ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης, ύψους (γενικά)

[arxrts]

Ωραία όπως τα λες... σαφώς ο έλεγχος ως προς τις αυθαιρεσίες γίνεται με τα εγκεκριμένα. Βλέπεις τι είναι αυθαίρετο και συγκρίνεις τις όποιες υπερβάσεις έχει με τα επιτρεπόμενα της περιοχής.  

 

 

Υπέρβαση ύψους όταν υπερβούμε το εγκεκριμένο ύψος και είναι η μοναδική παράβαση έχει συντελεστή 0.20/0.40. Όταν όμως κάτι είναι αυθαίρετο και ξεπερνά και το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ανάλογα έχει συντελεστή 1.2/1.4, σε ένα όμως αυθαίρετο το οποίο δεν ξεπερνά το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής δεν θα βάλεις συντελεστή ύψους 1.2.

 

 

Με τα λεγόμενα σου η έννοια της υπέρβασης έχει χαθεί. 

 

Ένα αυθαίρετο το οποίο είναι σύμφωνο με τους όρους δόμησης συγκρίνοντας με τα εγκεκριμένα μπορεί να πάρει τους μέγιστους συντελεστές δόμησης και κάλυψης και να βγάλει ένα πρόστιμο. Το ίδιο ακριβώς πρόστιμο βγάζει και ένα αυθαίρετο το οποίο ξεπερνά προφανώς τα εγκεκριμένα αλλά και τους όρους δόμησης και συνεπώς είναι "πολύ" για το οικόπεδο. Όλο αυτό δεν συνάδει με τις έννοιες του ισοζυγίου γης κτλ.

 

 

Πραγματικά απορώ πως από τα παραδείγματα της εγκυκλίου 13/2011 (με τα όποια λάθη) φτάσαμε σε όλες τις προσθήκες κατ' έκταση να βάζουμε συντελεστή υπέρβασης κάλυψης ενώ δεν έχει εξαντληθεί η κάλυψη, σε όλες τις προσθήκες καθ' ύψος να βάζουμε συντελεστή υπέρβασης ύψους όταν δεν έχει εξαντληθεί το ύψος και τους ίδιους συντελεστές να βάζουμε αν ο άλλος έχει φτιάξει ουρανοξύστη εκεί που επιτρέπονται διώροφα ή έχει τσιμεντάρει όλο το οικόπεδο εκεί που η επιτρ. κάλυψη είναι 10%!!!

 

 

Εντελώς μαθηματικά να το δούμε ψάχνοντας τα ποσοστά υπέρβασης ως προς τα επιτρεπόμενα στην περιοχή ισούται με (συνολικό μέγεθος – επιτρεπόμενο μέγεθος) / επιτρεπόμενο μέγεθος, αυτό δεν είναι το ποσοστό?? Αν αυτό το πράγμα σας βγαίνει αρνητικό και βάζετε συντελεστές 5α, 6α, 7α, κτλ επειδή δεν σας είπαν ότι είναι για 0%<υπέρβαση< 20%, δεν ξέρω τι να πω.

 

 

Οι άνθρωποι που έγραψαν το παράρτημα του νόμου ήταν τόσο ηλίθιοι έβαλαν ανισότητες χωρίς να ξεκαθαρίσουν τι γίνεται όταν έχουμε ισότητα (υπέρβαση 20%). Θα κάθονταν να εξηγήσουν τι σημαίνει υπέρβαση του επιτρεπόμενου της περιοχής??

 

[arxrts]

Στην πρόσφατη εγκύκλιο για τα δύο θέματα ειπώθηκε το αυτονόητο!

Δηλαδή σε προσθήκη καθ’ ύψος εντός του νόμιμου περιγράμματος δεν υπάρχει υπέρβαση κάλυψης και σε προσθήκη κατ’ έκταση στο ύψος του νόμιμου κτιρίου δεν υπάρχει υπέρβαση ύψους και αυτό γιατί πιθανόν θα θέλουν να καλύψουν τις περιπτώσεις μείωσης της κάλυψης και του ύψους γυρίζοντας σιγά σιγά σε αυτό που γνωρίζαμε πάντα... ότι δηλαδή κρίνουμε με ότι ίσχυε κατά την ανέγερση.

Ως εδώ όλα καλά!

Δεν μπορεί όμως με αντίθετο-αντιστροφή να βγάζουμε συμπέρασμα πως σε κάθε προσθήκη κατ’ έκταση υπάρχει υπέρβαση κάλυψης και σε κάθε προσθήκη καθ’ ύψος υπάρχει υπέρβαση ύψους επειδή ξεχνάμε τη βάση αναφοράς που είναι τα επιτρεπόμενα της περιοχής.

