ν.4178/13 εγκύκλιος [Εγκύκλιος 3] 1-10-2013, Οδηγίες-διευκρινίσεις-απαντήσεις σε συχνές ερωτήσεις

[soundholics]

για τα υπόγεια δεν το συζητώ καθόλου.

Υπόγεια στάθμη είναι.. υπόγεια στάθμη και ας είναι ξεμπαζωμένη από παντού.

 

Για το άλλο που λες Βασίλη για του χώρους.

πολύ σωστά λες ότι μιλάει για χώρους σε σοφίτα.

Γυρίζει και σου λέει: έχεις πάνω από 50%, άρα δεν είναι σοφίτα, άρα ο χώρος σου αυτός είναι απλά ένας αυθαίρετος χώρος... κάπου. πάντως όχι σε σοφίτα.

 

Έχω πιάσει το νόημα της άποψης σου;

Ναι, ακριβώς.

Επίσης, το υπόγειο είναι μια πονεμένη ιστορία. 

Κατασκευάστηκε ως υπόγειο και ξεμπαζώθηκε ή υπήρξε ανύψωση του κτηρίου εξαρχής χωρίς περαιτέρω διαμόρφωση περ. χώρου ?

Στην μια περίπτωση παίρνει μειωτικό στην άλλη όχι. 

Η απόφαση είναι στα χέρια του μηχανικού ?

Edited Οκτώβριος 7 , 2013 by soundholics

[Thodoris4]

Για να καταλάβω και συγνώμη.

 

Πατάρι που πιάνει το 100% του υποκείμενου και έχει πρόσβαση ΜΟΝΟ από ισόγειο κατάστημα, πως το βάζουμε;

(Κλασική αυθαιρεσία σε ισόγεια καταστήματα με μεγάλο εσωτ. ύψος)

Edited Οκτώβριος 7 , 2013 by Thodoris4

[soundholics]

thodoris, 

με την δική μου λογική ΥΔ.Κ.Χ. με μειωτικό συντελεστή ως χώρος που βρίσκεται σε πατάρι. 

[Thodoris4]

Ναι, απλά αν προχωρήσουν σε κάτι διαφορετικό οι γελοίοι, η επόμενη λύση είναι κλιμακωτά για τα 70% με μειοτικό και τα 30 χωρίς, για να τους τρελάνουμε εμείς.

 

Για σοφίτα όπου υπαρχει με μειοτικό όλη.

 

Το να αναμένουμε είναι το πιο σωστό.

Edited Οκτώβριος 7 , 2013 by Thodoris4

[soundholics]

συμφωνοι, αλλά 70% γιατι, αφου για να είναι συμφωνο με ΝΟΚ πρέπει να ειναι ανοικτός εξώστης και όχι κλειστός χώρος. 

Αν τώρα εννοούν να φτιάξεις ένα πατάρι και μια σοφίτα αυθαίρετη, τότε

_ δεν θα έλεγαν για χώρους σε πατάρια, σοφίτες κλπ αλλά αυθαίρετα πατάρια, σοφίτες και υπόγεια

_ δεν υπάρχει αυθαίρετη σοφίτα σαν έννοια, αφου δεν υπάρχει προ ΝΟΚ.

[Thodoris4]

E ναι, απλά λέω ότι πχ θεωρώ ότι έφτιαξε πατάρι (ανοικτό εσωτερικό εξώστη) και απλά έφτιαξε κι ενα ακόμη τμήμα.

 

Καταλαβαίνεις, ότι απλά αναφέρομαι σε τεχνάσματα μέχρι να μας πουν τι θα γίνει σοβαρά και εμπεριστατωμένα.

 

Βεβαια, μου αρέσει καλύτερα η άποψή σου, αλλά λέω τώρα εγω σε περίπτωση που είναι τόσο στόκοι και εμμενουν στην αποψή τους

[ssouanis]

Εγώ εκεί που καταλήγω, διαβάζοντας:

 

Α. Τον 4178 για τους χώρους με μειωτικό συντελεστή.

6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου
για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες, εσωτε−
ρικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες, όπως ορίζονται
στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), εφαρμόζεται μει−
ωτικός συντελεστής 50%.

 

Β. Τους ορισμούς του ΝΟΚ στο άρθρο 2 όπως συμπληρώθηκαν / διευκρινίσθηκαν με τις Τ.Ο.

