ν. 4178/13 - διαφορα Διαφορες περιπτώσεις αυθαιρεσιών του Ν. 4178/13

[komati5]

Ε9 έχω δει των ιδιοκτητών που κατέχουν το 50% του ισογείου και το δηλώνουν κατηγορία 6 δηλαδή θέσεις πάρκινγκ. Ο ιδιοκτήτης του υπόλοιπου 50% μου είπε στο τηλ. οτι δεν το βλέπει στο Ε9 και οτι ίσως να υπάρχει σε παλαιότερο Ε9 χειρόγραφο ή περουσιολόγιο  και οτι θα ψάξει να το βρει και ο συμβολαιογράφος περιμένει εμένα για να κάνει την αποδοχή κληρονομιάς και να του πω ως τι θα το δηλώσει. Τώρα σχετικά με τα κόστη και τα φορολογικά και τι επιβαρύνσεις ή ελαφρύνσεις έχει η κάθε χρήση δεν γνωρίζω. Αν εννοείς κάτι τέτοιο εννοείται οτι θα συννενοηθώ με το συμβολαιογράφο.

Όπως και να έχει ευχαριστώ

[komati5]

Πρέπει να διερευνηθεί η διατύπωση "αδιαμόρφωτο που χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης" παραπέμπει σε κοινόχρηστο χώρο κατά σύσταση. 

 

Καλύτερα να έχουμε όλα τα δεδομένα. Οι μέχρι τώρα ενδείξεις λένε ότι έχεις οριζόντια ιδιοκτησία και όχι κοινόχρηστο χώρο. Το ξαναβλέπουμε.

Παύλο σε αυτό που συζητούσαμε αντιμετωπίζω το εξής θέμα και θέλω την αποψή σου... Μετά απο αυτοψία που έκανα και αρχιτεκτονικών ισογείου που βρήκα απο τη σύσταση Ο.Ι της χρονιάς που εκδόθηκε η άδεια, βρήκα πολλές διαφορές σε σχέση με την πραγματικότητα. Δηλαδή υπήρχε κοινόχρηστος χώρος που είχε προβλεφθεί 25μ2 και στην πραγματικότητα έγινε 55μ2, επίσης έχει χτιστεί χώρος για λεβητοστάσιο και δεξαμενη πετρελαίου και τέλος έγινε και κλείσιμο της πυλωτής . Θεωρώ οτί υπάρχει αλλαγή χρήσης από αδιαμόρφωτο ισόγειο-πυλωτή σε λεβητοστάσιο και αλλαγή από αδιαμόρφωτο ισόγειο-πυλωτή σε πάρκινγκ που το δηλώνανε στο Ε9 ή αποθηκευτικό χώρο που το χρησιμοποιούν στην πραγματικότητα σήμερα. Πιστεύεις είναι 1 φύλο καταγραφής με ένα αναλυτικό προυπολογισμό ή 2ΦΚ ένα για την κάθε αλλαγή χρήσης με ξεχωριστούς αναλυτικούς? Μήπως πρέπει να φτιάξω ξεχωριστό φύλλο και για την υπέρβαση του κοινόχρηστου?

[Δωροθέα Βουρμά]

Συνάδελφοι καλημέρα…

Πρώτη συγνώμη από τη διαχείριση αν δεν έχω εντάξει το ερώτημα στο σωστό νήμα (παρακαλώ να μεταφερθεί όπου κρίνετε απαραίτητο) και δεύτερη συγνώμη από όλους για το μακροσκελές κείμενο, αλλά έχω πελαγώσει. Εξηγώ :

 

Οικοδομή εντός πόλης κατασκευάστηκε με αντιπαροχή και Ο.Α. του 1975 και ολοκληρώθηκε το 1976.

Κάθε όροφος είναι 110.55 τ.μ. (10.05 x 11.00).

