ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης, ύψους (γενικά)

[anavatis]

σε διώροφη οικοδομή κατοικίας, αυθαίρετος χώρος στέγης που έχει επεκταθεί και στους προβόλους της πλάκας του δώματός παίρνει και υπέρβαση κάλυψης?

[akius]

Ως λοιπή παράβαση  δεν θα μπουν λοιποί συντελεστές

ακόμα και αν έχει δημιουργηθεί χώρος προσβάσιμος κάτω από στέγη  εκείνος θα πάρει Υ.Δ  αλλά τα υπόλοιπα τμήματα  ως λοιπή παράβαση

[kioanni]

Συνάδερφοι, καλησπέρα!

 

Το % υπέρβασης Κάλυψης στο φύλλο καταγραφής (>20% ή <20%) πώς το υπολογίζουμε?

α) με βάση τη συνολική επιτρεπόμενη κάλυψη από την ΟΑ;

β) με βάση τη σημερινή επιτρεπόμενη κάλυψη στο οικόπεδο;

γ) με βάση την προβλεπόμενη κάλυψη που αφορά στην οριζόντια ιδιοκτησία που τακτοποιώ

και την επιφάνεια που έχω βγει εκτός;

[msxoin]

Welcome to the club.

Οι συντελεστές επιβάρυνσης υπολογίζονται με βάση τα σημερινά ισχύοντα. Δηλαδή σε κτίσμα με με άδεια 100 τ.μ. και υφιστάμενη δόμηση 110, έχουμε ΥΔ 10 τ.μ. Στη συνέχεια διαιρούμε αυτό το νούμερο με την μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο, με βάση το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα και έχουμε π.χ. 10/120 = 8.33%<50%. Ομοίως και στην περίπτωση Υπέρβασης Κάλυψης. 

Τώρα, στην περίπτωση όπου υπάρχουν πολλές ΟΙ, καλό θα ήταν να υποβάλλεις ξεχωριστή δήλωση για κάθε ΟΙ πρωτα απ'ολα, ή μόνο για την ΟΙ που τακτοποιείς. (Αυτό θα αρχίσω να κάνω και εγώ από εδώ και πέρα). Οι συντελεστές υπολογίζονται διαιρόντας την υπέρβαση (δόμησης ή κάλυψης) με το γινόμενο Εμβαδό Οικοπέδου*(ΣΔ ή ΣΚ, αναλόγως του τί υπολογίζεις)*Ποσοστό ιδιοκτησίας της ΟΙ στο ακίνητο.

[plkat]

Για την εύρεση του συντελεστή υπέρβασης κάλυψης και μόνο, θεωρώ ότι πρέπει να συγκρίνεις με το σημερινό επιτρεπόμενο. Και αυτό γιατί κάθε όροφος μπορεί να έχει κάλυψη ίση με την επιτρεπόμενη, δεν υπολογίζεται αθροιστικά όπως η δόμηση ή το ύψος.

[Αθηνά Θεοδώρου]

Γεια σας! Έχω μια περίπτωση αυθαιρέτου που δεν μου έχει ξανα τύχει και θα χρεισατώ την βοήθειά σας. Έχουμε μια άδεια του 2003 για ισόγεια κατοικία 200τ.μ. με υπόγειο. Επειδή οι ιδιοκτήτες είναι δύο, χώρησαν το σχέδιο του σπιτιού στη μέση και έφτιαξαν δυο ανεξάρτητες κατοικίες αφήνοντας έναν διάδρομο μεταξύ τους 1,5μ. Και οι δυο κατοικίες είναι ακριβώς όπως στα σχέδια της άδειας με την διαφορά πως είναι δύο αντί μιας. Στη συνέχεια ξεμπαζώθηκαν τα υπόγεια και ο ένας ιδιοκτήτης έκανε επέκταση ακόμα 50 μ. Πως θα αντιμετωπίσω τις δυο κατοικίες ; Η σκέψη μου είναι να βάλω σαν υπέρβαση δόμησης τα 50 τ.μ. που έγινε η επέκταση, συν το ξεμπάζωμα ως αυθαιρεσία, συν αλλαγή θέσης της οικοδομης σε άλλη θέση, συν παραβίαση πλάγιων αποστάσεων. Το σκέφτομαι σωστα?

 

Επισυναπτω και σχεδιακι για βοήθεια. Το πάνω είναι όπως το δείχνει η άδεια και από κάτω είναι η σημερινή κατάσταση.

