Νόμιμα υφιστάμενα κτίρια σε σχεση με 3843, 4014, 4178

[mikiz]

Καλησπέρα,

γνωρίζω πως κάτι παρόμοιο έχει ξανατεθεί αλλά απ'ότι έιδα δεν έχει απαντηθεe;i μέχρι τώρα και είπα να κάνω ένα θέμα με την περίπτωσή μου.

Ζητώ συγγνώμη για το μέγεθος του θέματος αλλά έτσι θα γλιτώσουμε χρόνο από ερωτήσεις που πιστεύω πως ήδη απαντώ παρακάτω.

 

Έχω δύο πελάτες με διαφορετική περίπτωση στον καθένα, θα τα θέσω όσο πιο ξεκάθαρα μπορώ.

 

1) Πελάτης θέλει να πουλήσει 2 θέσεις parking σε υπόγειο πολυκατοικίας του '63 στο κέντρο της Αθήνας και ο αγοραστής θέλει οπωσδήποτε (για δικούς του λόγους) να αναγράφεται στα σχέδια της πολεοδομίας ξεκάθαρα ως parking. Τα σχέδια αναγράφουν αποθήκη.

Τι γίνεται:

Η χρήση "αποθήκη" και η χρήση "χώρος σταθμευσης" ανήκουν στην ίδια κατηγορία βοηθητικοί χώροι. Επίσης ο χώρος (που είναι απο το '64 φτιαγμένος για parking), πληροί όλες τια απαραίτητες προϋποθέσεις με ράμπα σωστής κλίσης και κατάλληλα ανοίγματα κτλ κτλ.

Οπότε (εύλογα θεωρώ) θα ήθελα να προχωρήσω με απλή ενημέρωση φακέλου για αλλαγή χρήσης και όχι με τον 4014 (πλέον 4178). 

Όμως η απλή ενημέρωση φακέλου προϋποθέτει την απόδειξη πως το κτίριο είναι νόμιμα υφιστάμενο. 

Και εδώ προκύπτουν 2 ερωτήματα:

α) Σε μια πολυκατοικία 8 ορόφων με διαφορετικούς ιδιοκτήτες στα διαμερίσματα της, πως μπορώ εγώ να ξέρω οτι ΟΝΤΩΣ το κτίριο είναι νόμιμα υφιστάμενο και δεν έχουν γίνει αυθαιρεσίες (πέραν φυσικά των όψεων και των κοινοχρήστων χώρων που πράγματι μπορώ να ελέγξω);

Τονίζω πως δυστυχώς δεν έχουν συμφέρον οι λοιποί ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας να συμμετάσχουν στην αλλαγή χρήσης διότι οι αποθήκες/χώροι στάθμευσης ανήκουν όλες στον πελάτη μου.

β) Αν πάω με τον 4178 και τακτοποιήσω το parking μήπως θα χάσει πλέον όλο το κτίριο την ιδιότητα του νόμιμα υφιστάμενου (εάν και εφόσον αυτή τη στιγμή είναι νόμιμα υφισταμενο); (βλέπε παρακάτω)

 

 

2) Είχα αρχίσει τη διαδικασία έκδοσης άδειας για μια πέργκολα σε δώμα (σε κτίριο με 1η άδεια το '64 και δεύτερη προσθήκη το '71-με σχέδια του '71 χαμένα στην παλιά πλυμμήρα του Αρχείου) μέχρι που δυστυχώς και ευτυχώς πέρασαν 2 μήνες και η πολεοδομία έστειλε το φάκελλο στο αρχειο. Αυτο μου έδωσε την ευκαιρία να προλάβω τον 4178, σύμφωνα με τον οποίο στο ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ, άρθρο 4, παράγραφος 2, στο ιστ, προστέθηκε η δυνατότητα κατασκευής πέργκολας ΚΑΙ σε δώμα με "έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας" και οχι πλέον οπωσδήποτε με άδεια. 

Τι γίνεται:

Η παράγραφος 2 λεει: έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας σε κτίρια που υφίστανται νόμιμα.

Σημειώνω πως το κτίριο έχει κάνει διατήρηση χρήσης παταριού με τον 3843 και ΠΙΘΑΝΩΣ πρέπει να τακτοποιήσει ένα υπόγειο λόγω ύψους κατώτερου του επιτρεπτού

 

 

Συνεπώς και στις δυο περιπτώσεις μου ψάχνω να βρω πως ορίζεται το νόμιμα υφιστάμενο κτίριο.

 

Πάμε λοιπόν:

 

Σύμφωνα με τον ΝΟΚ, άρθρο 23, παράγραφος 1 στο β): 

Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παραγράφου 8 του ν.1512/1985 ή την παράγραφο 3 του άρθρου 22 του ν.1577/1985 όπως τροποποιήθηκε με το ν.2831/2000 ή την παράγραφο 2 του άρθρου 26 του ν.4014/2011.

