ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης, ύψους (γενικά)

[danaikaterina]

Κάπου μπερδεύτηκα.

Εγώ αυτό που κατάλαβα από το αρχικό σου ποστ ήταν ότι πχ ενώ το επιτρεπόμενο Δ ήταν 3 μέτρα, κατασκεύασαν το κτίριο στα 2 μέτρα από το όριο αλλα και στο διάγραμμα έδειχνε ότι απέχει 2 μέτρα από το όριο. Δηλαδή ότι έχεις ένα κτίριο σύμφωνο με την οικοδομική άδεια ως προς τη θέση του. Αρα με τη λογική ότι έχεις ένα νομίμως υφιστάμενο κτίριο στο οποίο μπορείς να κάνεις προσθήκες καθ ύψος δεν εξετάζεις γιατι η άδεια εκδόθηκε έτσι και άρα δεν υπολογίζεις παραβίαση Δ.

Τώρα όμως βλέπω ότι δεν έχεις αυτήν την περίπτωση. Απ ότι λες είχες αρχικά λάθος τοπογραφικό, μετά διόρθωσαν το τοπογραφικό αλλά "κούνησαν" το κτίριο για να μη φαίνεται ότι πέφτει στο Δ. Αν είναι έτσι τότε έχει φυσικά παραβίαση Δ σε όλες τις στάθμες.

 

Επίσης τώρα αναφέρεις για πρώτη φορά για τμήμα εκτός οικοπέδου!! Αν ισχύει τι έχεις σκοπό να κάνεις με αυτό??

[anavatis]

1) Για τη χρήση ή όχι του μειωτικού δεν σε απασχολεί το εμβαδόν της σοφίτας, (ας είναι και όλη η κάτοψη) ούτε η χρήση της (ας είναι κύρια). Το μόνο που εξετάζεις είναι τα 2 κριτήρια που σου έγραψα παραπάνω. α) Να βρίσκεται εντός του όγκου επικλινούς στέγης, να είναι δηλαδή χώρος στέγης. Αν έχεις περιμετρικά τοιχία δεν είναι χώρος στέγης είναι όροφος. β) να μην μπορεί να αποτελέσει ξεχωριστή ιδιοκτησία. Δηλαδή η πρόσβαση να γίνεται αποκλειστικά από τον υποκείμενο χώρο. Να μην έχει ανεξάρτητη είσοδο από κλιμακοστάσιο. Αν ισχύουν αυτά και τα 2 πας με μειωτικό. Αν έστω ένα από τα 2 δεν ισχύει πας σαν κύριο.

2)Ναι

3)Δεν κατάλαβα τι εννοείς την κατανέμεις στους 2 τελευταίους ορόφους. Θα βάλεις 1 φορά υπέρβαση ύψους στα τετραγωνικά της κάτοψης που έχουν υπέρβαση.

4)Αν οι υποκείμενοι όροφοι είναι σε εγκεκριμένη σύμφωνα με την οικοδομική άδεια θέση, δεν θα βάλεις παραβίαση Δ ούτε στην προσθήκη καθ ύψος

 αναφορικά πάντως με το β) εγώ έχω καταλήξει ότι δεν είναι σωστό να εφαρμοστεί στην περίπτωση που για χώρο στέγης που ισχύει το α) δηλαδή καθαρή επικλινής στέγη + έχει εξ ολολήρου χρήση αποθήκης

ο ορισμός της σοφίτας με το ΝΟΚ περί ανεξαρτήτου προσβάσεως ίσως δεν καλύπτει πλήρως και τα πάντα, σε σχέση με του προηγούμενους ορισμούς της σοφίτας με τους οποίους ανεγέρθησαν πολλές οικοδομές με σοφίτα.

δηλαδή αν είχε πρόσβαση από κλιμακοστάσιο αμέσως ο βοηθητικός χώρος καθίσταται κύριος? αν κλείσω-καταργήσω την πρόσβαση από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο και αυθαίρετα ανοίξω μια τρύπα στο εσωτερικό του Α' ορόφου προχωράω τη δήλωση με μειωτικό συντελεστή?

