ν. 4178/13 - αρθρο 23 [Α23] Διαφορετική διαμερισμάτωση

[dimitris GM]

σωστα

η αποθηκη που αυξηθηκε εχει προβλημα

η ονοματοδοσια της ΘΣΑ δεν σε αφορα

 

κατα τα  λοιπα τι σημαινει οταν λες  "Η ίδια κατάσταση επικρατεί και  στις υπόλοιπες ιδιοκτησίες του υπογείου."???

 

οπως ειπε και ο ΚΑΝΑ
 

οσες  ειτε αποθηκες ειτε ΘΣΑ ειναι σωστες, μενουν εκτος ρυθμισης, ολες οι υπολοιπες εχουν διαμερισματωση εφοσον αυξηθηκαν ή μειωθηκαν

και θα κανεις και ερευνα μηπως  εχει γινει καποια καταληψη κοινοχρηστων διαδρομων

μπηκοουζ,

εκει στα υπογεια,

απο τα σχεδια μεχρι την πραγματικοτητα,

ολο και καποιες γωνιες χανονται και καποια λεβητοστασια ..μετατοπιζονται...

Edited Ιούλιος 23 , 2016 by dimitris GM

[chrisvach]

σωστα

η αποθηκη που αυξηθηκε εχει προβλημα

η ονοματοδοσια της ΘΣΑ δεν σε αφορα

 

κατα τα  λοιπα τι σημαινει οταν λες  "Η ίδια κατάσταση επικρατεί και  στις υπόλοιπες ιδιοκτησίες του υπογείου."??? Εννοώ ότι τα ονόματα, οι επιφάνειες και οι θέσεις των ιδιοκτησιών είναι άλλα αντ' άλλων.

 

 

 

Καλημέρα και ευχαριστώ για το ενδιαφέρον.

 

Η αποθήκη είναι μεγάλη μόνο στα σχέδια της πολεοδομίας αλλά τόσο στη σύσταση όσο και στην πραγματικότητα έχει σπάσει σε τρεις αποθήκες(μια εκ των οποίων είναι η ΑΥ8 )που εξυπηρετούνται με εναν κοινόχρηστο διάδρομο. Έτσι δεν "πατάει" σε κοινόχρηστους χώρους πολεοδομικά ωστε να χρειαστώ συναίνεση.

 

 

Επειδή το υπόγειο είναι αρκετά μεγάλο, με πολλές ιδιοκτησίες και υπερβάσεις στη δόμηση, και επιπλέον δεν υπάρχει διάθεση για συναίνεση λέω να ανεβάσω στο σύστημα το σχέδιο της σύστασης(η άδεια είναι του 78 άρα μπορώ να το χρησιμοποιήσω) με την αντίστοιχη αναφορά στην ΤΕ ότι ο έλεγχός που έκανα περιορίστηκε μόνο σε αυτές τις δύο ιδιοκτησίες.

 

Τέλος και βασικότερο, παρατήρησα μια πιθανή μετατόπιση της αποθήκης αυτής κατά 20 πόντους  σε σχέση με τα σχέδια της σύστασης. Η μετατόπιση αυτή προκαλεί μετατόπιση και των διπλανών, αλλά και των παραδιπλανών αποθηκών με αποτέλεσμα να χάνει τους 20 πόντους η τελευταία στη σειρά ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή σκέφτηκα να πάρω συναίνεση για τη διαφορετική διαμερισμάτωση μόνο από τον ακριβώς δίπλα.

 

Η γνώμη σας;

Edited Ιούλιος 24 , 2016 by chrisvach

[dimitris GM]

 δλδ 

-εχεις αδεια για "καποιες" θεσεις/αποθηκες

-στα συμβολαια εγιναν περισσοτερα τμηματα.....επομενως πας για διαμερισματωση

 

και σαν να μην εφτανε αυτο

ο τοιχος σου εχει μετατοπισθει κατα 20 εκ. σε βαρος της διπλανης.

 

παρτο σαν διαμερισματωση, αλλοιως δεν θα ξεμπερδεψετε ποτε...

