Κατάτμηση εκτός σχεδίου αγροτεμαχίου για δόμηση στην Κέα

[stonerolling]

Ο πεθερός μου έχει αγροτεμάχιο 14,6 στρεμάτων εκτός σχεδίου στη Κέα όπου έχει χτισει ένα σπίτι (νόμιμο). Το αγροτεμάχιο έχει φάτσα σε έναν δημοτικό δρόμο (περίπου 110m) και σε αγροτικό δρόμο (περίπου 70m). Το σπίτι είναι στην γωνία των δύο δρόμων και σε απόσταση 10m περίπου από αυτούς.

 

Τα ερωτήματα που θέλω να θέσω είναι το εξής:

1. Μπορεί να γίνει κατάτμηση 4 στρεμάτων, με φάτσα 45 μέτρων στον δημοτικό δρόμο, ώστε δίνοντάς μου το κομάτι αυτό να χτίσω κι εγώ; Άκουσα ότι δεν επιτρέπετε πλέον να γίνετε κατάτμηση και να προκύπτουν οικοδομίσιμα κομάτια. Επίσης άκουσα ότι από το 2009 θα καταργηθεί η αρτιότητα στα 4 στρέματα και θα πάει στα 8. Τι ισχύει και για πόσο καιρό ακόμα; Τι θα μπορούσα να κάνω;

2. Τα χαρτιά από δασαρχείο και αρχαιολογία από το παλιό σπίτι έχουν χαθεί. Ο τοπογράφος μου είπε ότι πρέπει να περάσει όλο το κομάτι από δασαρχείο και αρχαιολογία και κατόπιν να γίνει η κατάτμηση. Ένας μηχανικός μου μου είπε ότι πρέπει να γίνει πρώτα η κατάτμηση και μετά μόνο το κομάτι των 4 στρεμάτων να περάσει από δασαρχείο και αρχαιολογία. 'Ενας άλλος μηχανικός μου είπε ότι δεν χρειάζετε να γίνει κατάτμηση αλλά πάνω στο τοπογραφικό να γίνει παραχώριση του κοματιού των 4 στρεμάτων το οποίο θα ορίζετε από κάποια σημεία. Τι πρέπει να κάνω λοιπόν;

3. Τα χαρτιά για το δασαρχείο μου είπε ο τοπογράφος ότι θα μου τα δώσει για να τα στείλω ταχυδρομικά στη Σύρο και μετά από κάποιους μήνες (6 τουλάχιστον) θα περάσει κλιμάκειο για να κάνει τον έλεγχο. Έτσι γίνετε; Κι αν χαθουν τι κάνω;

4. Τι λύσεις μου προτείνετε γενικά και με ποιούς ασφαλείς τρόπους μου προτείνετε να κινηθώ;

[Οθωνας]

Οι ασφαλέστεροι τρόποι για να κινηθείτε βρίσκονται στα γραφεία των Τοπογράφων και Μηχανικών της περιοχής σας στους οποίους θα πρέπει να δείξετε το Τοπογραφικό που έχετε στα χέρια σας.

 

Πάντως, κι εφόσον η επανάληψη είναι η μήτηρ της μαθήσεως :

 

Γήπεδα εκτός σχεδίου ειναι άρτια και οικοδομήσιμα μόνον τότε όταν :

 

Εχουν εμβαδόν τουλάχιστον 4000 μ2

Εχουν πρόσωπο σε δημοτική οδο η κοινόχρηστο δρομο 25μ

Εχουν βάθος 50 μ

Ο συντελεστης δομησης ειναι 0,05 μεχρι 4στρ και 0,02 για το υπολοιπομενο μεχρι τα 8, ποτε πανω απο 400μ2 - αν προκειται για δομησεις σε γηπεδα πανω απο 8 και εκτος του Ειδικου Χωροταξικου Πλαισιου του αφορωντος την Τουριστικη Αξιοποιηση, την Αειφορο Αναπτυξη και διαφορα λοιπα, κτλπ..

Απόσταση κτισμάτων απο τα όρια οριζονται τα 15μ

 

Αυτο που ακουσατε για κατάργηση της αρτιότητας των 4 στρεμματων προέρχεται απο το νεο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό και δεν αφορα την ιδιωτική δόμηση σε τουριστικά αναπτυσσόμενες περιοχές όπως ειναι η δική σας. Αν ωστόσο σκέφτεστε την Τουριστική αξιοποίηση, τότε ναι, θα πρέπει να κατατμήσετε σε τμήματα των 8 στρεμμάτων υπολογίζοντας μέγιστη πυκνότητα 8 κλίνες ανα στρέμα.

