ν. 4178/13 - αρθρο 9 [Α09] Κατηγορίες αυθαιρέτων (γενικά)

[danaikaterina]

Δεν απάντησες στο βασικότερο: Που οφείλεται αυτή η απόκλιση;

Γιατί εδώ δε μιλάμε για μικρή τροποποίηση αλλά για αύξηση εμβαδού 25%. Αυτό από που προκύπτει;

Δηλαδή αν αυτός απλά πήγε και έβαλε την περίφραξή του 2 μέτρα μέσα στο γείτονα δε σημαίνει ότι του ανήκει κιόλας κανονικά το τμήμα αυτό.

Διόρθωση τίτλου θα πρέπει υποχρεωτικά να γίνει σε περίπτωση μεταβίβασης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας και υποθέτω (δεν γνωρίζω τη διαδικασία) ότι κάπως θα πρέπει να αιτιολογηθεί αυτό το επιπλέον εμβαδό

Ίσως πρέπει να συμβουλευτείς και νομικό

[dimitris GM]

οπως προανεφερε η δαναη

 

"Δεν απάντησες στο βασικότερο: Που οφείλεται αυτή η απόκλιση;"

 

ο πελατης τι λεει???

 

[για οικοπεδο εντος οικισμου τα 500 τμ. αποκλισης  ειναι τεραστιο νουμερο]

εδιτ

το συμβολαιο το ηλεγξες?

Edited Ιούλιος 10 , 2017 by dimitris GM

[tsigalkos]

δεν γνωριζω λεπτομέρειες αλλά θα ελεγξω τα πάντα να δω από που προέκυψε αυτή η απόκλιση.

 

η αποδεκτή απόκλιση είναι αυτή που αναφέρεται στο άρθρο 4 παρ 2.α του ν4178, δηλαδή +-5%?

[dimitris GM]

δες το συμβολαιο και τον πελατη

 

αλλο "αποκλιση"  στην καταμετρηση

 

και αλλο -εκ των υστερων- "αποκτηση" ...τμηματος

Edited Ιούλιος 10 , 2017 by dimitris GM

[DIM69]

Καλησπέρα συνάδελφοι , θα ήθελα τη βοήθεια σας ,

Έχω , δυόροφη κατοικία εντός σχεδίου με άδεια ισογείου το 1977 και προσθήκη ορόφου  με άδεια το 1986 . 

Ο ιδιοκτήτης έβγαλε άδεια αποθήκης το 1979 διαστάσεων ( 3,30 x 3.30 )  και ύψους  2,50μ  με επικάλυψη από ελενίτ  !!

 

 

1) Μαζί με την προσθήκη του ορόφου , Κατασκεύασε  κλιμακοστάσιο (το 1986) μονολιθικά με τον όροφο αλλά σε άλλο σημείο από  εκεί που όριζε η άδεια !!!

 

2)Τελικά την αρχική  αποθήκη (με άδεια) την κατασκεύασε ( 2,50 x 3.75 )  και   ύψος  3,00 μ     ( αντί  3,30 x 3,30  και  ύψος  2,50 μ  !!! )

αργότερα προέβη σε : 

 

3)προσθήκη  ΝΕΑΣ  αποθήκης  ( 2,80 x 4.70  ) και ύψους 2,80 μ  

επίσης κατασκεύασε μεταγενέστερα 

 

4) Ενα  Μπάρμπεκιου , 

 

5) Ένα μικρό σιντριβάνι ,

 

6) Προέβη σε διαμόρφωση τμήματος του ακάλυπτου χώρου υπερυψώνοντας τον 0,70 μ ,

 

Αρα τελικά έχω τις εξής παραβάσεις :

 

1) Αυθαίρετο  Κλιμακοστάσιο , το οποίο κανονικά πάει με Κατ 3 (ιγ)  αλλα επειδή είναι εκτός ορίων που ορίζει νόμος εμπίπτει στην παρ.5 του αρθ. 18 ; 

 

 

2) Αρχική αποθήκη με : α) υπέρβαση ύψους  ( κατασκευάστηκε 3,00μ αντί 2,50μ ) που εμπίπτει σε αναλυτικό και παρ 5 Αρθ, 18      και

                                     β) ως προς το μήκος της μίας πλευράς της αποθήκης , που κανονικά έπρεπε να ήταν 3,30 και  έγινε 3,75  !!!  ΤΙ ΚΑΝΩ;  Το πάω με αναλυτικό και  παρ.5 άρθρο 18   ( δηλ. και τα 2 μαζί ; )

 