 

20 εκ.  ειναι σαν να μετρας το παχος της μεσοτοιχιας "εξω-εξω"

 

[ειναι η περιπτωση που ο καλφας  φωναζει στον μαστορα  που ειναι δυο οροφους ψηλοτερα

"τα τουβλα να τα βαλω  επεξω ή απο μεσα σπο το ραμμα"

κι ο μαστορας λεει ..." απεξω"

αλλά, ο καθε ενας εννοει την " άλλη μερια του ραμματος" :-(

Edited Ιούλιος 24 , 2016 by dimitris GM

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

οταν γκρεμιζεις μια μεσοτοιχια μεταξυ δυο ΟΙ,

δεν εχεις καμμια διαμερισματωση

 

θα ειχες εάν στην αδεια ηταν ενα και στα συμβολαια ηταν δυο.

 

ομοιως,

εάν ενα μεγαλο καταστημα με ιδια κατοψη αδειας και συμβολαιου

το "κοβεις" σε μικροτερα,

εχεις διαχωρισμο,

δεν εχεις διαμερισματωση

Ποια η διαφορα διαχωρισμού και διαμερισμάτωσης;

Για μένα είναι το ίδιο.

Πάντως η άποψή σου ανατρέπει τη σχετική διάταξη του Ν. 4178/13 και τη Συμβολαιογραφική οπτική.

Edited Ιούλιος 24 , 2016 by ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ

[dimitris GM]

Να δουμε αν και πώς  ανατρεπει τον 4178 και την  "συμβολαιογραφικη οππτικη"...

 

Εχουμε  δυο ομορα καταστηματα διαφορετικων ιδιοκτητων.
Τα ζητησε να τα μισθωσει μια ...Τραπεζα,  σαν "ενα"

Γκρεμισαμε  την μεσοτοιχια.και τα  "ενωσαμε".

Αυτο δεν ειναι διαμερισματωση.

Ειναι καθαιρεση μεσοτοιχιας...Ετσι τακτοποιειται.

 

Διαμερισματωση θα ειχαμε αν στη αδεια ηταν δυο καταστηματα απο 100 τμ. το καθε ενα

και στα συμβολαια ηταν  ενα 110 τμ. και ενα 90 τμ.

 

Εχεις ενα μεγαλο καταστημα ...σου ζητησαν ενα "τμημα" και εχτισες μια μεσοτοιχια.

Το αλλο τμημα το εκμισθωσες σε αλλον

Εδω η αυθαιρεσια αφορα τον διαχωρισμο  με ανεγερση μεσοτοιχιας, για τον οποιο δεν πηρες αδεια.

 

Θεωρω οτι,  τα παραπανω ειναι συμφωνα με τον νομο

Οσο για την  "συμβολαιογραφικη  οπτικη"  δεν ειδα να αναφερεται κατι αντιθετο στις εγκυκλιους 35 και 4  της Συντονιστικης των συμβ/φων

Edited Ιούλιος 24 , 2016 by dimitris GM

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Όση αυθαιρεσία είναι η ανέγερση μιας μεσοτοιχίας χωρίς άδεια, άλλη τόση είναι η καθαίρεσή της.

Όσον αφορά τη Συμβολαιογραφική Οπτική παραθέτω απόσπασμα από τη σ.20 : " Ένα απλό παράδειγμα είναι αυτό της διαμερισμάτωσης όπου μπορεί δύο διαμερίσματα συνεχόμενα να ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες (συζύγους), να έχουν γίνει ένα και να έχει υπαχθεί η ενοποίηση αυτή στις διατάξεις των νόμων που την επιτρέπουν (Ν.4014/11, Ν.4178/13). Σε περίπτωση όμως μεταβίβασης θα πρέπει ασφαλώς να προηγηθεί συνένωση με ανταλλαγή ποσοστών εξ αδιαιρέτου και τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου, ώστε αυτά να αποτελέσουν μια αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία"

 

Άποψή μου είναι ότι η συνένωση ρυθμίζεται ως διαμερισμάτωση και με αναλυτικό προϋπολογισμό οι λοιπές παραβάσεις κατ.13.

