ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Διαφορετική θέση κτηρίου

[lydia1]

ευχαριστώ πολυ για την άμεση απάντηση, αυτό που ξέχασα να αναφέρω είναι ότι η κάθε ιδιοκτησία έχει και από ένα παταράκι 10 τ.μ ,θα πάρουν και αυτά παραβίαση Δ?

[Pavlos33]

Κάθε χώρος καθ ύψος (άρα και τα πατάρια) θα προσμετρήσουν στην επιφάνεια η οποία παραβιάζει την υποχρεωτική πλάγια απόσταση (Δ).

[lydia1]

καταλαβαίνω ότι έχεις δίκιο αλλα΄κάπως μου φαίνεται πολύ άδικο αυτό το προστιμο γιατι του βγαίνει να πληρώσει πάρα πολλά λεφτά και η μόνη αυθαιρεσία που έχει είναι  η αλλαγή ΄θέσης!

[Pavlos33]

Η εσφαλμένη θέση ανέγερσης ενός κτιρίου γιατί θεωρείς ότι είναι ελάχιστης σημασίας πολεοδομική παράβαση, τη στιγμή μάλιστα που προκαλεί παραβίαση πολεοδομικών διατάξεων. Το πρώτο πράγμα που ασχολούμαστε σε ένα κτίριο είναι το εγκεκριμένο επί εδάφους περιτύπωμα του, η δόμηση που του αντιστοιχεί και η τήρηση των υποχρεωτικών αποστάσεων.

Θα μπορούσες να έχεις ένα κτίριο που το ισόγειο να απέχει απόσταση Δ, ενώ ο ημιώροφος και οι όροφοι (π.χ έρκερ) να την παραβιάζουν; 

Η απάντηση είναι προφανής ότι δεν θα μπορούσες να το αδειοδοτήσεις. 

Αναφορικά με το ύψος προστίμου και την αδικία, σίγουρα έχουμε και άλλες περιπτώσεις που τα πρόστιμα θα μπορούσαν να είναι πιο ορθολογικά. Να σου θυμίσω μόνο την περίπτωση, υπόγειων αποθηκών ή κλειστών θέσεων στάθμευσης, όπου τους είχαν αποδοθεί χιλιοστά που δεν ανταποκρίνονταν στη δόμησή τους, με αποτέλεσμα, αν προσπαθήσεις να εφαρμόσεις το γράμμα του νόμου, τα πρόστιμα εκτοξεύονται σε "απαγορευτικά" ποσά. (αυτενέργεια και στην περίπτωση αυτή με όσο το δυνατόν καλύτερη προσέγγιση εκείνης μπερδεμένης διατύπωσης 4ης εγκυκλίου αυθαιρέτων).

Edited Δεκέμβριος 23 , 2016 by Pavlos33

[feim]

Δεν συμφωνω με αυτη την ερμηνεια του νομου που εχει δωσει το hlep desk , προφορικα , η το ΤΕΕ Πελοπονησου και δεν γραφεται καπου στο Νομο . Ειναι τελειως  αβασιμη  και οσες φορες το εχω ρωτησει  κανενας συναδελφος δεν το εχει  εφαρμοσει.

 

 

 Δεν υπαρχει υπερβαση Δομησης δεν υπαρχει υπερβαση καλυψης  παρα μονο παραβιασης Δ λογω μετατοπισης κτιριου στο παραδειγμα της lydia. Η καλυψη και η Δομηση ειναι καθαρα αριθμητικα μεγεθη για τα οποια καλουμαστε να συγκρινουμε οταν λαμβανουμε υποψη  ις παραβασεις.  Η θεση ειναι αλλο μεγεθος του διαγραμματος καλυψης και γιαυτο υπαρχει και ο συντελεστης Δ. Ποτε εως τωρα στον υπολογισμο των αυθαιρετων δεν υπολογιζονταν ετσι οι παραβασεις. Εδω μιλαμε για τιμωρια τριπλη σε αυτον   που εχει εκδοσει Ο.Α.