Στα εγκεκριμένα σχέδια της Πολεοδομίας φαίνεται ημιυπόγειο με τις καταλήξεις του κλιμακοστασίου-ανελκυστήρα και ενιαίο στο υπόλοιπο εμβαδόν του με χρήση αποθήκη, ισόγειο το οποίο περιλαμβάνει την είσοδο της πολυκατοικίας, κλιμακοστάσιο, ανελκυστήρα και 2 διαμερίσματα και 3 τυπικοί όροφοι άνω του ισογείου με κλιμακοστάσιο, ανελκυστήρα και 2 διαμερίσματα ανά όροφο. Στα συμβόλαια ιδιοκτησίας αναφέρεται επίσης ότι «50 χιλιοστά εξ αδιαιρέτου δίδονται στους οικοπεδούχους και αντιστοιχούν σε δικαίωμα της περαιτέρω καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής, πέραν των σήμερα επιτρεπομένων».

Στην πραγματικότητα στον τελευταίο όροφο τα 2 διαμερίσματα συνενώθηκαν σε 1 «κλέβοντας» παράλληλα κ ένα κομμάτι απ τους κοινόχρηστους χώρους, ένας εξώστης έκλεισε χρησιμοποιώντας κουφώματα αλουμινίου και χρησιμοποιείται σαν αποθηκευτικός χώρος και μια μπαλκονόπορτα έγινε παράθυρο.

Επίσης, το ενιαίο ημιυπόγειο διαμορφώθηκε σε λεβητοστάσιο, 1 κατάστημα 30 τ.μ., 1 γκαρσονιέρα 21 τ.μ. και 1 γραφείο 30 τ.μ.. Το 1993 η γκαρσονιέρα συνενώθηκε με το κατάστημα και συνεργείο της ΔΕΗ διέκοψε την ηλεκτροδότησή της αλλά παρέμεινε το οικιακό τιμολόγιο να ηλεκτροδοτεί το κατάστημα. Επίσης κατά την κατασκευή επεκτάθηκαν οι πλάκες του υπογείου & του ισογείου σε όλο τον ακάλυπτο (3.20 x 11.00 μ.). Τμήμα αυτής της «επέκτασης» είναι κομμάτι του λεβητοστασίου και το υπόλοιπο χρησιμοποιείται ως αποθήκες του καταστήματος και του γραφείου αντίστοιχα. Μεταξύ Ο.Γ. και Ρ.Γ. στην πρόσοψη διαμορφώθηκαν 2 κλίμακες που οδηγούν στο χαμηλό επίπεδο του καταστήματος & του γραφείου.

 

Ο πελάτης μου είναι ιδιοκτήτης 265 χιλιοστών συνολικά (με συμβόλαιο του 1975) όλου του τελευταίου ορόφου (που το αναφέρει ως 1 διαμέρισμα) και του ενοποιημένου καταστήματος στο ημιυπόγειο που αναφέρεται ως «μετά 1 αποθήκης ΠΕΡΙΠΟΥ 30 τ.μ.»

Στο Ε9 του φαίνονται 1 διαμέρισμα και Β.Χ. 30τ.μ..

Το γραφείο του ημιυπογείου ανήκει σε άλλο ιδιοκτήτη με ξεχωριστό συμβόλαιο στο οποίο αναφέρεται ως 38τ.μ. (μικτά εννοεί προφανώς) που αντιστοιχούν σε 55 χιλιοστά.

 

Πως τακτοποιώ?

 

1. Θα δηλώσω διαμερισμάτωση χωριστά για το υπόγειο και τον όροφο.

 

2. Εφόσον όλες οι αυθαιρεσίες είναι από κατασκευής, εντάσσονται στην κατηγορία 2. Εκτός από το τμήμα που αρχικά μετατράπηκε σε κατοικία κ έπειτα συνενώθηκε με το κατάστημα το 1993. Αυτό πως αντιμετωπίζεται?