επειδή όπως ανέφερα το είχα ψάξει και συζητήσει και οι απόψεις διίστανται, θεωρώ ότι τελικά πρέπει να επικρατήσει η λογική και μια σωστή ερμηνεία του νόμου πάντα βέβαια ανά περίπτωση. 

Edited Μάρτιος 3 , 2017 by anavatis

[ma7pon1]

Κάπου μπερδεύτηκα.

Εγώ αυτό που κατάλαβα από το αρχικό σου ποστ ήταν ότι πχ ενώ το επιτρεπόμενο Δ ήταν 3 μέτρα, κατασκεύασαν το κτίριο στα 2 μέτρα από το όριο αλλα και στο διάγραμμα έδειχνε ότι απέχει 2 μέτρα από το όριο. Δηλαδή ότι έχεις ένα κτίριο σύμφωνο με την οικοδομική άδεια ως προς τη θέση του. Αρα με τη λογική ότι έχεις ένα νομίμως υφιστάμενο κτίριο στο οποίο μπορείς να κάνεις προσθήκες καθ ύψος δεν εξετάζεις γιατι η άδεια εκδόθηκε έτσι και άρα δεν υπολογίζεις παραβίαση Δ.

Τώρα όμως βλέπω ότι δεν έχεις αυτήν την περίπτωση. Απ ότι λες είχες αρχικά λάθος τοπογραφικό, μετά διόρθωσαν το τοπογραφικό αλλά "κούνησαν" το κτίριο για να μη φαίνεται ότι πέφτει στο Δ. Αν είναι έτσι τότε έχει φυσικά παραβίαση Δ σε όλες τις στάθμες.

 

Επίσης τώρα αναφέρεις για πρώτη φορά για τμήμα εκτός οικοπέδου!! Αν ισχύει τι έχεις σκοπό να κάνεις με αυτό??

Aς τα πάρουμε ένα ένα για να μην μπερδευόμαστε...

1)Όσον αφορά το τμήμα εκτός οικοπέδου: Το κτίριο εξ' αρχής χτίστηκε λίγο εκτός οικοπέδου λόγω των υπερβάσεων δόμησης, λόγω λάθος τοπογραφικού και λόγω γενικά πολλών παραγόντων που δεν έχουν ιδιαίτερη σημασία. Στη δεύτερη άδεια, ο μηχανικός μετακίνησε λίγο το κτίριο απλα και μόνο για να φαίνεται εντός του οικοπέδου. Εγώ δεν θέλω να συνεχίσω την παρανομία και θέλω να παρουσιάσω το κτίριο όπως είναι σωστά. Οι επιλογές που έχω μετά από διάφορες συζητήσεις ειναι οι εξής: α) να δείξω στο τοπογραφικό ότι το οικόπεδο "ακολουθεί" το κτίριο καθώς έχει παρέλθει 20ετία από τη στιγμή που κτίστηκε και πληρεί τις προϋποθέσεις χρησικτησίας (αυτή η λύση δε μου φαίνεται πολλή "ηθική"). β)να δείξω το κτίριο κανονικά εκτός οικοπέδου όπως είναι στην πραγματικότητα και να μην τακτοποιήσω εκείνο το τμήμα. Δεν έχω αποφασίσει ακόμα ποιον δρόμο θ' ακολουθήσω αλλά προς το παρόν είπα τον πελάτη να ζητήσει καμια συμβουλή από συμβολαιογράφο ή δικηγόρο.

2)Όσον αφορά το Δ.... Η αρχική άδεια βγήκε μ' ένα τοπογραφικό το οποίο έδειχνε το κτίριο να εφάπτεται σ' όλες τις πλευρές του οικοπέδου. Στην αναθεώρηση έγινε διόρθωση του τοπογραφικού (διορθώθηκε το οικόπεδο) και δείχνει το κτίριο κολλημένο στο όριο από τη μία πλευρά, ενώ από την άλλη το δείχνει εντός του Δ=2,5μ. Παρόλ' αυτά, το έργο συνεχίστηκε κανονικά. Στη δεύτερη άδεια (προσθήκη καθ' ύψος), ο μηχανικός ρώτησε την πολεοδομία αλλά του είπαν πως από τη στιγμή που βγήκε άδεια για τον κάτω όροφο κανονικά, τότε δεν υπάρχει πρόβλημα για τα από πάνω. Έχουμε δηλαδή τμήμα του κτιρίου εντός του Δ, το οποίο όμως έχει κανονικά άδεια!!!

