ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης, ύψους (γενικά)

[anpap]

 Συγνώμη αλλά σας μπερδεψα όπως τα εγραψα!! τα εγραψα νωριτερα νομιζω καλυτερα στο #271

http://www.michanikos.gr/topic/26163-%CE%A0%CE%BF%CF%83%CE%BF%CF%83%CF%84%CF%8C-%CF%85%CF%80%CE%AD%CF%81%CE%B2%CE%B1%CF%83%CE%B7%CF%82-%CE%B4%CF%8C%CE%BC%CE%B7%CF%83%CE%B7%CF%82-%CE%A0%CF%8E%CF%82-%CE%B5%CF%80%CE%B9%CF%84%CE%AD%CE%BB%CE%BF%CF%85%CF%82/page-28?do=findComment&comment=902878

 

Θα κάνω μια κοινη δήλωση από τους γονείς για το υπόγειο στο οποίο έχω δυο οριζοντιες ιδιοκτησιες του γκαραζ και της αποθηκης και τους ανηκουν εξ αδιαιρετου.

 

Για την κατηγορια παιρνω την πραγματοποιουμενη ολική δόμηση βαση οικοδομικής αδειας 323,36 τ.μ, ενώ για το συντ/στη δόμησης την επιτρεπομενη που ισχύει σήμερα στο οικοπεδο 324,13 τ.μ.

 

Η εγκύκλιος 3 λέει οτι για το ποσοστο υπερβάσεων των αυθαιρεσιων παίρνουμε το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιου ή καθετης ιδιοκτησίας εκαστου συγκυριου.

Δηλαδη  στην περιπτωσή μου πρεπει να παρω τα χιλιοστά της υπογειας αποθήκης και του γκαραζ(96,57+131,76) όπως λες κι εσυ.

 

Το ερώτημα μου έιναι για τα χιλιοστά γιατί να βάλω μόνο του υπογείου και οχι τα συνολικα που τους ανήκουν στο οικόπεδο λόγω των υπόλοιπων ιδιοκτησιων.

Δεν είναι λιγο αδικο?Αφου αν βαλω μονο τα χιλιοστα του υπογειου πηγαινουν στην κατηγορία 5 αντι για 4 και ο συντ/στης δόμησης παει στο 1,6 από 1 !!!

Edited Φεβρουάριος 22 , 2017 by anpap

[danaikaterina]

 

Θα κάνω μια κοινη δήλωση από τους γονείς για το υπόγειο στο οποίο έχω δυο οριζοντιες ιδιοκτησιες του γκαραζ και της αποθηκης και τους ανηκουν εξ αδιαιρετου.

Δεν συνιστώ κοινή δήλωση διαφορετικών ιδιοκτησιών ακριβώς γιατι δημιουργούνται μπερδέματα. Ωστόσο αν επιλέξεις κάτι τέτοιο θα πρέπει α)Το ιδιοκτησιακό τους να είναι ακριβώς το ίδιο δηλαδή ίδιοι ιδιοκτήτες με ίδιο δικαίωμα και ποσοστά σε κάθε ανεξάρτητη ιδιοκτησία β)Θα κάνεις ξεχωριστό φύλο καταγραφής και την κάθε ιδιοκτησία και τα ποσοστά και όλοι οι συντελεστές θα υπολογίζονται χωριστά για την κάθε ιδιοκτησία.

 

Για την κατηγορια παιρνω την πραγματοποιουμενη ολική δόμηση βαση οικοδομικής αδειας 323,36 τ.μ, ενώ για το συντ/στη δόμησης την επιτρεπομενη που ισχύει σήμερα στο οικοπεδο 324,13 τ.μ.

Για την κατηγορία παίρνεις την πραγματοποιούμενη δόμηση που αναλογεί στην ιδιοκτησία σου όχι σε όλη την άδεια για το συντελεστή την επιτρεπόμενη που ισχύει σήμερα επί το ποσοστό της ιδιοκτησίας σου

Απλό παράδειγμα: Διαμέρισμα 60τμ στην άδεια με 10τμ ημιυπαίθριο που έκλεισε, ποσοστο ιδιοκτησίας 20% και επιτρεπόμενη δόμηση σήμερα στο ακίνητο 200τμ

Κατηγορία: 10/60=16,7% -> κατηγορία 4

Ποσοστό υπέρβασης δόμησης: 10/ (200x20%) = 25% ->  

 

Το ερώτημα μου έιναι για τα χιλιοστά γιατί να βάλω μόνο του υπογείου και οχι τα συνολικα που τους ανήκουν στο οικόπεδο λόγω των υπόλοιπων ιδιοκτησιων.

