[Α18] Υπόγεια (διάφορες περιπτώσεις και αυθαιρεσίες επ΄ αυτών)

[ΚΑΝΑ]

Δυστυχώς

Αν του κόλλησε του μηχανικού 

δεν πρόκειται να ξεκολλήσει με απαντήσεις από φόρουμ!

[Pavlos33]

Καλησπέρα. θα ήθελα τη γνώμη σας σχετική με ρύθμιση αυθαίρετης θέσης στάθμευσης λόγω μεταβίβασης. Η θέση, που προβλέπεται στη σ.ο.ι.,  βρίσκεται σε νόμιμη επέκταση υπογείου χώρου στάθμευσης (9,40μ πλάτους), τοποθετημένη δίπλα στις δύο θέσεις που είχαν προβλεφθεί στην άδεια αλλά δεν μπορούσε να προσμετρηθεί στο ΔΚ, λόγω περιορισμού αριθμού θέσων στάθμευσης (πεζόδρομος). Στην Ο.Α. του 2008 φαίνεται  φύτευση μαζί με οροφή 1,00μ. συνολικά και υποβάθμιση του δαπέδου της επέκτασης σε σχέση με το υπόλοιπο υπόγειο.

Στην πράξη άλλαξε η υπερκείμενη φύτευση (

Συντρέχουν λόγοι ώστε να υπολογιστεί η επιφάνεια της θέσης στ. (11,00τμ.) ως υπέρβαση δόμησης και κάλυψης, χωρίς χρήση μειωτικού συντελεστή, που συμπεριλαμβάνεται στην κατηγορία 5 και με υπέρβαση δόμησης >200%? (βάση σ.ο.ι. η θέση έχει 4 χιλιοστά).

Θέτω αυτό το ερώτημα γιατί υπάρχει διαφωνία στον τρόπο υπολογισμού του προστίμου  μεταξύ του μηχανικού που κάνει τη ρύθμιση και του μηχανικού τράπεζας που ελέγχει τη ρύθμιση για την  έγκριση δανείου. Ποιο είναι το σωστό κατά την άποψή σας?

Αν έχω καταλάβει σωστά, στην άδεια της οικοδομής είχε γίνει χρήση των διατάξεων του  ΠΔ/3-8-87. (ΦΕΚ-749/Δ/10-8-87) και ειδικότερα του άρθρου 3. Αν λοιπόν ισχύει το προηγούμενο άρθρο, τότε ο υπόγειος χώρος επέκτασης είχε δεσμευτεί ολοκληρωτικά για στάθμευση προκειμένου να μην προσμετρήσει στη δόμηση, ενώ ταυτόχρονα υπήρχε απαίτηση για φύτευση 1 μ άνωθεν της πλάκας οροφής υπόγειας επέκτασης.

Αναφέρεις ότι δημιουργήθηκε στο χώρο επέκτασης θέση στάθμευσης πέρα από τις υποχρεωτικές της οικοδομικής άδειας. Αυτή η θέση σε ποιο χώρο δημιουργήθηκε, αφού η επέκταση θα έπρεπε να έχει δεσμευτεί σε όλη της την επιφάνεια για στάθμευση?

Μήπως οι αρχικές απαιτούμενες θέσεις της Ο.Α μίκρυναν στην πράξη για να χωρέσουν και άλλες θέσεις στο υπόγειο και ειδικά στην επέκτασή του?

Μάλλον ο συνάδελφος συνεργάτης της τράπεζας "κόλλησε" θεωρώντας πως αφού δεν πληρείται το παρακάτω άρθρο 3, ο χώρος μετράει στη δόμηση, έχοντας στο μυαλό του το λεγόμενο "ντόμινο" παραβάσεων το οποίο και δεν ισχύει. Αυτό θα μπορούσε να το ισχυριστεί,  αν μιλούσαμε για νομιμοποίηση με διατάξεις ΓΟΚ 85 ή έκδοση άδειας. Αν τα πράγματα είναι έτσι θεωρώ ότι έχεις δίκιο.

Ως επιχείρημα μπορείς να του θέσεις ένα νόμιμο, πλην ξεμπαζωμένο υπόγειο, το οποίο κατά ΓΟΚ δεν είναι υπόγειο, αλλά στη ρύθμιση αυθαιρέτων η παράβαση η οποία καταγράφεται είναι το ξεμπάζωμα και όχι η υπέρβαση δόμησης.

 

Κυρίαρχη σημασία για τον ελεγκτή μηχανικό της τράπεζας είναι να έχει στα χέρια του την ολοκληρωμένη υπαγωγή της αυθαιρεσίας. Αυτό ζητούν οι τράπεζες για νέες χρηματοδοτήσεις (όσες ελάχιστες γίνονται).

Βεβαίως έχει τον τελευταίο λόγο, αν μιλάμε για πολύ εξόφθαλμα λάθη που θα επηρεάσουν τη νομιμότητα του προς προσημείωση ακινήτου. 

 

 

ΠΔ/3-8-87. (ΦΕΚ-749/Δ/10-8-87

ΑΡΘΡΟΝ-3. 

(...)

