verda Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 8 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 8 , 2014 Ανατρέχοντας στην εγκ. 35/2012 του συλλόγου συμβολαιογράφων διαβάζω ότι ο συμβολαιογράφος πρέπει να προβεί σε αλλαγή σύστασης μόνο όταν η αυθαίρετη (τακτοποιημένη) επιφάνεια του διαμερίσματος δεν περιγράφεται στη σύσταση. Στη περίπτωση που το διαμέρισμα μετρήθηκε σήμερα και έχει μικρότερη επιφάνεια δεν έχουν δώσει στα μέλη τους κάποια οδηγία. Στη περίπτωση του μικρότερου διαμερίσματος από την επιφάνεια που φαίνεται στη σύσταση, ο ιδιοκτήτης κατέχει τα χιλιοστά επί οικοπέδου που του αναλογούν με βάση το μεγαλύτερο διαμέρισμα πλην όμως λειτουργικά έχει "απωλέσει" την μικρή αυτή επιφάνεια. Άρα, στην πραγματικότητα υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ χιλιοστών, και υλοποιημένων ορίων οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μήπως λοιπόν και στη περίπτωση αυτή θα πρέπει να προβεί σε διόρθωση της σύστασης και ανακατανομή των ποσοστών με βάση τη μικρότερη επιφάνεια? Τα χιλιοστά αντιπροσωπεύουν την αξία των τετραγωνικών στο οικόπεδο και δεν είναι πάντα σε άμεση αναλογία με τα τμ άλλη αξία έχουν πχ τα τετραγωνικά του Δ ορόφου και άλλη του ισογείου ή άλλη η αξία καταστήματος στην Ερμού και άλλη του από πάνω διαμερίσματος. δεν είναι απαραίτητο τα τετραγωνικά να έχουν άμεση αναλογία με τα χιλιοστά... 100τμ του ενός ορόφου μπορεί να αντιστοιχούν σε 100 χιλ πχ ενώ τα 100 τμ του ισόγειου καταστήματος να έχουν 200 χιλ. Ακόμα... ότι ένα διαμέρισμα μειώθηκε λειτουργικά κατά 1 τμ έναντι του κοινοχρήστου δε σημαίνει ούτε ότι έχασε την ιδιοκτησία στο 1τμ.. δικό του είναι ακόμα απλα εκτός διαμερίσματος. αλλά ακόμα και να θεωρηθεί οτι το έχασε το τετραγωνικό αυτό δε σημαίνει ότι έχασε τα χιλιοστά του ..
Pavlos33 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 8 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 8 , 2014 Πολύ σωστά όλα αυτά. Το θέμα είναι πως όλα αυτά θα ταυτίζονται; Μπορεί να ισχύσει αυτό που ανέφερε ο συνάδελφος Ιάσονας? Δηλαδή να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με το λεκτικό ότι μετά από νεότερη καταμέτρηση το διαμέρισμα έχει την τάδε επιφάνεια (μικρότερη από αυτή της σύστασης)?
