ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Υπολογισμός προστίμων (γενικά)

[kostavros]

 

Εφόσον έχεις σύσταση, τότε το διαμέρισμά σου είναι "μόνο του". Η υπέρβαση του 1,5 τμ, θα πρέπει να δηλωθεί ως ΥΔ και σίγουρα θα χρειαστεί τη συναίνεση της πλειοψηφίας.

Με ανησυχεί λίγο αυτό γιατί η σκάλα μετρούσε στην δόμηση οπότε μήπως δεν είναι Υ.Δ. αλλά λοιπή παράβαση?

[Apostolos131]

Συνάδελφοι θέλω την γνώμη σας:

 

Κτίριο γραφείων σε εκτός σχεδίου περιοχή άλλαξε αυθαίρετα χρήση σε πρατήριο υγρών καυσίμων.

Η αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια πάει με αναλυτικό γιατί δεν έχω υπέρβαση του συντελεστή

δόμησης στο συγκεκριμένο οικόπεδο. Όλα καλά ως εδώ.

Έχω όμως και αυθαίρετες υπόγειες δεξαμενές καυσίμων, αυθαίρετο στέγαστρο αντλιών και αυθαίρετη

βούρτσα πλυσίματος που πάνε όλα με αναλυτικό.

Η απορία μου είναι τα βάζω όλα σε έναν αναλυτικό και ότι βγεί ή η αλλαγή χρήσης πάει σε έναν αναλυτικό

και τα υπόλοιπα (στέγαστρο, βούρτσα, δεξαμενές) σε έναν δεύτερο αναλυτικό?

[architect_duth]

Με ανησυχεί λίγο αυτό γιατί η σκάλα μετρούσε στην δόμηση οπότε μήπως δεν είναι Υ.Δ. αλλά λοιπή παράβαση?

Δες και καμία άλλη γνώμη, αλλά προσωπικά το κόβω για ΥΔ, διότι έχεις σύσταση και εσύ έχεις υπέρβαση προς τα κοινόχρηστα, άσχετα εάν είχαν μετρήσει στη δόμηση.

Με αυτήν τη λογική, αφού τα τμ που παίρνει το διαμέρισμα έχουν ήδη μετρήσει στη δόμηση, τότε δεν έχεις καμία αυθαιρεσία!!!  (το οποίο είναι λάθος)

[ROM1]

Συνάδελφοι, καλησπέρα. Εχω μια υπαγωγή στον 4178/13 και αντιμετωπίζω κάποιες δυσκολίες, που από ότι καταλαβαίνω και διαβάζω το ίδιο συμβαίνει και με άλλους.

 

Πρόκειται για μια οριζόντια ιδιοκτησία (Ο.Ι.) 50τ.μ (βάσει των συμβολαίων αλλά και των εγκεκριμένων σχεδίων της οικοδομικής άδειας), στον Β’ όροφο κτηρίου με οικοδομική άδεια (Ο.Α.) του 1984 για χρήση εμπορικού κέντρου, σε οικόπεδο επιφανείας 6.000 τ.μ. Στην συγκεκριμένη Ο.Ι. είχε κατασκευαστεί βάσει της αδείας πατάρι (με Β.Χ) με επιφάνεια ίση με το 45% του υποκείμενου χώρου («νόμιμο» βάσει ΓΟΚ 73). Στα συμβόλαια αναγράφεται ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας της Ο.Ι. επί του οικοπέδου είναι ίσο με 0,5%. Ο συντελεστής δόμησης κατά την έκδοση της Ο.Α. ήταν 1,2 ενώ σήμερα είναι ίσος με 1. Το κτίριο είχε συνολική επιφάνεια βάσει Ο.Α. 7.150τ.μ. (δηλαδή κατά λίγο δεν είχε εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης).