 

Οπως καταλαβαίνετε, δέν είναι εύκολο δι αλληλογραφίας . . .

[stonerolling]

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση.

 

Οι ασφαλέστεροι τρόποι για να κινηθείτε βρίσκονται στα γραφεία των Τοπογράφων και Μηχανικών της περιοχής σας στους οποίους θα πρέπει να δείξετε το Τοπογραφικό που έχετε στα χέρια σας.

Έχω ήδη απευθυνθεί σε τοπογράφο ο οποίος τοπογράφισε το χωράφι και περιμένει από μένα να του ορίσω τα σημεία της κατάτμησης. Το πρόβλημα είναι μην γίνει καμιά λάθος κίνηση που να θέσει την κατάτμηση μη οικοδομήσιμη. Ο τοπογράφος είναι από το Λαύριο οπότε δεν ξέρω κατά πόσο είναι ενημερωμένος για το τι τρέχει στην Κέα.

 

Πάντως, κι εφόσον η επανάληψη είναι η μήτηρ της μαθήσεως :

Γήπεδα εκτός σχεδίου ειναι άρτια και οικοδομήσιμα μόνον τότε όταν :

Εχουν εμβαδόν τουλάχιστον 4000 μ2

Εχουν πρόσωπο σε δημοτική οδο η κοινόχρηστο δρομο 25μ

Εχουν βάθος 50 μ

Ο συντελεστης δομησης ειναι 0,05

Απόσταση κτισμάτων απο τα όρια οριζονται τα 15μ

 

Ευχαριστώ για την πληροφόριση αλλά αυτά μου είναι ήδη γνωστά με εξαίρεση το μήκος του δρόμου που πρέπει να έχει πρόσοψη το χωράφι. Σύμφωνα λοιπόν με τον τοπογράφο πρέπει να έχει πρόσοψη 45 m τουλάχιστον στον δημοτικό ή στον αγροτικό δρόμο, ενώ κατά τη γνώμη ενός πολιτικού μηχανικού πρέπει να έχει πρόσοψη 45 m τουλάχιστον στον δημοτικό δρόμο ή 25 μέτρων στον αγροτικό δρόμο.

 

Αυτο που ακουσατε για κατάργηση της αρτιότητας των 4 στρεμματων προέρχεται απο το νεο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό και δεν αφορα την ιδιωτική δόμηση σε τουριστικά αναπτυσσόμενες περιοχές όπως ειναι η δική σας. Αν ωστόσο σκέφτεστε την Τουριστική αξιοποίηση, τότε ναι, θα πρέπει να κατατμήσετε σε τμήματα των 8 στρεμμάτων υπολογίζοντας μέγιστη πυκνότητα 8 κλίνες ανα στρέμα.

 

Ευχαριστώ για την πολύ σημαντική αυτή πληροφορία. Πρόκειτε για ιδιωτική δόμηση άρα να προχωρίσω με την κατάτμηση κανονικά χωρίς να φοβάμε τυχόν αλλαγές το 2009 που ενδέχετε με βρούν με κομένο χωράφι αλλά χωρίς δυνατότητα δόμησης.

 

Οπως καταλαβαίνετε, δέν είναι εύκολο δι αλληλογραφίας . . .

Εδώ απαντάτε στην ερώτηση αυτή;

3. Τα χαρτιά για το δασαρχείο μου είπε ο τοπογράφος ότι θα μου τα δώσει για να τα στείλω ταχυδρομικά στη Σύρο και μετά από κάποιους μήνες (6 τουλάχιστον) θα περάσει κλιμάκειο για να κάνει τον έλεγχο. Έτσι γίνετε; Κι αν χαθουν τι κάνω;

Αν ναι, τότε τι να κάνω αφού αυτό προτείνει ο τοπογράφος μου;

Να τα πάω μόνος μου στη Σύρο; Τι άλλο προτείνετε;

 

Μήπως μπορείτε να μου δώσετε και μια απάντηση στην παρακάτω ερώτηση που έκανα στην οποία πήρα 3 διαφορετικές απαντήσεις, από το τον τοπογράφο μου και από 2 πολιτικούς μηχανικούς της Κέας ακόμα;

2. Τα χαρτιά από δασαρχείο και αρχαιολογία από το παλιό σπίτι έχουν χαθεί. Ο τοπογράφος μου είπε ότι πρέπει να περάσει όλο το κομάτι από δασαρχείο και αρχαιολογία και κατόπιν να γίνει η κατάτμηση. Ένας μηχανικός μου μου είπε ότι πρέπει να γίνει πρώτα η κατάτμηση και μετά μόνο το κομάτι των 4 στρεμάτων να περάσει από δασαρχείο και αρχαιολογία. 'Ενας άλλος μηχανικός μου είπε ότι δεν χρειάζετε να γίνει κατάτμηση αλλά πάνω στο τοπογραφικό να γίνει παραχώριση του κοματιού των 4 στρεμάτων το οποίο θα ορίζετε από κάποια σημεία. Τι πρέπει να κάνω λοιπόν;

 

Και τέλος μιά ερώτηση ακόμα η οποία προέκυψε από διάβασμα στο forum θεμάτων που αναφέρονται στην κατάτμηση και στην εκτός σχεδίου αρτιότητα και δόμηση.

