ν. 4178/13 - αρθρο 23 [Α23] Διαφορετική διαμερισμάτωση

[Pavlos33]

ευχαριστώ για την άμεση απάντηση

1) ΔΚ που να αφορά όλο το κτήριο? και νεο τοπογραφικό θα χρειαστώ, σωστά?

 

θα συνεννοηθείς πρώτα με πολεοδομία γιατί πρόκειται να εφαρμόσεις την παρ. 6γ του άρθρου 11 ν. 4178/13 γιατί ενδεχομένως να κάνεις μερική ανασύσταση μόνο με κάτοψη ορόφου που βρίσκονται τα διαμερίσματα που σε ενδιαφέρουν.

γ. Στις περιπτώσεις απώλειας του φακέλου της οικο−

δομικής άδειας, βεβαιωμένης από την αρμόδια Υπηρεσία 

Δόμησης και προκειμένου να διερευνηθεί η νομιμότητα 

του υφισταμένου κτιρίου είναι δυνατή η υποβολή στην 

αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου αποτύπωσης κτι−

ρίου, ανεγερθέντος με βάση οικοδομική άδεια πριν τις 

28.7.2011 που έχει απολεσθεί. Για να γίνει αποδεκτός 

ο φάκελος από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης πρέπει 

να περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα 

κάλυψης κατά τις προδιαγραφές του από 8.9.1983 προ−

εδρικού διατάγματος (Δ΄ 394), κατόψεις αποτύπωσης 

όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, 

υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, ότι στο διάγραμμα κά−

λυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου 

κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιο−

ρισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης 

της οικοδομικής άδειας, για την οποία υποβάλλεται ο 

φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφο−

ρές κατά τις κείμενες διατάξεις. Τα σχέδια κατατίθενται 

εις διπλούν και θεωρούνται από την αρμόδια Υπηρεσία 

Δόμησης. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδια−

φερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απωλεσθείσα 

οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης.

 

Έχοντας καταλάβει το διαμέρισμα κοινόχρηστο χώρο διαδρόμου και αυτό δεν εμφανίζεται στη σύσταση, η μεταβίβαση χωρίς τροποποίηση της σύστασης φαντάζει αδύνατη. Σαφώς και ρωτάς πρώτα το συμβολαιογράφο.

Η εγκ. 35/2012 των συμβολαιογράφων είχε αντίστοιχη αναφορά:

β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιο-κτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.

Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιο-κτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μετα-βίβασή της (οριζόντιας ιδιοκτησίας).

Παράδειγμα: Έστω, ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται επιφάνεια του Δ1 διαμερίσματος 80 τ.μ. Στη σχετική βεβαίωση κανονικότητας του μηχανικού και στην ολοκληρωμένη υπαγωγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας μνημονεύονται 5 τ.μ. αυθαίρετη δόμηση (κύρια χρήση) με κατάληψη στους κοινόχρηστους χώρους. Σήμερα δηλαδή η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εν τοις πράγμασι συνολική επιφάνεια 85 τ.μ. Μεταβιβάζουμε 85 τ.μ. μόνο μετά από τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν δεν λάβει χώρα η άνω τροποποίηση, η μεταβίβαση των 5 τ.μ., άρα και της οριζόντιας ιδιοκτησίας στο σύνολό της, είναι άκυρη.

[yian]

Παύλο γιατί να μπλέξει με ανασύσταση και να μην γίνει αποτύπωση και νέα κάτοψη στα πλαίσια του 4178 ?

[Pavlos33]

Διότι αναφέρει ότι δεν έχει εγκεκριμένα σχέδια. Συνεπώς με ποιο τρόπο θα κριθεί η υπέρβαση. Αν για παράδειγμα το εγκεκριμένο σχέδιο κάτοψης έδειχνε διαφορετικής επιφάνειας και περιγράμματος το εξεταζόμενο διαμέρισμα, ενδεχομένως η υπέρβαση δόμησης (καταπάτηση κοινόχρηστου χώρου) να ήταν μεγαλύτερη.