 

Ανατρέχοντας λοιπόν στην παράγραφο 2 του άρθρου 26 του 4014, διαβάζουμε: 

Στην περίπτωση κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια βάσει των διατάξεων της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 εφόσον καταβληθεί το παράβολο της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 24 έως 31.12. 2011 και εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο και επέρχονται οι συνέπειες των παραπάνω διατάξεων.

 

Πάμε λοιπον στην παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 και διαβάζουμε:

Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την άδεια της παρ.1 ή β) καθ υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του ν. 1337/1983 όπως ισχύουν. 
    Αυθαίρετη κατά το προηγούμενο εδάφιο κατασκευή, η οποία όμως δεν παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας. 

 

Αυτό που συμπεραίνω είναι πως σε όσα κτίρια δεν κάναμε τη διαδικασία προς έκδοση άδειας αλλά κάναμε ρύθμιση/τακτοποίηση, αυτά δεν ειναι νομίμως υφιστάμενα. 

Έλα όμως που αυτό δεν είναι ξεκάθαρα ερμηνεύσιμο από τα άρθρα..

 

Οπότε διερωτώμαι για τους 3843, 4014 και πλέον τον 4178:

Εάν ένα κτίριο έχει ρυθμίσει/τακτοποιήσει υποθέσεις με κάποιον από αυτούς τους νόμους (δεν έχει δηλαδή εκδόσει η αναθεωρήσει οικοδομική άδεια όπως αναφέρει ο 1577/1985), φέρει την ιδιότητα του νόμιμα υφιστάμενου κτιρίου η όχι; 

 

Και συν τοις άλλοις έρχεται τώρα ο 4178 άρθρο 9 Α και Β (κατηγορίες 1 και 2) λέει απλά πως εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, δεν χρησιμοποιεί τον όρο νομιμοποίηση. Ναι μεν, το εξαιρούνται οριστικά μοιάζει να σημαίνει οτι πλέον χαρακτηρίζοντια νόμιμα, αλλα δε νομίζω οτι μια αυθαίρετη παραδοχή αυτού με καλύπτει. 

 

Με λίγα λόγια εαν το να ρυθμίσει/τακτοποιήσει κάποιος ένα κτίριο ή τμήμα κτιρίου κάνει το κτίριο ΜΗ νόμιμα υφιστάμενο, ΠΟΥ το βλέπουμε επισήμως γραμμένο για να είμαστε σίγουροι.

;

Δε ξέρω αν κάποιος έχει βρεί την απάντηση αλλά έχω περάσει μέρες ανάμεσα σε νόμους και ορισμούς και αυτο δεν είναι καθόλου ξεκάθαρο. Στην πολεοδομία δεν απαντουν φυσικά σε τίποτα και στο ΤΕΕ που πήγα σήμερα πάλι δε μπορέσαμε να βγάλουμε άκρη.

Αν κάποιος γνωρίζει και μπορεί να μου πει τι συμβαίνει η να μου προτείνει που να απευθυνθώ θα το εκτιμούσα απεριόριστα.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

 

[vk2626]

Εξαιρετικό θέμα, κρίμα που δεν έχει υπάρχει σαφής απάντηση ακόμη...

[aias500]

Ανεξάρτητα αν τα κτίρια υφίστανται νόμιμα ή όχι ο 4178/13 προβλέπει

(στην παρα. 5 του Άρθρου 25) ότι :

 

στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών, οι οποίες

έχουν περαιώσει τη διαδικασία με βάση τις διατάξεις

των νόμων 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62), καθώς

και όσες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του ν. 4014/

2011 (Α΄ 209) και του παρόντος νόμου και έχει περαιωθεί

η σχετική διαδικασία ή έχει εξοφληθεί ποσοστό 30%

του συνολικού ποσού προστίμου, κατά τις διατάξεις

του παρόντος, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε

ισχύουσα διάταξη: α) η εκτέλεση εργασιών αποπερά−

τωσης, β) η εκτέλεση εργασιών επισκευής, οι οποίες

αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση−απο−

κατάσταση, τη συνήθη συντήρησή τους και προσαρμο−

γής κατά το εδάφιο δ΄, της παραγράφου 2 του άρθρου

13, γ) κατεδάφισης, δ) κατασκευής στέγης ή φύτευσης

δώματος ε) ενίσχυσης, στ) εργασίες που προβλέπονται

στις παραγράφου 2 και 3 του άρθρου 4 του ν. 4067/2012,

ως αντικαθίστανται με τις διατάξεις του άρθρου 48 του

παρόντος νόμου. Η εκτέλεση των παραπάνω εργασιών

γίνεται ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρ−

μόδια Υπηρεσία Δόμησης, εφόσον οι εργασίες για τις

οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα

σε όγκο, εκτός των περιπτώσεων: α) κατασκευής ανελ−

κυστήρα ατόμων με αναπηρία (ΑμεΑ) της παρ. 2 του

άρθρου 27 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), β) κατασκευής υπο−

