ν. 4178/13 - αρθρο 23 [Α23] Διαφορετική διαμερισμάτωση

[Pavlos33]

Δηλαδή υπάρχει κάποιος που μετά από 4 χρόνια αυθαιρετονόμων εφαρμόζει το συγκεκριμένο ατυχές κείμενο?

Αν π.χ έχεις  στην άδεια μια οριζόντια, στη σύσταση 2 στη πράξη 2 και δεν έχεις μεταβολή μηχανολογικών πως θα το αντιμετωπίσεις?

Θα πεις δεν έχω διαμερισμάτωση? Αν το πεις, πως θα λύσεις το συγκεκριμένο πρόβλημα? 

Ο σκοπός της διαφορετικής διαμερισμάτωσης αυτός ακριβώς ήταν, να καλύψει αυτό το πρόβλημα. Το γιατί μπήκε αυτή η διατύπωση παραμένει μετά από τόσα χρόνια άγνωστο.

Αλλά αν θέλουμε να το τραβήξουμε από τα μαλλιά το θέμα, μπορώ να ισχυριστώ ότι ο τοίχος του διαμερίσματος που χτίστηκε, προκάλεσε αύξηση στο μήκος των ηλεκτρολογικών καναλιών και καλωδίων, μπήκε ένας επιπλέον διακόπτης, ίσως και διαφοροποιήθηκε η όδευση σωλήνων καλοριφέρ  κλπ.

[akis73]

Θα συμφωνήσω με τον Παύλο, η διατύπωση του Νόμου στο συγκεκριμένο σημείο είναι τουλάχιστον ατυχής, προσωπικά η αλλαγή στα η/μ δεν είναι κριτήριο διαμερισμάτωσης για μένα.

 

Ελέγχω το περίγραμμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας που εξετάζω και βάσει του αν έχει τηρηθεί ή όχι δηλώνω διαμερισμάτωση. Πάντως σε αρκετές περιπτώσεις διαμερισμάτωσης προκύπτουν και αλλαγές στα η/μ (αλλαγής θέση λουτρού/wc, μετακίνηση σωμάτων, κοκ), ακόμα όμως και δεν έχουν προκύψει αλλαγές στα η/μ υπάρχει κατά την άποψη μου θέμα αφού έχει επέλθει μεταβολή στα τμ της ιδιοκτησίας.

[jja]

Γιατί δεν βγάζει κανένα νόημα. Αφού λέει σαφέστατα να μην έχουν αλλάξει τα μηχανολογικά. Αν δεν έχουν αλλάξει γιατί να επιβαρυνθεί ο πελάτης ακόμα ένα 500 Ευρω.

 

Δες εδώ http://www.teepelop....t-23_7.1.15.pdf την 645

και εδώ   http://www.teepelop....t-24_3.2.15.pdf την 692

εδώ την http://www.teepelop....-26_16.3.15.pdf την 745 vi ερώτημα

 

αλαλούμ από τον ίδιο άνθρωπο. 

 

Φαντάσου να μαζευτούμε 3-4 μαζί τι έχει να γίνει.

 

Ξαναβάζω την ανάρτηση με τα παραπάνω.

 

Υπάρχουν φυσικά και τα ΦΕΚ 114_B_1968 για κατασκευές μεταξύ 68-76 όπου η ΄΄διαμερισμάτωση΄΄  υπό προϋποθέσεις δεν θεωρούνταν αυθαιρεσία. Όχι γενικότητες. Όλα είναι συνάρτηση και της ηλικίας του κτιρίου και της αυθαιρεσίας και της τότε νομοθεσίας. Οπότε προσοχή.

Edited Σεπτέμβριος 4 , 2015 by jja

[Pavlos33]

δηλαδή ισχυρίζεσαι ότι πας να ελέγξεις ένα διαμέρισμα στην άδεια ένα, στη σύσταση δυο στη πράξη δυο και επειδή ο μεσότοιχος δεν προκαλεί διαφοροποίηση των μηχανολογικών της οικοδομής του δίνεις βεβαίωση νομιμότητας για μεταβίβαση?

Το τι θεωρούσαν ανά εποχή οι κανονισμοί ως αυθαιρεσία δεν απασχολεί την τακτοποίηση. Με παρόμοιο συλλογισμό και ο ΓΟΚ 73 έδινε το δικαίωμα στο δώμα να χτίζεται μικρής επιφάνειας βοηθητικός χώρος που δεν προσμετρούσε στη δόμηση. Εφόσον καλούμαστε να εξετάσουμε με βάση τα εγκεκριμένα, αφού ο χώρος δεν φαίνεται πουθενά, ακόμη και αν επιτρεπόταν με τους τότε κανονισμούς σήμερα κοστολογείται ως υπέρβαση δόμησης.