 

Eπισης με αυτο τον τροπο σκεψης και το τμημα που θεωρειται νομιμο δεν ειναι γιατι βρισκεται σε αλλη θεση απο αυτο της Ο.Α. Δεν ειναι το ιδιο τμημα του κτιριου το εκτος Δ σε σχεση με αυτο  της Ο.Α. . 

 

Σε αυτη την περιπτωση πως θα εφαρμοστει  αυτο το αρθρο, οπως το ερμηνευετε?  

  Εντός αποκλειστικής προθεσμίας επτά (7) ετών από

την δημοσίευση του παρόντος νόμου ανταλλάσσεται,

εφόσον απαιτηθεί ή εξαγοράζεται μέσω της ηλεκτρο−

νικής διαδικασίας της Τράπεζας Γης του Κεφαλαίου

Β ́ του παρόντος συντελεστής δόμησης ίσος με την

υπέρβαση δόμησης που έχει πραγματοποιηθεί σύμφωνα

με την σχετική κατηγορία. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Θ

Edited Δεκέμβριος 23 , 2016 by feim

[Pavlos33]

Η παραβίαση Δ καταχωρείται αφού εισάγεις την επιφάνεια παραβίασης δόμησης, αλλιώς δεν υπολογίζεται. Επομένως την Υ.Δ δεν την αποφεύγεις. Για τη θέση της οικοδομής η οποία παραβιάζει διατάξεις (δόμηση, κάλυψη ή ειδικές διατάξεις)  δεν ισχύει το σχετικό  εδάφιο της κατηγορίας 3. Αν ίσχυε αυτό που λες θα έγραφαν ότι κάθε εσφαλμένη θέση ανέγερσης υπολογίζεται με μια παράβαση κατηγορίας 3 και δεν θα έθεταν κανένα άλλο κριτήριο. Πρακτικά, το εδάφιο της κατηγορίας 3 για αλλαγή θέσης ισχύει σε εντελώς "καθαρά" από άποψη πολεοδομικής νομιμότητας κτίρια, οπότε εμμέσως αυτό απαντά στο ερώτημα γιατί ένα κτίριο που ανεγείρεται σε εσφαλμένη θέση χωρίς αυθαιρεσίες ή παραβίαση άλλων πολεοδομικών διατάξεων, δεν λαμβάνεται ως παντελώς αυθαίρετο (ήτοι χωρίς Ο.Α στον υπολογισμό με ΥΔ για όλη την επιφάνειά του).

Η κάλυψη και η δόμηση αφορούν αριθμητικό όριο, αλλά εκφράζονται επί συγκεκριμένης-εγκεκριμένης θέσης στο εγκεκριμένο διάγραμμα κάλυψης.

Οι δικές μου πληροφορίες είναι διαφορετικές και βάσει συζητήσεων με συναδέλφους, διαπιστώνω ότι χρεώνουν ως υπέρβαση κάλυψης (αναγκαστικά και για συστημικούς λόγους υπολογισμού καταχωρείται και Υ.Δ) την εσφαλμένη θέση ανέγερσης οικοδομής, όταν φυσικά παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι υπάρχει μερική επικάλυψη επί του εγκεκριμένου περιγράμματος-επί εδάφους-κάλυψης*.

(* Στο τροποποιημένο παράρτημα του νόμου αναφέρεται ότι η περίπτωση κατά την οποία το κτίριο ανεγέρθηκε σε διαφορετική-μη νόμιμη- από την εγκεκριμένη θέση και ταυτόχρονα το περίγραμμά του δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το εγκεκριμένο, η ύπαρξη άδειας δεν λαμβάνεται υπόψη προκειμένου να υπολογιστεί το πρόστιμο).

Επιπλέον των ανωτέρω, μην ξεχνάς ότι υπάρχει πάντα η δυνατότητα νομιμοποίησης του κτιρίου πληρώνοντας μόνο το παράβολο. 

