ν. 4178/13 - αρθρο 23 [Α23] Διαφορετική διαμερισμάτωση

[killertomato]

έχεις διαμερισμάτωση λοιπόν που θα πρέπει να την τακτοποιήσεις μαζί με τις άλλες αυθαιρεσίες. αφού συμπεριληφθεί και ολοκληρωθεί η δήλωση θα τη δώσεις στο συμ/φο μαζί με τα σχέδια 4178 και θα γίνει τροποποίηση της σύστασης (λογικά αν είναι κλασσική σύσταση θα δίνει το δικαίωμα στον ίδιο ιδιοκτήτη να ενοποιεί ιδιοκτησίες του χωρίς συναίνεση), εφόσον είναι ένα διαμέρισμα στην πραγματικότητα θα χρειαστεί μία βεβαίωση....όμως ας συνεννοηθεί ο συμ/φος με τον υποθηκοφύλακα που θα μεταγράψει την τροποποίηση για να δεχτεί τη μία βεβαίωση, εμείς ως μηχανικοί βεβαιώνουμε τι υπάρχει στην πραγματικότητα και αν συμφωνεί με τα της πολεοδομίας (αν όχι κάνουμε τακτοποίηση)

[dimitris GM]

σωστα..

ας συννενοηθει πρωτα...

 

θεωρητικα εχει μια "τροποποιηση"  [οχι καταργηση]  της συστασης δυο ΟΙ...αρα  δεν απαιτουνται δηλωσεις

συμφωνα με την παρ. 10 του παρακατω εγγραφου του κτηματολογιου..

 

http://www.notarius.gr/uploads/files/umplhrwmatikes_dieukriniseis.pdf

 

και μια συσταση για το "ενιαιο" αρα μια βεβαιωση

 

βρε..."ας συννενοηθει πρωτα"

 

υγ

κατα τα λοιπα συμφωνω με τον χρηστο που ειπε

 

"Εχω το παραδοξο οτι υπαρχει ενα οροφοδιαμερισμα στα σχεδια, το ιδιο και στην πραξη. Εχει μια αυθαιρεσια που τακτοποιω. Η συσταση ομως δειχνει δυο διαμερισματα"

 

Επειδη αυτη η περιπτωση ειναι "σπανια",  καλο θα ηταν να δεις τις κατοψεις της συστασης πώς προεκυψε εκει να ειναι "δυο"...

γενικα δες το ιστορικο των συμβολαιων...μηπως εγινε καμμια ενημερωση φακελλου....

Edited Σεπτέμβριος 26 , 2015 by dimitris GM

[Christos]

Την λέξη κατάργηση τη χρησιμοποίησε η συμβολαιογράφος, όχι εγώ. Βάσει του εγγράφου που έδωσες δεν χρειάζονται δηλώσεις μου σε κατάργηση, αλλά χρειάζονται σε τροποποίηση (τουλάχιστον εγώ αρκετές φορές έχω δώσει βεβαιώσεις για τροποποίηση σύστασης).

 

Η απορία μου είναι γιατί να βγάλω πρόστιμο για διαμερισμάτωση. Πολεοδομικά η ιδιοκτησία είναι εντάξει, συμβολαιογραφικά δεν είναι. Άρα να μπω στο σύστημα να διορθώσω τι πράγμα; αφού είναι σύμφωνα με το σχέδιο πολεοδομίας!

 

Ο λόγος που προέκυψε αυτό είναι ότι στη σύσταση είναι πρόβλεψε για μελλοντικά Α1 και Α2 διαμερίσματα (με αντίστοιχη κάτοψη που έχει προσαρτηθεί, άρα ήταν μελετημένο), αλλά λίγα χρόνια μετά απλά κάνανε ένα διαμέρισμα. Και Δημητρη, δεν έγινε καμία τροποποίηση/διόρθωση/ενημέρωση φακέλου το έχω ψάξει ήδη πριν φτάσω στο περίεργο αυτό αδιέξοδο.