Η νέα κάτοψη λόγω υποχρεωτικών δικαιολογητικών (εφόσον είχε εγκεκριμένη) αν τον βόλευε θα μπορούσε να σχεδιάσει και πάνω στην εγκεκριμένη ή να σχεδιάσει εξ αρχης νέα, αλλά αυτό είναι το πρακτικό κομμάτι της υπόθεσης.

[sosi]

Καλησπέρα σε όλους!
Σε πολυκατοικία του '76 αγοράστηκαν 2 ιδιοκτησίες (μία στον 6ο όροφο και μία στο δώμα ακριβώς από επάνω). Από την κατασκευή της πολυκατοικίας ενωθήκανε με αυθαίρετη εσωτερική σκάλα κατασκευασμένη σε κλεισμένο εξώστη. Αυτά είναι γραμμένα στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και στο καταστατικό της πολυκατοικίας. Θεωρητικά μιλάμε για διαμερισμάτωση του κτιρίου. Ενωμεταξύ Ε9, ΔΕΗ και Κτηματολόγιο έχουν διαφορετικά, μεταξύ τους, στοιχεία (αλλού φαίνεται σαν 1, αλλού σαν 2, αλλού λείπει το 1). Τέλος δεν καταλήγει η κοινόχρηστη σκάλα της πολυκατοικίας στο επάνω διαμέρισμα αλλά σταματάει στον τελευταίο -6ο- όροφο (ούτε που καταλαβαίνω γιατι το είχανε έτσι στα σχέδια), και δεν υπάρχει λουτρό όπως είχε σχεδιαστεί στο δώμα.
Σκέφτομαι θα κάνω: 1) αύξηση κάλυψης και δόμησης με υπέρβαση από αλλαγή χρήσης των εξωστών σε κύριο χώρο, 2) εσωτερικές διαρρυθμίσεις της ιδιοκτησίας του δώματος, 3) αλλαγή όψεων (λόγω κλεισμένων εξωστών), 4) χρειάζεται μία ξεχωριστή λοιπή πολεοδομική παράβαση στον αναλυτικό προϋπολογισμό κατά την §5 του άρθρου 18 των λοιπών αυθαιρεσιών και γίνεται ειδική μνεία στην Τεχνική έκθεση από τον αρμόδιο μηχανικό για την διαφορετική διαμερισμάτωση;
Χρειάζομαι κάτι άλλο; Πως κατοχυρώνω το ότι πλέον θα είναι νόμιμα (έστω για 30 χρόνια) μια ιδιοκτησία προκειμένου να το αλλάξω σε ΔΕΗ, Κτηματολόγιο και Ε9;
Ευχαριστω

[ppanag]

Θεωρώ πως με το (1) και μια λοιπη παράβαση είσαι καλυμένος, δεν θα έβαζα χωριστή λοιπή παράβαση για τη συγκεκριμένη αλλαγή διαμερισμάτωσης ...Στην τεχνική έκθεση του τεύχους του 4178 να είναι ξεκάθαρη η περιγραφή (μεζονέτα) και η επιφάνεια της τελικής ιδιοκτησίας...εγώ συνήθως αυτό το κάνω και στα σχόλια που έχει από κάτω, δηλαδή συνοψίζω την εικόνα του τελικού διαμερίσματος...

Χρειάζεται μεγάλη προσοχή και προσεχτική ανάγνωση της σύσταση για να εξακριβώσεις ότι έχει αποκλειστική χρήση του δώματος ή του τμήματος που έχει καταλάβει αλλιώς χρειάζεται συνένεση των υπολοίπων ιδιοκτητών (σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50%) για να νομιμοποιήσει...

μετά χρειάζεται τροποποίηση σύστασης και με αυτήν αλλάζει η ΔΕΗ, Κτηματολόγιο και Ε9... η σύσταση ίσως απαιτεί συναίνεση όλων των ιδιοκτητών 100% (αυτό ας το απαντήσει συμβολαιογράφος) !!!!