[jja]

http://www.michanikos.gr/topic/35821-%CE%9123-%CE%94%CE%B9%CE%B1%CF%86%CE%BF%CF%81%CE%B5%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AE-%CE%B4%CE%B9%CE%B1%CE%BC%CE%B5%CF%81%CE%B9%CF%83%CE%BC%CE%AC%CF%84%CF%89%CF%83%CE%B7/page-194?do=findComment&comment=804859

 

εδώ υπάρχει σαφώς αλλαγή στα μηχανολογικά του ορόφου. Εξετάζουμε τον όροφο, όχι τον διαχωριστικό τοίχο.

 

Δεν είναι όμως όλες οι περιπτώσεις διαφοροποίησης ορόφου ΄΄διαμερισμάτωση΄΄.

 

Για τα υπόλοιπα ναι πρέπει να εξετάσεις την ηλικία της αυθαιρεσίας και την νομοθεσία της εποχής. Αν τότε δεν αποτελούσε αυθαιρεσία δεν αποτελεί και σήμερα. Κανένας νόμος δεν έχει αναδρομική ισχύ. Εκτός από τους φορολογικούς.

 

Αλλιώς να βγάζουμε αυθαίρετα και τα προ του 55 αφού δεν έχουν εγκεκριμένα.

 

Όσο για αυτό ΄΄Με παρόμοιο συλλογισμό και ο ΓΟΚ 73 έδινε το δικαίωμα στο δώμα να χτίζεται μικρής επιφάνειας βοηθητικός χώρος που δεν προσμετρούσε στη δόμηση΄΄ (δεν το γνωρίζω) και αν απαιτούσε ο ΓΟΚ 73 να φαίνεται ή όχι ο χώρος στα εγκεκριμένα. Εκεί είναι το κλειδί. Αν το απαιτούσε να φαίνεται και δεν φαίνεται στα σχέδια είναι αυθαιρεσία (ανεξαρτήτως εάν προσμετρά ή όχι στην δόμηση), εάν δεν απαιτούσε να φαίνεται στα σχέδια (που δεν το νομίζω) τότε δεν αποτελεί αυθαιρεσία.

 

 

Να ρωτήσω και εγώ αυτό που ρώτησα παραπάνω. Τελικά στον ορισμό της  ΄΄διαμερισμάτωσης΄΄ υφίστανται τα κτίρια με σύσταση και αυτά χωρίς σύσταση ή μόνο αυτά με σύσταση, ή να φωνάξουμε τον Μπαμπινιώτη να μας το αναλύσει.

Edited Σεπτέμβριος 4 , 2015 by jja

[dimitris GM]

jja

"Να ρωτήσω και εγώ αυτό που ρώτησα παραπάνω. Τελικά στον ορισμό της  ΄΄διαμερισμάτωσης΄΄ υφίστανται τα κτίρια με σύσταση και αυτά χωρίς σύσταση ή μόνο αυτά με σύσταση, ή να φωνάξουμε τον Μπαμπινιώτη να μας το αναλύσει."

  Κατ αρχας, κτιριο  διαμερισματων/κατοικιων... χωρις συσταση,  δλδ να μην εχει  γινει ουτε ενα συμβολαιο...ειναι πολυ σπανιο...

Κι' όποιος εχει τετοια περιπτωση,  εχει προβληματα απο το Ε9...μεχρι την ΔΕΗ, τον Δημο, τον ΕΝΦΙΑ   κλπκλπ.

Οταν υπαρξει τετοια περιπτωση, την αναφερεις, λες  τις λεπτομερειες και τα λεμε.

 

οσο για αυτα που ανεφερες

645. Για να γίνει αλλαγή χρήσης σε δύο διπλανές οριζόντιες ιδιοκτησίες του ίδιου ιδιοκτήτη και να χρησιμοποιηθεί ως μία, ανοίχτηκε μια πόρτα στον ενδιάμεσο τοίχο. Μπορώ να χρησιμοποιήσω τον αναλυτικό αυτής της εργασίας έτσι ώστε να τον χρησιμοποιήσω για την αλλαγή χρήσης (έχω και άλλες αυθαιρεσίες που υπολογίζονται με αναλυτικό). Επίσης με τον παραπάνω τρόπο μπορώ να αποφύγω την αλλαγή διαμερισμάτωσης; Ούτως ή άλλως δεν έχει γίνει αλλαγή στις Η/Μ εγκαταστάσεις.
Κατά τη γνώμη μου έχετε μία ξεκάθαρη περίπτωση διαμερισμάτωσης (ασχέτως των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, ποτέ δεν κατάλαβα τι ακριβώς σημαίνει...) και σύμφωνα με τις Ε/Α του help desk υπ' αριθμ. 8, ΔΕ μπορεί να συμψηφιστεί αλλά πρέπει να εισαχθεί στο πληροφοριακό σύστημα προστιθέμενη ως μία ξεχωριστή λοιπή πολεοδομική παράβαση.