Το ερώτημα είναι αν θα χρεωθούν δύο διαμερισματώσεις (δύο λοιπές παραβάσεις) για τη συνένωση υπόγειων αποθηκών, ισόγειων καταστημάτων και παταριών (ποσοστό συνιδιοκτησίας έχει μόνο κάθε Ισόγειο κατάστημα) αφού η διαμερισμάτωση αφορά όροφο (το πατάρι δεν θεωρείται όροφος) ή μια διαμερισμάτωση αφού κάθε Υπόγειο+Ισόγειο+Πατάρι αποτελούν ενιαία ιδιοκτησία ; 

Edited Ιούλιος 25 , 2016 by ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ

[dimitris GM]

Όση αυθαιρεσία είναι η ανέγερση μιας μεσοτοιχίας χωρίς άδεια, άλλη τόση είναι η καθαίρεσή της.

Όσον αφορά τη Συμβολαιογραφική Οπτική παραθέτω απόσπασμα από τη σ.20 : " Ένα απλό παράδειγμα είναι αυτό της διαμερισμάτωσης όπου μπορεί δύο διαμερίσματα συνεχόμενα να ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες (συζύγους), να έχουν γίνει ένα και να έχει υπαχθεί η ενοποίηση αυτή στις διατάξεις των νόμων που την επιτρέπουν (Ν.4014/11, Ν.4178/13).

 

σωστα τα λεει..να εχουν υπαχθει στις διαταξεις του 4014 και του 4178

αλλά δεν λεει "με διαμερισματωση"

 

Σε περίπτωση όμως μεταβίβασης θα πρέπει ασφαλώς να προηγηθεί συνένωση με ανταλλαγή ποσοστών εξ αδιαιρέτου και τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου, ώστε αυτά να αποτελέσουν μια αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία"

 

εννοει αν θελουν να τα πουλησουν "σαν ενα"  θα πραξουν ως ανω....επισης σωστο

 

Άποψή μου είναι ότι η συνένωση ρυθμίζεται ως διαμερισμάτωση και με αναλυτικό προϋπολογισμό οι λοιπές παραβάσεις κατ.13.

 

Αν το πας με διαμερισματωση και λοιπες πληρωνεις δυο φορες [μια για την διαμερισματωση και μια για τις λοιπες..]

 

Το ερώτημα είναι αν θα χρεωθούν δύο διαμερισματώσεις (δύο λοιπές παραβάσεις) για τη συνένωση υπόγειων αποθηκών, ισόγειων καταστημάτων και παταριών (ποσοστό συνιδιοκτησίας έχει μόνο κάθε Ισόγειο κατάστημα) αφού η διαμερισμάτωση αφορά όροφο (το πατάρι δεν θεωρείται όροφος) ή μια διαμερισμάτωση αφού κάθε Υπόγειο+Ισόγειο+Πατάρι αποτελούν ενιαία ιδιοκτησία ; 

 

εαν και όπου εχεις διαμερισματωση,  αυτη ειναι "μια" για ολοκληρο τον οροφο. Το παταρι δεν ειναι οροφος πολεοδομικα. Ειναι εντος του ισογειου οροφου.

Edited Ιούλιος 25 , 2016 by dimitris GM

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Πώς δεν λέει : "Ένα απλό παράδειγμα είναι αυτό της διαμερισμάτωσης . . .

 

Εννοώ λοιπές παραβάσεις κατ.13 που υπάρχουν πλην εκείνες που προκάλεσαν τη διαμερισμάτωση, δηλ. η καθαίρεση μεσοτοιχιών. Υπάρχουν καθαιρέσεις κλιμάκων, ψευδοροφή, νέα WC κλπ.

 

Το Πατάρι εξ ορισμού ΝΟΚ δεν είναι όροφος, αλλά το Ισόγειο και Υπόγειο είναι, οπότε Διαμερισμάτωση Χ 2 ;

Edited Ιούλιος 25 , 2016 by ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ

[dimitris GM]

Ετσι εχει η πληρης αναφορα στην "συμβολαιογραφικη οπτικη" που αναφερεσαι

 

"ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Γενικά η διαδικασία υπαγωγής είναι πράξη της διοίκησης (ήτοι αφορά στα ακίνητα από πολεοδομικής άποψης).
Επομένως για τη μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές ή τακτοποιημένες αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, πέραν της πολεοδομικής τους τακτοποίησης, ο συμβολαιογράφος θα πρέπει κάθε φορά να ελέγχει την εγκυρότητα της υπό κατάρτιση σύμβασης από νομικής πλευράς, λαμβάνοντας υπόψιν του όλες τις διατάξεις των νόμων που πάντα ελάμβανε υπόψιν του.
Ένα απλό παράδειγμα είναι αυτό της διαμερισμάτωσης όπου μπορεί δύο διαμερίσματα συνεχόμενα να ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες (συζύγους), να έχουν γίνει ένα και να έχει υπαχθεί η ενοποίηση αυτή στις διατάξεις των νόμων που την επιτρέπουν (Ν.4014/11, Ν.4178/13). Σε περίπτωση όμως μεταβίβασης θα πρέπει ασφαλώς να προηγηθεί συνένωση με ανταλλαγή ποσοστών εξ αδιαιρέτου και  τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου, ώστε αυτά να αποτελέσουν μία αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία."

 

Και ειναι λαθος, οταν θεωρει οτι η καθαιρεση της μεσοτοιχιας μεταξυ δυο ξεχωριστων ΟΙ, ειναι διαμερισματωση.

Μην μας παρασυρει το τυχαιο γεγονος οτι ιδιοκτητες ειναι στο ενα ο συζυγος και στο αλλο η συζυγος.

Θα μπορουσε να ειναι δυο ισογεια καταστηματα, που ανηκουν σε ξεχωριστους ιδιοκτητες και γκρεμισαν την μεσοτοιχια για να το μεγαλωσουν.

Η πολεοδομικη παραβαση ειναι η ιδια. Καθαιρεση μεσοτοιχιας.

Και στις δυο περιπτωσεις, οι  ιδιοκτησιες παραμενουν ξεχωριστες και ξεχωριστα εχουν καταγραφει και στο κτηματολογιο, χωρις καμμια μεταβολη των εμβαδων τους.

Να σημειωσω τελος οτι στον  4014 και στον 4178 δεν υπαρχει η εννοια της ενοποιησης

 

Κατα την  προσωπικη μου αποψη:

 

Διαμερισματωση ειναι η δημιουργια,  με συμβολαιο,  διαφορετικων  - σε σχεση με την αδεια- ΟΙ.

 

[αν εχουν αλλαξει οι χωροι σε σχεση με την αδεια  και εχουν γκρεμισει και την μεσοτοιχια εχεις μια διαμερισματωση και μια κατεδαφιση]

 

Θα ολοκληρωσω  εδω την ωραια συζητηση αναφεροντας οτι.

Η διαμερισματωση αφορα ολοκληρο τον οροφο και "κοστιζει" 500 ευρω και τπτ αλλο.

 

 Αν θεωρησεις την καθαιρεση της μεσοτοιχιας σαν  "διαμερισματωση" θα πληρωσεις

- 500 ευρω σαν αυτοτελες προστιμο για καθε τοιχο [???]

- και επι πλεον  εξοδα  για λοιπες παραβασεις.

Edited Ιούλιος 25 , 2016 by dimitris GM

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Αγαπητέ dimitris

Κατ' αρχάς χάρηκα για την πολύ εποικοδομητική συζήτηση και ανταλλαγή τεκμηριωμένων απόψεων από την οπτική του κάθε επαγγέλματος.

 

Ας θέσω και ένα άλλο παρεμφερές παράδειγμα.

Η υφιστάμενη κατάσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ισόγειο με Πατάρι) ταυτίζεται με εκείνη του σχεδίου της σύστασης που έγινε ταυτόχρονα με την έκδοση της Ο.Α.

Όμως στο σχέδιο της Κάτοψης της Ο.Α. η οριζόντια ιδιοκτησία, τόσο στο Ισόγειο όσο και στο Πατάρι, φαίνεται μικρότερη και δεν περιλαμβάνει τμήμα που χαρακτηρίζεται ως Θυρωρείο.

Θεωρώ ότι η υπαγωγή στο Ν.4178/13, ως μια διαμερισμάτωση, μπορεί να γίνει χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών αφού το Θυρωρείο κατά την Ο.Α. είναι τμήμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Επίσης δεν απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.

Ποιά είναι η γνώμη σου ;