το Ε9 αλλάζει και με τη δήλωση του 4178 (εντός ενός μηνός !!! άντε βρες από που μετράει ο ένας μήνας....2 λογιστές που ρώτησα πήρα 3 διαφορετικές απαντήσεις... )) 

επίσης η ΔΕΗ ίσως να δέχεται να αλλάξει τα μέτρα με τη δήλωση του 4178... μέσω του Δήμου βέβαια γιατί δεν είναι δουλειά της ΔΕΗ αυτό ...

[sosi]

1) Όσον αφορά το θέμα της διαφορετικής διαμερισμάτωσης είδα τη παράγραφο 9 του άρθρου 23 όπου λέει "Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και απαλλάσσεται της υποχρέωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου." Άρα με απλή (και αναλυτική) αναφορά και περιγραφή της τωρινής κατάστασης δεν είμαι καλυμένη; Λουτρό δεν έγινε οπότε δεν έχω μπέρδεμα με υδραυλικά.
Μίλησα σήμερα με συμβολαιογράφο και μου είπε πως αφού γίνει η νομιμοποίηση θα του πάει ο πελάτης τα σχέδια και τη δήλωση και θα κάνει κάποια συμπληρωματική στο καταστατικό χωρίς να χρειάζεται τη συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών αφού ο χώρος στο δώμα είναι αγορασμένος από τον πελάτη μου και δεν υπάρχει άλλος τρόπος πρόσβασης πέρα της εσωτερικής σκάλας. Οπότε αφού πληρωθεί το παράβολο και, ίσως και όλο το πρόστιμο εφάπαξ, θα παέι κατευθείαν στον συμβολαιογράφο προκειμένου να δηλωθεί σωστά και αμέσως θα προχωρήσει στην αλλαγή του Ε9. Η ΔΕΗ και ο Δήμος με προβληματίζει αλλά φαντάζομαι απλά θα χρειαστεί να τρέξει ο πελάτης.
Η τεχνική έκθεση θα φροντίσω να είναι λεπτομερέστατη όσον αφορά τη περιγραφή της τελικής εικόνας της εσωτερικής μεζονέτας.

[dimitris GM]

Καλησπέρα σε όλους!

Σε πολυκατοικία του '76 αγοράστηκαν 2 ιδιοκτησίες (μία στον 6ο όροφο και μία στο δώμα ακριβώς από επάνω). Από την κατασκευή της πολυκατοικίας ενωθήκανε με αυθαίρετη εσωτερική σκάλα κατασκευασμένη σε κλεισμένο εξώστη. Αυτά είναι γραμμένα στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και στο καταστατικό της πολυκατοικίας. Θεωρητικά μιλάμε για διαμερισμάτωση του κτιρίου. Ενωμεταξύ Ε9, ΔΕΗ και Κτηματολόγιο έχουν διαφορετικά, μεταξύ τους, στοιχεία (αλλού φαίνεται σαν 1, αλλού σαν 2, αλλού λείπει το 1). Τέλος δεν καταλήγει η κοινόχρηστη σκάλα της πολυκατοικίας στο επάνω διαμέρισμα αλλά σταματάει στον τελευταίο -6ο- όροφο (ούτε που καταλαβαίνω γιατι το είχανε έτσι στα σχέδια), και δεν υπάρχει λουτρό όπως είχε σχεδιαστεί στο δώμα.

Σκέφτομαι θα κάνω: 1) αύξηση κάλυψης και δόμησης με υπέρβαση από αλλαγή χρήσης των εξωστών σε κύριο χώρο, 2) εσωτερικές διαρρυθμίσεις της ιδιοκτησίας του δώματος, 3) αλλαγή όψεων (λόγω κλεισμένων εξωστών), 4) χρειάζεται μία ξεχωριστή λοιπή πολεοδομική παράβαση στον αναλυτικό προϋπολογισμό κατά την §5 του άρθρου 18 των λοιπών αυθαιρεσιών και γίνεται ειδική μνεία στην Τεχνική έκθεση από τον αρμόδιο μηχανικό για την διαφορετική διαμερισμάτωση;

Χρειάζομαι κάτι άλλο; Πως κατοχυρώνω το ότι πλέον θα είναι νόμιμα (έστω για 30 χρόνια) μια ιδιοκτησία προκειμένου να το αλλάξω σε ΔΕΗ, Κτηματολόγιο και Ε9;

Ευχαριστω

δεν εχεις διαμερισματωση...αφου η διαμερισματωση αφορα Οριζοντιες  ιδιοκτησιες  στον ίδιο οροφο.

