ν. 4178/13 - αρθρο 23 [Α23] Δυνατότητα έκδοσης Οικ. Αδείας

[APSP]

To παράβολο παει με βάση τα τετραγωνικά και τη χρήση. Δες την παρ 10 του αρθρου 11.

Εκτος αν εχει κατηγορία 1 όπου τα συγκεκριμένα τμ δεν αθροίζονται για το παράβολο.

Αρα με 81 τμ με χρήση διαφορετική απο κυρια και μοναδική κατοικία, είναι λογικο το

παράβολο των 1000 ευρώ.

 

σε ευχαριστώ

[jedi.Yannis]

Καλημέρα. Έκανα αυτές τις μέρες κάποιες σκέψεις πάνω στην οδηγία του Γκανασούλη, ως προς την δυνατότητα μερικής νομιμοποίησης, και θα ήθελα την άποψή σας για την ορθότητα του συλλογισμού:

 

Ξεκινάω με την παραδοχή ότι τηρούμε και δεχόμαστε το ακόλουθο εδάφιο στο 100%:

β) Το προς τακτοποίηση τµήµα της αυθαίρετης κατασκευής που ανήκει στις κατηγορίες 4 (µε την επιφύλαξη των αναφεροµένων στο ανωτέρω εδάφιο) και 5 του άρθρου 9 του ν.4178/13, είναι στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητο από το προς νοµιµοποίηση τµήµα της, ΩΣΤΕ µετά την παρέλευση του οριζόµενου από τον ως άνω νόµο χρόνου διατήρησης, να είναι δυνατή η καθαίρεση των τακτοποιηµένων τµηµάτων, και η εναποµένουσα οικοδοµή να διατηρεί τη στατική και λειτουργική αυτοτέλειά της.

 

Πιάνω την λέξη-κλειδί "ΩΣΤΕ", με την οποία δημιουργείται σχέση ζητούμενου-προϋπόθεσης και λέω το παρακάτω:

Άρα, αν το προς τακτοποίηση τμήμα της αυθαίρετης κατασκευής δεν είναι στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητο από το προς νομιμοποίηση τμήμα της, μετά την παρέλευση του χρόνου διατήρησης, δεν είναι δυνατή η καθαίρεση των τακτοποιημένων τμημάτων, με την εναπομένουσα οικοδομή να διατηρεί την στατική και λειτουργική αυτοτέλειά της.

 

Συνεχίζω με την διαπίστωση ότι σε μία κατασκευή έχω το ζητούμενο, άρα έχω και την προϋπόθεση:

Άρα αν είναι δυνατή η καθαίρεση των τακτοποιημένων τμημάτων, με την εναπομένουσα οικοδομή να διατηρεί την στατική και λειτουργική αυτοτέλειά της, τότε τα τακτοποιημένα τμήματα είναι στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητα από το προς νομιμοποίηση τμήμα της οικοδομής.

 

Και κλείνω με το συμπέρασμα ότι αν υπάρχει τεχνικός τρόπος να αφαιρεθούν τα τακτοποιημένα τμήματα, τότε επιτρέπεται να γίνει η μερική νομιμοποίηση. Άρα ο Γκανασούλης αναδιατύπωσε αυτό που κάναμε μέχρι τώρα, να νομιμοποιούμε μερικώς τα αυθαίρετα περιγράφοντας πώς θα γίνει στο μέλλον η απομάκρυνση του αυθαίρετου τμήματος.

 

Και υποθέτω κατ' επέκταση ότι αν η αυθαιρεσία έγκεται σε αυθαίρετη εγκατάσταση χρήσης, επειδή η χρήση είναι άυλη, εξ ορισμού είναι στατικώς ανεξάρτητη και η απομάκρυνση της χρήσης καθιστά το κτίριο στατικά οκ και του προσδίδει την παλιά χρήση, η οποία ήταν οκ, όπως μελετήθηκε αρχικά. Άρα πάλι γίνεται μερική νομιμοποίηση.

