ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Εξώστες (διάφορες περιπτώσεις και αυθαιρεσίες επ΄ αυτών)

[Inzaghi]

Το κλιμακοστασιο και γενικα ολος ο κοινοχρηστος κατασκευαστηκαν αυτουσιοι σε μετατοπισμενο σημειο με τις σωστες διαστασεις και βασει της εγκεκριμενης πολεοδομικης κατοψης φαινεται να καταλαμβανω μια λωριδα ιση με το παχος του τοιχειου του κλιμακοστασιου (σα να λεμε οτι το τοιχειο του κλιμακοστασιου εχει τοποθετηθει 20εκ πιο διπλα ενα πραμα)

Αυτο αντιστοιχα συμπαρεσυρε τοιχεια, δοκους και τοιχους και μπηκα λιγο και στο διαμερισμα του διπλα.

Κλασσικη διαμερισματωση.

 

Και ο συμβολαιογραφος επιμενει να τροποποιησει τη συσταση με συναινεση του 100% των ιδιοκτητων της πολυκατοικιας.

Ειδαλλως να βεβαιωσω οτι δεν θιγει κοινοχρηστα.

 

Εγω του εξηγησα οτι θα το γραψω πιο απλοικα οτι "βρεθηκαν κατα την αυτοψια διαταρραγμενα τα ορια της ΟΙ με τις ομορες ιδιοκτησιες" χωρις να αποσαφηνιζω αλλα εχει κολλησει....

 

Ακομα κι ο αγοραστης που τυγχανει μηχανικος του ειπε να δωσει αυτος τη βεβαιωση πανω στη δικη μου τακτοποιηση γραφοντας αυτος στην ΤΕ της δηλωσης του οτι δε θιγονται κοινοχρηστα (ψευδως αλλα δεν τον νοιαζει, το θελει το διαμερισμα) και ο συμβολαιογραφος εχει κολλησει να το δηλωσω εγω που κανω την τακτοποιηση...

 

Με βλεπω να τον καντηλιαζω απο Δευτερα και να πηγαινουμε σε αλλον...

[dimitris GM]

α] Υπαρχει στην αδεια ενα υπογειο-ενιαιος χωρος- με την  γενικη ενδειξη "αποθηκαι"

 

κατα την μεταβιβαση των διαμερισματων "κοπηκαν"  τμηματα και δοθηκαν με νεα κατοψη  σαν παρακολουθημα στα διαμερισματα

Δεν εχει σημασια οτι δεν εχουν χιλιοστα...

 

Επομενως γιατι να μην γινει μια διαμερισματωση, αφου το υπογειο ειναι "διαφορετικο" σε σχεση με την αδεια???

Αυτο το λεω διοτι, η τακτοποιηση με ανεγερση μεσοτοιχιων  ισουται με "προσωρινη" κατασταση, δλδ "αυριο" δικαιουσαι να παρεις  αδεια κατεδαφισης για να ξαναγινει "ενα"

 

Ομως εδω στην περιπωση μας ειναι οριστικη η ιδιοκτησια  ...ταδε διαμερισμα με  ...ταδε αποθηκη σαν παρακολουθημα

 

β] Φυσικα θα δειξεις την καταληψη των κοινοχρηστων

και αν ειναι στα ορια της ανοχης το γραφεις στις παρατηρησεις

Αλλοιως

-αν περιλαμβανεται στην κατοψη τακτοποιεις χωρις συναινεση ή αλλοιως με συναινεση

 

Οσο για  την "τροποποίηση της συστασης"  τα ειπαμε και προχτες..

 

Δεν δικαιουται να σου ζητησει αυτη τιποτε και δεν υποχρεουσαι εσυ να κανεις τιποτα

 

εσυ της λες, εχω διαμερισμα 90 τμ. με 90 χιλιοστα και εχω τακτοποιησει και 3 τμ. "εκει"

Αυτο πουλαω, με βαση την βεβαιωση που λεει ο 4178  και δεν χρειαζεται τροποποιηση της συστασης.

τερμα

 

Θα μου ζητουσες τροποποιηση της συστασης εάν σου ελεγα οτι θελω να πουλησω ενα διαμερισμα  συνολικου εμβαδου 93 τμ. απο τα οποια τα 3 ειναι απο καταληψη κοινοχρηστων και εχει 93 χιλιοστα.