2. Επιτρέπεται η επέκταση του υπόγειου χώρου του κτιρίου και κάτω από τον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, εκτός από το χώρο προκηπίου με την προϋπόθεση ότι το σύνολο του επεκτεινόμενου υπόγειου χώρου, στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου καθώς και ποσοστό 40% τουλάχιστον του υπόγειου χώρου που κατασκευάζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1Ββ του Αρθ-7   του Ν-1577/85 διατίθενται αποκλειστικά ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων. Ο σύμφωνα με τα παραπάνω επεκτεινόμενος χώρος υπογείου δεν προσμετράται στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου. 

 

3. 'Οταν γίνεται επέκταση του υπόγειου χώρου σύμφωνα με την παρ.2 η στάθμη της οροφής της πλάκας επικάλυψης του τμήματος αυτού της επέκτασης πρέπει να περιορίζεται κατά 1,00 μ. τουλάχιστον κάτω από την τεχνητή ή φυσική στάθμη του εδάφους. "Ο περιορισμός αυτός ο οποίος δεν ισχύει για το χώρο εισόδου ή εξόδου, που κατασκευάζεται σύμφωνα με την παρ.1, επιβάλλεται μόνο για το τμήμα πάνω από την επέκταση του υπογείου χώρου στάθμευσης, του οποίου η φύτευση είναι απαραίτητη για να υλοποιηθεί συνολικά στο οικόπεδο η απαίτηση του Αρθ-23   παρ.1 του Κτιριοδομικού Κανονισμού (ΦΕΚ-59/Δ/89)". 

[mmarie]

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις και το χρόνο που διαθέσατε! Εχει προβλεφθεί  χώρος για την επιπλέον θέση, αφού ο καθαρός χώρος είναι 8,80μ. Επειδή όμως θα πρέπει να προχωρήσουμε την υπαγωγή στο νόμο, αναρωτιέμαι αν κάπου αναφέρεται σε αυτόν το νόμο, στις εγκυκλίους ή έστω στις ερωταποκρίσεις κάτι που θα μπορούσε να βοηθήσει στον θέμα αυτό. Εγώ δυστυχώς δε βλέπω άλλα λύση από το να πληρώσουμε!

[Pavlos33]

Ο χώρος που αναφέρεις ότι είχε προβλεφθεί, με ποια χρήση είχε αφεθεί ελεύθερος?

Αν διάβασες το προηγούμενο μήνυμα μου η επέκταση υπογείου για να μη μετρήσει στο ΣΔ θα έπρεπε αποκλειστικά να έχει δεσμευτεί για στάθμευση.

Edited Μάρτιος 5 , 2015 by Pavlos33

[iguana]

Απλά για επιβεβαιώση να ρωτήσω σε ΥΠΟΓΕΙΟ χώρο(που παραμένει υπόγειος)δηλωμένο ως   αποθήκη έγινε μετατροπή σε κατάστημα. Δηλωνω ΥΔ  ΒΧ αφαιρώντας την εξωτερική τοιχοποιία;(αν κρίνω από την εγκλυκλιο 4)

Ευχαριστώ 

[Pavlos33]

Το υπόγειο δεν είχε προσμετρήσει στο Σ.Δ. Θα συμπεριλάβεις τα εξωτερικά τοιχία υπογείου στην εμβαδομέτρηση. Σωστά εφαρμόζεις μειωτικό συντελεστή.

[iguana]

Δεν είχε προσμετρήσει αλλά υπήρχαν οι τοίχοι κανονικά στην άδεια.Νομίζω στην εγκύκλιο 4 ανέφερε ότι δεν πρέπει να μετράνε εφόσον καλύπτονται από την οικοδομική άδεια..

[Pavlos33]

Η εγκ. 4 στη σελ. 10 αναφέρεται σε παράδειγμα αλλαγής χρήσης από κύρια σε κύρια και μάλιστα στην ειδική περίπτωση που η νέα χρήση προσαυξάνει το Σ.Δ. Στη περίπτωση λοιπόν αυτή πράγματι οι τοίχοι είχαν προσμετρήσει στο Σ.Δ και γι αυτό το αναφέρει.

Στην περίπτωση που εξετάζεις, το υπόγειο δεν είχε μετρήσει στο Σ.Δ και συνεπώς θα συμπεριλάβεις τους τοίχους στην ΥΔ με μειωτικό συντελεστή.

[Μαρία 2]

Καλησπέρα σας..

θέλω να ρωτήσω το εξής: σε μονοκατοικία που στην Οικοδομική της Άδεια προβλέπεται υπόγειο, το οποίο κατασκευάστηκε όπως στα σχέδια, ο ιδιοκτήτης το εκμισθώνει, θέλει να το τακτοποιήσει ως κατοικία. Στο οικόπεδο επίσης, υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης και κάλυψης. Υπάρχει άλλος τρόπος πέραν του ν. 4178 για την νομιμοποίηση του υπογείου?

[architect_duth]

Εάν τακτοποιείται (δλδ η αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία είναι πριν την 28/7/11) τότε θα πάει ως ΥΔ κύριων χώρων με μειωτικό συντελεστή (δλδ ΥΔ ΒΧ) , χωρίς όμως να κλικάρεις την αλλαγή χρήσης.

 

Εάν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, τότε ίσως να μπορεί να νομιμοποιηθεί το υπόγειο ως κατοικία.