 

ΥΓ. Θα ήθελα να κρίνετε αυτό που γράφω μόνο ως προς την ορθότητα του συλογισμού και όχι με ότι ξέραμε μέχρι τώρα για τα στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητα κτίσματα.

[dmarkoul79]

ο

[dmarkoul79]

Θα ήθελα παρακαλώ την βοήθεια σας για μια περίπτωση τμηματικής νομιμοποίησης που ασχολούμαι και στην οποία παρουσιάστηκαν τα παρακάτω προβλήματα:

 

Μετά την υπαγωγή μιας διώροφης οικοδομής στον ν.4014/11 και κατόπιν μεταφορά στον ν.4178 το καλοκαίρι του 2016 (κατόπιν πολλών παρατάσεων που δόθηκαν , της οικονομικής δυσχέρειας του ιδιοκτήτη και πολλών προβλημάτων στο τοπογραφικό του οικοπέδου που δεν συμφωνούσε με την Π.Ε) ρυθμίστηκαν με εξοφλημένο πρόστιμο ορισμένα τμήματα της οικοδομής που μπαίνουν στο Δ και στο προκήπιο, ενώ έχω ανεβάσει και όλα τα αρχεία-δικαιολογητικά από το καλοκαίρι του 2016, εκτός του στέλεχος της Ο.Α νομιμοποίησης που πρόκειται να βγει , για τα υπόλοιπα τμήματα της οικοδομής καθώς αυτήν την δυνατότητα έδινε ο ν.4178/13 βάση του άρθρου 23 και 24.

 

Η διώροφη οικοδομή κατοικίας (ισόγειο αποθήκες, όροφος κατοικίες) κατασκευάστηκε το 1990 χωρίς Ο.Α  και ήταν εκτός του υπάρχοντος μέχρι τότε ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, όπου 3 χρόνια αργότερα το 1993 με Π.Δ εγκρίθηκε η πολεοδομική μελέτη της περιοχής και η αντίστοιχη Πράξη Εφαρμογής κυρώθηκε το 2000 (με μια μικρή τροποποίηση το 2005).

 

Πάω λοιπόν να βγάλω Ο.Α νομιμοποίησης σύμφωνα με όσα διαβάζαμε 4 χρόνια τώρα από τα άρθρα 23-24 του Ν.4178 , τις εγκυκλίους 3-4 κτλ , περνάω τον έλεγχο του τοπογραφικου και κατ’όπιν στον έλεγχο του διαγρ. Δόμησης  μου λένε τα παρακάτω στην ΥΔΟΜ.:

 

Α) Η Νομιμοποίηση θα γίνει με ΝΟΚ, ενώ έχω υπολογίσει τα πάντα με ΓΟΚ στην ρύθμιση καθώς όπως μου είπαν θα πρέπει να νομιμοποιήσεις ή με όσα ίσχυαν το χρόνο κατασκευής (1990) ή με ότι ισχύει σήμερα. Το σήμερα δεν κατάλαβα ποιο εννοούσαν, μήπως το 2017; Αφού στο σχέδιο πόλης που εγκρίθηκε το 1993 και αργότερα με την Π.Ε το 2000-2005 (οπότε από το 1993 εντάχθηκε στο σχέδιο το οικόπεδο και έχει εξοφλήσει ότι εισφορές σε γη και χρήμα υπάρχουν , μέχρι και την προσκύρωση που του αντιστοιχούσε) ίσχυε ο ΓΟΚ !!! Δηλ. μέχρι και τις ρυθμιζόμενες επιφάνειες του Ν.4178 απ’όσα κατάλαβα θα πρέπει να τις υπολογίσω βάση ΝΟΚ δηλ, να αφαιρέσω κλ/σια και ότι δεν άλλο δεν μετράει στην δόμηση

ΕΝΩ ΞΕΚΑΘΑΡΑ ΜΕ ΒΑΣΗ ΟΣΑ ΓΝΩΡΙΖΑΜΕ ΜΕΧΡΙ ΣΗΜΕΡΑ όσοι κάνουμε ρυθμίσεις σε κτίρια με Ο.Α και χωρίς, ελέγχουμε με ότι ίσχυε προ της 28-7-2011 !!! δηλ. χωρίς ΝΟΚ και ότι άλλο βγήκε μετέπειτα.