Δεν είναι λιγο αδικο?Αφου αν βαλω μονο τα χιλιοστα του υπογειου πηγαινουν στην κατηγορία 5 αντι για 4 και ο συντ/στης δόμησης παει στο 1,6 από 1 !!!

Δεν είναι καθόλου άδικο. Τα χιλιοστά απονέμονται έτσι ώστε οι κάθε ιδιοκτησία να έχει συγκεκριμένα δικαιώματα. Στα υπόγεια δίναν πολύ μικρα ποσοστά ακριβώς επειδή αυτά κανονικά δεν προορίζονται για δόμηση κύριας χρήσης άσχετα τι γινόταν στην πράξη. Για το λόγο αυτό στις περισσότερες περιπτώσεις στα υπόγεια σου βγαίνουν υπερβάσεις>200% (επαναλαμβάνω, τα χιλιοστα με την κατηγορία ουδεμία σχέση έχουν μάλλον το μπέρδεψες πάλι). Το γεγονός ότι οι ίδιοι έχουν και άλλες ιδιοκτησίες στην οικοδομή είναι ανεξάρτητο. Αλλιώς δηλαδή θα πλήρωνε διαφορετικό πρόστιμο κάποιος που έχει μόνο το υπόγειο και κάποιος που τυγχάνει να διαθέτει και άλλη ιδιοκτησία πχ στον 3ο? Τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας του ορόφου θα χρησιμοποιηθούν στη δήλωση υπαγωγής του ορόφου.

[anpap]

Οσον αφορά την κοινή δήλωση αποφασισα να την κανω γιατί στο υπογειο γκαραζ και στην αποθήκη ειναι ακριβώς ίδιο το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Θα κάνω ξεχωριστό φύλλο καταγραφής για τις αλλαγές στο γκαραζ, ξεχωριστό για την αποθήκη και ξεχωριστό για καθε νέα κατασκευή εκτός αδειας.

Για την κάθε ιδιοκτησία θα υπολογίσω χωριστά τα ποσοστά και τους συντελεστές αλλά όμως τον έλεγχο της κατηγοριας τον υπολογιζω στο σύνολο των ιδιοκτησιών.

 

1. Ομως μετα έχω πρόβλημα με τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης για τις νεες κατασκευες που γιναν σε χώρους εντό περιγράμματος κτιριου και που στην αδεια φαινόταν μπαζωμένοι, οι οποίοι δεν αντιστοιχούν σε χιλιοστά αφού δεν είναι στη σύσταση.

Στη σύσταση έχω μόνο την υπογεια αποθήκη και το γκαράζ που υπήρχαν στην άδεια, ενώ τώρα έχω επιπλέον στο υπόγειο 2 αποθήκες, μια γκαρσονιέρα και ενα κομμάτι διαδρομου. Πως υπολογίζω γι αυτούς τους χώρους το ποσοστό υπέρβασης δόμησης δηλώνοντας τους σε ξεχωριστά φυλλα καταγραφής?

Μήπως τελικά είναι καλύτερα σα λύση να δηλώσω σε ένα φύλλο καταγραφής ολές τις αυθαιρεσιες στο υπόγειο βάζοντας στον υπολογιμό της υπέρβασης τα συνολικά χιλιοστά που έχω απο τη σύσταση στο υπόγειο, της αποθήκης και του γκαραζ?

 

2. Για τον υπολογισμο της υπερβασης για την κατηγορία : στο υπόγειο ανοίχτηκαν επιπλέον 100 τ.μ από τα οποία τα 25 τ.μ μπαίνουν στη δόμηση (γιατι τα υπόλοιπα εχουν χρήση γκαραζ και αποθήκες) και εχω επιπλέον και αλλαγή χρήσης 60 τ.μ απο βοηθητική σε κυρια.  Συμφωνα με την άδεια η υπογεια αποθήκη ηταν 50 τ.μ και το γκαραζ 35 τ.μ. 

Αρα εχω λοιπόν (25+60)/(50+35)=1=>κατηγορία 5.

Σωστα? 