verda Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 8 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 8 , 2014 Πολύ σωστά όλα αυτά. Το θέμα είναι πως όλα αυτά θα ταυτίζονται; Μπορεί να ισχύσει αυτό που ανέφερε ο συνάδελφος Ιάσονας? Δηλαδή να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με το λεκτικό ότι μετά από νεότερη καταμέτρηση το διαμέρισμα έχει την τάδε επιφάνεια (μικρότερη από αυτή της σύστασης)? αν είχαμε οικόπεδο ή έναν ιδιοκτήτη μάλλον ναι.. τώρα για πολυκατοικία.. το σίγουρο είναι ότι αλλαγή ιδιοκτησίας γίνεται μόνο με αλλαγή σύστασης. Για μένα πρέπει να μεταβιβαστεί και το κομμάτι του διαμερίσματος που πλέον δεν ανήκει λειτουργικά στο διαμέρισμα και έτσι να μην αλλάξουν τα τετραγωνικά. Αν θέλει αυτός χτίζει έναν τοίχο εκεί που θα έπρεπε να είναι ο παλιός και το ενσωματώνει στο διαμέρισμα και πάλι
eld Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 10 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 10 , 2014 (edited) Καλησπέρα σε όλους! Σε Γ΄Οροφο πολυκατοικίας του '66 υπάρχουν δύο Ο.Ι. (70 τμ και 46τμ αντίστοιχα) του ιδίου ιδιοκτήτη, που έχουν συνενωθεί αυθαίρετα. Η σύσταση δεν επιτρέπει την συνένωση παρά μόνο με τροποποίηση και συναίνεση των συνιδιοκτητών (κάτι που είναι ανέφικτο απο θέμα διαδικαστικό και κόστους). Στο ενα διαμέρισμα υπάρχουν αλλαγές στα Η/Μ (μπάνιο-κουζίνα σε άλλη θέση), οπότε λεω να περάσω και τις δύο παραβάσεις με Διαμερισμάτωση και πρόστιμο 500 ευρώ. Στην υπαγωγή κάνω ΜΙΑ Δήλωση και για τα δύο διαμερίσματα ; Όταν θα χρειαστεί να δώσω βεβαίωση, θα πρέπει να δώσω για το κάθε ένα ξεχωριστά (εφοσον δεν τροποποιείται η σύσταση Ο.Ι. και παραμένουν Δύο Ιδιοκτησίες) αναφέρωντας τον Α/Α της τακτοποίησης ; Εάν θέλει να καταργήσει το ένα ρολόι της ΔΕΗ θα μπορεί να το κάνει ; Θα πρεπει να συνεχίσει να τα δηλώνει στο Ε9 σαν δύο ή υποχρεούται να τα δηλώνει σαν ένα ; (βάσει της λειτουργικής ενοποίησης τους) ΥΓ: Ο ιδιοκτήτης θέλει να προβεί σε μεταβίβαση των δύο διαμερισμάτων. Ευχαριστώ εκ των προτέρων Edited Ιούλιος 10 , 2014 by eld
dimitris GM Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 10 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 10 , 2014 (edited) δξ ποια συσταση απαγορευει την συνενωση και τι και πώς το γραφει.... για να το λες ...ετσι θα ειναι Παντως, η διαφορετικη εσωτερικη διαρρυθμιση... δεν ειναι αυθαιρεσια ενω η καθαιρεση της μεσοτοιχιας ειναι "μια" αυθαιρεσια. Δεν ειναι διαμερισματωση... αφου δεν "ταιριαζει" με τα συμβολαια που δειχνουν δυο διαμερισματα Αρα, τακτοποιεις μια καθαιρεση μεσοτοιχιας και τπτ αλλο. Για την μεταβιβαση που θελει...θα δοσεις βεβαιωση οτι τακτοποιηθηκε η καθαιρεση και θα πουλησει δυο διαμερισματα που τακτοποιησαν την καθαιρεση....σαν δυο ξεχωριστα, οπως ειναι στα συμβολαια και στο Κτηματολογιο Αλλα προβληματα...ισως να υπαρχουν αλλά αφορουν τους συμβαλλομενους, τους δικηγορους τους , τον συμβ/φο και ...τους υπολοιπους συνιδιοκτητες... [απαγορευση συνενωσης δεν εχω δει ποτέ... Αντιθετα, μονο μια φορά...σε μεγαλη οικοδομη...με μεγάααλα διαμερισματα.υπηρχε ρητρα απαγορευσης κατατμησης .σε μικροτερα.....για να μην τα κοψουν σε μικρα και χαλασει..... το "πρεστιζ" βεβαια, σημερα ολοι τρεχουν και κανουν τις κατατμησεις τους χωρις να διαμαρτυρεται κανενας...] για την ΔΕΗ...τι προβλημα υπαρχει??? Αφου τα εχει συνενωσει πριν το 2011....εχει ακομα δυο μετρητες??? Edited Ιούλιος 10 , 2014 by dimitris GM