Το πνεύμα της τακτοποίησης (κάτι σαν μια "fast track" άφεση πολεοδομικών αυθαιρεσιών) είναι πολύ περισσότερο εισπρακτικό και λιγότερο πολεοδομικό. Όταν βλέπεις ότι ένα κτίριο πληροί τις προϋποθέσεις νομιμοποίησης τότε πρέπει να  η νομιμοποίηση να είναι η πρώτη επιλογή,  ειδικά σε περιπτώσεις νόμιμων κατατμήσεων, στις οποίες ο ισχύων νόμος είναι ομολογουμένως πολύ αυστηρός στην κοστολόγηση του  προστίμου και μπορεί να δεις το πρόστιμο να εκτοξεύεται προς τα πάνω.

[feim]

Ομως με αυτη τη λογικη, πως θεωρειται νομιμως υφισταμενο το τμημα εντος του περιγραμματος του κτριου και εντος του Δ, αφου και αυτο ειναι μετατοπισμενο? . Το μωβ τμημα , που δεν εχετε διαγραμμισει  ειναι τελειως διαφορετικο απο το κοκκινο που βρισκεται ακριβως κατω. Μαλιστα μπορει να ειναι σε διαφορετικες ιδοκτησιες. Στο διαγραμμα καλυψης και την τεχνικη εκθεση πως θα τα τεκμηριωσετε , οταν μαλιστα εχετε και αυθαιρετες προσθηκες κατ επεκταση ?

Εαν το αντιμετωπιζετε ετσι τοτε  ολοκληρο το κτιριο εκτος Δ ειναι αυθαιρετο και θα πρεπει να εκδοθει αδεια νομιμοποιησης ως προς τη θεση, με το μεγιστο παραβολο των 2000 αφου θα δηλωσετε ολα τα μ2

 

 

Η περιπτωση αυτη του παραρτηματος αναφερεται για το αν θα δηλωσουμε η οχι Ο.Α.  Και οπως λεει και ακριβως στην επομενη παραγραφο αυτα αφορουν αποκλειστια και για τις υπερβασεις, δομησης, καλυψης, υψους και θεσης. 

Στην περιπτωση που το κτιριο βρισκεται σε τελειως διαφορετικη   θεση για τις παραβασεις και μονο,  δηλωνουμε χωρις Ο.Α.

Νομιζω οτι εχουμε σταθει σε μια παραγραφο του παραρτηματος και την εχουμε παρερμηνευσει.

 

Επισης το οτι η υπαρχει η παραβαση της αλλαγη θεσης με προυποθεσεις  στην κατηγορια 3 , δεν σημαινει οτι δεν μπορουμε να την ενταξουμε,  εφοσον δεν συντρεχουν οι προυποθεσεις η εφοσον θελουμε  , στις υπολοιπες κατηγοριες 4 η 5 και με προστιμο συμφωνα με  την παραγραφο 5α του 18. Αυτο εχει απαντηθει κιολας για αλλες παραβασεις.

Και κατα τη γνωμη μου σωστα βαζει αυτες τις προυποθεσεις για την θεση εφοσον υπαγονται στην  κατηγορια 3.

Edited Δεκέμβριος 23 , 2016 by feim

[Ιάμβλιχος]

Επειδή έχω ξανάκάνει το ερώτημα αλλα δεν μ λύθηκε πλήρως η απορία ανεβάζω ένα άρχειο μήπως βοηθήσει :

 

σε εκτός σχεδίου και εντός ζώνης έχει βγεί οικοδομική άδεια για 3 διαμερίσματα Ι1 Ι2 Ι3 (πορτοκαλι σκαρίφημα) και έχει γίνει αλλαγή θέσης οικοδομής χωρίς να έχει αλλαξει δόμηση κτλ ( ροζ σκαρίφημα) αλλά έχει μπεί έντός Δ που είναι 5 μ

κατα την γνώμη σας πως πρέπει να αντιμετωπιστεί?