 

Η συμβολαιογράφος θα ηταν ευτυχής αν της έδινα 2 βεβαιώσεις, μία για κάθε 'υποτιθέμενο' διαμέρισμα του Α Ορόφου. Αλλά εξηγώ πως αυτό δεν είναι δυνατόν γιατί εγώ και πολεοδομικά αλλά και στην πραγματικότητα, βλέπω ένα!

Edited Σεπτέμβριος 27 , 2015 by Christos

[killertomato]

γνώμη μου είναι να γίνει τροποποίηση της σύστασης και να μπει το νέο σχέδιο (που θα συμφωνεί με την άδεια + άλλες αυθαιρεσίες και ας μην μπει η διαμερισμάτωση) , θα εξηγήσετε σε υποθηκοφύλακα τι ακριβώς συμβαίνει και πιστεύω οτι θα συμφωνήσει σε μια βεβαίωση

η σύσταση έγινε πριν ολοκληρωθεί το κτήριο;  

[georgegaleos]

Υπάρχουν τα παρακάτω (α/α/ 23 & 10) από τον Συμβολαιογραφικό Συλλογο Εφετείου Θεσ/νίκης.

Συμβολαιογραφικός Συλλογος.pdf

Edited Σεπτέμβριος 28 , 2015 by georgegaleos

[dimitris GM]

το παραπανω εγγραφο εχει, μεταξυ αλλων,  λυσει πολλα πρακτικα προβληματα

 

- το "23"  εχει επιλυσει  την περιπτωση οπου,  ο ιδιοκτητης δυο  "ομορων" ακινητων τα θεωρει σαν ενα   ενιαιο "συνενωθεν τοις πραγμασι" και ετσι τα δηλωνει στο Ε9 και στο Κτηματολογιο.

Βεβαιωση θα χρειαστει οταν  το μεταβιβασει για το  "ολοκληρο"  και δεν πρεπει να προηγηθουν δυο βεβαιωσεις για να "συντελεστει" η "συνενωση"   και μετα αλλη μια για την μεταβιβαση.

[αυτο, επειδη ειχε, αρχικα, επικρατησει μια  "σκεψη" να ζητουνται και να επισυναπτονται στο συμβολαιο μεταβιβασης "2" βεβαιωσεις για την "συνενωση"   του καθενος...και επισης άλλη μια για το ενιαιο.]

- ή την περιπτωση οπου σε οικοδομη δεν εχει γινει συσταση ΟΙ, αλλα επιτρεπεται να συστηνεται   μερικη  ΟΙ και να μεταβιβαζεται   ανα ενας" διηρημενος χωρος

-ή την περιπτωση  οπου, απο εναν αγρο "26" στρ. [για οσους ενθυμουνται την προ διετιας σχετικη συζητηση... ] μεταβιβαζει ο ιδιοκτητης ενα τμημα -εστω- 4 στρ. Για την περιπτωση αυτη θα παρει  βεβαιωση   μονον  για το μεταβιβαζομενο..

 

'Οσον αφορά την "τροποποιηση" της συστασης ΟΙ, το βασικο ειναι να προβλεπεται η δυνατοτητα αυτη απο το συμβολαιο αγορας...[ειναι μια τυπικη εκφραση που - συνηθως- αναγραφεται  σε ολα τα συμβολαια] ή να μην απαγορευεται απο τον κανονισμο...

Edited Σεπτέμβριος 28 , 2015 by dimitris GM

[Dummy]

καλημέρα, διάβασα το μεγαλύτερο μέρος του νήματος αλλά ειλικρινά χάθηκα στο μέγεθός του...  αν μπορεί κάποιος να με βοηθήσει.

πολυκατοικία με άδεια του 1966. Ιδιοκτήτης διαμερίσματος Α αγοράζει η σύζυγος το όμορο διαμέρισμα Β το 1985 και τα ενοποιούν, καταλαμβάνοντας ταυτόχρονα ένα  τετραγωνικό μέτρο κοινόχρηστου χώρου. Μέχρι σήμερα το διαμέρισμα λειτουργεί με δυο ρολόγια στη ΔΕΗ.