Υπάρχει κάποιο site για να ενημερωθώ σχετικά με το άν υπάρχει Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου στην Κέα καθώς και για το τι λέει και τι περιλαμβάνει;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

[CVENG]

Ευχαριστώ για την πληροφόριση αλλά αυτά μου είναι ήδη γνωστά με εξαίρεση το μήκος του δρόμου που πρέπει να έχει πρόσοψη το χωράφι. Σύμφωνα λοιπόν με τον τοπογράφο πρέπει να έχει πρόσοψη 45 m τουλάχιστον στον δημοτικό ή στον αγροτικό δρόμο, ενώ κατά τη γνώμη ενός πολιτικού μηχανικού πρέπει να έχει πρόσοψη 45 m τουλάχιστον στον δημοτικό δρόμο ή 25 μέτρων στον αγροτικό δρόμο.

 

Συμφωνα με το ΦΕΚ 270Δ' αρθ.1 παρ.1 επρεπε ενα γηπεδο εκτος σχεδιου να εχει 45 μετρα σαν ελαχιστο προσωπο σε κοινοχρηστο δρομο για να ειναι αρτιο και οικοδομησιμο.

Πλεον με τον Ν.3212/2003 εχει τροποποιηθει η παρ.1 του αρθ.1 ως "Ελαχιστο εμβαδον γηπεδου 4000 τετραγωνικα μετρα και προσωπο σε κοινοχρηστο δρομο 25μ"

[DIMITRIS80]

Καλησπέρα.

Θεωρώ οτι η έγκριση του δασαρχείου απαιτείται για το κομμάτι το οποίο θα μεταβιβαστεί δηλ. το κομμάτι που θα αποκοπεί απο την αρχική έκταση. Βέβαια ίσως θα ήταν φρόνιμο να εκδοθεί βεβαίωση για το σύνολο της έκτασης (και για μελλοντική χρήση) αφού η διαδικασία θα είναι η ίδια και φαντάζομαι πως ο μηχανικός που θα το αναλάβει δεν θα απαιτήσει ιδιαίτερα υψηλότερη αμοιβή.

Για τυχούσες Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου στην περιοχή θα ήταν καλό να απευθυνθείς στο αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο.

Εν πάσει περιπτώση πάντως, νομίζω οτι πρέπει να βρεις εναν μηχανικό της εμπιστοσύνης σου, να του αναθέσεις το σύνολο της εργασίας και να τον εμπιστευθείς

[GRTOPO]

Φίλε,

όπως σου απάντησαν και οι συνάδελφοι θές 45μ προσωπο σε "Κύριο" Δημοτικό δρόμο και 50μ βάθος πέραν του εμβαδού των 4000τμ.

Εάν ο δρόμος δεν είναι "Κύριος" αλλά είναι απλή οδό τότε θες 25μ πρόσωπο. Προϋπόθεση είναι ο δρόμος αυτός να έχει διανοιγεί με Δημόσια βούληση (νομαρχία, δήμος) ή να είναι προϋφιστάμενος του 23.

Ότι όμως και να κάνεις, κάνε το γρήγορα γιατί επίκειται η κύρωση της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ για το Δήμο Κεας και θα αλλάξουν πολλά.!!! Δε ξέρω σε ποιά περιοχή είσαι αλλά μη σου μείνουν τα στρέμματα αμανάτι....!!!

[stonerolling]

Ότι όμως και να κάνεις, κάνε το γρήγορα γιατί επίκειται η κύρωση της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ για το Δήμο Κεας και θα αλλάξουν πολλά.!!! Δε ξέρω σε ποιά περιοχή είσαι αλλά μη σου μείνουν τα στρέμματα αμανάτι....!!!

 

Είμαι ανάμεσα Ποίσσες και Κούνδουρο.

Για να συνεχίσω όπως αναφέρω παραπάνω πρέπει να γίνουν πολλά πράγαματα ακόμα. Δηλαδή με βλέπω γιά πάνω από χρόνο να προχωρίσω σε συμβόλαιο, δασαρχείο κλπ.