 

 

Να διαβασει την εγκυκλιό τους κι αν επιμενει ...να αλλαξεις συμβ/φο

[σε ποιο υποθηκοφυλακειο εισαι?]

Edited Οκτώβριος 23 , 2016 by dimitris GM

[Inzaghi]

ΓΙα τις αποθηκες προσανατολιζομαι στο να τις βαλω με αναλυτικο ως παραβασεις Κατηγοριας 3 που συμψηφιζονται με αυτες του αναλυτικου σε εναν ενιαιο αναλυτικο, μιας και μου διδει τη δυνατοτητα η εγκυκλιος 4.

Η διαμερισματωση θα ηταν μια λυση για μενα αλλα λογω ιδιομορφιας της αποθηκης και δυσκολιας αποτυπωσης μαλλον θα την αποφυγω.

Αν και το κοβω ο συμβολαιογραφος να μου δημιουργει προβλημα επειδη στο συμβολαιο αναγραφει 2 τ.μ. κι εγω τη μετρησα 1,75 τ.μ.

 

Αναφορικα με την αυθαιρετη καταληψη κοινοχρηστου χωρου, θυμαμαι ακριβως οσα ειπαμε ομως ο συμβολαιογραφος ειναι ΜΑΛΑΚΑΣ και θελει να γινουν ετσι.

Ο αγοραστης ειναι και συνεργατης του συμβολαιογραφου διοτι ως μηχανικος και κατασκευαστης εχει κανει κι αλλα συμβολαια εκει και ειναι στενη η θεση μου να προτεινω αλλαγη συμβολαιογραφου, αν και θα επρεπε.

Για την καταληψη του κοινοχρηστου δε μπηκα καν στη διαδικασια ληψης συναινεσεων, αφενος λογω του οτι ειναι αχανης η πολυκατοικια στην οποια μενουν εξ ολοκληρου ενοικιαστες και αφετερου λογω του οτι ο κοινοχρηστος διατηρησε τις εγκεκριμενες του διαστασεις οντας απλα μετατοπισμενος 12εκ πιο διπλα.

Για 12εκ (επι 3,50μ) λωριδα γινεται ολη η δουλεια, ουτε μισο μετρο κερδισμενο, απλα λογω και της επικειμενης διαμερισματωσης με το διπλα διαμερισμα αλλα και λογω της ιδιομορφιας της κατοψης πισω, δε μπορω να επικαλεστω ουτε το 2% της αποκλισης ουτε το 5% της Κατηγοριας 3 για την τακτοποιηση και ετσι το περναω ολο ως διαμερισματωση.

Το νομοτυπο-τυπολατρικο του θεματος το γνωριζω, δε χρειαζεται κανενας να μου το υπενθυμισει!

 

Και ολα αυτα απο καθαρα ενα κατασκευαστικο λαθος χαραξης του οικοπεδου το 1956 οπου χαραχθηκε μικροτερο, ληφθηκαν αποστασεις απο το πισω οριο οπως επρεπε και ετσι προεκυψε μικροτερο κτηριο. Το κλιμακοστασιο μπηκε πιο μεσα, το τοιχειο συμπαρεσυρε δοκο, η δοκος συμπαρεσυρε αλλη δοκο, μια ακομα τοιχειοκολωνα (τρομαρα της) και ετσι μπηκα λιγο διπλα και λιγο στον (και καλα) εγκεκριμενο κοινοχρηστο.

Αυτα ειναι πραγματα που δε φαινονται στα σχεδια της συστασης επ ουδενι, μιας και δε μιλαμε για εσκεμενες λαθος κατασκευες αλλα για αστεια κατασκευαστικα λαθη για τα οποια κανω λιτανειες προκειμενου να τακτοποιησω (την τρελα μου μεσα...)

[dimitris GM]

Στην κατ. 3 όπου θες να υπαχθεις, περιλαμβανονται   και  εξ ολοκληρου  αυθαιρετες κατασκευες και  "παραβιασεις" της αδειας.

 

- γνωμη μου ειναι οτι η περ. ιγ  αφορα αυθαιρετες αποθηκες και οχι ανεγερση ή καθαιρεση μεσοτοιχιων..μεταξυ  αποθηκων

 

Επομενως η δικη σου  αποθηκη δεν παει σαν κατ. 3...

