμετώπισης κατά το δυσμενέστερο.

 

 

 

ΝΟΜΟΣ:

5. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση 

σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις 

περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή 

δόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα 

σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλ−

λαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε 

άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε 

κατοικία και άλλα εκτός των τυχόν υπολοίπων συντε−

λεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται 

ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ 

για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση 

επιφάνεια. 

 

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 4:

ΠΑΡΑ∆ΕΙΓΜΑ : Σε εκτός σχεδίου περιοχή είχε εκδοθεί άδεια για καταστήµατα/γραφεία µε 

επιτρεπόµενη δόµηση 600 τ.µ.. Σε όλο το κτίριο αυτό έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε 

κατοικίες,  συµπεριλαµβανοµένης  της  στάθµης  του  υπογείου.  Έστω  ότι  η  επιτρεπόµενη 

δόµηση για κατοικίες στο συγκεκριµένο γήπεδο εκτός σχεδίου είναι 200 τ.µ.. Το πρόστιµο 

θα υπολογιστεί ως εξής: Για την επιφάνεια των 200 τ.µ. εφαρµόζεται η παρ. 5 του άρθρου 

18. Για την επιπλέον της επιτρεπόµενης δόµησης για χρήση κατοικίας επιφάνεια των 400 

τ.µ.  εφαρµόζεται  συντελεστής  αλλαγής  χρήσης.  Για  την  επιφάνεια  της  υπόγειας  στάθµης 

που έχει µετατραπεί σε κατοικία συντελεστής υπέρβασης δόµησης.  

Ο  συντελεστής  αλλαγής  χρήσης  (που  επιβάλλεται  στην  επιφάνεια  που  έχει  γίνει 

αυθαίρετη  αλλαγή  χρήσης  από  κύρια  σε  κύρια,  η  οποία  όµως  αντίκειται  στις  ισχύουσες 

διατάξεις ως προς το επιτρεπόµενο µέγεθος της συγκεκριµένης χρήσης)...

εφαρµόζεται στην επιφάνεια  που  προκύπτει  µετά  την  αφαίρεση  της  επιφάνειας  της  εξωτερικής  τοιχοποιΐας, 

στην  περίπτωση  που  η  νοµιµότητά  της  καλύπτεται  από  την  οικοδοµική  άδεια,  καθώς  και 

των κλιµακοστασίων µε τους χώρους διέλευσης που τα εξυπηρετούν (π.χ. διαδρόµους) και 

των χώρων υγιεινής, στην περίπτωση που η χρήση τους διατηρείται και δεν µεταβάλλεται. 

Edited Οκτώβριος 1 , 2015 by Pavlos33

[apier]

επανέρχεται το θέμα της "γέννησης" παραβάσεων (και θεραπειών) από τον 4178.

Καταλαβαίνω τι λες και το σέβομαι, αλλά διαφωνώ. Κάθετα εν μέρει, και χαλαρά εν μέρει.

ΑΝ δεχθούμε αυτό το σκεπτικό, είναι σαν να προσθέτουμε τους ΣΔ των χρήσεων όταν έχουμε μικτή χρήση,

κάτι που δεν είναι ούτε στο πνεύμα ούτε στο γράμμα της πολεοδομικής νομοθεσίας,

και γι' αυτό δίνονται συγκεκριμένοι ΣΔ για τις μικτές, διαφορετικοί από τους κανονικούς,

και γι' αυτό απαγορεύεται τελείως η μικτή σε αρκετές περιπτώσεις. (όταν απαγορεύεται τελείως πως θα γίνει η σύγκριση; Αν υποθέσουμε ότι μπορεί να δηλωθεί)

Εγώ προσωπικά, προσπαθώ να θεραπεύσω τις αυθαιρεσίες όπως θα τις έβλεπα γραμμένες σε έκθεση αυτοψίας.

Εκτός βέβαια από κάποιες περιπτώσεις που πλέον είναι γενικά παραδεκτές (από τις υπηρεσίες)

όπως για παράδειγμα το ξεμπάζωμα που είπες πολύ σωστά, οι Η/Υ που τους βάζουμε με αναλυτικό ενώ αυτοί τους γράφουν με τ.μ. κλπ

Άρα λοιπόν, εγώ δεν μπορώ να δεχθώ ότι για κατοικία πάνω από το κατάστημα θα δεχθώ ΣΔ 400 (της σκέτης κατοικίας)

γιατί ξέρω πολύ καλά ότι η παράβασή του (παγίως, και προ 4178) είναι ΟΛΑ τα τ.μ. υπεράνω του ΣΔ της μικτής.