Β) Βάσει του γνωστού εγγράφου που κυκλοφόρησε πρόσφατα περί τμηματικής νομιμοποίησης και τακτοποίησης , δεν με αφήνουν προφανώς να προχωρήσω την Ο.Α για το λόγο ότι  δεν είναι στατικά ανεξάρτητα τα τμήματα που παραβιάζουν το Δ και το προκήπιο από τα υπόλοιπα τμήματα προς νομιμοποίηση!!! Γεγονός που δεν το γνώριζα ούτε εγω σαν μηχανικός ούτε ο ιδιοκτήτης όταν αποφάσιζε το 2011 αρχικά την υπαγωγή και το 2013 μετέπειτα με την μεταφορά της δήλωσης αυθαιρέτου!! Και προφανώς δεν θα συναινούσε να ρυθμίσει την οικοδομή του μόνο με πρόστιμο του ν.4178 αν ήξερε εξ’αρχής ότι δεν μπορούσε να βγει Ο.Α !!

 

Συμπερασματικά πρέπει με βάση με όσα μου είπαν στην ΥΔΟΜ,

1) Να αλλάξω ξανά την δήλωση του Ν.4178 με τις ρυθμιζόμενες επιφάνειες να προκύπτουν βάση ΝΟΚ (πχ με παράβαση του δ και όχι Δ για τις πλάγιες αποστάσεις, με αφαίρεση από την δόμηση του κλ/σιου που υπάρχει κτλ)

2) Για τις υπόλοιπες προς νομιμοποίηση επιφάνειες να εφαρμόσω όσες μελέτες πρέπει βάση ΝΟΚ και κτιριοδομικού , πχ ΚΕΝΑΚ , και επιπλέον να προκύψουν εργασίες θερμομόνωσης, προσπελασιμότητας ΑμεΑ κτλ.

3) Και όλα αυτά με την προϋπόθεση ότι δεν θα ίσχυε η απόφαση αυτή της ΔΟΚΚ που δεν επιτρέπει την τμηματική νομιμοποίηση και τακτοποίηση αν δεν υπάρχουν στατικά ανεξάρτητα τμήματα.

 

Οπότε:

-Πιστεύετε ότι επιτρέπονται τα παραπάνω που μου απάντησαν από την ΥΔΟΜ , και ιδιαίτερα  το κομμάτι της ρύθμισης με ΝΟΚ??  Αν όχι τι μου προτείνετε να κάνω;

-Επίσης μπορώ να παραιτηθώ από μηχανικός για την δήλωση του ιδιοκτήτη σε αυτήν την φάση που λήγει ο Ν.4178 καθώς με τόσες αντιφάσεις δεν βρίσκω λόγο να ασχοληθώ άλλο με αυτήν την περίπτωση και εκτίθεμαι ανεπανόρθωτα στον ιδιοκτήτη;

Και εννοείται θα τα γράψω σε έκθεση μου αυτά που σας ανέφερα ήδη.

-Τέλος αν γίνεται να μεταφερθεί εκ νέου η δήλωση στον νέο νόμο που θα ψηφιστεί σύντομα και αν υπάρχει παράταση της χρονικής προθεσμίας για την ολοκλήρωση της διαδικασίας υπαγωγής σε αντίστοιχες δηλώσεις με έκδοση Ο.Α , αφού χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη και του μηχανικού απ’οσο θέλω να πιστεύω καθυστερεί η έκδοση της Ο.Α;

 

Ευχαριστώ όποιον κάνει τον κόπο να απαντήσει

Edited Ιούνιος 7 , 2017 by dmarkoul79

[ΚΑΝΑ]

Η ΥΔΟΜ

στο 1ο θέμα -Περί ΝΟΚ-δεν στα λέει καλά

(εκτός και αν σου είπε νομιμοποιείς ή με ΝΟΚ ή με ΓΟΚ)

στο 2ο καλά στα λέει σύμφωνα με την εγκ

 

-Μπορείς να αλλάξεις τη δήλωση από "προς έκδοση"

σε "ρύθμιση"

-Μπορείς και να παραιτηθείς

-Έτσι και αλλιώς η μεταφορά στο κάθε νέο Νόμο θα ισχύει (όσοι νόμοι και υπάρξουν)!