α) ΥΔ ΚΑΙ Δ για το μέρος είναι είναι εντός Δ

και ΥΔ για το κομμάτι που είναι εκτός Δ αλλά και εκτός εγκεκριμένου περιγραμματος?

β) ΥΔ ΚΑΙ ΥΚ ΚΑΙ Δ για το μέρος είναι είναι εντός Δ

και ΥΔ ΚΑΙ ΥΚ  για το κομμάτι που είναι εκτός Δ αλλά και εκτός εγκεκριμένου περιγραμματος?

γ)ΥΔ ΚΑΙ Δ για το μέρος είναι είναι εντός Δ

και κατ. 3 για αλλαγή θέσης για το κομμάτι που είναι εκτός εγκεκριμένου περιγραμματος

θέλω να σημειώσω ότι έχουν γίνει 3 ξεχωριστές δηλώσεις 1 για κάθε ιδιοκτησία.

 

 

 

οποιαδήποτε βοήθεια καλοδεχούμενη..

Σαφώς από τις ανωτέρω επιλογές η β) είναι πιο κοντά στη ''σωστή αντιμετώπιση''. Αν βγαίνει πάρα πολύ το πρόστιμο μια άλλη προσέγγιση και όχι λάθος (αφού θεωρώ δεν υπάρχει ''σωστό'' αλλά ικανοποιητικά σωστό που να μην είναι τόσο λάθος ώστε να μη βγάζει μάτι) είναι στη β) αρχικά να πούμε ότι έχουμε μετατόπιση του κτιρίου στις ίδιες διαστάσεις σε άλλη θέση με μία λοιπή παράβαση και επιπλέον για το εντός Δ και μόνο ΥΔ+ΥΚ+Δ. Αρχικά εσένα όμως δεν σε νοιάζει πόσο βγαίνει. Ενημερώνεις τόσο είναι του φαίνεται πολύ? Εγώ τους λέω όσο περισσότερο πληρώσεις τόσο πιο καλυμμένος είσαι, από κει και πέρα υπάρχει και αυτή λύση το ίδιο, λιγότερο ή περισσότερο σωστή. Και άσ' τον να αποφασίσει, πάντως πρέπει να ενημερωθεί και πάντα υπάρχει ένα ενδεχόμενο να είναι εκτεθειμένος.

Edited Δεκέμβριος 27 , 2016 by Ιάμβλιχος

[feim]

Η παραβίαση Δ καταχωρείται αφού εισάγεις την επιφάνεια παραβίασης δόμησης, αλλιώς δεν υπολογίζεται. Επομένως την Υ.Δ δεν την αποφεύγεις.

Εισαγεις την επιφανεια για τον υπολογισμο του προστιμου αλλα σου δινει την δυνατοτητα να επιλεξεις χωρις υπερβαση Δομησης οπως εφαρμοζουμε στο υψος.

Το προστιμο οταν εχουμε παραβιαση Δ , ειτε δηλωσουμε χωρις υπερβαση Δομησης ειτε με υπερβαση δομησης <50% , βγαινει ακριβως το ιδιο.

 

Επειδη η παραβιαση Δ  δεν αποτελει υπερβαση Δομησης και καλυψης,  κατα την γνωμη μου  το πιο λογικο  ειναι να τσεκαρουμε το χωρις υπερβαση, (κατι που στο 4014 δεν μπορουσαμε να το κανουμε γιατι εβγαινε λαθος το προστιμο, εαν θυμαμαι καλα) και να δηλωνουμε την μετακινηση του κτιριου με μια λοιπη παραβαση. Και τα δυο μαζι σε ενα ξεχωριστο φυλλο καταγραφης.

Και το προσιτμο σε αυτην την περιπτωση δεν ειναι καθολου μικρο.