Η ερώτησή μου είναι η εξής: Για τη "σοφίτα" η οποία δεν έχει άδεια, να χρεώσω παράβαση πλαγίων αποστάσεων ή όχι; (εφόσον βρίσκεται πάνω από τμήμα κτιρίου εντός Δ το οποίο θεωρείται νόμιμο καθώς έχει άδεια).

 

Σημείωση: Θεωρείστε τα δύο παραπάνω (το εκτός οικοπέδου και το εντός Δ) ως διαφορετικά θέματα προς συζήτηση!!! 

[danaikaterina]

Συνάδελφε δεν κατάλαβα σε ποιό σημείο διαφωνούμε. Εσύ λες δηλαδή ότι το αν θα μπει η όχι μειωτικός εξαρτάται από τη χρήση και όχι από την πρόσβαση?

Ίσχύει ότι είναι κι αυτή μια από τις περιπτώσεις του 4178 για την οποία έχουν γίνει συζητήσεις επί συζητήσεων και εδώ και έξω.

Προσωπικά έχω καταλήξει σε αυτο που περιέγραψα παραπάνω το οποίο θεωρώ ότι απορρέει ξεκάθαρα από τον 4178 οπότε χρησιμοποιώντας αυτό νιώθω καλυμμένη.

 

Κάτι που πάντως που με βοήθησε γενικά να ξεκλειδώσω αρκετά θέματα με τον 4178 ήταν αρχικά να ξεκαθαρίσω ότι άλλο τι προβλέπει ο ΝΟΚ ή ο ΓΟΚ και άλλο αυτό που ισχύει με τον 4178 για τον υπολογισμό προστίμου και στο ίδιο πλαίσιο ότι για τον 4178 δεν υπάρχει η έννοια του "βοηθητικού χώρου" αλλά η έννοια του "χώρου που υπολογίζεται με μειωτικό συντελεστή". Από συνήθεια όλοι λέμε αυτό παει σαν βοηθητικός αλλά είναι λάθος γιατί χρησιμοποιώντας αυτό τον όρο μπερδευόμαστε και αρχίζουμε να ψάχνουμε βοηθητικές ή κύριες χρήσεις ενώ για τον 4178 η αντιμετώπιση είναι διαφορετική.

[ma7pon1]

Συνάδελφε δεν κατάλαβα σε ποιό σημείο διαφωνούμε. Εσύ λες δηλαδή ότι το αν θα μπει η όχι μειωτικός εξαρτάται από τη χρήση και όχι από την πρόσβαση?

Ίσχύει ότι είναι κι αυτή μια από τις περιπτώσεις του 4178 για την οποία έχουν γίνει συζητήσεις επί συζητήσεων και εδώ και έξω.

Προσωπικά έχω καταλήξει σε αυτο που περιέγραψα παραπάνω το οποίο θεωρώ ότι απορρέει ξεκάθαρα από τον 4178 οπότε χρησιμοποιώντας αυτό νιώθω καλυμμένη.

 

Κάτι που πάντως που με βοήθησε γενικά να ξεκλειδώσω αρκετά θέματα με τον 4178 ήταν αρχικά να ξεκαθαρίσω ότι άλλο τι προβλέπει ο ΝΟΚ ή ο ΓΟΚ και άλλο αυτό που ισχύει με τον 4178 για τον υπολογισμό προστίμου και στο ίδιο πλαίσιο ότι για τον 4178 δεν υπάρχει η έννοια του "βοηθητικού χώρου" αλλά η έννοια του "χώρου που υπολογίζεται με μειωτικό συντελεστή". Από συνήθεια όλοι λέμε αυτό παει σαν βοηθητικός αλλά είναι λάθος γιατί χρησιμοποιώντας αυτό τον όρο μπερδευόμαστε και αρχίζουμε να ψάχνουμε βοηθητικές ή κύριες χρήσεις ενώ για τον 4178 η αντιμετώπιση είναι διαφορετική.