 

3. Για τον υπολογισμο του ποσοστου υπερβασης δόμησης: Στην περίπτωση π.χ του υπόγειου γκαραζ που ενα τμήμα του 8 τ.μ άλλαξε χρηση σε τμημα γκαρσονιερας και επίσης 55 τ.μ, εντός περιγράμματος κτιριου που φαινόταν μπαζωμένος στην αδεια, ξεμπαζωθηκε και εγινε γκαραζ. Η επιτρεπομενη δόμηση σημερα στο ακίνητο ειναι 324, τα χιλιοστα που αναλογουν στο υπογειο γκαραζ είναι 96,60 και το ποσοστο ιδιοκτησιας των 2 ιδιοκτητων του γκαραζ που θα το δηλώσουν είναι 50% εκαστος.

Απο τα παραπανω 8 τ.μ & 55 τ.μ αυξάνουν τη δόμηση τα 8 που έχουν χρήση πλεον γκαρσονιέρας και οχι τα 55 που γίναν γκαραζ.

Αρα 8/ 0.097*324=0.25<50%

Σωστό είναι αυτό ή το υπολογίζω βαση του ποσοστού ιδιοκτησίας και πως?

 

4. Επιπλέον στο κουτακι των τετραγωνικών μέτρων κυριων χώρων με μειωτικό συντελεστή 50% βάζω για το γκαραζ τα 8+54=62 τ.μ, ανεξαρτήτως της χρήσης τους, αφού τα 54 τ.μ ειναι νεα κατασκευή εκτός αδείας?

 

 

Ευχαριστω πολύ για τη βοήθεια danaikaterina και συγνώμη για το μπέρδεμα...

Edited Φεβρουάριος 24 , 2017 by anpap

[ma7pon1]

Συνάδελφοι καλησπέρα. Καταρχήν ζητώ συγνώμη αν τα ερωτήματά μου έχουν απαντηθεί ήδη αλλά το πρόστιμο που βγάζω για ένα ακίνητο είναι αρκετά παραπάνω από ενός άλλου μηχανικού που πήγε ο πελάτης μου και πανικοβλήθηκα. Τα ερωτήματά μου λοιπόν είναι τα εξής:

 

1)Σε σοφίτα υπολογίζουμε όλα τα τετραγωνικά της κάτοψης ή μόνο αυτά που είναι προσβάσιμα (σε περιπτωση που έχει τρύπα για να βλέπει τον υποκείμενο όροφο); Τα υπολογίζουμε σαν χώρο με μειωτικό συντελεστή ή κύριο; Και άκουσα μια γνώμη που μου είπε να υπολογίσω μόνο τα τετραγωνικά του χώρου ο οποίος έχει ελεύθερο ύψος >2,20μ και τα υπόλοιπα να τα αγνοησω. Ισχύει κάτι τετοιο; (εμένα δε μου φαίνεται λογικό)
2) Έχω προσθήκη εξωτερικής μόνωσης 5 εκατοστών και αλλαγή θέσης ημιυπαιθρίου από αυτήν που προβλεπόταν στην άδεια. Μπορώ να τα βάλω συνολικά στην κατηγορία 3 σαν 1 παράβαση;

3) Την υπέρβαση του ύψους να την υπολογίσω σε κάθε όροφο ξεχωριστά ή συνολικά για το κτίριο;

4)Τα ποσοστά υπέρβασης δόμησης και κάλυψης θα είναι ίδια σε όλα τα φύλλα καταγραφής και θα αλλάζουν απλά τα τετραγωνικά; (αυτό καταλάβα από την 4η εγκύκλιο)

5)Η άδεια έχει βγει σε σημεία που είναι εντός του Δ=2,50μ. Αυτά δεν τα θεωρώ παράνομα και δεν τα χρεώνω στο πρόστιμο, σωστά;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων και συγνώμη αν επαναλαμβάνομαι.... 

Επισυνάπτω και φωτογραφίες για να είμαι πιο σαφής...

[danaikaterina]

1)Η γνώμη μου είναι ότι υπολογίζεις τα τετραγωνικά που είναι προσβάσιμα. Η σοφίτα υπολογίζεται με μειωτικό συντελεστή όταν ισχύουν ταυτόχρονα 2 προϋποθέσεις: α)Βρίσκεται εντός του όγκου επικλινούς στέγης και β)Δεν μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Προσωπικά δεν συμφωνώ όταν πρόκειται για ενιαίο χώρο να τον χωρίζεις θεωρητικά και να υπολογίζεις μόνο τετραγωνικά έως ένα ορισμένο ύψος. Ξέρω όμως ότι υπάρχουν συνάδελφοι που το εφαρμόζουν.