Edited Ιανουάριος 29 , 2016 by Αθηνά Θεοδώρου

[Ιάμβλιχος]

Κατ' αρχάς το σχέδιο σου δεν είναι ακριβές. Στο πάνω έχεις 200τ.μ.   με πλευρές α και β και στο κάτω τις ίδιες α και β και για δυο μαζί με τα ίδια τ.μ. (100+100) ενώ ταυτόχρονα έχεις και κενό 1,50μ. μεταξύ τους όπως λες. ποιο τμήμα τραβήχτηκε προς τα πού? Αρχικά θα εξέταζα ποιο κομμάτι εξέχει του νομίμου περιγράμματος. Λες ότι όλη η οικοδομή έχει αλλάξει θέση? 

Edited Ιανουάριος 26 , 2016 by Ιάμβλιχος

[kioanni]

Συνάδεφοι καλησπέρα και πάλι...

θα ήθελα τη γνώμη σας για την αντιμετώπιση ορισμένων θεμάτων:

 

1)      Περίπτωση αγροτεμαχίου εξ αδιαιρέτου, άρτιου και οικοδομήσιμου με κτίσματα με ΟΑ, και

σύσταση Οριζοντίων Ιδιοκτησιών. Στις Οριζόντιες Ιδιοκτησίες υπάρχουν κάποιες

υπερβάσεις. Γίνεται τακτοποίηση των υπερβάσεων των Οριζόντιων Ιδιοκτησιών με 1 δήλωση για

κάθε ιδιοκτήτη, χωρίς να εξετάζονται ενδεχόμενες κοινόχρηστες αυθαιρεσίες (πχ αυθαίρετη κοινόχρηστη

πισίνα η οποία όμως δεν ανήκει στην οριζόντια ιδιοκτησία)?

Κάθε κοινόχρηστη αυθαιρεσία μπορεί να υπαχθεί με μία ξεχωριστή δήλωση που θα αφορά όλους τους

συνοικοπεδούχους, και δεν επηρεάζει τη δήλωση που αφορά στις Οριζόντιες Ιδιοκτησίες, σωστά;

 

2)   Στην περίπτωση που η Οριζόντια Ιδιοκτησία κατασκευάστηκε με τα ίδια τμ (πχ 35τμ), αλλά έχει αλλάξει το περίγραμμα

σε σχέση με αυτό που απεικονίζεται στα σχέδια, χωρίς να παραβιάζονται οι πλάγιες αποστάσεις κλπ.

Το αποτέλεσμα είναι κάποιες επιφάνειες να βγαίνουν εκτός του περιγράμματος του κτιρίου όπως προβλεπόταν να κατασκευαστεί

ενώ σε κάποια άλλα σημεία «χάνουμε» δόμηση (μπαίνει μέσα το νέο περίγραμμα σε σχέση με το παλιό)

Τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση;

Υπολογίζεται ως Υπέρβαση Δόμησης το κομμάτι του κτιρίου που είναι εκτός νομίμου περιγράμματος;

Αφαιρούνται από την υπέρβαση δόμησης τα τετραγωνικά που χάνονται εφόσον το περίγραμμα μπαίνει πιο μέσα σε κάποια σημεία;

Ή μπαίνει αναλυτικός για την αλλαγή θέσης των περιμετρικών τοίχων;;

 

3) Χώρος ο οποίος είχε χαρακτηριστεί από την άδεια ως Υπόγειος και δεν έχει προσμετρηθεί στη Δόμηση-Κάλυψη.

Στην κάλυψη υπολογίστηκαν μόνο τα τετραγωνικά της ανωδομής (κατοικία ισογείου).

 

Στην πραγματικότητα το υπόγειο είναι κατοικία με τις 3 όψεις ελεύθερες και στην τέταρτη όψη η οροφή βρίσκεται κάτω από

τη στάθμη του φυσικού εδάφους.

 

α) Η Υπέρβαση Δόμησης παίρνει μειωτικό συντελεστή στάθμης υπογείου;

β) Υπολογίζεται και Υπέρβαση Κάλυψης ή εξακολουθεί να μη μετράει (αφού δεν υπολογιζόταν και στην άδεια όντας υπόγειο)

γ) Απαιτείται αναλυτικός προϋπολογισμός για το «ξεμπάζωμα»;

 

 

Παιδιά ευχαριστώ!