[melissa]

Κατά την άποψή μου, θα μπορούσες να νομιμοποιήσεις με ΓΟΚ μόνο αν η κατασκευή πληροί τις  πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν στην περιοχή το 1990. Δηλαδή ΓΟΚ σε συνδυασμό με την εκτός σχεδίου δόμηση όπου πρέπει να ελέγξεις αν είχες αρτιότητα και φυσικά τους υπόλοιπους περιορισμούς δόμησης.

[dmarkoul79]

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας, απλώς από την στιγμή που ρυθμίζω τις παραβιάσεις του Δ και του προκηπίου οι οποίες υπήρχαν από την στιγμή που εγκρίθηκε το σχέδιο πόλης το 1993, δεν ίσχυε το Δ του ΓΟΚ? Γιατί να μπώ σε διαδικασία να κάνω υπολογισμούς με το δ και με ότι άλλο ισχύει από το 2012 που βγήκε ο ΝΟΚ? Και επίσης το άρθρο 6 του ΓΟΚ και το αντίστοιχο 7 του ΝΟΚ , δεν λένε ότι '' οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά την δημοσιεύση του ν.1577/1985 θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όταν έχει τα; ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου .. τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής....'', άρα τι έννοια έχει και για ποια περίπτωση να ισχύει αυτό; όταν προφανώς είναι εκτός και μετά εντάσσεται εντός σχεδίου ένα οικόπεδο!! όπως δηλ την περίπτωση μου , οπότε μετά την έγκριση του σχεδίου πόλεως το 1993 θα ίσχυε ο ΓΟΚ. Έχω λάθος λογική ;;

Και επίσης το άλλο θέμα με τα στατικά ανεξάρτητα τμήματα όταν κάνουμε τμηματική νομιμοποίηση , είναι τελεσίδικο ; γιατί θα καταστραφούν πολλοί ιδιοκτήτες, αφού κανείς δεν θα μπορεί να νομιμοποιήσει το ακίνητο του , και ενώ γράφει ο νόμος για εξαγορά της υπέρβασης δόμησης και ότι δεν νομιμοποιείται τελος πάντων λόγω παραβίασης Δ κτλ με την τράπεζα γης!!

[melissa]

Το άρθρο 7 του ΝΟΚ και το 6 του ΓΟΚ μιλάνε για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα. Δηλαδή, σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να οικοδομηθεί μια ιδιοκτησία στο μέλλον (για όσο ισχύουν οι διατάξεις του αντίστοιχου κανονισμού) ή στο παρόν.

Ο πελάτης σου έχει μία κατοχυρωμένη ημερομηνία, την χρονολογία κατασκευής του αυθαιρέτου: Εκτός σχεδίου & ΓΟΚ

Αν ο πελάτης σου πήγαινε για νομιμοποίηση μετά την ένταξή του στο σχέδιο πόλεως και όσο ήταν σε ισχύ ο ΓΟΚ, θα είχε τις εξής δύο επιλογές:

1)ΓΟΚ σε συνδυασμό με την εκτός σχεδίου δόμηση (αφού αυτές ήταν οι πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά την ανέγερση)

2) ΓΟΚ σε εντός σχεδίου (αφού αυτες ήταν οι πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά την νομιμοποίηση).

 

Τώρα του η νομιμοποίηση επιχειρείται με τον ΓΟΚ να έχει καταργηθεί, η δεύτερη επιλογή πρέπει να αντικατασταθεί με ΝΟΚ.