 

3. Κατά το συμβόλαιο, συμπεραίνω ότι η αποθήκη στο ημιυπόγειο αποτελεί παρακολούθημα της κατοικίας. Μπορώ να κάνω μια δήλωση για όλες τις αυθαιρεσίες που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη? Η΄ πρέπει να γίνει 1 δήλωση για τις αυθαιρεσίες του ορόφου και άλλη για τις αυθαιρεσίες του ημιυπογείου?

 

4. Η διαμερισμάτωση του ορόφου καλύπτει κ την κατάληψη των κοινόχρηστων χώρων? Γνωρίζω πως απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

 

5. Η μετατροπή του εξώστη σε Β.Χ. υπολογίζεται ως ΥΔ, ΥΚ και η αλλαγή του κουφώματος ως 1 λοιπή παράβαση=500€?

 

6. Από τη στιγμή που στο ημιυπόγειο έχω αλλαγή χρήσης από ΒΧ σε ΚΧ χωρίς υπέρβαση δόμησης, θα πάω με αναλυτικό για το τμήμα του που μετράει στο ΣΔ? Μπορώ σε αυτό τον αναλυτικό να συμπεριλάβω και τη διαμόρφωση της κλίμακας που οδηγεί στο κατάστημα?

 

7. Το τμήμα του ημιυπογείου που έχει καταλάβει τον ακάλυπτο θεωρείται ΥΔ, ΥΚ, παραβίαση Δ.  Πως θα υπολογίσω τα ποσοστά των υπερβάσεων?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον κόπο σας.

[dimitris GM]

να απομονωσω οτι μας ενδιαφερει

-τι λεει η αδεια για τον τελευταιο οροφο

-τι λεει το συμβολαιο

οπότε,

οσες αυθαιρεσιες υπαρχουν τακτοποιουνται απο τον ιδιοκτητη

[και επι πλεον χρειαζεται συναινεση για τυχον καταληψη επι του κοινοχρηστου διαδρομου αν δεν περιλαμβανεται στην κατοψη του συμβολαιου αγορας]

Και εδω τιθεται το -γνωστο - θεμα, αν εχεις ΥΔΚΧ ή "κατι αλλο"

 

 

και, επειδη διαμερισματωση δεν υπαρχει μεταξυ οροφων, αλλα μονον μεταξυ  ΟΙ  του ιδίου οροφου,

όπου  διαφερει η αδεια σε σχεση με τα συμβολαια,

με αυτο το σκεπτικο θα  πρεπει

 να αναλυσεις  το ημιυπογειο και το ισογειο...

Edited Μάρτιος 28 , 2017 by dimitris GM

[Δωροθέα Βουρμά]

@dimitris GM

 

- Η Ο.Α. στον τελευταίο όροφο δείχνει 2 διαμερίσματα.

- Το συμβόλαιο αναφέρει 1 διαμέρισμα που καταλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο, μετά μιας αποθήκης στο υπόγειο περίπου 30τ.μ.

  Από αυτό καταλαβαίνω ότι η αποθήκη που άλλαξε τελικά χρήση και επεκτάθηκε αποτελεί παρακολούθημα της κατοικίας. Εξού και σκέφτηκα να τακτοποιηθούν όλες οι αυθαιρεσίες με μία δήλωση.

- Δυστυχώς δεν περιλαμβάνεται κάτοψη στο συμβόλαιο αγοράς.

 

Λέτε "... και, επειδη διαμερισματωση δεν υπαρχει μεταξυ οροφων, αλλα μονον μεταξυ  ΟΙ  του ιδίου οροφου..."  εννοείτε πως δεν μπορώ να τσεκάρω διαμερισμάτωση μόνο μια φορά και να θεωρήσω πως καλύπτομαι για το ημιυπόγειο και τον όροφο ταυτόχρονα?

 

Σκεφτόμουν να κάνω 3 Φ.Κ..