χρεωτικής στέγης, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους και

περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του

ακινήτου και γ) κατασκευής στέγης, σύμφωνα με ισχύ−

ουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον δεν υφίσταται

υπέρβαση καθ’ ύψος ή υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος

που δεν υπερβαίνει σε ποσοστό το 10% του προβλεπο−

μένου στην άδεια. Η έγκριση εργασιών γνωστοποιείται

αμελλητί στο Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων−Ενιαίο

Ταμείο Ασφάλισης Μισθωτών (Ι.Κ.Α.− Ε.Τ.Α.Μ.). Για τις

ως άνω εγκρίσεις και διοικητικές πράξεις εφαρμόζεται

αντίστοιχα, η διάταξη του άρθρου 2Α του ν. 4030/2011

(Α΄249) υπό τις προϋποθέσεις και τους όρους που τίθενται.

Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας

και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να τροποποιούνται τα

δικαιολογητικά που υποβάλλονται στις αρμόδιες Υπηρε−

σίες Δόμησης για τη χορήγηση της έγκρισης εκτέλεσης

των εργασιών, τα οποία προβλέπονται στην παρούσα

παράγραφο.

 

 στ) εργασίες που προβλέπονται

στις παραγράφου 2 και 3 του άρθρου 4 του ν. 4067/2012,

ως αντικαθίστανται με τις διατάξεις του άρθρου 48 του

παρόντος νόμου.

Άρθρο 48

Τροποποιήσεις των διατάξεων εκδόσεως

αδειών δόμησης

«Άρθρο 4

Άδειες Δόμησης

2. Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, απαιτείται για

τις ακόλουθες εργασίες σε κτίρια που υφίστανται νό−

μιμα:

………………………………………..

3. Δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης ή έγκριση εργασιών

μικρής κλίμακας, για τις ακόλουθες εργασίες:

………………………….

 

 

[jedi.Yannis]

Πρώτη ενέργεια είναι να βρείς τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες στο φιλικό, για να κάνεις έλεγχο νομιμότητας μήπως και όντως είναι νόμιμο το κτίριο και γλυτώσεις από πολύ βαβούρα. Εφόσον οι άλλοι ιδιοκτήτες δεν έχουν κάποιο συμφέρον από όλη την ιστορία μπορεί να χρειαστεί να αναλάβει τα έξοδα του ελέγχου και της ενημέρωσης αν όλα πάνε καλά ο πελάτης σου.

Αν υπάρχουν αυθαίρετα, ο πελάτης σου έχει δικαίωμα να προβεί στις αλλαγές που θέλει στην Ο.Α. και οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες έχουν υποχρέωση συμμόρφωσης είτε με τακτοποιήσεις είτε με νομιμοποίηση (αν γίνεται και να γλυτώσουν τα πρόστιμα). Καλό είναι να διατηρείς φιλικότητα και συνεργασία σε όσο περισσότερα στάδια της δουλειάς μπορείς σε συνεννόηση με όλους.

 

Κτίσματα πριν το 1983 με οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση θεωρούνται νόμιμα κατά την φιλοσοφία και του 1337/1983 αλλά και της γενικής θεώρησης από το Σύνταγμα για χρονολογία σταθμό στα αυθαίρετα. Τα υπόλοιπα είναι κάπως φλου, γιατί σε Χ χρόνια θα είναι πάλι παράνομα. Μια ιδέα που είχε γνωστός μου σε ΥΔΟΜ είναι να πας με νόμιμο περίγραμμα σε ότι μπορεί να νομιμοποίηθει και να περιγράψεις με μία τεχνική έκθεση ή κάτι αντίστοιχο τι θα γίνει με το αυθαίρετο τμήμα μετά το πέρας των 30 χρόνων, εφόσον η διάρκεια της εξαίρεσης είναι τόση.

Είναι κάτι σαν να πετάμε πάλι το μπαλάκι στους πολιτικούς του μέλλοντος που ελπίζω να μην είναι ακόμα γόνοι τούτων των μπαγλαμάδων.

 

Εγώ θεωρώ πώς αν ο νόμος δεν σου επιβάλει την αφαίρεση της κατασκευής ή δεν σου επιβάλει καμία κύρωση η κατασκευή είναι νόμιμη. Το γεγονός ότι κάποιες θα είναι για λίγο νόμιμες και μετά παράνομες είναι περίεργο σαν έννοια, αλλά έχω δει και χειρότερο.

Είναι άσχετο με το θέμα αλλά σχετικό με την βλακεία των πολιτικών: Πρόκειται για το λιμάνι της Ύδρας, που ξεκίνησαν να το βγάλουν ακατάλληλο για πλοία αλλά επειδή κάπου στράβωσε, αποφασίσανε ότι θα είναι ακατάλληλο σε δύο χρόνια......