οι εσωτερικες  διαρρυθμισεις δεν ειναι αυθαρεσιες...

εχεις διανοιξη τρυπας στην οροφη του 6ου ή στο δαπεδο του δωματος

 

εχεις δυο ξεχωριστες ΟΙ...καθε μια εχει τα δικα της ποσοστα..

Σαν δυο εχουν δηλωθει στο κτηματολογιο...

δξ τι εγραψε στο Ε9 ή στο Ε2...συνηθως σε τετοιεςπεριπτωσεις αυτοσχεδιαζουν..

 

μαλλον θα κανετε τροποποιηση της συστασης...να γινουν  "τα δυο σε ενα"

 

[παντως, αυτη η τροποποιηση ειναι "περιεργη" υποθεση...ας ρωτησει τον κτηματοφυλακα...μηπως ζητησει  καμμια δεκαρια  κτηματογραφα και την συνυπογραφη στο συμβολαιο   απο ολους... και μπλεξετε..

Και ετσι να το αφησετε,  χωρις τροποποιηση, εχει δυο ΟΙ συνενωμενες με σκαλα που τακτοποιηθηκε

 

Κανενα προβλημα..

αυτα για να μην ανοιξετε πληγες...]

Edited Οκτώβριος 7 , 2015 by dimitris GM

[Εύα Νοτοπούλου]

Γεια σας,

Χρειάζομαι τη βοήθειά σας στο εξής:

Σε οικόπεδο εντός  σχεδίου έχουν κατασκευαστεί  τρία κτίρια, με αντισεισμικό αρμό στις πλευρές όπου εφάπτονται και ξεχωριστές κύριες εισόδους – κλιμακοστάσια για το καθένα.

(επισυνάπτω σχέδιο-σκαρίφημα)

Το ένα κτίριο είναι ισόγειο, το δεύτερο διώροφο και το τρίτο έχει 3 ορόφους, όλα μαζί έχουν κοινό υπόγειο.

Υπάρχει σύσταση Ο.Ι. για όλα μαζί. Στο ένα κτίριο (ισόγειο), υπάρχουν 3 ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, εκ των οποίων οι 2 έχουν συνενωθεί  και μαζί με το χώρο του κλιμακοστασίου (προς το υπόγειο) στεγάζουν δημόσιο νηπιαγωγείο.

Είναι διαφορετική διαμερισμάτωση και αλλαγή χρήσης (στην άδεια φαίνονται ως καταστήματα).

Το ερώτημά μου είναι το εξής:

Εφόσον οι υπόλοιπες οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου (εκτός των τριών που προαναφέρθηκαν), είναι δομικά και λειτουργικά ανεξάρτητες (αντισεισμικοί αρμοί μεταξύ των τριών κτιρίων / ξεχωριστές είσοδοι για το κάθε κτίριο) χρειάζεται να γίνει αποτύπωση και αυτών (αφού στη διαφορετική διαμερισμάτωση ζητά αποτύπωση όλου του ορόφου) ή όχι?

Αντίστοιχα, η μελέτη στατικής επάρκειας που απαιτείται θα είναι για το σύνολο του κτιρίου?

Ευχαριστώ

[dimitris GM]

με ετος κατασκευης το 1983 ήταν ηδη γνωστο το νδ 1024/71  περι καθετης

αρα θα δεις αν στο συμβολαιο γινεται σχετικη αναφορα....