1. Υπόγεια στάθμη: Δεν υπάρχει ορισμός στον ΝΟΚ (άλλο είναι το υπόγειο, άλλο η υπόγεια στάθμη)

 

2. Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης(2.1), έχει προσπέλαση αποκλειστικά από το χώρο αυτόν(2.2), αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της χρήσης αυτής(2.3), έχει συνολικό εμβαδόν μικρότερο του 70% της επιφάνειας του υποκείμενου χώρου(2.4), δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία(2.5).

Ο ανοιχτός χώρος του εσωτερικού εξώστη έχει ελάχιστο ύψος ανάλογα με τη χρήση του και δεν προσμετρείται στο Σ.Δ. έως το 10% της επιτρεπόμενης δόμησης του κτιρίου. Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία και δεν προσεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα. Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε πατάρι τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη. Δεν αποτελεί όροφο και δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία του υποκείμενου ορόφου. Τυχόν κλειστά τμήματα του εσωτερικού εξώστη με βοηθητική χρήση (όπως π.χ. wc) προσμετρούνται στον Σ.Δ. χωρίς να θεωρούνται όροφος Στο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν του εσωτερικού εξώστη συνυπολογίζεται και η κλίμακα ανόδου σε αυτόν.

 

3. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου (3.1) και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία (3.2) .

Ο χώρος της σοφίτας μπορεί να είναι ανοιχτός ή κλειστός. Έχει μέσο ελεύθερο ύψος κάτω από την επιφάνεια της στέγης μικρότερο του 2.20μ. (3.3) και συνολικό εμβαδόν έως και το μισό του χώρου της υποκείμενης κάτοψης (3.4). Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν προσεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα (3.5). Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη.

Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτιρίου στην οποία ανήκει.

Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.

 

Πιστεύω ότι:

δεν μπορούμε να αγνοήσουμε τις προϋποθέσεις που θέτει ο ΝΟΚ στο άρθρο 2 για το πατάρι (προϋποθέσεις από 2.1 ως 2.5) και την σοφίτα (προϋποθέσεις 3.1 ως 3.5).

Για να πάρει ένα πατάρι ή μία σοφίτα τον μειωτικό συντελεστή θα πρέπει να πληροί το σύνολο των προϋποθέσεων αυτών.

Η μόνη σκέψη που μπορώ να κάνω είναι για το εμβαδόν.

Άμα π.χ. μία σοφίτα είναι:

1. εντός της επικλινούς στέγης

2. δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία

3. έχει μέσο ελεύθερο ύψος μικρότερο του 2.20

4. προσεγγίζεται από εσωτερική σκάλα

5. έχει επιφάνεια το 90% της υποκείμενης κάτοψης

 

άμα ΔΕΝ ισχύει έστω το ένα από τα 1 έως 4 τότε το σύνολο των μέτρων θα πάει στους ΚΧ.

αν ισχύουν τα 1 ως 4, τότε θα ίσως μπορούμε να κάνουμε 2 ΦΚ, ένα για τα 50% με μειωτικό και ένα για τα 40% χωρίς μειωτικό.

 

Το ίδιο ισχύει και για το πατάρι με τις προϋποθέσεις:

1. ο υποκείμενος όροφος πληροί τις προϋποθέσεις ΚΧ

2. προσπέλαση αποκλειστικά από τον υποκείμενο χώρο

3. λειτουργικό παράρτημα

4. δεν είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία

5. εμβαδόν 90% της υποκείμενης.

άμα ΔΕΝ ισχύει έστω το ένα από τα 1 έως 4 τότε το σύνολο των μέτρων θα πάει στους ΚΧ.

αν ισχύουν τα 1 ως 4, τότε θα ίσως μπορούμε να κάνουμε 2 ΦΚ, ένα για τα 70% με μειωτικό και ένα για τα 20% χωρίς μειωτικό.

 

Αν και ο ΝΟΚ δεν αναφέρει δυνατότητα υπέρβασης του 50% ή του 70% αντίστοιχα...

 

Η υπόγεια στάθμη, είναι αυτή που έχει ορισθεί στη μελέτη (όταν υπάρχει).

ανεξαρτήτως λοιπόν του αν είναι ξεμπαζωμένο από 1 ή 4 πλευρές, εγώ θα βάζω μειωτικό όταν τηρείται η στάθμη θεμελίωσης.

Edited Οκτώβριος 7 , 2013 by ssouanis

[Alsterwasser]

Και εγω κατόπιν αρκετής σκέψης απο την πρωινή συνομιλία μας σήμερα,εκεί κατέληξα,αν κ εχω επιφυλάξεις για τα υπόγεια.