Όχι δεν αναφέρομαι στον μειωτικό συντελεστή (αυτό το εχω αποφασίσει, θα μπει σαν κύριος χώρος). Αναφέρομαι στο τμήμα που βρίσκεται εντός Δ. Θα βάλω παράβαση πλαγίων αποστάσεων ή όχι (αφού οι απο κάτω όροφοι, παρόλο που βρίσκονται εντός Δ, έχουν κανονικά άδεια);

[anavatis]

@post 1344, danaikaterina: ναι λέω ότι εξαρτάται και από τη χρήση. η έννοια του βοηθητικού χώρου δεν έχει καταργηθεί από το Ν.4178/'13. δες για παράδειγμα τη χρήση της στο τροποποιημένο παράρτημα Α του Ν.4178/'13 στο 5, περί χρήσης του μειωτικού συντελεστή.

Edited Μάρτιος 3 , 2017 by anavatis

[danaikaterina]

#anavatis

 

Δεν είπα ότι ο 4178 καταργεί την έννοια του βοηθητικού χώρου. Αυτό που εννοούσα είναι ότι η έννοια του βοηθητικού χώρου  σύμφωνα με τις χρήσεις είναι διαφορετική από αυτο που ορίζει ο 4178 ως χώρους στους οποίους χρησιμοποιείται ο μειωτικός συντελεστής. Ακριβώς στο 5 του παραρτήματος που αναφέρεις λέει ποιοι είναι αυτοι. Είναι χώροι ανεξαρτήτως χρήσης που βρίσκονται σε υπόγεια στάθμη, πατάρι ή σοφίτα και ισόγειοι βοηθητικοί χώροι μέχρι 50τμ. Δηλαδή μπορεί να έχεις κύρια χρήση αλλά επειδή βρίσκεσαι σε υπόγειο θα χρήσιμοποιήσεις μειωτικό συντελεστή και από την άλλη αν έχεις ισόγεια αποθήκη 200τμ δεν θα πάρεις μειωτικό συντελεστή ασχέτως αν η χρήση είναι βοηθητική.

 

#ma7pon1

 

Το προηγούμενο απαντούσε στον anavatis.Δεν είχα δει το post σου γιατί έγγραφα παράλληλα.

 

Καταρχάς ναι πρόκειται για 2 διαφορετικά θέματα προς συζήτηση και για μένα σαφώς το εκτός οικοπέδου είναι το πιο σοβαρό σου πρόβλημα και αυτό που πρέπει να λύσεις πριν να ξεκινήσεις να ασχολείσαι με όλα τα υπόλοιπα. Δεν είναι καθόλου απλή υπόθεση και πρέπει να σκεφτείς πως θα γίνει μεταβίβαση σε αυτό το ακίνητο? Δυστυχώς δεν έχω απαντηση, τις σκέψεις μου έχω αναφέρει εδώ http://www.michanikos.gr/topic/35840-%CE%94%CE%B9%CE%B1%CF%86%CE%BF%CF%81%CE%B5%CF%82-%CF%80%CE%B5%CF%81%CE%B9%CF%80%CF%84%CF%8E%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%82-%CE%B1%CF%85%CE%B8%CE%B1%CE%B9%CF%81%CE%B5%CF%83%CE%B9%CF%8E%CE%BD-%CF%84%CE%BF%CF%85-%CE%9D-417813/page-167?do=findComment&comment=876966 όπου έχει συζητηθεί το θέμα και θα δεις και απόψεις άλλων συναδέλφων. Δηλαδή στο τοπογραφικό της άδειας προσθήκης φαινόταν ότι το κτίριο μπαίνει σε γειτονικό οικόπεδο? η ρώτησε μόνο ως προς το Δ και το άλλο το έκανε γαργάρα?