verda Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2014 (edited) μια διαφορετική προσέγγιση από του Δημήτρη GM... τα μπλε είναι η δική μου απάντηση Καλησπέρα σε όλους! Σε Γ΄Οροφο πολυκατοικίας του '66 υπάρχουν δύο Ο.Ι. (70 τμ και 46τμ αντίστοιχα) του ιδίου ιδιοκτήτη, που έχουν συνενωθεί αυθαίρετα. Η σύσταση δεν επιτρέπει την συνένωση παρά μόνο με τροποποίηση και συναίνεση των συνιδιοκτητών (κάτι που είναι ανέφικτο απο θέμα διαδικαστικό και κόστους). Εσύ ρύθμιση μπορείς να κάνεις άσχετα με το τι λέει η σύσταση.. δε χρειάζεσαι τη συναίνεσή τους..όμως για να γίνει το ακίνητο ενιαίο θα πρέπει ή στην πολεοδομία να πας με αναθεώρηση(δε νομίζω να χρειάζεται συναίνεση γιατί δικά σου είναι και τα 2 διαμερίσματα, αλλά μπορεί να χρειαστουν μελέτες που επηρεάζουν το σύνολο του κτιρίου και να κολλήσεις)ή στο συμβολαιογράφο ο οποίος θεωρητικά δε θα ζητήσει συναίνεση. Το θέμα της απαγόρευσης συνένωσης δε ξέρω πως μπορεί να περιπλέξει τα πράγματα Στο ενα διαμέρισμα υπάρχουν αλλαγές στα Η/Μ (μπάνιο-κουζίνα σε άλλη θέση), οπότε λεω να περάσω και τις δύο παραβάσεις με Διαμερισμάτωση και πρόστιμο 500 ευρώ. σωστά.. 1 μία παράβαση θα περιέχει αναλυτικού παραβάσεις και η άλλη τη διαμερισμάτωση σαν ξεχωριστή παράβαση Στην υπαγωγή κάνω ΜΙΑ Δήλωση και για τα δύο διαμερίσματα ; Όταν θα χρειαστεί να δώσω βεβαίωση, θα πρέπει να δώσω για το κάθε ένα ξεχωριστά (εφοσον δεν τροποποιείται η σύσταση Ο.Ι. και παραμένουν Δύο Ιδιοκτησίες) αναφέρωντας τον Α/Α της τακτοποίησης ; ναι μπορείς να δώσεις όσες ξεχωριστές βεβαιώσεις αν θες.. δεν έχει να κάνει με τον αριθμό των δηλώσεων υπαγωγής Εάν θέλει να καταργήσει το ένα ρολόι της ΔΕΗ θα μπορεί να το κάνει ; φυσικά... πας στο Δήμο με τη ρύθμιση και στέλνουν αυτοί ή σου δίνουν χαρτί να πας στη Δεή (ανάλογα με το Δημο) Θα πρεπει να συνεχίσει να τα δηλώνει στο Ε9 σαν δύο ή υποχρεούται να τα δηλώνει σαν ένα ; (βάσει της λειτουργικής ενοποίησης τους) βάσει του νέου Νόμου του ΕΝΦΙΑ δηλώνεις ό,τι ακριβώς έχεις άσχετα με το τι λένε τα συμβόλαια.. άρα σαν ένα ΥΓ: Ο ιδιοκτήτης θέλει να προβεί σε μεταβίβαση των δύο διαμερισμάτων. μίλα με συμβολαιογράφο για το αν θα ζητήσει συναίνεση για τη συνένωση. στη θέση σου θα ανέφερα στην Τ.Ε αυτά που λέει η σύσταση περί απαγόρευσης,θα ανέφερα επίσης ότι βάσει του 4178 δε χρειάζεται να ζητήσεις συναίνεση από κανένα και θα ήμουν καλυμμένος. και φυσικά μία βεβαίωση... ένας θα πρέπει να είναι ο κωδικός ακινήτου από εδώ και πέρα αλλιώς μπορεί να υπάρχει θέμα με την ταυτότητα κτιρίου.. αν εσύ μεταβιβάσεις 2 ακίνητα τώρα δε ξέρω πως θα μπορεσεις να τα συνενώσεις αργότερα αφού θα θεωρηθεί μεταγενέστερη του 2011 παράβασηαλλά το βασικότερο θα έχεις εσύ δώσει ψευδείς βεβαιώσεις με 2 μοναδικούς αριθμούς ακινήτων ενώ το διαμέρισμα είναι ένα μέ ό,τι μπορεί να συνεπάγεται αυτό Ευχαριστώ εκ των προτέρων Edited Ιούλιος 11 , 2014 by verda