 

Τελικά έλεγχο με ισχύοντες όρους δόμησης κατα ΝΟΚ ή ΓΟΚ? Τι γίνεται σε κτίρια που κατασκευάστηκαν με ΓΟΚ 73 ή 55?

 

Αναφέρω χρονικά τις ενέργειες:

 

1.Αυτοψία

2.Έλεγχος κτιρίου/οριζόντιας ιδιοκτησίας κ καταγραφή αυθαιρεσιών σε σχέση με τις Ο.Α.

3.Έλεγχος αν κάποιος χώρος υπάγεται σε μειωτικό συντελεστή βάσει ΝΟΚ όπως αναφέρεις παραπάνω

4.Έλεγχος ισχύοντων όρων δόμησης => Υπολογισμός επιτρεπόμενης δόμησης & κάλυψης σε σχέση με το κτίριο/οριζόντια ιδιοκτησία (βάσει πίνακα ποσοστών) =>Τι γίνεται με πυλωτές ή αποκλειστικές χρήσεις στο δώμα?Επίσης υπάρχουν παλιά συμβόλαια όπου δίνονται κανονικά ποσοστά εδάφους στην πυλωτή)

5.Έλεγχος υπόλοιπων αυθαιρεσιών βάσει ΓΟΚ 85/2000 ή ΝΟΚ?

6.Εξαγωγή προστίμων

 

P.S. Και 3 "πονηρές" ερωτήσεις:

 

Α. Κτίριο που βάσει Ο.Α. πυλωτή κ 2 όροφοι (δομημένο το 50% της πυλωτής,ώστε να μη μετράει στη δόμηση)

 

=>Κατασκευάζεται ισόγεια αποθήκη εντός πυλωτής ή τμήμα κατοικίας κτλ => αυτό συνεπάγεται οτι πλέον το 50% της ελεύθερης πυλωτής θεωρείται Η/Χ που προσμετράται στη δόμηση.

Το υπολογίζετε σαν αυθαιρεσία? Το "νόμιμο 50%" έχει και αυτό ΥΔ πλέον?

 

Β. Κτίριο με απόληξη κλιμακοστασίου εκτός δόμησης:

 

=> Κατασκευάζεται "Σοφίτα" (που όπως ορίζει ο ΝΟΚ αν η πρόσβαση απο το κλιμακοστάσιο, αποτελεί όροφο κ οχι σοφίτα) => Πλέον πρέπει να υπολογιστεί σαν αυθαιρεσία και η απόληξη απο τη στιγμή που εξυπηρετεί τον όροφο ή οχι? Και αν ναι σαν ΥΔΚΧ με ΥΥ?

 

Γ. Ομοίως κτίριο με απόληξη κλιμακοστασίου ΚΑΙ δωμάτιο εκτός δόμησης βάσει ΓΟΚ 73(Με ΓΟΚ 73 κατασκευές στο δώμα έως 50τ.μ. αν δεν κάνω λάθος δεν προσμετρούνταν): Πλέον με έλεγχο ΝΟΚ/ΓΟΚ 85-2000 αν έχει κατασκευαστεί προσθήκη κατ`επέκταση του δώματος, συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και η απόληξη με το δωμάτιο?Έχουμε Υ.Υ. ή οχι?

Edited Οκτώβριος 7 , 2013 by Alsterwasser

[manost]

Συνάδελφοι, για το άρθρο 20 και ειδικότερα την παράγραφο 3. Να απευθυνθώ σε μαντείο ?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εγώ εκεί που καταλήγω, διαβάζοντας:

 

Α. Τον 4178 για τους χώρους με μειωτικό συντελεστή.

6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου

για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες, εσωτε−

ρικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες, όπως ορίζονται

στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), εφαρμόζεται μει−

ωτικός συντελεστής 50%.

 

Β. Τους ορισμούς του ΝΟΚ στο άρθρο 2 όπως συμπληρώθηκαν / διευκρινίσθηκαν με τις Τ.Ο.

1. Υπόγεια στάθμη: Δεν υπάρχει ορισμός στον ΝΟΚ (άλλο είναι το υπόγειο, άλλο η υπόγεια στάθμη)

 

2. Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης(2.1), έχει προσπέλαση αποκλειστικά από το χώρο αυτόν(2.2), αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της χρήσης αυτής(2.3), έχει συνολικό εμβαδόν μικρότερο του 70% της επιφάνειας του υποκείμενου χώρου(2.4), δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία(2.5).