[Pavlos33]

σε περιπτώσεις κατά τις οποίες υπήρχε προσθήκη εντός εγκεκριμένου περιγράμματος κάλυψης δεν βάζαμε Υ.Κ, Π.χ κλείσιμο εσοχής, δηλαδή ανοιχτής βεράντας, σε κάποια στάθμη του κτιρίου. Επίσης, προσωπικά θα μιλήσω γι αυτό, Υ.Υ για παράδειγμα σε μια προσθήκη στο ισόγειο, πάλι δεν έκανα υπολογισμό Υ.Υ.

Η εισπρακτική "λογική" των δυο τελευταίων νόμων οδηγεί εκεί που προανέφερες. Δηλαδή ακόμη και αν υπάρχει μη υλοποιημένος Σ.Δ και μη υλοποιημένο ποσοστό κάλυψης, όταν έχεις άδεια εξετάζεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα της άδειας. Άρα μια προσθήκη κατ' επέκταση του εγκεκριμένου κτιρίου (εκτός περιγράμματος κάλυψης) θα λάβει και υπέρβαση Σ.Δ και υπέρβαση κάλυψης.

Εξάλλου ο νόμος 4178 και ο (ν. 4014) δίνει το δικαίωμα για έκδοση άδειας νομιμοποίησης μόνο με παράβολο, αν πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης της άδειας με το σύνολο των πολεοδομικών διατάξεων του χρόνου τέλεσης της αυθαιρεσίας ή το σύνολο των σημερινών διατάξεων. 

Και να θυμηθούμε ότι οι εγκύκλιοι προσπαθούν να ερμηνεύσουν και δεν υποκαθιστούν το σώμα του νόμου. Κατά την προσωπική  μου άποψη η τήρησή τους δεν πρέπει να γίνεται χωρίς αξιολόγηση. Κάποια πράγματα ερμηνεύονται προς τη σωστή κατεύθυνση, κάποια άλλα όμως μπερδεύουν περισσότερο τη κατάσταση. 

[arxrts]

Έτσι ακριβώς οι εγκύκλιοι δεν υποκαθιστούν το σώμα του νόμου, προσπαθούν να το ερμηνεύσουν και σε περιπτώσεις το μπερδεύουν.

 

Δείτε πως αρχικά με τους ισόγειους βοηθητικούς χώρους στην πρώτη εγκύκλιο μπλέκοντας το ύψος φάνηκε να τους βγάζουν εκτός συντελεστή 0.50 και στη συνέχεια ξεκάθαρα είπαν πως ένα ισόγειο λεβητοστάσιο ή μια ισόγεια αποθήκη σε κτίριο κατοικίας είναι βοηθητικός χώρος με μειωτικό συντελεστή ενώ μια αγροτική ή βιομηχανική αποθήκη δεν είναι αφού η αποθήκη είναι η επικρατούσα χρήση, ξέμπλεξαν και τον κτιριοδομικό και όλα καλά...

 

Στο 4014 μέσα και από τα παραδείγματα, με την άδεια έκρινες τι είναι αυθαίρετο, από εκεί και πέρα την άδεια την "κλείδωνες" στο συρτάρι και για το αυθαίρετο σύγκρινες με επιτρεπόμενα της περιοχής βάζοντας υπέρβαση όπου υπήρχε ως προς τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης. Προσωπικά έτσι το έκανα και αν θεωρήσω ότι κάποιες δηλώσεις ελέγθηκαν και από την πολεοδομία και το συποθα νομίζω ότι το έκανα σωστά.

 

Στο 4178 μια νέα διατύπωση στο παράρτημα αλλάζοντας από υπέρβαση τάδε, σε συντελεστή τάδε και συνεχίζοντας την διατύπωση έχει οδηγήσει σε αυτή την ιστορία με τους συντελεστές κάλυψης δόμησης και ύψους... για τις πλάγιες αποστάσεις και το προκήπιο ήταν πιο δύσκολο να τα μπερδέψουν και δεν το κατάφεραν. Έτσι αν δεν υπερβαίνεις την πλάγια απόσταση των όρων δόμησης της περιοχής γλιτώνεις από το δείλημα βάζω δεν βάζω συντελεστή.

 

Επειδή υπάρχει μια τάση οι δύο νόμοι σε αυτό τουλάχιστον το κομμάτι να μην έχουν διαφορές (πέρα από την εύλογη βελτίωση του 4178 στα συνιδιοκτητα) πιστεύω πως αυτό το θέμα λυθεί. Ήδη έχω στείλει επιστολή και στο υπεκα και μπορεί να μην απαντάνε προσωπικά αλλά σιγά σιγά κάθε φορά βλέπω ερωτήματα μου να απαντούνται γιατι προφανώς δεν είναι μόνο δικά μου.