Τι λέει αυτή η μελέτη; Που μπορώ να τη βρώ ώστε να κρίνω τι θα κάνω;

[Οθωνας]

Τη μελετη, εφ οσον υπαρχει, μπορειτε να την παρετε κι απο το ΚΕΠ. Καλυτερα βεβαια θα σας κατατοπισουν ο Τοπογραφος και ο Μηχανικος που θα κανουν και τις αιτησεις για πραγματογνωμοσυνη στις υπηρεσιες - πραγμα που ποτε βεβαια δεν γινεται απο την μια μερα στην αλλη..

 

Αγαπητε GRTOPO, η αναφορα στην "Δημοσια Βουληση", υπαρχει σε καποιο συγκεκριμμενο κειμενο - αλλο απ το Εγγρ. 1256/05, που ανεβασες στο Φορουμ και σ' ευχαριστω με τη σειρα μου - σχετικο με το θεμα του χαρακτηρισμου ενος δρομου ως κοινοχρηστου, δημοτικου, κοινοτικου κτλπ ??

Θα ηταν ενα επισης πρωτης ταξεως επιχειρημα οσον αφορα καποιες διϊσταμενες απόψεις για δρομους που εγιναν μετα το 23 και δεν συνδεουν οικισμους . .

[stonerolling]

Ότι όμως και να κάνεις, κάνε το γρήγορα γιατί επίκειται η κύρωση της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ για το Δήμο Κεας και θα αλλάξουν πολλά.!!! Δε ξέρω σε ποιά περιοχή είσαι αλλά μη σου μείνουν τα στρέμματα αμανάτι....!!!

Φίλε GRTOPO μίλησα με τον τοπογράφο μου ο οποίος μου είπε ότι το συμβόλαιο είναι αυτό που κατοχυρώνει την κατάτμηση και ότι εφόσον προλάβω και το κάνω πριν την κύρωση της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ τότε δεν θα με πιάνει ο νόμος και θα μπορώ αργότερα , λόγω δασαρχείου, να βγάλω άδεια χωρίς πρόβλημα. Σχετικά με άλλη ερώτησή μου για το τι αίσθηση έχει σχετικά με το χρόνο που θα γίνει η κύρωση της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ η απάντησή του ήταν σύντομα.

Μιλώντας κατόπιν με πολιτικό μηχανικό του νησιού μου είπε ότι ΤΙΠΟΤΑ δεν με κατοχυρώνει σε περίπτωση κύρωσης της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ παρά μόνο όταν έχω βγάλει την άδεια και έχω φτάσει στα μπετά. Είπε επίσης ότι το χωροταξικό για την Κέα έχει ξεκινήσει από το 1982 και από τότε έχουν ακουστεί πολλά αλλά δεν έχει γίνει τίποτα. Τώρα όμως η τελευταία πρόταση είναι η πιό σοβαρή που έχει δεί και πιστεύει ότι θα υλοποιηθεί χωρίς να γνωρίζει τίποτα για το χρόνο που θα συμβεί. Άρα μπορεί να μείνω με μιά κατάτμηση που δεν θα είναι οικοδομήσιμη.

 

Ποια η γνώμη σας για τα παραπάνω;

 

Δηλαδή δεν υπάρχει τρόπος να μάθω πόσο χρόνο έχω; Πού αλλού μπορώ να ρωτήσω;

[GRTOPO]

Όθωνα, για αυτό που ζήτησες θα ψάξω σε πρώτη ευκαιρια (μόλις ανασάνω από τη δουλειά) και θα στο επιβεβαιώσω.

stonerolling, ο πολ. μηχ που ρώτησες σου απάντησε σωστά ώς προς το ότι τίποτα δε σε κατωχυρώνει, λάθος όμως ότι πρέπει να έχεις βγάλει αδεια και να είσαι στα μπετά. Όπως σε όλα σχεδόν τα ΠΔ που επιφέρουν σημαντικές αλλαγές (τα πάνω κάτω) υπάρχουν μεταβατικές διατάξεις, οι οποίες λένε ότι "φάκελλοι οι οποίοι έχουν κατατεθεί στην πολεοδομία (με πληρότητα) εκτελούνται με τις προϊσχούουσες διατάξεις".

Το ίδιο ισχύει και δω στο κεφάλαιο "Γενικοί όροι- Γενικές διατάξεις" στην παρ. 24. αναφέρει το εξής:

"οικοδομικές άδειες για τις οποίες έχει κατατεθεί φάκελος στην πολεοδομία με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις μεχρι τη δημοσίευση της παρούσης, εκτελούνται όπως κατατέθηκαν."