Το διαμέρισμα Α έχει μεταβιβαστεί από παλιά στο γιο και σήμερα η μητέρα θέλει να μεταβιβάσει το διαμέρισμα Β στο γιο.

Πρόκειται για διαμερισμάτωση, προφανώς.

ερωτήματα :

1) διαμερισμάτωση κατηγορία 4. τι δικαιολογητικά θα χρειαστώ, δεδομένου οτι ο φάκελος της άδειας έχει χαθεί?

 

2) τι προσκομίζω για αποδεικτικό χρόνου κατασκευής? είναι απαραίτητο δικαιολογητικό? δεν με ενδιαφέρει η παλαιότητα, αφού το πρόστιμο δεν αλλάζει. μόνο το οτι προϋπήρχε 28/07/2011

 

3) χρειάζομαι συνεναιση των υπόλοιπων ιδιοκτήτων της πολυκατοικίας? λόγω του οτι καταλαμβάνεται ένα μέρος των κοινοχρήστων?

 

4) κατά τη μεταβίβαση, θα πρέπει να γίνει αναθεώρηση του κανονισμού της πολυκατοικίας, αφού πλέον το διαμέρισμα έχει μεγαλύτερο εμβαδόν από τα προηγούμενα?

[yian]

(1) Αποτύπωση και νέα σχέδια κάτοψης - τομής - ΔΚ αφού υπάγεται στην κατηγορία 4.

(2) Τίτλος ιδιοκτησίας (εάν περιγράφει την σημερινή κατάσταση) ή ορθό Ε9 ως προς τα τετραγωνικά μέτρα συνήθως αρκούν.

(3) Ναι, καταλαμβάνοντας τετραγωνικά από τα κοινόχρηστα μέρη χρειάζεται συναίνεση εκτός και εάν στη σύσταση παρουσιάζονται τα σημερινά τετραγωνικά μέτρα (με τα κατελημμένα κοινόχρηστα) τα οποία τυπικά θα έχουν συνυπογράψει και αποδεχτεί όλοι οι συνιδιοκτήτες.

(4) Δεν είμαι ειδικότερος για να απαντήσω και ενδεχομένως να απαντώ λανθασμένα, αλλά μήπως θα μπορούσαν τα επιπλέον τ.μ. να χρεωθούν ως παρακολούθημα του διαμερίσματος και να λήξει ανώδυνα?

[Dummy]

ευχαριστώ για την άμεση απάντηση

1) ΔΚ που να αφορά ολο το κτήριο? και νεο τοπογραφικό θα χρειαστώ, σωστά?

2) τίποτα από αυτά. το κατασκεύασαν, δεν τους ενόχλησε κανείς και έμεινε έτσι όλα αυτά τα χρόνια....

3) η σύσταση εμφανίζει την αρχική κατασταση

4) θα ρωτήσω συμβολαιογράφο...

[yian]

Ως προς το (1) ναι, ΔΚ όλου του κτιρίου που ουσιαστικά είναι το εγκεκριμένο ΔΚ της οικοδομικής άδειας με τις υπερβάσεις που διαπιστώνονται στην οριζόντια ιδιοκτησία που ρυθμίζεις.

Ως προς τον χρόνο κατασκευής μπορείς να πατήσεις και στο γράμμα της εγκυκλίου συνοδευτικά με την αιτιολόγηση του τρόπου κατασκευής ώστε να αποδείξεις ότι οι υπερβάσεις πραγματοποιήθηκαν τον ίδιο χρόνο με την ανέγερση της οικοδομής (εάν ισχύει κάτι τέτοιο και εάν μπορεί να τεκμηριωθεί)

Για το (3) και σύμφωνα με τα στοιχεία που διαθέτεις, θεωρώ πως η συναίνεση απαιτείται..