[Vasili]

Έχω μια περίπτωση λίγο περιεργη που εξετάζω προς ρύθμιση.

 

Κατασκευάστηκαν 2 διώροφες κατοικίες η μία δίπλα στην άλλη (ενώνονται σε έναν τοίχο). εκδόθηκαν 2 οικοδομικές άδειες για την κάθεμια. οι ιδιοκτήτες είναι αδέρφια. Ωστόσο, κατά την κατασκευή φτιάχτηκε μόνο ένα εσωτερικό κλιμακοστάσιο (αντί για 2 αυτόνομα εσωτερικά) το οποίο εξυπηρετεί και τις δύο. Δηλαδή τα δύο κτίρια στην ουσία ενώθηκαν και λειτουργουν σαν ένα. Τώρα πια όλο το κτίριο (και τα 2) έχουν περάσει στην ιδιοκτησία του ενός από τα δύο αδέλφια.

 

Αναρωτιέμαι λοιπόν κάποιες αυθαιρεσίες που υπάρχουν (όπως πχ το κλιμακοστάσιο) πως να τις υπολογίσω αφού ανήκουν και στα δύο κτίρια ?. Να θεωρήσω το κτίριο και οικόπεδο ως ένα και να υπολογίσω υπερβάσεις με αυτόν τον τρόπο ?

[Pavlos33]

Συζητάμε για άδειες δυο οικοδομών σε 2 όμορα οικόπεδα?

[Faethon11]

Έτσι ακριβώς οι εγκύκλιοι δεν υποκαθιστούν το σώμα του νόμου, προσπαθούν να το ερμηνεύσουν και σε περιπτώσεις το μπερδεύουν.

 

Δείτε πως αρχικά με τους ισόγειους βοηθητικούς χώρους στην πρώτη εγκύκλιο μπλέκοντας το ύψος φάνηκε να τους βγάζουν εκτός συντελεστή 0.50 και στη συνέχεια ξεκάθαρα είπαν πως ένα ισόγειο λεβητοστάσιο ή μια ισόγεια αποθήκη σε κτίριο κατοικίας είναι βοηθητικός χώρος με μειωτικό συντελεστή ενώ μια αγροτική ή βιομηχανική αποθήκη δεν είναι αφού η αποθήκη είναι η επικρατούσα χρήση, ξέμπλεξαν και τον κτιριοδομικό και όλα καλά...

 

Στο 4014 μέσα και από τα παραδείγματα, με την άδεια έκρινες τι είναι αυθαίρετο, από εκεί και πέρα την άδεια την "κλείδωνες" στο συρτάρι και για το αυθαίρετο σύγκρινες με επιτρεπόμενα της περιοχής βάζοντας υπέρβαση όπου υπήρχε ως προς τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης. Προσωπικά έτσι το έκανα και αν θεωρήσω ότι κάποιες δηλώσεις ελέγθηκαν και από την πολεοδομία και το συποθα νομίζω ότι το έκανα σωστά.

 

Στο 4178 μια νέα διατύπωση στο παράρτημα αλλάζοντας από υπέρβαση τάδε, σε συντελεστή τάδε και συνεχίζοντας την διατύπωση έχει οδηγήσει σε αυτή την ιστορία με τους συντελεστές κάλυψης δόμησης και ύψους... για τις πλάγιες αποστάσεις και το προκήπιο ήταν πιο δύσκολο να τα μπερδέψουν και δεν το κατάφεραν. Έτσι αν δεν υπερβαίνεις την πλάγια απόσταση των όρων δόμησης της περιοχής γλιτώνεις από το δείλημα βάζω δεν βάζω συντελεστή.

 

Επειδή υπάρχει μια τάση οι δύο νόμοι σε αυτό τουλάχιστον το κομμάτι να μην έχουν διαφορές (πέρα από την εύλογη βελτίωση του 4178 στα συνιδιοκτητα) πιστεύω πως αυτό το θέμα λυθεί. Ήδη έχω στείλει επιστολή και στο υπεκα και μπορεί να μην απαντάνε προσωπικά αλλά σιγά σιγά κάθε φορά βλέπω ερωτήματα μου να απαντούνται γιατι προφανώς δεν είναι μόνο δικά μου.

Πάντως προσωπικά και στον ν4014 και στον ν4178, έκανα και κάνω τα παρακάτω.

Εύρεση των αυθαιρέτων σύμφωνα με τα εγκεκριμένα από την Ο.Α.

Εύρεση των ποσοστών σύμφωνα με τα επιτρεπόμενα.

Δηλαδή :

Ο.Α. 100μ² κάλυψη με επιτρεπόμενη 140μ², 200μ² δόμηση με επιτρεπόμενη 280μ², 6μ ύψος με επιτρεπόμενο 11μ.