 η ερωτηση αυτη ειναι αοριστη...μιλαει για αλλαγη χρησης,  χωρις να λεει τι ειδους αλλαγη χρησης υπαρχει..

...και αφορα την διανοιξη "πορτας" μεταξυ δυο ιδιοκτησιων και την εν τοις πραγμασι συνενωση τους.

Εδω,  το πας με διαμερισματωση, εφοσον εχει σκοπο να προβει σε συμβολαιογραφικη πραξη τροποποιησης της συστασης ΟΙ και να δημιουργησει ενα ενιαιο χωρο...

ή δηλωνει την πορτα...χωρις  να τροποποιει την συσταση, δλδ  εξακολουθει  στο υποθηκοφυλακειο/κτηματολογιο να εχει δυο χωρους...  "αυριο" με αδεια, ξανακλεινει την πορτα..[.και βεβαια, εξαρταται απο τον εάν εχει και αλλες παραβασεις. οποτε μπορει να τα παει ολα με αναλυτικο...] ανεξαρτητα αν θα συνενωσει ή οχι στο μελλον..

[παντοτε οι κανονες...εχουν και τις εξαιρεσεις τους...γι αυτο λεμε.."καθε περιπτωση  εχει τη δικη της λυση"]

 

692. Σε νόμιμο υπόγειο πολυκατοικίας οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης δεν έχουν κατασκευαστεί στις προβλεπόμενες από την εγκεκριμένη κάτοψη θέσεις αλλά σε διαφορετικές, πάντα εντός νομίμου περιγράμματος. Το κλιμακοστάσιο, λεβητοστάσιο, μηχανοστάσιο είναι στη σωστή θέση. Δύναται να δοθεί βεβαίωση δεδομένου ότι η αλλαγή διαμερισμάτωσης του υπογείου δεν επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων ή πρέπει να τακτοποιηθεί διότι στη θέση που προβλεπόταν πχ αποθήκη έχει γίνει θέση στάθμευσης (δηλαδή αλλαγή χρήσης από βοηθητική χρήση σε βοηθητική);
Παρότι οι οδηγίες από το υπουργείο για το θέμα αυτό είναι μπερδεμένες, άποψη μου είναι θα πρέπει να τακτοποιηθεί είτε με διαφορετική διαμερισμάτωση είτε με αναλυτικό έτσι ώστε να προκύψει το νέο σχέδιο και βάσει αυτού να αλλάξει η σύσταση αν αυτό απαιτείται και να μεταβιβασθεί μετά ως παρακολούθημα. Κατ' εξαίρεση μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την πρόνοια της εγκυκλίου 3 παράγραφος Δ.
Σε περίπτωση που οι αποθήκες μεταβιβάζονται αυτοτελώς τότε εκ των πραγμάτων θα πρέπει να τακτοποιηθούν.
 

εδω εχει και διαμερισματωση και αλλαγη χρησης.

 

745. Θα εκτιμούσα ιδιαίτερα εάν είχα και την δική σας άποψη στο παρακάτω θέμα που αφορά την ένταξη στο Ν4178/2013 και για το οποίο έλαβα διαφορετικές απαντήσεις από τους μηχανικούς στο helpdesk του ΥΠΕΚΑ. Τετραώροφο κτήριο με υπόγειο (ΥΠ-ΙΣ-Α-Β-Γ). Άδεια το 1977 στην οποία έχει δηλωθεί το υπόγειο σαν βοηθητικός χώρος, ισόγειο σαν κατάστημα με πατάρι (λιγότερο από το 50% του ισογείου), Α’ όροφος γραφεία και οι υπόλοιποι 2 όροφοι κατοικία (4 διαμερίσματα ανά όροφο). Το κτήριο από την αρχή προοριζόταν για βιομηχανία, ακόμα και η στατική μελέτη έγινε με φορτία 500kg/m2 σε κάθε πλάκα. Υπάρχουν σφραγισμένα σχέδια από το υπουργείο βιομηχανίας. Αυτή την στιγμή υπάρχουν πράγματι μηχανήματα στο Υπόγειο, Ισόγειο, και Γ’ όροφο ενώ οι άλλοι δύο είναι γραφεία της εταιρείας. Το πατάρι έχει επεκταθεί σε όλο την επιφάνεια της στάθμης και είναι αποθηκευτικός χώρος. Την εποχή που βγήκε η άδεια επιτρεπότανε η βιομηχανία, σήμερα είναι περιοχή γενικής κατοικίας δεν επιτρέπεται βιομηχανία, αλλά επιτρέπονται γραφεία.