 

Όσο για τις τμηματικές νομιμοποιήσεις, θεωρώ ότι είναι οριστικό. Δεν θα καταστραφούν οι ιδιοκτήτες. Μπορούν να πληρώσουν το πρόστιμο που αναλογεί για τα 30 χρόνια εξαίρεσης από την κατεδάφιση του αυθαιρέτου, να περιμένουν την αγορά συντελεστή δόμησης, και όταν καταφέρουν να έχουν οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση να κάνουν και την νομιμοποίηση του σύννομου τμήματος.

[dmarkoul79]

Το άρθρο 7 του ΝΟΚ και το 6 του ΓΟΚ μιλάνε για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα. Δηλαδή, σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να οικοδομηθεί μια ιδιοκτησία στο μέλλον (για όσο ισχύουν οι διατάξεις του αντίστοιχου κανονισμού) ή στο παρόν.

Ο πελάτης σου έχει μία κατοχυρωμένη ημερομηνία, την χρονολογία κατασκευής του αυθαιρέτου: Εκτός σχεδίου & ΓΟΚ

Αν ο πελάτης σου πήγαινε για νομιμοποίηση μετά την ένταξή του στο σχέδιο πόλεως και όσο ήταν σε ισχύ ο ΓΟΚ, θα είχε τις εξής δύο επιλογές:

1)ΓΟΚ σε συνδυασμό με την εκτός σχεδίου δόμηση (αφού αυτές ήταν οι πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά την ανέγερση)

2) ΓΟΚ σε εντός σχεδίου (αφού αυτες ήταν οι πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά την νομιμοποίηση).

 

Τώρα του η νομιμοποίηση επιχειρείται με τον ΓΟΚ να έχει καταργηθεί, η δεύτερη επιλογή πρέπει να αντικατασταθεί με ΝΟΚ.

 

Όσο για τις τμηματικές νομιμοποιήσεις, θεωρώ ότι είναι οριστικό. Δεν θα καταστραφούν οι ιδιοκτήτες. Μπορούν να πληρώσουν το πρόστιμο που αναλογεί για τα 30 χρόνια εξαίρεσης από την κατεδάφιση του αυθαιρέτου, να περιμένουν την αγορά συντελεστή δόμησης, και όταν καταφέρουν να έχουν οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση να κάνουν και την νομιμοποίηση του σύννομου τμήματος.

ΟΚ καταλαβαίνω αυτό το σκεπτικό, ισχύει ο ΝΟΚ για την νομιμοποίηση , αλλά πρέπει να διορθώσω την ρύθμιση με ΝΟΚ? Αυτή είναι η βασική απορία μου . Επίσης από το τελευταίο που αναφέρεις ότι δηλ να γίνει μελλοντικά η νομιμοποίηση μετά την εξαγορά του συντελ.δόμησης , καλό ακούγεται αλλά πώς θα κλείσει η δήλωση που είναι τώρα σε υπαγωγή στον ν.4178 και υπάρχει μικρό χρονικό περιθώριο για το ανέβασμα των δικαιολογητικών και του στελέχους της άδειας νομιμοποίησης  (δεν έχω καταλάβει ποιο είναι το σωστό τελικά 1, 2 ή 3 έτη) ; Αν η τράπεζας γης καθυστερήσει να ιδρυθεί τι γίνεται με τα παραπάνω , θα είναι στον αέρα η δήλωση;

[melissa]

Η προθεσμία για την έκδοση άδειας νομιμοποίησης είναι 4 χρόνια. Αφού με τα όσα ισχύουν σήμερα δεν μπορείς να προχωρήσεις σε νομιμοποίηση, κατα την άποψή μου πρέπει να αλλάξεις τον τύπο αυθαιρεσίας από "προς έκδοση οικοδομικής άδειας" σε "ρ'υθμιση" και να προχωρήσεις στην συνολική τακτοποίηση του κτιρίου υπολογίζοντας ξανά το πρόστιμο.

Όχι, για την τακτοποίηση δεν λαμβάνεις υπ όψι σου τον ΝΟΚ.

Για την αγορά του συντελεστή θα δούμε τι θα ισχύει όταν θα... και ανάλογα θα πορευτούμε στο μέλλον. Προς το παρόν, δεν ισχύει άρα δεν υπάρχει αυτή η επιλογή.