 

Εχουν γίνει οι εξής αυθαιρεσίες:

• Αλλαγή χρήσης της επιφάνειας των 50τ.μ. του Β’ ορόφου από κατάστημα (βάσει αδείας) σε γραφείο.
• Αλλαγή χρήσης του αρχικού («νόμιμου») παταριού από βοηθητική χρήση σε κύρια χρήση (και πάλι γραφείο)
• Επέκταση του παταριού, το οποίο μαζί με το νόμιμο καλύπτει πλέον το 100% του υποκείμενου χώρου (δηλαδή είναι 22,5τ.μ. το αρχικό και 27,5τ.μ. η επέκταση)

 

Πως τα αντιμετώπισα αυτά ως προς τον Ν.4178/13:

• Για την αλλαγή χρήσης του Β’ ορόφου από Κ.Χ. σε Κ.Χ. βάσει του άρθρου 18, παρ. 5β, καταρτήστικε ο σχετικός αναλυτικός προϋπολογισμός.
• Για τη αλλαγή χρήσης του αρχικού παταριού βάσει του άρθρου 19, παρ. 5, έκανα χρήση του παραρτήματος Α, δηλαδή θεωρήθηκε ως υπέρβαση δόμησης 22,5τ.μ, χωρίς να συνυπολογιστεί και ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης.
• Για την επέκταση του παταριού, βάσει του άρθρου 18, και πάλι έκανα χρήση του παραρτήματος Α για την υπέρβαση της δόμησης κατά 27,5τ.μ.

 

Τα ερωτήματα μου είναι τα εξής:

 

1. Για την κατάταξη μεταξύ των κατηγοριών 4 και 5 του άρθρου 9 υπολόγισα την υπέρβαση δόμησης (υπέρβαση κάλυψης και ύψους δεν έχουμε) με τους εξής τρόπους:
   1. (22,5+27,5)/50,0>40% (ο παρανομαστής είναι ίσος με τα «νόμιμα» τετραγωνικά Κ.Χ. βάσει των εγκεκριμένων σχεδίων)
   2. (22,5+27,5)/(0,5% x 7.150)>40% (ο παρανομαστής είναι ίσος με το γινόμενο του ποσοστού συνιδιοκτησίας της Ο.Ι. επί του οικοπέδου– βάσει συμβολαίων-  επί το σύνολο της επιφανείας του κτιρίου που είχε κατασκευαστεί)

Παρόλο που και με τους δυο τρόπους η υπέρβαση δόμησης είναι μεγαλύτερη του 40%, οπότε οι αυθαιρεσίες υπάγονται στην κατηγορία 5, θα ήθελα να γνωρίζω ποιός είναι ο ορθός τρόπος υπολογισμού, ο a ή ο b; Το να συγκρίνω τις αιθαιρεσίες όλων των Ο.Ι. του κτιρίου με την νόμιμη επιφάνεια που είχε κατασκευαστεί είναι πρακτικά αδύνατο, από την στιγμή που δεν έχω πρόσβαση στις πάνω από 50 Ο.Ι, οι οποίες διαθέτουν όλες «νόμιμα» πατάρια και το πιθανότερο είναι ότι τα έχουν επίσης παρανόμως επεκτείνει.