3) Νέα αποθήκη με ύψος 2,80 μ αντί  2,50 μ  , όπου έχω υπέρβαση ύψους και πάει με αναλυτικό και παρ 5 του άρθρου 18 ;

 

4)  Αυθαίρετο μπάρμπεκιου   που πάει με παρ 5 του αρθ. 18

5)  Αυθαίρετο μικρό σιντριβάνι  που πάει με παρ 5 του αρθ. 18

6)  Αυθαίρετη διαμόρφωση εδάφους που  πάει με    Κατ 3 περ. (i)

 

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ:

Α) Είναι σωστός ο τρόπος αντιμετώπισης των παραβάσεων;

Β) Θα πάει η κάθε παράβαση σε ξεχωριστό  Φ.Κ. ή  όλες όσες εμπίπτουν  σε παρ. 5  Αρθ    18  πάνε  μαζι και η αυθαίρετη διαμόρφωση εδάφους σε αλλο  Φ.Κ.

Γ)  Η νεα αποθήκη θα μπεί σαν  Υπέρβαση Κάλυψης  και οχι σαν Υ.Δ. κυρίων χώρων σωστά!!!

Δ)  Αφού υπάρχει άδεια   , στις παραβάσεις που είναι να πάνε με παρ 5 Αρθ 18 θα βάλω Κατ 4 και 1 λοιπη παράβαση ή 2 αναλογα με το ποσό που θα βγάλει ο αναλυτικός;   

ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ για το χρόνο σας.   

[danaikaterina]

Οι αποθήκες (η νέα και το επιπλέον εμβαδο της παλιάς) θα πάνε με υπέρβαση δόμησης μειωτικού συντελεστή και υπέρβαση κάλυψης και ελέγχεις και αν έχεις παραβίαση Δ.

Οι αποθήκες δεν πάνε ποτέ με αναλυτικό προϋπολογισμό. Πάνε με τατραγωνικά απλά εως 50τμ μπορούν να πάνε με μειωτικό. Η μόνη εξαίρεση είναι αν έχεις αποθήκη με μέγιστο εμβαδό 15τμ και μέγιστο ύψος 2,5 μέτρα μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3. Εσύ δεν έχεις αυτή την περίπτωση γιατί δεν πληρείς το ύψος.

 

Κλειστό κλιμακοστάσιο μέρος το κτιρίου προσωπικά θα ο υπολόγιζα επίσης με ΥΔ κλπ. Ανοικτό κλιμακοστάσιο με αναλυτικό.

 

Από τις υπόλοιπες παραβάσεις που αναφέρεις κάποιες μπορεί να εντάσσονται στην κατηγορία 3 (bbq, διαμόρφωση εδάφους) και κάποιες άλλες όχι και άρα πάνε με αναλυτικό. Σύμφωνα με το νόμο όταν συνυπάρχουν παραβάσεις της κατηγορίας 3 με παραβάσεις αναλυτικού μπορείς να κάνεις κοινό αναλυτικό προϋπολογισμό για όλα και ανάλογα να βάλεις όσες λοιπές παραβάσεις προκύπτουν.

 

Το σε πόσα φύλλα καταγραφής θα τα βάλεις δεν έχει σημασία αρκεί να μπουν σωστα. Δηλαδή αν όλες οι παραβάσεις σου έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά (χρονολογία, χρήση, έτος κατασκευής) θα μπορούσες να τα αθροίσεις και να τα βάλεις όλα σε ένα φύλο). Εγώ προσωπικά κυρίως για εποπτικούς λόγους βάζω κάθε παράβαση σε ξεχωριστό φύλλο με την περιγραφή της και ένα φύλο στο τέλος με τις λοιπές παραβάσεις.

Η κατηγορία για τις λοιπές παραβάσεις για μετά το 1983 και ακίνητο με άδεια είναι 4.

[DIM69]

Κατερίνα   αρχικά  θέλω  να  σε  ευχαριστήσω  που   με  βοήθησες  γιατί  είμαι  νέος  μηχανικός  και  δεν  έχω κάνει κάποιο σεμινάριο  (μόνο το 4178 έχω διαβάσει!! ) οπότε μου μοιάζει βουνό η κάθε περίπτωση  !!

Οπως και να έχει σ ευχαριστώ για το χρόνο σου και συγώμη αν με τις ερωτήσεις μου σε κουράζω !!

Οι 2 αποθήκες εφάπτονται και έχουν ενα κοινό τοίχο  που τις χωρίζει στον οποίο υπάρχει πόρτα

( δηλ από τη μια περνάς στην άλλη  ) , αλλά και η καθε  μία έχει δική της εξωτερική πόρτα για πρόσβαση.