Τουλάχιστον αυτό πρέπει να το παραδεχθούμε. Άσχετα με το πως θα το αντιμετωπίσει ο καθένας.

Να συμφωνήσουμε στις παραβάσεις τουλάχιστον.

Κατά τα άλλα, ο αναγνώστης (του φόρουμ) γνωματεύει, και ο υπογράφων (τη δήλωση) αποφασίζει.  

[Pavlos33]

Σαφώς και συμφωνούμε ότι σε περίπτωση που θα πήγαινε για κάποια οικοδομική άδεια (έστω ότι είχε τακτοποιήσει την αλλαγή χρήσης με τον τρόπο που αναφέρω), η υπηρεσία θα υπολόγιζε τον υλοποιημένο Σ.Δ με τον τρόπο που αναφέρεις (ως μικτή χρήση δηλαδή).

Όπως με την ίδια λογική η υπηρεσία, θα υπολόγιζε τους Η.Χ (τους οποίους κατά την υπαγωγή τους υπολογίζουμε χωρίς επιφάνεια και μόνο με αναλυτικό). Όπως θα έκανε έλεγχο ανάλογα για τους εξώστες, για τις αποθήκες κατηγορίας 3, για τα ύψη κλπ

Προσωπικά θεωρώ ότι η τακτοποίηση διαφέρει από την έκδοση άδειας σε πολλές περιπτώσεις και είναι μια μορφή "άφεσης πολεοδομικών αμαρτιών" (καλώς ή κακώς) με το ανάλογο καταβληθέν χρηματικό τίμημα.

Την καλημέρα μου apier και +1 για την όλη τοποθέτηση στο θέμα.

[apier]

καλημέρα. +1 για το κατεβατό που όντως αναλύει την κατάσταση διεξοδικά

[MarkG]

Γεια σας συναδελφοι

 

σε διωροφη κατοικια με υπογειο (στην ΟΑ του 89 υπαρχει το υπογειο χωρις ομως να το μετραει στον ΣΔ απλα λεει δομηση 256<270 (επιτρεπομενη) + 156 τ.μ υπογειου)

Στα 40 τ.μ εχει γινει αλλαγη χρησης σε κατοικια (η μια πλευρα παραμενη μπαζωμενη ενω οι αλλες 3 εχουν ξεμπαζωμα που προφανως παει με αναλυτικο 

Η ερωτηση μου ομω εχει να κανει με την υπερβαση που θα βαλω.

ΥΔΚΧ και τα 40 τ.μ?

Η μηπως επειδη υπαρχει στην Ο.Α ΥΔΒΧ τα 40 τ.μ?

 

Εχω διαβασει πολλες φορες και την 18,6 και την  19,5 αλλα ξεκαθαρο συμπερασμα δεν εβγαλα!

 

Η βοηθεια σας πολυτιμη!

[apier]

στα τ.μ. της "αλλαγής χρήσης" (που δεν είναι αλλαγή χρήσης) θα ποσθέσεις και το κλιμακοστάσιο αν δεν το έχεις κάνει ήδη.

Και αυτή θα είναι η υπέρβαση μειωτικού συντελεστή λόγω στάθμης

[MarkG]

εχει γινει συσταση οριζοντιας το 2003 και το υπογειο εχει δικια του ξεχωριστη εισοδο (τα 40 τ.μ) οποτε δεν παιζει ρολο το κλιμακοστασιο σωστα?

Στην συσταση αναφερει οτι ο αγοραστης εχει το ΥΠ2 40 τ.μ αποτελουμενο απο 1 υπνοδωματιο 1 καθιστικο και το wc και δικια του ξεχωριστη εισοδο επισης εχει 99 χιλιοστα επι του οικοπεδου.

οποτε μπορει να μπει στον νομο για την 'αλλαγη χρησης' με μειωτικο συντελεστη. (και σε αλλη δηλωση κοινη με τους συνιδιοκτητες θα μπουν και τα κοινοχρηστα (σκαλα περγκολα κτλ)

[apier]

σωστά όλα εκτός από το τελευταίο.

Αν συμφωνούν και οι άλλοι (εγγράφως) μπορούν τα κοινόχρηστα να μπουν στη δική του δήλωση