1. Ετοίμασα τρία φύλλα καταγραφής. Στο πρώτο με την αλλαγή χρήσης από Κ.Χ σε Κ.Χ., αφού έκανα τον αναλυτικό προυπολογισμό, βρήκα πόσες παραβάσεις προκύπτουν βάσει των 15.000 Ευρώ. Στο δεύτερο φύλλο καταγραφής έβαλα την αλλαγή χρήσης του αρχικού παταριού (από Β.Χ. σε Κ.Χ) και στο τρίτο την επέκταση του παταριού. Υπάρχουν οι εξής απορίες.
   1. Στο δεύτερο φύλλο καταγραφής, για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, η αυθαίρετη επιφάνεια θα αναγραφεί στο 5(2), όπου αναγράφονται τα πατάρια; Πλέον – μαζί με την επέκταση του παταριού – η συνολική τους επιφάνεια είναι ίση με το 100% του υποκείμενου χώρου. Εξακολουθεί να μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο μειωτικός συντελεστής 0,5 των παταριών, ανεξάρτητα από αυτό που γράφεται στο άρθρο 18, παράγραφος 6;
   2. Κατ’ αντιστοιχία, στο τρίτο φύλλο καταγραφής να γράψω την επιφάνεια της επέκτασης του παταριού από το 45% έως τα 70% του υποκείμενου χώρου στο 5(2) (με μειωτικό συντελεστής παταριών) και την επιφάνεια πάνω από το 70% στο 5(1);
   3. Μήπως τελικά χάνεται για όλη την επέκταση ο μειωτικός συντελεστής των παταριών;
   4. Η’ μήπως τελικά χάνεται ο μειωτικός συντελεστής για όλο το πατάρι, δηλαδή και για το αρχικό που άλλαξε χρήση αλλά και για την επέκταση; (αν και κάτι τέτοιο μου φαίνεται παράλογο, ειδικά για το αρχικό τμήμα)
   5. Ανεξαρτήτως από αυτό, για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης στο δεύτερο φύλλο καταγραφής χρησιμοποιώ το εξής κλάσμα: 22,5/(0,5% x 6.000 x 1)=75%, όπου στον αριθμητή είναι η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης (που αντιμετωπίζετε βάσει νόμου ως υπέρβαση δόμησης) και στον παρανομαστή το γινόμενο του ποσοστού συνιδιοκτησίας (επί του οικοπέδου) επί την μέγιστη σημερινή επιτρεπόμενη δόμηση (για όλο το κτίριο). Είναι σωστός ο υπολογισμός;
   6. Για τον υπολογισμό του αντίστοιχου συντελεστή στο τρίτο φύλλο καταγραφής χρησιμοποιώ το εξής κλάσμα: 27,5/(0,5% x 6.000 x 1)=92%. Είναι σωστός ο υπολογισμός;
   7. Μήπως θα έπρεπε να θεωρήσω και για τα δυο φύλλα καταγραφής έναν κοινό συντελεστή δόμησης ο οποιός θα προέκυπτε ως : (22,5+27,5)/(0,5% x 6.000 x 1)=167%;
   8. Οι εξωτερικοί τοίχοι του αρχικού παταριού πρέπει να συνυπολογιστούν στη επιφάνεια που αλλάζει χρήση;
   9. Οι εξωτερικοί τοίχοι της επέκτασης του παταριού πρέπει να συνυπολογιστούν στη επιφάνεια της υπέρβασης δόμησης;

Θα εκτιμούσα αν είχα την άποψη σας,

 

Ευχαριστώ

[kostavros]

Δες και καμία άλλη γνώμη, αλλά προσωπικά το κόβω για ΥΔ, διότι έχεις σύσταση και εσύ έχεις υπέρβαση προς τα κοινόχρηστα, άσχετα εάν είχαν μετρήσει στη δόμηση.

Με αυτήν τη λογική, αφού τα τμ που παίρνει το διαμέρισμα έχουν ήδη μετρήσει στη δόμηση, τότε δεν έχεις καμία αυθαιρεσία!!!  (το οποίο είναι λάθος)

ευχαριστω για την απαντηση και θα ήθελα να ακούσω καμιά άποψη άλλη άποψη συναδέλφου αν έχει παρακολουθήσει το θέμα κανείς.

[Γοργόνα]

Καλησπέρα, δεν ξέρω αν είμαι στο σωστό post. Αν όχι παρακαλώ να μεταφερθεί. Λοιπόν για μόνιμους κάτοικους της Θράκης έχουμε 80% έκπτωση που στην αρχή δεν υπήρχε κάτι τέτοιο μπήκε ο ιδιοκτήτης κανονικό στο νόμο κάναμε ολοκληρωμένη υπαγωγή και τέλος. Τώρα στην μεταφορά που θα κάνουμε γίνεται να πάρει την έκπτωση ?? Επιστροφή χρημάτων θα γίνει ?