 

Όσον αφορά το Δ, η αρχική μου απάντηση ακολουθούσε ακριβώς τη λογική της απάντησης της πολεοδομίας. Αν λοιπόν το τοπογραφικό της τελευταίας άδειας είναι σωστο και δείχνει το κτίριο στη σωστή θέση θεωρώ πως δεν θα πρέπει να χρεώσεις Δ. Αν όμως και αυτό είναι λάθος (που αμφιβάλλω γιατί δεν φαντάζομαι ότι εκδόθηκε άδεια με τμήμα κτιρίου εκτός οικοπέδου) τότε ίσως θα έπρεπε να χρεώσεις Δ σε όλες τις στάθμες πλέον. Δεν μπορώ να είμαι σίγουρη για την απάντηση που σου δίνω. Εσύ έχεις όλα τα στοιχεία. Σου δίνω κάποιες σκέψεις και ελπίζω να σε βοηθήσουν να αποφασίσεις.

 

Επαναλαμβάνω ότι το μείζον θέμα είναι το εκός οικοπέδου!

[ma7pon1]

#anavatis

 

Δεν είπα ότι ο 4178 καταργεί την έννοια του βοηθητικού χώρου. Αυτό που εννοούσα είναι ότι η έννοια του βοηθητικού χώρου  σύμφωνα με τις χρήσεις είναι διαφορετική από αυτο που ορίζει ο 4178 ως χώρους στους οποίους χρησιμοποιείται ο μειωτικός συντελεστής. Ακριβώς στο 5 του παραρτήματος που αναφέρεις λέει ποιοι είναι αυτοι. Είναι χώροι ανεξαρτήτως χρήσης που βρίσκονται σε υπόγεια στάθμη, πατάρι ή σοφίτα και ισόγειοι βοηθητικοί χώροι μέχρι 50τμ. Δηλαδή μπορεί να έχεις κύρια χρήση αλλά επειδή βρίσκεσαι σε υπόγειο θα χρήσιμοποιήσεις μειωτικό συντελεστή και από την άλλη αν έχεις ισόγεια αποθήκη 200τμ δεν θα πάρεις μειωτικό συντελεστή ασχέτως αν η χρήση είναι βοηθητική.

 

#ma7pon1

 

Το προηγούμενο απαντούσε στον anavatis.Δεν είχα δει το post σου γιατί έγγραφα παράλληλα.

 

Καταρχάς ναι πρόκειται για 2 διαφορετικά θέματα προς συζήτηση και για μένα σαφώς το εκτός οικοπέδου είναι το πιο σοβαρό σου πρόβλημα και αυτό που πρέπει να λύσεις πριν να ξεκινήσεις να ασχολείσαι με όλα τα υπόλοιπα. Δεν είναι καθόλου απλή υπόθεση και πρέπει να σκεφτείς πως θα γίνει μεταβίβαση σε αυτό το ακίνητο? Δυστυχώς δεν έχω απαντηση, τις σκέψεις μου έχω αναφέρει εδώ http://www.michanikos.gr/topic/35840-%CE%94%CE%B9%CE%B1%CF%86%CE%BF%CF%81%CE%B5%CF%82-%CF%80%CE%B5%CF%81%CE%B9%CF%80%CF%84%CF%8E%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%82-%CE%B1%CF%85%CE%B8%CE%B1%CE%B9%CF%81%CE%B5%CF%83%CE%B9%CF%8E%CE%BD-%CF%84%CE%BF%CF%85-%CE%9D-417813/page-167?do=findComment&comment=876966 όπου έχει συζητηθεί το θέμα και θα δεις και απόψεις άλλων συναδέλφων. Δηλαδή στο τοπογραφικό της άδειας προσθήκης φαινόταν ότι το κτίριο μπαίνει σε γειτονικό οικόπεδο? η ρώτησε μόνο ως προς το Δ και το άλλο το έκανε γαργάρα?