- Στο 1ο θα υπολόγιζα διαμερισμάτωση του τελευταίου ορόφου, το κλείσιμο του εξώστη με ΥΔΒΧ και ΥΚ και την αλλαγή της μπαλκονόπορτας σε παράθυρο με αναλυτικό σε 1 λοιπή παράβαση.

- στο 2ο διαμερισμάτωση του υπογείου και 

- στο 3ο τις επεκτάσεις στον ακάλυπτο με ΥΔΒΧ, ΥΚ.

 

Είναι σωστός ο υπολογισμός με τον τρόπο αυτό? Θα μπορούσα να βάλω σε έναν αναλυτικό όλες τις παραβάσεις που υπολογίζονται με αυτό τον τρόπο, είτε βρίσκονται στο ημιυπόγειο, ειτε στον τελευταίο όροφο?

Edited Μάρτιος 28 , 2017 by Δωροθέα Βουρμά

[dimitris GM]

σωστα

εχεις αδεια οροφου για δυο  χωρους  και συμβολαιο για ενα

αρα εχεις μια διαμερισματωση  σαν λοιπη παραβαση

και ολες τις αλλες στον οροφο

επίσης

 εχεις σαν παρακολουθημα μια αποθηκη στο υπογειο, όπου  επισης εχει "αυθαιρεσια"  διαμερισματωσης.

 

Χρειαζεσαι συναινεση για την επεκταση στον  κοινοχρηστο διαδρομο [στον ακαλυπτο τι εχεις???]

 

Αφου ειναι ο ιδιος ιδιοκτητης

μια δηλωση  με δυο ΦΚ,  ενα του οροφου, με αναλυση ολων

και ενα του υπογειου.

εδω καποιος θα μας πει τις λεπτομερειες...

[Δωροθέα Βουρμά]

Έχω τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών γιατί πριν 2-3 χρόνια τακτοποιήθηκαν αυθαιρεσίες στον ακάλυπτο που είχαν συντελεστεί στο επίπεδο του ισογείου (κλείσιμο όλου του ακάλυπτου χώρου της οικοδομής και μετατροπή σε χώρους ΚΧ των διαμερισμάτων αυτού του ορόφου, οπότε αναλόγως τότε δόθηκε συναίνεση).

 

Κατά την κατασκευή επεκτάθηκαν οι πλάκες δαπέδου του υπογείου & του ισογείου σε όλο τον ακάλυπτο (3.20 x 11.00 μ.). Τμήμα αυτής της «επέκτασης» είναι κομμάτι του λεβητοστασίου και το υπόλοιπο χρησιμοποιείται ως αποθήκες του καταστήματος και του γραφείου αντίστοιχα. Μεταξύ Ο.Γ. και Ρ.Γ. στην πρόσοψη διαμορφώθηκαν 2 κλίμακες που οδηγούν στο χαμηλό επίπεδο του καταστήματος & του γραφείου.

 

Τακτοποιώντας με μια δήλωση και 2 διαμερισματώσεις, αν μελλοντικά προκύψει αγοραπωλησία, θα πρέπει να πουληθεί το διαμέρισμα μαζί με το κατάστημα ή θα μπορέσουν να μεταβιβαστούν και χωριστά?

[dimitris GM]

καθε ΟΙ τακτοποιει τα δικα "της", ανεξαρτητα απο την αλλη.

 

οσο για την μεταβιβαση, αυτη  επισης γινεται ανα ΟΙ,

 

αλλά,  ως προς το θεμα αυτο

θα μιλησεις με την συμβ/φο

διοτι υπαρχει μια εγκυκλιος των συμβ/φων οτι "απαιτειται τροποποιηση της συστασης"  εάν εχει γινει επεκταση στα κοινοχρηστα...

[Δωροθέα Βουρμά]

Έχω δλδ 2 ΟΙ? Μόνο και μόνο επειδή "εκτείνεται" η ιδιοκτησία σε 2 ορόφους?