dimitris GM Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 12 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 12 , 2014 (edited) σε σχεση με τα παραπανω απο τον φιλο verda αρθρο 239. Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας απόαυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετηκατασκευή και απαλλάσσεται της υποχρέωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου.η αλλαγη της εσωτερικης διαρρυθμισης δεν ειναι αυθαιρεσια και ο νομος δεν το εξαρτα απο την"αλλαγη" ή οχι των μηχανολογικων, που ζηταει η επομενη παρ. 10... 10. Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδιατης οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων,υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης τηςυφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το ποσό τωνπεντακοσίων (500) ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο. στην περιπτωση του eld η αδεια δειχνει δυο χωρους και η συσταση και τα συμβολαια δειχνουν δυο χωρους. Ο ιδιοκτητης γκρεμισε την μεσοτοιχια....και δεν το δηλωσε πολεοδομικα όπως επρεπε Αυτη ειναι η παραβαση...κατα την γνωμη μου ειναι μονον "καθαιρεση" αλλά και σαν "διαμερισματωση" να το παρει...αφου εχει μια μονον παραβαση...στο ιδιο καταληγουμε... Συμβαινει να θελει να τα πουλησει και τα δυο Θα τα πουλησει κανοντας τροποποιηση της συστασης δλδ τα δυο σε ενα και μεταβιβαση με τα συνολικα τμ και τα συνολικα χιλιοστα.. με την βεβαιωση του μηχανικού οτι εχει τακτοποιηθει η ενοποίηση των χωρων [και υπο τους όρους που του επιτρεπει το συμβολαιο η ο κανονισμος...αυτο αφορά τον συμβ/φο] Για το Ε9...το πιθανοτερο ειναι να τα γραφει ξεχωριστα...όπως ξεχωριστα τα δηλωσε και στο κτηματολογιο και εχει [σιγουρα] δυο ΚΑΕΚ.. Πιθανον να εχει ρευμα για το ενα...και το αλλο να το δειχνει "κενο"...ΠΕΑ θα παρει για ολοκληρο... Εν ολιγοις, ο ιδιοκτητης τα εχει ελαφρως "μπερδεμενα" αλλά, ως προς την πλευρα του μηχανικου, θεωρω οτι τακτοποιειται με την τακτοποιηση της αποτυπωσης της "υφισταμενης" καταστασης του οροφου" με όποιον τρόπο προκρινει απο τους παραπανω δυο. τα υπόλοιπα αφορουν τον συμβ/φο και τα πιστοποιητικα που αυτος ζηταει... Edited Ιούλιος 12 , 2014 by dimitris GM
verda Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 13 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 13 , 2014 Τις κυριακάτικες καλημέρες μου... όσον αφορά το θέμα του αν είναι διαμερισμάτωση.. εσωτερική διαρρύθμιση αυτοτελούς ιδιοκτησίας δεν αποτελεί η καθαίρεση μιας μεσοτοιχίας που ανήκει σε 2 ιδιοκτησίες έστω και του ίδιου ιδιοκτήτη μου θυμίζει μια ελληνική κομωδία που κάποιος έσκαβε τον τοίχο του και βγαίνοντας στο διπλανό διαμέρισμα είπε ότι "εγώ το δικό μου τοίχο έσκαψα" η διαμερισμάτωση είναι μία παράβαση μόνη της σε ρύθμιση που θα περιλάβει και τα 2 διαμερίσματα.. έχει και κάτι άλλες παραβάσεις αναλυτικού άρα θέλει και 2η παράβαση. το φαγε το 1000ρικο δηλ. ΕΝΦΙΑ Ν4223/13 ΆΡΘΡΟ1 παρ 5 Για τον καθορισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο.Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου,όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης.Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. εδώ τονίζεται γενικότερα η "πραγματική κατάσταση" Δεν αναφέρει τι γίνεται σε περιπτώσεις συνενώσεων πλην όμως έτσι το καταλαβαίνω εγώ. Το σημαντικότερο για μένα είναι ότι ο μηχανικός θα πρέπει να δείξει την υφιστάμενη κατάσταση...σαν εννιαίο ακίνητο δηλαδή και μετά ας κάνει ο κάθε συμβολαιογράφος τη δουλειά του όπως θέλει
Greenick Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 13 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 13 , 2014 Πρώτη επαφή με διαμερισμάτωση,αμέσως-αμέσως και οι πρώτες απορίες.Έστω όροφος με 5 Ο.Ι.Ο πελάτης μου έχει την 1η και με την όμορη 2η έχει μπει ο ένας μέσα στο άλλο,όπως φαίνεται από τη σύγκριση των σχεδίων της αδείας με την υφιστάμενη κατάσταση.Για να δηλώσω διαμερισμάτωση,είμαι υποχρεωμένος να αποτυπώσω όλο τον όροφο και να φτιάξω καινούριο σχέδιο για όλο τον όροφο επίσης?Μου φαίνεται τρελό και ανέφικτο,γιατί σιγά μην αποκτήσω πρόσβαση στις υπόλοιπες Ο.Ι.Δε μπορώ να δείξω απλά την Ο.Ι σε κάτοψη με όλες τις απαραίτητες polyline κ.λ.π ότι Π.Χ "εδώ ήταν το όριο βάσει της αδείας,και έτσι έγινε στην πραγματικότητα"?Νομίζω αυτό υποννοεί και η παρ62 της εγκυκλίου3 όταν αναφέρει "Σε περίπτωση που η αποτύπωση του ορόφου έχει γίνει με τη συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών διαμερισμάτων του ορόφου,η υπαγωγή καλύπτει και αυτούς" .Εγώ το καταλαβαίνω οτι η "αποτύπωση του ορόφου" μπορεί να γίνει και χωρίς τη συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών (άρα να γίνει "μερικώς" και μόνο για το διαμέρισμά μας), και απλά δε θα καλύπτει και αυτούς,δηλαδή αν κάποτε αποφασίσουν να το κάνουν και αυτοί,θα πληρώσουν το δικό τους 500ρικο...Το καταλαβαίνω σωστά?Άντε να πάρουμε και τη σύσταση στα χέρια μας να δούμε αν θα χρειαστούμε συναινέσεις ή όχι...
dimitris GM Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 13 , 2014 Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 13 , 2014 (edited) υπαρχει ηδη προβλεψη στο νομο οτι θα παρεις την ανεπισημη κατοψη που εχει επισυναφθει στο δικο σου συμβολαιο θα σημειωσεις τις αλλαγες του δικού σου, συγκρινοντας με την κατοψη της αδεια... αυτον τακτοποιεις και μονον.. αν συμφωνει και ο διπλανος...τακτοποιείς και αυτον αλλοιώς... ας παει μονος του...στο μελλον... υγ νωρις γυρισες στις 11 ειναι το ματς... :-) Edited Ιούλιος 13 , 2014 by dimitris GM
Recommended Posts
Δημιουργήστε ένα λογαριασμό ή συνδεθείτε προκειμένου να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Πρέπει να είστε μέλος για να μπορέσετε να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Δημιουργία λογαριασμού
Κάντε μια δωρεάν εγγραφή στην κοινότητά μας. Είναι εύκολο!
Εγγραφή νέου λογαριασμούΣύνδεση
Εάν έχετε ήδη λογαριασμό; Συνδεθείτε εδώ.
Συνδεθείτε τώρα