2)Το 2ο δε νομίζω ότι περιλαμβάνεται στην κατηγορία 3. Μπορείς όμως να κάνεις κοινό αναλυτικό προϋπολογισμο και για τα 2 και να βάλεις 1 λοιπή παράβαση (πάλι 500 ευρω)

3)Αφού κάνεις δήλωση για όλο το κτίριο θα υπολογίσεις μια φορά υπέρβαση ύψους για όλα τα τετραγωνικά της κάτοψης

4)Ναι. (φυσικά στις παραβάσεις που δεν υπάρχει υπέρβαση κάλυψης δε θα έχεις κανένα ποσοστό για την κάλυψη)

5)Αν η οικοδομή σου βρίσκεται στην εγκεκριμένη θέση σύμφωνα με την οικοδομική Άδεια δεν χρεώνεις παραβίαση Δ.

[laxanos]

Οπώς το βλέπω εγώ το ότι εχεις περιμετρικό τοιχείο στην σοφίτα, αναιρεί το ορισμό αυτής βάσει ΝΟΚ. 

αν το έχει ψάξει καποιος καλύτερα ας με διορθώσει.

Ολα τα τετραγωνικά χρεώνεις για το πρόστιμο στην σοφίτα. Στον 4178 δεν ορίζεται απο κάπου τα περι κύριου

χώρου κλπ. Και 1,60 ύψος να έχεις βάζεις υπέρβαση δόμησης.

[anavatis]

επειδή είχα κι εγώ παρόμοια περίπτωση (αν δεις σε άλλο σχετικό θέμα με στέγες, σοφίτες. κτλ) και μετά τη συζήτηση με αρκετούς συναδέλφους, σημαντικό για το μειωτικό συντελεστή είναι η "σοφίτα" (ας επιτραπεί ο όρος ή μάλλον καλύτερα χώρος κάτω από τη στέγη)  να μην έχει κύρια χρήση (δηλαδή εγκαταστάσεις κουζίνας, δωμάτια/κρεβάτια), να είναι δηλαδή ως ένας αποθηκευτικός χώρος άντε με κάποιο w.c. μη ξεχάσεις την υπέρβαση κάλυψης στο τμήμα της σοφίτας που εκτείνεται στην εξώστη....

Edited Μάρτιος 3 , 2017 by anavatis

[ma7pon1]

Σας ευχαριστώ όλους. Άρχισα πλέον να πείθομαι ότι είχα δίκιο για το πρόστιμο που μου έβγαινε μεγάλο (κοντά στα 10000 ευρώ). Ανακεφαλαιώνοντας, κάνω μερικές διαπιστώσεις για να σιγουρευτώ:

1)Τη σοφίτα, η οποία δεν ειναι σοφίτα σύμφωνα με τον ΝΟΚ (γιατί έχει εμβαδόν μεγαλύτερο του μισού εμβαδού του υποκείμενου ορόφου), την βάζω σαν κύριο χώρο και υπολογίζω όλα τα προσβάσιμα τετραγωνικά (χωρίς την τρύπα).

2)Στα φύλλα καταγραφής που αναφέρονται σε υπέρβαση δόμησης, βάζω ΤΟ ΙΔΙΟ ποσοστό υπερβασης δόμησης ΣΕ ΟΛΑ απλά αλλάζω τα τετραγωνικά. Σε όσα από τα προηγούμενα φύλλα καταγραφής δεν έχω υπέρβαση κάλυψης επιλέγω 0%, ενώ αν έχω, επιλέγω πάλι ΤΟ ΙΔΙΟ ποσοστό ΣΕ ΟΛΑ και αλλάζω τα τετραγωνικά.

3)Την υπέρβαση του ύψους την κατανέμω στους δύο τελευταίους ορόφους ανάλογα τα τετραγωνικά που έχει ο καθένας (σε ξεχωριστά φύλλα καταγραφής που αναφέρονται στο ύψος. Είτε διαφορετικά, θα τα βάλω σ' ένα φύλλο καταγραφής με τετραγωνικά αυτά της συνολικής κάλυψης του κτιρίου.

4)Παράβαση πλαγίων αποστάσεων θα χρεώσω μόνο στη "σοφίτα", καθώς οι υποκείμενοι όροφοι έχουν άδεια για τη συγκεκριμένη θέση.

 

Τα λέω καλά;

Ειλικρινά σας ευχαριστώ όλους!