Το κτήριο έχει οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ίδιο ιδιοκτήτη και θέλουμε να τακτοποιηθεί σαν κτήριο.

[η ερωτηση δεν ειναι σαφης αν εννοει οτι εχουν συνταγει συμβολαια συστασης ΟΙ...μαλλον σε κατι αλλο αναφερεται..]

Παρακαλώ για την άποψή σας στο τρόπο που το χειρίζομαι :

 

εδω ειναι η περιπτωση  κτιριου χωρις συσταση, που μαλλον ανεγερθηκε με ειδικους ορους δομησης

Επομενως, εφοσον επιτρεπεται η διαφορετικη χρηση,

"χρωσταει "  την διαφορα των τμ. που εχτισε παραπανω με ειδικους ορους  σε σχεση με την νεα χρηση...

 

Παντως, ως προς την διαμερισματωση που συζητουμε,

αφου στη αδεια δειχνει  μια σαλα 350 τμ. που εγινε "διαμερισματα" προφανως εχει και διαμερισματωση.

Με βαση τις νεες κατοψεις που θα φτιαξει, θα μπορει να κανει συσταση ΟΙ και να δοσει χιλιοστα σε καθε ΟΙ

Edited Σεπτέμβριος 5 , 2015 by dimitris GM

[jja]

Η απάντηση του ΤΕΕ στην 692 είναι ΄΄Παρότι οι οδηγίες από το υπουργείο για το θέμα αυτό είναι μπερδεμένες΄΄ , ΄΄άποψη μου είναι θα πρέπει να τακτοποιηθεί είτε με διαφορετική διαμερισμάτωση είτε με αναλυτικό΄΄

και στην 745 vi) ακριβώς έτσι ΄΄ Δείτε άμα καλύπτεστε απο τον αναλυτικο προϋπολογισμό (π.χ. καθαίρεση τοίχων)

 

Με βάση το λεκτικό είναι σαφέστατο. Δες και την εξέλιξη της σκέψης από την 645 στην 692 και στην 745 φαίνεται πως συζητήθηκε και υπήρξε σύγκρουση και με το help desk.

 

Κατά την γνώμη μου για να λύσουν συγκεκριμένα ζητήματα βάλανε την διαμερισμάτωση και δημιούργησαν μεγαλύτερα προβλήματα.

 

Π.χ. επέκταση σε εξώστη π.χ 1 μ2 (εκτός όγκου) έχει πιθανό πρόστιμο 100 Ευρώ ενώ επέκταση σε κοινόχρηστο (εντός όγκου) ή μικρές μετατοπίσεις στον ενδιάμεσο τοίχο μεταξύ 2 διαμερισμάτων (καμιά αλλαγή στα μηχανολογικά)  π.χ. 1 μ2 έχει 500 Ευρώ

 

Ότι να ναι δηλαδή. 

 

Και το ΤΕΕ τι λέει. ΄΄ασχέτως των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, ποτέ δεν κατάλαβα τι ακριβώς σημαίνει...)΄΄. Δηλαδή όλα τα άλλα τα κατάλαβαν. Για να μην πω τίποτα χειρότερο. Νομίζω πως το λεκτικό της διατύπωσης μπορεί ο μηχανικός να το εκμεταλλευτεί για να αντιμετωπιστούν διάφορες αδικίες. Αλλιώς να αφήσουμε στην άκρη το λεκτικό όχι όμως μόνο στην συγκεκριμένη περίπτωση αλλά και για πολλές άλλες (υπόγεια, ΚΧ, ΒΧ στον 4178 και τι σημαίνει, και άλλα πολλά που και εγώ δεν κατάλαβα τι ακριβώς σημαίνουν και ο καθένας μπορεί να πει πως τα κατάλαβε διαφορετικά) να δεις τι έχει να γίνει.