Κατασκευασμένα  120μ² κάλυψη, 220 μ², 6μ ύψος. ΥΔ 20/280, ΥΚ 20/140

Κατασκευασμένα 100μ² κάλυψη, 300μ² δόμηση, 9μ ύψος. ΥΔ 100/280, ΥΥ 3/11

Νέο κτίριο με 50μ² κάλυψη, 50μ² δόμηση και 3μ ύψος.  ΥΔ 50/280, ΥΚ 50/140

 

Αυτά σε περιπτώσεις χωρίς σύσταση.

Για περιπτώσεις με σύσταση το συζητάμε σε άλλο θέμα....

Edited Δεκέμβριος 9 , 2013 by Faethon11

[arxrts]

Όλο αυτό το πράγμα περιέχει ερωτήματα...

Στο παράδειγμα με το νέο κτίριο συνυπάρχει ένα από τα "κατασκευασμένα με άδεια" αλλά με υπερβάσεις?

τι είναι όμως νέο? Κάτι δομικά ανεξάρτητο με αυτό της άδειας?? ποιος το όρισε??? και σκέψου πως στο 4178 έφτασαν να πουν το λογικό ότι δηλαδή όταν η άδεια δεν αφορά το αυθαίρετο θεωρούμε ότι δεν υπάρχει, οπότε ίσως πάμε σε συντελεστή 2 (χωρίς άδεια) και κανένα άλλο.

 

Γενικά το πράγμα μπλέκεται επειδή κάποιοι έχουν μπλέξει την έννοια υπέρβαση ως προς τα επιτρεπόμενα και την έννοια αυθαίρετο που μπορεί να έχει υπερβάσεις μπορεί όμως και να μην έχει. Δεν στέκει για παράδειγμα σε ένα φύλλο καταγραφής να δηλώνεις κάποια τετραγωνικά με συντελεστές υπέρβασης ως προς τα επιτρεπόμενα της περιοχής και στη συνέχεια να τα στέλνεις για άδεια. 

[Faethon11]

Δεν μπορώ να σε πιάσω.

Αυθαίρετο είναι ότι δεν έχει άδεια.

Υπέρβαση είναι ότι υπερβαίνει την άδεια.

Ποσοστό υπέρβασης είναι ο λόγος της υπέρβασης προς τα επιτρεπόμενα.

[soundholics]

Γενικά το πράγμα μπλέκεται επειδή κάποιοι έχουν μπλέξει την έννοια υπέρβαση ως προς τα επιτρεπόμενα και την έννοια αυθαίρετο που μπορεί να έχει υπερβάσεις μπορεί όμως και να μην έχει. Δεν στέκει για παράδειγμα σε ένα φύλλο καταγραφής να δηλώνεις κάποια τετραγωνικά με συντελεστές υπέρβασης ως προς τα επιτρεπόμενα της περιοχής και στη συνέχεια να τα στέλνεις για άδεια.

Παρακολουθω τα ερωτηματα σου και γενικα τα θεωρω πολυ ευλογα και λογικα.

Επετρεψε μου να τονισω ομως, οτι η ευρεση και τοποθετηση των συντελεστων υπερβασης εχουν ποσοτικο και συγκριτικο βαρος και δεν ανταποκρινονται σε καμμια γνωστη πολεοδομικη και κτηριοδομικη νομοθεσια.

Η δε ποικιλια και πολυτυπια των αυθαιρεσιων σε ολη την επικρατεια ειναι τοσο μεγαλη που δεδομενα οποιαδηποτε προσπαθεια ομαδοποιησης τους θα καταληξει σε καποιες περιπτωσεις να ειναι αδικη και ετεροβαρης.

Ο νομοθετης θελει με καποιο τροπο να διακρινει και να ξεχωρισει αυθαιρεσιες: για παραδειγμα ενας κλειστος η.χ. (εντος νομιμου περιγραμματος) θα πρεπει να πληρωσει λιγοτερο απο μια αυθαιρεσια που δημιουργει ενα νεο κλειστο ογκο (υπ. καλυψης)

Απ εκει και περα μην προσπαθεις ναπροσεγγισεις με την λογικη τους συντελεστες υπερβασης: δεν υπαρχει λογικη.

 

και σκέψου πως στο 4178 έφτασαν να πουν το λογικό ότι δηλαδή όταν η άδεια δεν αφορά το αυθαίρετο θεωρούμε ότι δεν υπάρχει, οπότε ίσως πάμε σε συντελεστή 2 (χωρίς άδεια) και κανένα άλλο.

Που το λεει αυτο? Edited Δεκέμβριος 9 , 2013 by soundholics