 

Όσον αφορά το Δ, η αρχική μου απάντηση ακολουθούσε ακριβώς τη λογική της απάντησης της πολεοδομίας. Αν λοιπόν το τοπογραφικό της τελευταίας άδειας είναι σωστο και δείχνει το κτίριο στη σωστή θέση θεωρώ πως δεν θα πρέπει να χρεώσεις Δ. Αν όμως και αυτό είναι λάθος (που αμφιβάλλω γιατί δεν φαντάζομαι ότι εκδόθηκε άδεια με τμήμα κτιρίου εκτός οικοπέδου) τότε ίσως θα έπρεπε να χρεώσεις Δ σε όλες τις στάθμες πλέον. Δεν μπορώ να είμαι σίγουρη για την απάντηση που σου δίνω. Εσύ έχεις όλα τα στοιχεία. Σου δίνω κάποιες σκέψεις και ελπίζω να σε βοηθήσουν να αποφασίσεις.

 

Επαναλαμβάνω ότι το μείζον θέμα είναι το εκός οικοπέδου!

Σαφώς και δεν υποβιβάζω το εκτός οικοπέδου. Απλά δεν έχω αποφασίσει ακόμα. Ίσως τελικά τροποποιήσω το όριο και να πάρω το τμήμα του γειτονικού οικοπέδου που πατάει το σπίτι του πελάτη μου λόγω χρησικτησίας. Προσπαθώ να πείσω τον εαυτό μου αλλά δεν είναι και ευκολο...

 

Στην άδεια προσθήκης ολόκληρο το κτίριο φαινόταν μετακινημένο για να είναι εντός οικοπέδου. Παρόλ' αυτά συνεχιζε να είναι και εντός Δ!!! Ο μηχανικός είχε ρώτησει μόνο για το τμήμα εντός Δ (το εκτός οικοπέδου δε φαινόταν αφού το είχε μετακινήσει) και του είπαν ότι συνεχίζεις την άδεια κανονικά, αφού και στην πρώτη άδεια μετά την αναθεώρηση φαινόταν πάλι εντός Δ το κτίριο

Edited Μάρτιος 4 , 2017 by ma7pon1

[HAROUL]

 

Καλησπέρα συνάδελφοι,

 

διάβασα διάφορα στο φόρουμ και θα ήθελα τη γνώμη σας για την ακόλουθη περίπτωση:

 

σε οικοδομή που έχει λάβει χώρα σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, έχει δοθεί ξεκάθαρο ποσοστό 200 τοις χιλίοις στον αέρα και σε προσθήκη κατ' επέκταση

σε έναν εκ των συνιδιοκτητών. Η επιτρεπόμενη δόμηση στην εν λόγω οικοδομή βάσει οικοδομικής αδείας έχει εξαντληθεί.

Ο προαναφερόμενος ιδιοκτήτης που είχε το δικαίωμα του "αέρα" με ποσοστό 200 τοις χιλίοις, στον ψηλότερο όροφο της εν λόγω οικοδομής, έχει φτιάξει ένα αυθαίρετο ανεξάρτητο διαμέρισμα. Ο ίδιος ιδιοκτήτης κατέχει και άλλο διαμέρισμα κάτω από το προαναφερθέν αυθαίρετο που καταλαμβάνει τη μισή κάλυψη της οικοδομής βάσει αδείας. 

Για να βρω με τι ποσοστό συγκρίνω πρέπει να κάνω αναγωγή του 200 τοις χιλίοις σε επιφάνεια, λαμβάνοντας υπόψιν μου τους σημερινούς όρους δόμησης, και συγκρίνω με αυτήν την επιφάνεια? Ή θεωρείται ότι δεν είχε κανένα δικαίωμα δόμησης εφόσον έχει εξαντληθεί το επιτρεπόμενο και είναι σαν να συγκρίνω με το 0, δηλαδή θεωρώ υπέρβαση δόμησης άνω του 200%;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[eleni_civil]

Καλημέρα συνάδελφοι!

 

Μια γρήγορη ερώτηση, που ίσως έχει διευκρινιστεί αλλά δεν μπόρεσα να βρω απάντηση:

 

-Έχει εκδοθεί άδεια σε εκτός οικισμού. Αργότερα, η περιοχή έγινε ΝATURA και τώρα με τις ισχύουσες διατάξεις, η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 0.

Πρέπει να γίνει τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και πέραν αυτών που θα πάνε με αναλυτικό, υπάρχουν κάποια αυθαίρετα τμ πλέον της αδείας.

Πως θα υπολογιστεί το ποσοστό υπέρβασης;