 

Σύμφωνα με όσα μου είπες ,  τα παραπάνω  13,16 τ.μ. στις αποθήκες τα βάζω σε ένα Φ.Κ. , με Υ.Δ. ΜΕ μειωτικό και  Υ. κάλυψης (αφού είναι κάτω από 50 τ.μ.)  και  ΚΑΤΗΓΟΡΊΑ  3   ( ΙΓ ) !! Σωστά ;  Οταν λες να ελέγξω αν έχω παράβαση Δ τι εννοείς ; 

--Θα πρέπει να επιλέξω και   Υ.Δ. <50% της επιτρεπόμενης ;

 

 Όμως έχω  μία απορία : 

1) Η αρχική αποθήκη έπρεπε να είναι  --( 3,30 x 3,30  και  ύψος  2,50 μ) -- και τελικά κατασκευάστηκε -- (2,50 x 3.75  και   ύψος  3,00 μ )--  Άρα έχω υπέρβαση ύψους σε σχέση με με την αρχική άδεια της παλιάς αποθήκης και  το οποίο δεν ταιριάζει σε κάποια περίπτωση της ΚΑΤ 3  ,  ΣΩΣΤΑ ; θα δηλώσω  υπέρβαση καθ ύψος  η όχι ;

 

 

2) Επίσης η νέα αποθήκη είναι   -- ( 2,80 x 4.70  ) και ύψους 2,80 μ) -- δηλ  είμαι κάτω  από 15 τ.μ.(Περιορισμός της περίπτωσης (ΙΓ) ) 

αλλά το ύψος της είναι πάνω από 2,50 που αναφέρει   Η ΚΑΤ 3 (ΙΓ) .... θα δηλώσω  υπέρβαση καθ ύψος  η όχι ;

 

 και  

λέει  η ΚΑΤ 3 :

 

" ...Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η §5 του άρθρου 18 του παρόντος..."  

ΚΑΙ στις διευκρινήσεις αναφέρει επίσης :

"Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία, εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 18 του νόμου και στο φύλλο καταγραφής επιλέγεται κατά περίπτωση οποιαδήποτε άλλη κατηγορία πλην της Γ. "

 

ΆΡΑ  σκέφτηκα ΌΤΙ έχω υπέρβαση ύψους και στις δύο αποθήκες και σύμφωνα με τα όσα ανφέρει ο νόμος (που γράφω πιο πάνω ) με οδήγησαν στη σκέψη του αναλυτικού με  παρ. 5 του άρθρου 18   που  είπα και  στην αρχή !!

 

3) Μπορείς  να μου πεις που κάνω  ΛΑΘΟΣ και γιατι δεν πάνε με αναλυτικό οι αποθήκες ; 

 

4) πχ αν  είχα κτίριο , (  κατοικία η κατάστημα )  70 τ. μ. και με ύψος  4μ  και είχαν κατασκευάσει προσθήκη 100 τ.μ. με ύψος 4 μ   και την είχαν σαν αποθήκη  πώς θα το αντιμετώπιζα αφού δεν πληρεί τις προϋποθέσεις  της ΚΑΤ 3 ΙΓ !!!

 

5) Το bbq το έχει καλύψει με τσίγκια  θα μετρήσω τα  τ.μ. σαν Υ.Δ  η  Υ.Κ.  Η  δεν θα τα λάβω υπόψη μου;

6) οταν βαζω παρ. 5 του άρθρου 18  πως επιολεγω τι ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ θα βάλω ;

7) Οταν έχω Η/Χ  παει με τετραγωνικά η με αναλυτικο και παρ. 5 του άρθρου 18 ;

Όταν πάω με     παρ. 5 του άρθρου 18 συνεπάγεται και αναλυτικό προυπολογισμό σωστά ;

και όταν βγει ο προυπολογισμός  μέχρι 15.000 ευρώ  έχω  500  ευρώ   πρόστιμο και 1 παράβαση

     ενώ αν βγει μέχρι  30.000 πρόστημο 1.000 ευρω και 2 παραβάσεις ..κτλ.. Σωστά ;

9) ΟΤΑΝ  έχω ΚΑΤ 3 όσες  περιπτώσεις της και να έχω  είναι 500 ευρώ , σωστά ;

10) Ο νόμος λέει

Έχω ειδικό παράβολο :

  i   ύψους 500€ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 50 τ.μ. ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας μέχρι 100 τ.μ.,

  ii  1.000€ για κτίριο/χρήση άνω των 50 τ.μ. και μέχρι 100 τ.μ. ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 200 τ.μ., κτλ...