 

Ευχαριστώ

[architect_duth]

Το ΥΠΕΚΑ έχει αναφερθεί για επιστροφή χρημάτων ήδη από κάποιες περιπτώσεις του 4014, πχ με αλλαγή της ΤΖ στην αρχή του.

Όσο τα έχεις δει εσύ να επιστρέφουν, άλλο τόσο τα έχει δει και κάποιος άλλος!!!

Θεωρητικά θα επιστραφούν. Πρακτικά....

[stvxri]

σε ισογεια κατοικια του 1977 εχει χτιστει και εξωτερικη ανοικτη σκαλα απο μπετον που οδηγει στο δωμα εκτος οικοδομικης σκαλας. αυτη η παραβαση παει με αναλυτικο προυπολογισμο. σωστα?

[catherine76]

Συνάδελφοι, καλησπέρα. Εχω μια υπαγωγή στον 4178/13 και αντιμετωπίζω κάποιες δυσκολίες, που από ότι καταλαβαίνω και διαβάζω το ίδιο συμβαίνει και με άλλους.

 

Πρόκειται για μια οριζόντια ιδιοκτησία (Ο.Ι.) 50τ.μ (βάσει των συμβολαίων αλλά και των εγκεκριμένων σχεδίων της οικοδομικής άδειας), στον Β’ όροφο κτηρίου με οικοδομική άδεια (Ο.Α.) του 1984 για χρήση εμπορικού κέντρου, σε οικόπεδο επιφανείας 6.000 τ.μ. Στην συγκεκριμένη Ο.Ι. είχε κατασκευαστεί βάσει της αδείας πατάρι (με Β.Χ) με επιφάνεια ίση με το 45% του υποκείμενου χώρου («νόμιμο» βάσει ΓΟΚ 73). Στα συμβόλαια αναγράφεται ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας της Ο.Ι. επί του οικοπέδου είναι ίσο με 0,5%. Ο συντελεστής δόμησης κατά την έκδοση της Ο.Α. ήταν 1,2 ενώ σήμερα είναι ίσος με 1. Το κτίριο είχε συνολική επιφάνεια βάσει Ο.Α. 7.150τ.μ. (δηλαδή κατά λίγο δεν είχε εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης).

 

Εχουν γίνει οι εξής αυθαιρεσίες:

• Αλλαγή χρήσης της επιφάνειας των 50τ.μ. του Β’ ορόφου από κατάστημα (βάσει αδείας) σε γραφείο.
• Αλλαγή χρήσης του αρχικού («νόμιμου») παταριού από βοηθητική χρήση σε κύρια χρήση (και πάλι γραφείο)
• Επέκταση του παταριού, το οποίο μαζί με το νόμιμο καλύπτει πλέον το 100% του υποκείμενου χώρου (δηλαδή είναι 22,5τ.μ. το αρχικό και 27,5τ.μ. η επέκταση)

 

Πως τα αντιμετώπισα αυτά ως προς τον Ν.4178/13:

• Για την αλλαγή χρήσης του Β’ ορόφου από Κ.Χ. σε Κ.Χ. βάσει του άρθρου 18, παρ. 5β, καταρτήστικε ο σχετικός αναλυτικός προϋπολογισμός.
• Για τη αλλαγή χρήσης του αρχικού παταριού βάσει του άρθρου 19, παρ. 5, έκανα χρήση του παραρτήματος Α, δηλαδή θεωρήθηκε ως υπέρβαση δόμησης 22,5τ.μ, χωρίς να συνυπολογιστεί και ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης.
• Για την επέκταση του παταριού, βάσει του άρθρου 18, και πάλι έκανα χρήση του παραρτήματος Α για την υπέρβαση της δόμησης κατά 27,5τ.μ.