 

Σε αλλο φυλλο καταγραφης υπολογιζουμε τις αυθαιρετες προσθηκες, εαν υπαρχουν ,  με  υπερβαση Δομησης- καλυψης.

 

Εχω δει δει δηλωση συναδελφου ακριβως ετσι με τεκμηριωμενη τεχνικη εκθεση  και η πολεοδομια δεν εφερε καμια αντιρρηση ,  γιατι ακολουθησε  και νομιμοποιηση αυθαιρετων προσθηκων.

 

 

 

Επισης να πω οτι η αλλαγη θεσης του κτιριου ολα τα χρονια αντιμετωπιζοταν σαν μια πολυ απλη παραβαση και μεσα στο χρονο ισχυος Ο.Α. δεν ειχε προστιμο. Σχετικα προσφατα χρησιμοποιησα την παραγραφο 6 του αρθρο 4 του ΝΟΚ οπως τροποποιηθηκε το 2014, για νομιμοποιηση της αλλαγης θεσης κτιριου χωρις προστιμο,  γραφωντας στην τεχνικη μου εκθεση οτι τηρείται το περίγραμμα της οικοδομής, ο συντελεστής δόμησης και ο συντελεστής όγκου, οπως ακριβως το αναφερει το αρθρο.

 

Δεν ειμαστε περισσοτερο καλυμμενοι εαν βαζουμε παραπανω προστιμο ή παραπανω συντελεστες. Αρκει να μπορουμε να το τεκμηριωνουμε με βαση την νομοθεσια. Και η επιλογη της Ο.Α. στην αρχη του παραρτηματος υπαρχει για μειωση του προστιμου οχι για αυξηση.

Edited Δεκέμβριος 29 , 2016 by feim

[Pavlos33]

Το πρόστιμο της παραβίασης Δ υπολογίζεται εισάγοντας επιφάνεια στο πεδίο της υπέρβασης δόμησης. Τα ίδια λέμε. Συνεπώς βάζεις υπέρβαση δόμησης (δεν λέμε για προσαύξηση, παρά μόνο για υπέρβαση. Το αν υπάρχουν και άλλες υπερβάσεις που τελικά θα οδηγήσουν σε αυξητικό συντελεστή αυτό είναι άλλο ζήτημα).

Η παραβίαση της Δ δεν έχει αν κάνει με υπέρβαση κάλυψης. Ούτε σε αυτό διαφωνούμε. Η υπέρβαση κάλυψης προέκυψε σε άλλο συνδυασμό εσφαλμένης θέσης ανέγερσης κτιρίου εκτός εγκεκριμένου περιγράμματος επί εδάφους κάλυψης και ταυτόχρονης παραβίασης Δ.

Η επιλογή "χωρίς υπέρβαση" επιτρέπεται μόνο όταν η παράβαση αφορά υπέρβαση ύψους χωρίς άλλη παράβαση (βλ. σχετικές οδηγίες).

Η εσφαλμένη θέση ανέγερσης κτιρίου ("μετακίνηση" όπως συνηθίσαμε να τη λέμε) αντιμετωπίζεται είτε με βάση το αντίστοιχο εδάφιο της κατηγορίας 3 (με βασικό κριτήριο να μην παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις), είτε με υπέρβαση κάλυψης (άρα για να καταχωρήσεις Υ.Κ πρέπει να βάλεις και Υ.Δ στο σύστημα) για το τμήμα κτιρίου που βρίσκεται εκτός εγκεκριμένου-επί εδάφους- περιγράμματος κάλυψης.

 

Το άλλο βασικό σκέλος του μηνύματός σου αφορά άδειες, νομιμοποιήσεις και πολεοδομία. 

Έχουμε πει πολλές φορές σε συζητήσεις στο φόρουμ, ότι άλλη αντιμετώπιση έχει η υπαγωγή στο ν. 4178 και άλλη η έκδοση άδειας. Ο νόμος 4178 δεν αφορά έκδοση αδειών όπως την ξέρουμε. Βλέπεις για παράδειγμα, αυθαίρετο υπόγειο να λαμβάνει  υπέρβαση δόμησης, ενώ σε έκδοση άδειας, αν το υπόγειο πληρούσε τα κριτήρια ορισμού του δεν θα μετρούσε στη δόμηση (και πολλές άλλες περιπτώσεις).