Τα  τ.μ στα οποία αναφέρετε είναι τα  τ.μ.  σε κάθε Φ.Κ. ξεχωριστά  η αθροιστικά σε όλα τα Φ.Κ.

  Ευχαριστώ για το χρόνο σου και συγνώμη αν σε ζάλισα !!

Edited Αύγουστος 12 , 2017 by DIM69

[danaikaterina]

Κατ' αρχάς γενική συμβουλή επειδή φαίνεται ότι δεν έχεις ασχοληθεί και τα χεις λίγο μπερδεμένα όπως όλοι μας στην αρχή και είναι λογικό, να διαβάσεις πολύ καλά τον 4178 και ακόμη καλύτερα τις εγκυκλίους 3 και 4 που θα δεις ότι απαντούν σε πολλές από τις ερωτήσεις σου.

 

Όπως σου είπα και παραπάνω, αυθαιρεσίες που αντιστοιχίζονται σε τετραγωνικά δηλαδή κλειστοί χώροι δεν υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό αλλά με τον συμβατικό υπολογισμό του προστίμου με βάση τα τετραγωνικά και τους επιμέρους συντελεστές. Μέχρι 50τμ ισόγειες αποθήκες μπορείς να τα βάλεις με μειωτικό συντελεστή. Επίσης έχεις σίγουρα και υπέρβαση κάλυψης. (δέν θα είχες αν η αυθαιρεσία σου ήταν πχ προσθήκη ορόφου σε νόμιμο ισόγειο). Για την παραβίαση Δ εννοώ ότι πρέπει να ελέγξεις την απόσταση των κτιρίων σου από τα όρια του οικοπέδου και να δεις αν υπάρχει παραβίαση της απόστασης Δ όποτε πρέπει να συμπληρώσεις και αυτόν το συντελεστή.

 

Για τους συντελεστές υπέρβασης δόμησης και κάλυψης θα πρέπει να συγκρίνεις το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών με την επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη που ισχύει σήμερα στην περιοχή. Τα ποσοστά που θα βγάλεις θα είναι τα ίδια σε όλα τα φύλλα καταγραφής.

 

Για την κατηγορία:

Αν έχεις κατοικία πριν το 1975 είσαι κατηγορία 1

Αν όλες μα όλες οι αυθαίρετες κατασκευές του ακινήτου είναι πριν το 1982 είσαι κατηγορία 2

Αν είναι μετά το 1983 και η υπέρβαση δόμησης και κάλυψης είναι

Αλλιώς είσαι κατηγορία 5.

 

Σε ακίνητο με άδεια υπέρβαση ύψους έχεις όταν η αυθαίρετη κατασκευή ξεπερνάει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος σύμφωνα με την άδεια. Όταν δεν έχεις άδεια υπέρβαση ύψους έχεις όταν υπερβαίνεις το επιτρεπόμενο της περιοχής.

 

Η κατηγορία 3 είναι μια ειδική περίπτωση στην οποία υπάγονται ανεξαρτήτως έτους κατασκευής αποκλειστικά και μόνο οι αυθαιρεσίες που περιγράφονται σε αυτήν. Σε καμία άλλη περίπτωση δεν επιλέγεις κατηγορία 3. Παραβάσεις που δεν πληρούν τα όρια της κατηγορίας 3 όπως πχ μεγαλυτερά ξεμπαζώματα, μεγαλύτερη μετατόπιση ανοιγμάτων κλπ που δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου μπορούν να υπολογιστούν με αναλυτικό. Επίσης αν έχεις μια παράβαση που μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 πχ ενα ΒΒQ ή μια υπέρβαση εξώστη και μια παράβαση που δεν υπάγεται στην κατηγορία 3 αλλά δεν αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια χώρου πχ ένα στέγαστρο τότε ο νόμος σου δίνει το δικαίωμα να κάνεις αναλυτικό προϋπολογισμό για όλες αυτές τις παραβάσεις και να πληρώσεις 1 500αρικο αν ο προϋπολογισμός σου βγει

 

Όσον αφορά την αποθήκη που συμπεριλαμβάνεται στην κατηγορία 3 και έχει μπερδέψει πολύ, μιλάμε για κάτι πολύ συγκεκριμένο, αποθήκη 15τμ με μέγιστο ύψος 2,5μ. αν δεν έχεις αυτό ξεχνάς την κατηγορία 3. Στο ερώτημα σου (4) προφανώς όταν έχεις 100τμ δεν έχεις καμία δουλειά με την κατηγορία 3. Έχεις υπέρβαση δόμησης, κάλυψης κλπ που υπολογίζεται με τετραγωνικά.