 

Τα ερωτήματα μου είναι τα εξής:

 

1. Για την κατάταξη μεταξύ των κατηγοριών 4 και 5 του άρθρου 9 υπολόγισα την υπέρβαση δόμησης (υπέρβαση κάλυψης και ύψους δεν έχουμε) με τους εξής τρόπους:
   1. (22,5+27,5)/50,0>40% (ο παρανομαστής είναι ίσος με τα «νόμιμα» τετραγωνικά Κ.Χ. βάσει των εγκεκριμένων σχεδίων)
   2. (22,5+27,5)/(0,5% x 7.150)>40% (ο παρανομαστής είναι ίσος με το γινόμενο του ποσοστού συνιδιοκτησίας της Ο.Ι. επί του οικοπέδου– βάσει συμβολαίων-  επί το σύνολο της επιφανείας του κτιρίου που είχε κατασκευαστεί)

Παρόλο που και με τους δυο τρόπους η υπέρβαση δόμησης είναι μεγαλύτερη του 40%, οπότε οι αυθαιρεσίες υπάγονται στην κατηγορία 5, θα ήθελα να γνωρίζω ποιός είναι ο ορθός τρόπος υπολογισμού, ο a ή ο b; Το να συγκρίνω τις αιθαιρεσίες όλων των Ο.Ι. του κτιρίου με την νόμιμη επιφάνεια που είχε κατασκευαστεί είναι πρακτικά αδύνατο, από την στιγμή που δεν έχω πρόσβαση στις πάνω από 50 Ο.Ι, οι οποίες διαθέτουν όλες «νόμιμα» πατάρια και το πιθανότερο είναι ότι τα έχουν επίσης παρανόμως επεκτείνει.

1. Ετοίμασα τρία φύλλα καταγραφής. Στο πρώτο με την αλλαγή χρήσης από Κ.Χ σε Κ.Χ., αφού έκανα τον αναλυτικό προυπολογισμό, βρήκα πόσες παραβάσεις προκύπτουν βάσει των 15.000 Ευρώ. Στο δεύτερο φύλλο καταγραφής έβαλα την αλλαγή χρήσης του αρχικού παταριού (από Β.Χ. σε Κ.Χ) και στο τρίτο την επέκταση του παταριού. Υπάρχουν οι εξής απορίες.
   1. Στο δεύτερο φύλλο καταγραφής, για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, η αυθαίρετη επιφάνεια θα αναγραφεί στο 5(2), όπου αναγράφονται τα πατάρια; Πλέον – μαζί με την επέκταση του παταριού – η συνολική τους επιφάνεια είναι ίση με το 100% του υποκείμενου χώρου. Εξακολουθεί να μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο μειωτικός συντελεστής 0,5 των παταριών, ανεξάρτητα από αυτό που γράφεται στο άρθρο 18, παράγραφος 6;
   2. Κατ’ αντιστοιχία, στο τρίτο φύλλο καταγραφής να γράψω την επιφάνεια της επέκτασης του παταριού από το 45% έως τα 70% του υποκείμενου χώρου στο 5(2) (με μειωτικό συντελεστής παταριών) και την επιφάνεια πάνω από το 70% στο 5(1);
   3. Μήπως τελικά χάνεται για όλη την επέκταση ο μειωτικός συντελεστής των παταριών;
   4. Η’ μήπως τελικά χάνεται ο μειωτικός συντελεστής για όλο το πατάρι, δηλαδή και για το αρχικό που άλλαξε χρήση αλλά και για την επέκταση; (αν και κάτι τέτοιο μου φαίνεται παράλογο, ειδικά για το αρχικό τμήμα)
   5. Ανεξαρτήτως από αυτό, για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης στο δεύτερο φύλλο καταγραφής χρησιμοποιώ το εξής κλάσμα: 22,5/(0,5% x 6.000 x 1)=75%, όπου στον αριθμητή είναι η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης (που αντιμετωπίζετε βάσει νόμου ως υπέρβαση δόμησης) και στον παρανομαστή το γινόμενο του ποσοστού συνιδιοκτησίας (επί του οικοπέδου) επί την μέγιστη σημερινή επιτρεπόμενη δόμηση (για όλο το κτίριο). Είναι σωστός ο υπολογισμός;
   6. Για τον υπολογισμό του αντίστοιχου συντελεστή στο τρίτο φύλλο καταγραφής χρησιμοποιώ το εξής κλάσμα: 27,5/(0,5% x 6.000 x 1)=92%. Είναι σωστός ο υπολογισμός;
   7. Μήπως θα έπρεπε να θεωρήσω και για τα δυο φύλλα καταγραφής έναν κοινό συντελεστή δόμησης ο οποιός θα προέκυπτε ως : (22,5+27,5)/(0,5% x 6.000 x 1)=167%;
   8. Οι εξωτερικοί τοίχοι του αρχικού παταριού πρέπει να συνυπολογιστούν στη επιφάνεια που αλλάζει χρήση;
   9. Οι εξωτερικοί τοίχοι της επέκτασης του παταριού πρέπει να συνυπολογιστούν στη επιφάνεια της υπέρβασης δόμησης;