Αν θεωρήσεις ως μηχανικός ότι η νέα θέση κτιρίου δεν παραβιάζει καμία διάταξη και μπορεί να νομιμοποιηθεί τότε μπορείς να το κάνεις και με άδεια δόμησης, είτε με κατηγορία 3 (υπαγωγής αυθαιρέτων). 

Αν μια άδεια είναι σε ισχύ, συζητάμε για διατάξεις αναθεωρήσεων κλπ. Δεν έχει σχέση με τις υπαγωγές που συνήθως, στο πλήθος περιπτώσεων, αφορούν κλεισμένες άδειες. 

Η λανθασμένη θέση ανέγερσης ενός κτιρίου, όταν παραβιάζονται διατάξεις, έχει πολεοδομική βαρύτητα σαν μια οποιαδήποτε άλλη παράβαση. Δεν είναι ελάχιστης σημασίας και αντιμετωπίζεται αναλόγως. Ακόμη και σε μια άδεια εν ισχύ, αν το κτίριο το τοποθέτησες λάθος και αυτό παραβιάζει διατάξεις και δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί με αναθεώρηση, φυσικά και θα έχει θέμα αυθαιρέτου κατασκευής. Η άδεια έχει δ. κάλυψης, τοπογραφικό και αρχιτεκτονικά τα οποία οφείλουν να τηρηθούν στην κατασκευή από άποψη ορίων, θέσης κτηρίου μονοσήμαντα ορισμένη επί εδάφους, ύψος όγκο κλπ. 

Δεν βάζει κανένας συνάδελφος παραπάνω συντελεστές για να "τιμωρήσει" τον πελάτη του. Θα πρέπει να είναι εκτός πραγματικότητας για να το κάνει. Εφαρμόζουμε τις διατάξεις. Τίποτα περισσότερο, τίποτα λιγότερο αναζητώντας το βέλτιστο ανάμεσα στο συμφέρον του εντολέα μας και στην όσο το δυνατόν καλύτερη τακτοποίηση του ακινήτου. Το αν τα πρόστιμα βγαίνουν μεγάλα ή μικρά, είναι θέμα άλλης συζήτησης, με βασικό ζήτημα, γενικότερο βεβαίως, πόσο θα έπρεπε να τιμωρηθεί ο πολίτης που ενήργησε δημιουργώντας αυθαίρετη δόμηση, έναντι ενός άλλου που ενήργησε νόμιμα; Μήπως θα έπρεπε να ενεργοποιηθεί ο ν. 1337/83 που ορίζει κατεδάφιση σε κάθε αυθαίρετο μετά το 83; Φυσικά και δεν μπορεί κάτι τέτοιο να συμβεί σε μια διαμορφωμένη κτιριακή πραγματικότητα σε μια χώρα γεμάτη αυθαίρετα.

Δεν παραβλέπουμε φυσικά λάθη  και παραλείψεις των δυο τελευταίων νόμων, των οποίων το ύφος και η λογική είναι κυρίως γύρω από την είσπραξη εσόδων και λιγότερο γύρω από την πολεοδομική τακτοποίηση-φιλοσοφία.

Αναφορικά με την αποδοχή ή μη, άδειας προκειμένου να υπολογιστεί το πρόστιμο, η άποψή μου είναι ότι δεν είναι δεσμευτικές για το μηχανικό μόνο αυτές οι περιπτώσεις. Υπάρχον περιπτώσεις τακτοποίησης που για να βρεθεί τελικά λύση για τον ιδιοκτήτη είναι προτιμότερο να θεωρηθεί ο υπολογισμός χωρίς άδεια.