Αφού στο συμβόλαιο τα χιλιοστά δίνονται συνολικά στον ιδιοκτήτη και η αποθήκη που άλλαξε σε κατάστημα φαίνεται ως παρακολούθημα.

 

Να σημειώσω εδώ ότι γενικότερα υπάρχουν ελλείψεις τόσο στα συμβόλαια, όπως επίσης και λάθη στα σχέδια της ΟΑ (πχ δε συμπίπτουν αθροιστικά οι εξωτερικές με τις εσωτερικές διαστάσεις). Το μόνο σχέδιο που υπάρχει στην ΟΑ είναι ένα και αποτυπώνει κάλυψη, τις κατοψεις των ορόφων και μία όψη. Κανένα άλλο σχέδιο, καμία αναφορά σε Επιτρεπόμενα μεγέθη δόμησης στο οικόπεδο και φυσικά δεν υπάρχει πίνακας χιλιοστών.

 

Γι αυτό δυσκολεύομαι τόσο να βγάλω άκρη...

[dimitris GM]

Οπως ειπες,

"Επίσης, το ενιαίο ημιυπόγειο διαμορφώθηκε σε λεβητοστάσιο, 1 κατάστημα 30 τ.μ., 1 γκαρσονιέρα 21 τ.μ. και 1 γραφείο 30 τ.μ.. Το 1993 η γκαρσονιέρα συνενώθηκε με το κατάστημα και συνεργείο της ΔΕΗ διέκοψε την ηλεκτροδότησή της αλλά παρέμεινε το οικιακό τιμολόγιο να ηλεκτροδοτεί το κατάστημα. Επίσης κατά την κατασκευή επεκτάθηκαν οι πλάκες του υπογείου & του ισογείου σε όλο τον ακάλυπτο (3.20 x 11.00 μ.). Τμήμα αυτής της «επέκτασης» είναι κομμάτι του λεβητοστασίου και το υπόλοιπο χρησιμοποιείται ως αποθήκες του καταστήματος και του γραφείου αντίστοιχα. Μεταξύ Ο.Γ. και Ρ.Γ. στην πρόσοψη διαμορφώθηκαν 2 κλίμακες που οδηγούν στο χαμηλό επίπεδο του καταστήματος & του γραφείου.

 

Ο πελάτης μου είναι ιδιοκτήτης 265 χιλιοστών συνολικά (με συμβόλαιο του 1975) όλου του τελευταίου ορόφου (που το αναφέρει ως 1 διαμέρισμα) και του ενοποιημένου καταστήματος στο ημιυπόγειο που αναφέρεται ως «μετά 1 αποθήκης ΠΕΡΙΠΟΥ 30 τ.μ.»

Στο Ε9 του φαίνονται 1 διαμέρισμα και Β.Χ. 30τ.μ..

Το γραφείο του ημιυπογείου ανήκει σε άλλο ιδιοκτήτη με ξεχωριστό συμβόλαιο στο οποίο αναφέρεται ως 38τ.μ. (μικτά εννοεί προφανώς) που αντιστοιχούν σε 55 χιλιοστά."

 

 

σωστα

ο πελατης σου εχει το διαμερισμα

και σαν παρακολουθημα ενα υπογειο "30" τμ. που το  εκανε γκαρσονιερα και "πηρε" και αλλα ....τμ. ?????τμ [απο πού?]

αλλα δεν τα γραφει πουθενα στο Ε9.

Τα 30 τμ. τα γραφει σαν βοηθητικο χωρο, ενω θελει να τα περασει σαν "κατοικια", αρα δεν εχει αποδειξη αλλαγης χρησης.

εχουν και κατι σκαλες  και καποιες επεκτασεις στον ακαλυπτο...

Δυσκολα θα βρεις ακρη

 

αυτα

Edited Μάρτιος 28 , 2017 by dimitris GM