[danaikaterina]

1) Για τη χρήση ή όχι του μειωτικού δεν σε απασχολεί το εμβαδόν της σοφίτας, (ας είναι και όλη η κάτοψη) ούτε η χρήση της (ας είναι κύρια). Το μόνο που εξετάζεις είναι τα 2 κριτήρια που σου έγραψα παραπάνω. α) Να βρίσκεται εντός του όγκου επικλινούς στέγης, να είναι δηλαδή χώρος στέγης. Αν έχεις περιμετρικά τοιχία δεν είναι χώρος στέγης είναι όροφος. β) να μην μπορεί να αποτελέσει ξεχωριστή ιδιοκτησία. Δηλαδή η πρόσβαση να γίνεται αποκλειστικά από τον υποκείμενο χώρο. Να μην έχει ανεξάρτητη είσοδο από κλιμακοστάσιο. Αν ισχύουν αυτά και τα 2 πας με μειωτικό. Αν έστω ένα από τα 2 δεν ισχύει πας σαν κύριο.

2)Ναι

3)Δεν κατάλαβα τι εννοείς την κατανέμεις στους 2 τελευταίους ορόφους. Θα βάλεις 1 φορά υπέρβαση ύψους στα τετραγωνικά της κάτοψης που έχουν υπέρβαση.

4)Αν οι υποκείμενοι όροφοι είναι σε εγκεκριμένη σύμφωνα με την οικοδομική άδεια θέση, δεν θα βάλεις παραβίαση Δ ούτε στην προσθήκη καθ ύψος

[ma7pon1]

1) Για τη χρήση ή όχι του μειωτικού δεν σε απασχολεί το εμβαδόν της σοφίτας, (ας είναι και όλη η κάτοψη) ούτε η χρήση της (ας είναι κύρια). Το μόνο που εξετάζεις είναι τα 2 κριτήρια που σου έγραψα παραπάνω. α) Να βρίσκεται εντός του όγκου επικλινούς στέγης, να είναι δηλαδή χώρος στέγης. Αν έχεις περιμετρικά τοιχία δεν είναι χώρος στέγης είναι όροφος. β) να μην μπορεί να αποτελέσει ξεχωριστή ιδιοκτησία. Δηλαδή η πρόσβαση να γίνεται αποκλειστικά από τον υποκείμενο χώρο. Να μην έχει ανεξάρτητη είσοδο από κλιμακοστάσιο. Αν ισχύουν αυτά και τα 2 πας με μειωτικό. Αν έστω ένα από τα 2 δεν ισχύει πας σαν κύριο.

2)Ναι

3)Δεν κατάλαβα τι εννοείς την κατανέμεις στους 2 τελευταίους ορόφους. Θα βάλεις 1 φορά υπέρβαση ύψους στα τετραγωνικά της κάτοψης που έχουν υπέρβαση.

4)Αν οι υποκείμενοι όροφοι είναι σε εγκεκριμένη σύμφωνα με την οικοδομική άδεια θέση, δεν θα βάλεις παραβίαση Δ ούτε στην προσθήκη καθ ύψος

Για τα 3 πρώτα είμαστε ΟΚ τα καταλάβα.

Όσον αφορά το 4ο να σου εξηγήσω ακριβώς:

Η πρώτη άδεια βγήκε με λάθος τοπογραφικό αρχικά και σε ενημέρωση φακέλου αργότερα το διόρθωσαν αλλά το κτίριο έπεφτε εντός Δ. Παρόλ' αυτά, συνέχισαν την κατασκευή. Στη δεύτερη άδεια, ο δεύτερος μηχανικός "πάτησε" πάνω στην πρώτη άδεια αλλά μετακίνησε το κτίριο σε κάποια απόσταση για να φαίνεται εντός του οικοπέδου, καθώς με τις υπερβάσεις "πατούσε" λίγο σε άλλο οικόπεδο. Αυτό το ξέρω γιατί συμμετείχα στην αποτύπωση όταν έγινε ως βοηθός. Εγώ τώρα, που κάνω την τακτοποίηση δεν προτίθεμαι να συνεχίσω την παρανομία και θέλω να παρουσιάσω το κτίριο στη σωστή του θέση. Η δεύτερη άδεια βγήκε με την παραδοχή ότι "εφόσον βγήκε η πρώτη εντός Δ, συνεχίζουμε και στη δεύτερη". Επομένως, θεωρώ αυτά που είναι εντός του Δ και έχουν άδεια ως νόμιμα, και αυτά τα οποία είναι εντός του Δ αλλά δεν έχουν άδεια (δηλαδή τη "σοφίτα) ως παράβαση και χρεώνω πρόστιμο. 

Εσύ μου λες να μην τα χρεώσω, επειδή είναι προσθήκη καθ' ύψος και στα από κάτω έχει βγει άδεια;