 

Θέλω να πω πως αυτήν η απάντηση ΄΄ασχέτως των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, ποτέ δεν κατάλαβα τι ακριβώς σημαίνει...΄΄ 

κατά παράβαση νόμου (νόμου όχι εγκυκλίου) είναι απαράδεκτη από το ΤΕΕ. Δεν έχει τέτοια αρμοδιότητα. Θα μου πεις ανώνυμες ερωτοαπαντήσεις. Στην κατεύθυνση της εισπραξιμότητας και όχι της δίκαιας και συνταγματικής αντιμετώπισης των αυθαιρετούχων ή ΄΄αυθαιρετούχων΄΄. Αλλά ας το σταματήσω εδώ.

 

Όπως και να χει έχω περίπτωση κτιρίου χωρίς καθόλου σύσταση όπου σε ενιαίο υπόγειο χτίστηκε ένας τοίχος και δημιουργήθηκε αποθήκη με ξεχωριστή πρόσβαση από το κλιμακοστάσιο (καμιά αλλαγή στα μηχανολογικά). Θέλω να κάνω σύσταση και να την κάνω παρακολούθημα ιδιοκτησίας. Αναλυτικός ή διαμερισμάτωση. 

Edited Σεπτέμβριος 5 , 2015 by jja

[akis73]

Καλησπέρα, θα έλεγα ότι επειδή όπως λες δεν υπάρχει σύσταση στην οικοδομή, δεν τίθεται θέμα αλλαγής περιγραμμάτων των οριζόντιων ιδιοκτησιών, οπότε η περίπτωση της διαμερισμάτωσης δεν φαίνεται να ταιριάζει.

 

Οπότε να το δήλωνες ως λοιπή πολεοδομική παράβαση με αναλυτικό από τις εργασίες που θα προκύψουν, πχ. χτίσιμο τοιχοποίας, επιχρίσματα, χρωματισμοί, κατασκευή θύρας κοκ. Λογικά το πρόστιμο θα είναι στα 500 ευρώ.

 

Επίσης για αποδεικτικό παλαιότητας (μη μου πεις ότι μπορείς να βρεις...τιμολόγια) μπορεί ο εν λόγω χώρος να καταχωρηθεί στο Ε9 ως βοηθητικός κάποιου διαμερίσματος υποθέτω (εφόσον γίνει σύσταση) για να έχεις και το αντίστοιχο

αποδεικτικό παλαιότητας.

 

Τουλάχιστον έτσι θα αντιμετώπιζα το θέμα εγώ. Εφόσον τακτοποιείς σήμερα όπου δεν έχει γίνει σύσταση αν υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες στο υπόγειο καλό είναι να πάρεις και συνάινεση των υπόλοιπων ιδιοκητών.

 

Για αυτά που παραθέτεις στο #1947 με βρίσκεις σύμφωνο, απλά νομίζω ότι η διαμερισμάτωση δεν ταιριάζει στην περίπτωσή σου, το πρόστιμο όμως πάλι θα έβγαινε 500 ευρώ οπότε από θέμα κόστους δεν τίθεται θέμα. Επίσης δες λίγο και την ε/α νο.82 του τεε η οποία ουσιαστικά "χλευάζει" τους ν.4014 + 4178 για το θέμα της διαμερισμάτωσης σε σχέση με τα η/μ.

Edited Σεπτέμβριος 5 , 2015 by akis73

[kapas2004]

Γνωρίζει κάποιος αν μπορεί να γίνει διαμερισμάτωση σε περίπτωση κάθετων ιδιοκτησιών;

[papathvas]

καλημέρα, 

σε περίπτωση που σε έναν όροφο με δυο κατοικίες εχει μικρύνει κατα 1.5τμ η κάθε κατοικία και έχει μεγαλώσει το πλατύσκαλο (Κ.Χ.) κατά 3τμ, και χωρίς να υπάρχει καμία άλλη αλλαγή ή παράβαση, το δηλώνουμε αλλαγή χρήσης από κύριο σε κύριο, διαφορετική διαμερισμάτωση ή απλά το αναφέρουμε στην Τ.Ε. ότι τα τμ είναι λιγότερα;

 

στο συμβόλαιο αναφέρει για την ιδιοκτησία Α: 100τμ κατοικία και 25% στο οικόπεδο και στους Κ.Χ., χωρίς να μου αναφέρει τα τ.μ. των Κ.Χ.

επίσης στην άδεια αναφέρει μόνο το συνολικό εμβαδόν του ορόφου.

 

ευχαριστώ

Edited Σεπτέμβριος 8 , 2015 by papathvas