[Alsterwasser]

Παίδες ερώτηση για % Υ.Δ. και %Υ.Κ σε κτίρια με σύσταση οριζοντίου....

 

Με προβληματίζει το εδάφιο της εγκυκλίου 4:

 

"Για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου"

 

σε συνδυασμό με αυτό:

 

"Σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου και κατ’ ανάλογη εφαρµογή της παρ. 2 του άρθρου 18 του νόµου, για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών, τα µεγέθη τους συγκρίνονται µε το µέρος των πολεοδοµικών µεγεθών της οικοδοµικής άδειας, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου. Τα ποσοστά υπέρβασης δεν είναι απαραίτητο να συντρέχουν αθροιστικά για όλα τα µεγέθη προκειµένου η υπαγωγή να γίνει στη συγκεκριµένη κατηγορία."

 

Όταν λοιπόν, έχουμε πχ κατασκευή ισόγειας αποθήκης (ΒΧ) 30 τ.μ. και κατασκευή ισόγειου καταστήματος (ΚΧ) 50 τ.μ., εντός κοινοχρήστου, το ποσοστό υπέρβασης κάλυψης λόγω των χρήσεων, θα είναι:

 

% Υ.Κ. = 50/ Επιτρεπόμενη Καλυψη και οχι 50+30/Επιτρεπόμενη Κάλυψη?

 

Ομοίως το ποσοστό υπέρβασης δόμησης, θα είναι 50/ επιτρεπόμενη δόμηση?

-----------------------------------------

 

Αν στο παραπάνω παράδειγμα, εχω και επέκταση τμήματος υπογείου 40 τ.μ. εκτός περιγράμματος που όμως διατηρεί τη Β.Χ. και δεν είναι Κ.Χ., θα πρέπει να αθροιστεί στα τ.μ. για την εξαγωγή του % Υ.Κ. ή οχι? Ομοίως για το Υ.Δ.

 

-----------------------------------------

 

Τέλος σε περίπτωση ρύθμισης παταριού Ε = 31,20 τ.μ. σε Ο.Ι. καταστήματος με Εκαθ = 60,00 τ.μ. με 157 χιλιοστά ιδιοκτησίας ΚΑΙ παρακολούθημα υπογείου 59,25 τ.μ., σε οικόπεδο με Επιτρεπόμενη Δόμηση = 326,80 κ Επιτρεπόμενη Κάλυψη = 245,10 και λαμβάνοντας υπόψη την εγκύκλιο 4 που αναφέρει:

 

"γ) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισµό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων «τα µεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται …. σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου µε το µέρος των επιτρεποµένων µεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.».

Σκοπός της διάταξης είναι η κατανοµή του προστίµου αναλόγως της επιτρεπόµενης δόµησης κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανοµής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύµφωνα µε τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό (δλδ <>!)από το συντελεστή δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισµό  των συντελεστών λαµβάνεται υπόψη το ποσοστό δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής."

 

θεωρείται σωστή την παρακάτω προσέγγιση?

1.Περίπτωση υπολογσιμού βάσει Χιλιοστών Ιδιοκτησίας:

%Υ.Δ. = 31,20/(326,80*157‰) = 60,81%

 

2.Περίπτωση βάσει εγκυκλίου 4:

% Υ.Δ. = 31,20/60,00 = 52%

 

3.Περίπτωση βάσει εγκυκλίου 4 και αθροίζοντας και το παρακολούθημα:

% Υ.Δ. = 31,20/(60,00+59,25) = 26,16%

 

και επιλέγω την 3η περίπτωση,οπότε %Υ.Δ.<50%?

[akis73]

Με βάση τα δεδομένα που παραθέτεις, η σωστή αντιμετώπιση είναι η νο.1.

 

Η εγκ.4 αναφέρεται στον υπολογισμό κατηγορίας. Εκεί συγκρίνεις με τα πραγματοποιούμενα. Άρα από το διάγραμμα κάλυψης της αδείας θα δες πόσα ειναι τα πραγματοποιούμενα τμ, θα τα επιμερίσεις βάσει των 157 χιλ και θα συγκρίνεις με τα αυθαίρετα 31,20 τμ.

 

Επίσης δεν αναγράφεις παλαιότητα οπότε μπορεί να είσαι και άλλη κατηγορία πχ. 2.

 

Αν το παρακολούθημα δεν είναι αυθαίρετο δεν σε απασχολεί.