 

Τέλος, θα σε παρακαλούσα να μην γράφεις το ερώτημά σου σε παραπάνω από ένα θέματα. Δεν θα σε βοηθήσει να πάρεις περισσότερες απαντήσεις, αντιθέτως δυσχεραίνει την αναζήτηση για τους υπόλοιπους συναδέλφους.

Edited Αύγουστος 17 , 2017 by danaikaterina

[DIM69]

Κατερίνα , σ ευχαριστώ για το κόπο που κάνεις και απαντάς στις απορίες μου . Όπως σου είπα τώρα ξεκινάω να ασχοληθώ με τα αυθαίρετα και δεν έχω κάποιον να εκφράσω όποια απορία προκύπτει , συν το ότι μου λείπει κ εμπειρία!!

 

Συνοψίζοντας , θα ήθελα να σε ρωτήσω αν τα κατάλαβα σωστά :

 

 1) Η  αρχική αποθήκη  αφού είναι με άδεια ,

    α) αν δεν έχει υπέρβαση στα  τ. μ. δεν είναι αυθαίρετη

    β)  για να πω ότι έχει υπέρβαση ύψους θα έπρεπε να έχει κατασκευαστεί με ύψος μεγαλύτερο του μέγιστου   επιτρεπόμενου ( σύμφωνα με την άδεια 7,50μ )

 

2)   Η αυθαίρετη αποθήκη πάει με τ. μ. και

     -Συμπληρώνω Υπέρβαση Κάλυψης (τα τετραγωνικά της )   αλλά και

     -Υ.Δ. χώρων μειωτικού συντελεστή  (τα τετραγωνικά της  ) ,

     -Δεν έχω Υ.Δ. κυρίων χώρων αλλά ούτε

     -Υπέρβαση Δόμησης καθώς η αποθήκη είναι ισόγεια ( θα είχα Υ.Δ. αν ήταν   αποθήκη στον  όροφο!)   

 

3) Το  bbq , η διαμόρφωση εδάφους  και το σιντριβάνι πάνε με  ΚΑΤ 3  (α)  !!!

    - το bbq έχει καλυφθεί με τσίγκια  (2x2.5)  να πω στο πελάτη να τα αφαιρέσει η μπορει να τα κρατήσει ;

 

4) Το κλιμακοστάσιο (ακάλυπτο) πάει με Παρ 5 Αρθ 18  και αναλυτικό .

 

5) Τέλος θα ήθελα να ρωτήσω  : 

 - Εχουν  κλείσει τμήμα κάτω από το περίγραμμα του κλιμακοστάσιου , έχει και πόρτα ( και το μετέτρεψαν σε λεβητοστάσιο , μπορώ να  το βάλω μαζί με τα τ. μ.  της αποθήκης με μειωτικό ,   ( και να το πω βοηθητικό χώρο ; )

- Η απόσταση Δ  ( Δ=3+0,1Η    σύμφωνα με  το Γ.Ο.Κ.) πρέπει να ισχύει  σε όλες τις πλευρές του ;  Το κτίριο είναι εφαπτόμενο στη μια του πλευρά με το όριο του οικοπέδου !!

 

Σ ευχαριστώ και πάλι  για το χρόνο σου !! 

[danaikaterina]

1)Σωστά

2) Έχεις υπέρβαση δόμησης απλά τη συμπληρώνεις στο κουτάκι ΥΔ μειωτικού συντελεστή γιατί έχεις ισόγεια αποθήκη

3)ΒΒQ και διαμόρφωση έως 1μ μπορεί να πάει κατηγορία 3. Το στέγαστρο μάλλον με αναλυτικό

4)Ανοικτό κλιμακοστάσιο με αναλυτικό

*Τσέκαρε όπως σου είπα το ενδεχόμενο να βάλεις όλες τις παραπάνω αυθαιρεσίες με αναλυτικό σαν μια λοιπή παράβαση αν ο προϋπολογισμός τους σου βγαίνει

5)Μπορείς να το βάλεις ΥΔ με μειωτικό

Στα εντός σχεδίου μπορείς ή να κολλάς ή να έχεις απόσταση Δ. Οπότε αν τα κτίριά σου κολλάνε στο όριο δεν έχεις πρόβλημα. Αν το Δ σου είναι πχ 4μ και εσύ έχεις ένα κτίριο σε απόσταση 3μ από το όριο τότε έχεις παραβίαση Δ στο τμήμα του ενός μέτρου που εισέρχεται στο Δ.