Θεωρητικα εχεις μια αδεια για κατασκευη τριων κτιριων "εν επαφη"

Αν στην συσταση εχουν δοθει χιλιοστα σε καθε "τμημα", τα οποια στη συνεχεια μοιρασθηκαν στις ΟΙ καθε κτιριου, τοτε εχεις καθετη.

Ηδη,  όμως, η υπαρξη ξεχωριστης εισοδου για το καθε τμημα και ξεχωριστου κλιμακοστασιου και ασανσερ και ξεχωριστων ποσοστων δαπανων "ανα οικοδομη" , προιδεάζει οτι εχει τρεις καθετες, εστω στην "απλη" μορφη τους

.Ξαναδες τα συμβολαια..πώς περιγραφουν τα χιλιοστα, μιλάς και με τον συμβ/φο...

 

Ως προς το ερωτημα

Στην αδεια "φαινεται" η καθοδος προς το υπογειο.

[Υποθετω οτι φαινεται και στην συσταση. Υποθετω οτι ανηκουν στον ιδιο ιδιοκτητη]

 

Ενα ισογειο καταστημα  εχει επεκταθει σε βαρος κοινοχρηστου τμηματος.

Αν φαινεται στην συσταση το τακτοποιει χωρις συναινεση, αν δεν φαινεται  τοτε θα το τακτοποιησει με το 51% ή τον κανονισμο.

Στη συνεχεια "αυτο" το καταστημα γκρεμισε την μεσοτοιχια και συνενωθηκε με το διπλανο..

θεωρω οτι  το πας  με αναλυτικο.

 

Και με διαμερισματωση να το πας, υπαρχουν τρια κτιρια "ανεξαρτητα"

Αρα καθε κτιριο το "βλεπεις"ξεχωριστα.

Edited Οκτώβριος 7 , 2015 by dimitris GM

[Εύα Νοτοπούλου]

Ναι, έχεις δίκιο. Γίνεται αναφορά στο ΝΔ 1024/71 ("...Προκειμένου να οικοδομήσουν το κοινό οικόπεδο, αποφάσισαν την υπαγωγή στις διατάξεις (...) και του Ν.Δ.1024/71"), στη συνέχεια, αναφέρεται ότι χωρίζεται σε 3 πτέρυγες (με αναφορά στο εμβαδόν και ποσοστό συνιδιοκτησίας-χιλιοστά επί του οικοπέδου για την καθεμία) και μετά αναφέρει για κάθε ο.ι. της πτέρυγας τα χιλιοστά της.

Το υπόγειο φαίνεται και στη σύσταση και ανήκει κατά περίπτωση, στον ίδιο ιδιοκτήτη του ισογείου.

Οι ιδιοκτήτες είναι δύο (ένας της Ο.Ι. 2 και ένας της Ο.Ι. 3/ βλ. Σκαρίφημα)

 

Στη σύσταση έχει περιγραφή κοινόχρηστων χώρων και για το συγκεκριμένο αναφέρει:

"Mεταξύ των ιδιοκτησιών 2 & 3 γίνεται σύσταση κοινού κλιμακοστασίου δια την εξυπηρέτηση του υπογείου των δύο τούτων ιδιοκτησιών. Το κοινό κλιμ/σιο καταλαμβάνει χώρο εξ εκατέρας ιδιοκτησίας πλάτους 1.80μ και μήκους 10,50μ. , εμβαδού ..., εκατέρωθεν του κοινού ορίου... “

 

Επίσης, στη σύσταση αναφέρει και τον αρμό διαστολής («συνορεύει επί πλευράς ..., με αρμό διαστολής και πέραν τούτου με πτέρυγα 2»).

Για να συνοψίσω:

Ασχολούμαι με το «τμήμα» - κτίριο που με αφορά.

Υπολογίζω με αναλυτικό την αλλαγή χρήσης από κύριο σε κύριο (κατάστημα σε νηπιαγωγείο) : 500ευρώ

Υπολογίζω διαφορετική διαμερισμάτωση για τη συνένωση των Ο.Ι. : 500ευρώ

Σύνολο προστίμου: 1000ευρώ