Θα εκτιμούσα αν είχα την άποψη σας,

 

Ευχαριστώ

Όσον αφορά στην εύρεση κατηγορίας, εγώ χρησιμοποιώ ως παρονομαστή του κλάσματος: επιτρεπόμενη δόμηση οικ. άδειας Χ ποσοστό συν/σίας, στην περίπτωση που περιγράφεις είναι 36 m2.  

Όσον αφορά στην εύρεση των συντ/στων, γράφει, ότι πας "με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν..", άρα έχεις σ.δ=6000 για όλο το οικόπεδο. Παραθέτω τα άρθρα του ΝΟΚ, μήπως βγάλουμε άκρη:

 

 " 6. Στο Συντελεστής δόμησης (σδ) δεν προσμετρώνται:

.....................................

ιδ. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης.

 

 

ΑΡΘΡΟΝ-2

Ορισμοί

 

....................................................................

28. Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης, έχει προσπέλαση αποκλειστικά από το χώρο αυτόν, αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της χρήσης αυτής, έχει συνολικό εμβαδόν μικρότερο του 70% της επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία..."

 

Δηλ, για το ΝΟΚ, βάσει του οποίου υποχρεωτικά ελέγχεις, το πατάρι πρέπει να έχει έως 70% της επιφάνειας του υποκείμενου χώρου. Τότε, το 10% δεν το προσμετράς στη δόμηση.

Εσύ, έχεις ένα χώρο πάνω από το κατάστημα, με εμβαδόν ίσο με αυτό του καταστήματος. Μπορεί, τα 22.5m2 να είναι νόμιμα από την άδεια σου, αλλά, νομίζω ότι το γεγονός ότι καλύπτεις το 100% του υποκείμενου χώρου, σε "πετάει" έξω από τα πατάρια, με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Δηλ, βάσει ΝΟΚ, δεν έχεις πατάρι, έχεις έναν όροφο, ο οποίος μπορεί να "έχει προσπέλαση αποκλειστικά από το χώρο αυτόν", αλλά εξακολουθεί να είναι όροφος και όχι πατάρι-πάντα για το ΝΟΚ. 

Υπομονή.... Μπορεί η αναμενόμενη εγκύκλιος να ξεδιαλύνει αυτό-και όχι μόνο- το μυστήριο... (Λέμε τώρα....)

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

σε ισογεια κατοικια του 1977 εχει χτιστει και εξωτερικη ανοικτη σκαλα απο μπετον που οδηγει στο δωμα εκτος οικοδομικης σκαλας. αυτη η παραβαση παει με αναλυτικο προυπολογισμο. σωστα?

 

Με ΥΔ και ΥΚ και ίσως ΥΠλαγ.Αποσ.