ασε που εχεις άλλες 30 αποθηκες και δεν ξερεις εάν ηδη καποιος εκανε  ή θα κανει  διαφορετικη τακτοποιηση...

 

 

κατ΄ αρχας το "μικροτερο" δεν αποτελει αυθαιρεσια...

Αποτελει ομως διαμερισματωση εάν το τμημα του  μικροτερου το εχει ωφεληθει αλλος.

Αλλως καθε μικροτερο θα τακτοποιουνταν ως μικροτερο και καθε μεγαλυτερο ως "διαμερισματωση.."!!!

[και εννοει "μικροτερο σε σχεση με την αδεια"  αλλα χωρις να εχει "αυξηθει" ενα διπλανο... ]

 

για την τροποποιηση της συστασης που "απαιτει"

δεν μπορω να πω τπτ περισσότερα απο οσα ανωτερω.

Καλο κουραγιο

Edited Οκτώβριος 23 , 2016 by dimitris GM

[Inzaghi]

Φίλτατε Δημήτρη!

 

Αναφορικά με το θέμα των αποθηκων. Η κατηγορία 3 μιλά για αποθήκες αυθαίρετες που.πληρούν κάποιες συγκεκριμένες προδιαγραφές. Δε μας νοιάζει ούτε που βρίσκονται ούτε πως κατασκευαστηκαν. Αρκεί να ναι αποθήκες κάτω από 15 τ.μ. και 2,5 μ. ύψος.

Ναι? Ναι.

 

Το αν θα πάει διαμερισματωση του επιπέδου στο οποίο βρίσκονται και δεν εμφαινονται ή με ΥΔ έχει να κάνει με το κατά πόσον αυτό το επίπεδο προβλέπετο στην ΟΑ η όχι. Έχει την ίδια αντιμετώπιση με τη διαμερισματωση σε κατάληψη κοινοχρηστου.ορόφου ή ΥΔ. Άλλος έτσι, άλλος αλλιώς.

 

Όμως η κατηγορία 3 δε διακρίνει αποθήκη από αποθήκη. Έχεις? Τη βάζεις.

Και σου λέει ο Νόμος πως με εξαίρεση το ιστ της κατηγορίας 3, όλα τα άλλα που δεν πληρούν τις προδιαγραφές της, πάνε σε αναλυτικό. Ορθα κοφτα. Σου αφήνει το παράθυρο και για αποθήκες.

 

Έρχεται έπειτα η εγκύκλιος 4 που σου λέει να συμψηφισεις κατηγορία 3 με αναλυτικό. Δε διευκρινίζει ποιες από τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 3.

 

Οπότε ποιος ο λόγος να μην ασκησω ένα νομιμοτατο δικαίωμα που μου δίνουν και να ταλαιπωρηθω με διαμερισματωσεις κλπ για μια αυθαιρετη κατασκευή που ο,τι αντιμετώπιση και να της δώσω δε θα μου αλλάξει το πρόστιμο?

 

Διαφορετική διαμερισματωση δε θα βάλω καθαρά για λόγους δυσκολίας της αποτυπωσης του υπόγειου. ΥΔΒΧ δε θα βάλω γιατί με το ίδιο σκεπτικό θα έπρεπε να βάλω ΥΔΚΧ στην κατάληψη κοινοχρηστου στον όροφο.

 

Οπότε με αναλυτικό ο,τι μου δημιούργησε την αποθήκη, ήτοι τα περιμετρικά τούβλα και η καγκελοπορτα και τελειώνουμε εκεί.

 

 

Αναφορικά με τη διαμερισματωση της ανωδομης (για την ίδια περίπτωση είναι και η αποθήκη και η διαμερισματωση) το ξέρω ότι το μικρότερο δεν είναι αυθαίρετο. Όμως το μικρότερο προκάλεσε τη διαμερισματωση καθώς μου μετακινησε κλιμακοστασιο κι έτσι μπορεί να έχασα κάνα 2-3 τ.μ. από πίσω αλλά κέρδισα από αλλού (ομορο διαμέρισμα και κλιμακοστασιο) με.αποτέλεσμα να χω διαμερισματωση συν μια μικρή ΥΔ της τάξεως των 0,25 τ.μ. κάπου στο πλάι.