Ο ανοιχτός χώρος του εσωτερικού εξώστη έχει ελάχιστο ύψος ανάλογα με τη χρήση του και δεν προσμετρείται στο Σ.Δ. έως το 10% της επιτρεπόμενης δόμησης του κτιρίου. Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία και δεν προσεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα. Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε πατάρι τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη. Δεν αποτελεί όροφο και δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία του υποκείμενου ορόφου. Τυχόν κλειστά τμήματα του εσωτερικού εξώστη με βοηθητική χρήση (όπως π.χ. wc) προσμετρούνται στον Σ.Δ. χωρίς να θεωρούνται όροφος Στο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν του εσωτερικού εξώστη συνυπολογίζεται και η κλίμακα ανόδου σε αυτόν.

 

3. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου (3.1) και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία (3.2) .

Ο χώρος της σοφίτας μπορεί να είναι ανοιχτός ή κλειστός. Έχει μέσο ελεύθερο ύψος κάτω από την επιφάνεια της στέγης μικρότερο του 2.20μ. (3.3) και συνολικό εμβαδόν έως και το μισό του χώρου της υποκείμενης κάτοψης (3.4). Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν προσεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα (3.5). Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη.

Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτιρίου στην οποία ανήκει.

Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.

 

Πιστεύω ότι:

δεν μπορούμε να αγνοήσουμε τις προϋποθέσεις που θέτει ο ΝΟΚ στο άρθρο 2 για το πατάρι (προϋποθέσεις από 2.1 ως 2.5) και την σοφίτα (προϋποθέσεις 3.1 ως 3.5).

Για να πάρει ένα πατάρι ή μία σοφίτα τον μειωτικό συντελεστή θα πρέπει να πληροί το σύνολο των προϋποθέσεων αυτών.

Η μόνη σκέψη που μπορώ να κάνω είναι για το εμβαδόν.

Άμα π.χ. μία σοφίτα είναι:

1. εντός της επικλινούς στέγης

2. δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία

3. έχει μέσο ελεύθερο ύψος μικρότερο του 2.20

4. προσεγγίζεται από εσωτερική σκάλα

5. έχει επιφάνεια το 90% της υποκείμενης κάτοψης

 

άμα ΔΕΝ ισχύει έστω το ένα από τα 1 έως 4 τότε το σύνολο των μέτρων θα πάει στους ΚΧ.

αν ισχύουν τα 1 ως 4, τότε θα ίσως μπορούμε να κάνουμε 2 ΦΚ, ένα για τα 50% με μειωτικό και ένα για τα 40% χωρίς μειωτικό.

 

Το ίδιο ισχύει και για το πατάρι με τις προϋποθέσεις:

1. ο υποκείμενος όροφος πληροί τις προϋποθέσεις ΚΧ

2. προσπέλαση αποκλειστικά από τον υποκείμενο χώρο

3. λειτουργικό παράρτημα

4. δεν είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία

5. εμβαδόν 90% της υποκείμενης.

άμα ΔΕΝ ισχύει έστω το ένα από τα 1 έως 4 τότε το σύνολο των μέτρων θα πάει στους ΚΧ.

αν ισχύουν τα 1 ως 4, τότε θα ίσως μπορούμε να κάνουμε 2 ΦΚ, ένα για τα 70% με μειωτικό και ένα για τα 20% χωρίς μειωτικό.

 

Αν και ο ΝΟΚ δεν αναφέρει δυνατότητα υπέρβασης του 50% ή του 70% αντίστοιχα...

 

Η υπόγεια στάθμη, είναι αυτή που έχει ορισθεί στη μελέτη (όταν υπάρχει).

ανεξαρτήτως λοιπόν του αν είναι ξεμπαζωμένο από 1 ή 4 πλευρές, εγώ θα βάζω μειωτικό όταν τηρείται η στάθμη θεμελίωσης.

 

 

Κάνε μου τη χάρη και βάλτα σε παρακαλώ ως "σημεία ασυμφωνίας" εγκυκλίου και νόμου στο "γνωστό" post.

Όσο πιο αναλυτικά μπορείς.....

Σημείωσε την άποψη ότι, δεν είμαστε υποχρεωμένοι από το νόμο ν' ακολουθούμε τις ΤΟ που εκδόθηκαν για το ΝΟΚ κι αφορούν σε πατάρια, σοφίτες, υπόγειες στάθμες κ.λπ., παρά μόνο τους ΟΡΙΣΜΟΥΣ.