 

Και για οοοοολα αυτά ο συμβολαιογραφος μου σπάει τα νεύρα

[killertomato]

σε οικοδομή με άδεια του 1980 σε διαμερισμα Α' ορόφου εκτός από διαμερισμάτωση βρήκα και τον εξώστη  στην μπροστινή όψη μεγαλύτερο κατα 2τμ από (11.90*2 σε 12.90*2) , αν το παω με αναλυτικό θα έχω 2 500αρια (500 η διαμερισματωση και 500 ο αναλ.ή 800 όλα μαζί με εκπτωση) αν το παω με ΥΔ το πρόστιμο βγαίνει περίπου 580 (με την εκπτωση) , είναι ορθό να το υπολογίσω με ΥΔ ή αναγκαστικά παει με αναλυτικό; επίσης θα χρειαστεί να βάλω και ΥΚ; ευχαριστώ

[Pavlos33]

Αν υπολογίσεις τον εξώστη με επιφάνεια τότε θα πρέπει να βάλεις και υπέρβαση κάλυψης και επιπλέον να ελέγξεις αν παραβιάζεται και η Δ. Με αναλυτικό δεν θα ασχοληθείς με τίποτα από τα προηγούμενα.

Επίσης χρειάζεται πολύ καλή τεκμηρίωση στην Τ.Ε για να μην περάσει μετά αυτή η επιφάνεια στον ΕΝΦΙΑ . Άσε που μπορεί να υπάρξει κανένα κώλυμα από συμβολαιογράφο-υποθηκοφύλακα και να λένε ότι στη δήλωση βλέπουν επιφάνειες θεωρώντας κλειστό χώρο διαμερίσματος πάνω από Κ.Χ οικοπέδου,ενώ στην πραγματικότητα υπάρχει εξώστης.

Προσωπικά δεν θα το σκεφτόμουν για μια τόσο μικρή διαφορά προστίμου της τάξης των 200 Ε.

[architecta]

Συνάδελφοι θα ήθελα την βοήθεια σας!

Πρόκειται για τμήμα εξώστη πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης. Σε υπάρχον ισόγειο κτίσμα προ του 1975 το 1992 βγάζουν Ο.Α για επέκταση ορόφου. Στην νέα Ο.Α φαίνεται μόνο βατό δώμα στον όροφο αλλά κατασκευάζουν γωνιακό εξώστη πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης. Η έκταση του εξώστη δεν είναι μέσα στο 10% για να το τακτοποιήσω στην Κατ. 3. Κάποιοι μου είπαν να το βάλω στην Κατηγορία 5 και να ξεμπερδεύω. Όμως στην πολεοδομία που έκανα ερώτηση είπαν ότι δεν γίνεται να τακτοποιηθεί γιατί έγκειται στις εξαιρέσεις από υπαγωγή βάσει του Άρθρου 2, παρ.2α του Ν. 4178/13, "Απαγορεύεται η υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο πόλης ή οικισμού". 

Ποια είναι η γνώμη σας;;

Επίσης αν δεν τακτοποιηθεί τι γίνεται σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου με την βεβαίωση;;

[argi11]

Καλημέρα σε ολους

Σε πολυκατοικία με ο. α. του 1991, έχω
α). εξώστη διαμερίσματος διαφορετικού σχήματος σε σχέση με την άδεια, εντός πρασιάς, αλλά χωρίς υπέρβαση στο εμβαδόν του. Αποτελεί παράβαση και την βάζω  λοιπή παράβαση?

β). Διαμερισματωση με το διπλανό διαμέρισμα, δημιουργία ενός επιπλέον δωματίου με επιπλέον μπαλκονόπορτα. Τσεκάρω την διαμερισματωση ΚΑΙ επιπλέον βαζω 1 λοιπή παράβαση για την μπαλκονόπορτα ??
Αν μπορει να βοηθησει καποιος......

Edited Δεκέμβριος 15 , 2016 by argi11

[killertomato]

προτείνω να βάλεις μια παράβαση την διαμερισμάτωση και άλλη μια με αναλυτικό την τροποποίηση του εξώστη, θεωρώ ότι βάζοντας την παράβαση της διαμερισμάτωσης συμπεριλαμβάνειςω και τις τροποποιήσεις σε ανοίγματα κτλ.