ν.4178/13 αποθήκες [Α08] Ισόγειοι Βοηθητικοί Χώροι του Ν.4178 (τρόπος υπολογισμού προστίμου)

[Pavlos33]

δυο ερωτήσεις:

 

 

Αν είναι κύριος χώρος τότε σε περίπτωση μερικής (τι εννοείς λέγοντας μερικής?) αλλαγής χρήσης το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση αναλυτικό προυπολογισμό. (συμφωνώ)

 

β) Εστω ένα κτίριο που υπάρχουν κάποιες αυθαίρετες κατασκευές εκ των οποίων ορισμένες οι οποίες αν κατασκευαζόντουσαν σήμερα, θα αρκουσε άδεια μικρής κλίμακας (πχ μπάρμπεκιου ή πέργκολα). Εφόσον κάποιος έχει πληρώσει το παράβολο και το πρόστιμο για τις υπόλοιπες παραβάσεις και προκειμένου να γλιτώσει 500 ευρώ, θα μπορούσαμε να επιλέξουμε προς εκδοση αδειας και να εκδίδαμε τώρα μια άδεια μικρής κλίμακας για αυτά; Σημειωτέον ότι οι παραβάσεις που αφορούν τα κτίρια, λόγω παραβίασης Δ πρέπει να πληρωθούν εξ ολοκλήρου διότι δεν ειναι δυνατή η έκδοση άδειας. (Αν επιλέξεις σε διαφορετικό Φ.Κ "προς έκδοση οικοδομικής άδειας" δε θα σε βάλει να πληρώσεις παράβολο σύμφωνα με το άρθρο 23? Άρα τι κέρδος υπάρχει

Edited Δεκέμβριος 11 , 2013 by Pavlos33

[synergatesmihanikoi]

για το α). 

Μερική εννοώ ότι η αποθήκη από 70 τμ στα 45 εγινε κατοικία και στα υπόλοιπα έμεινε αποθήκη (όπως λέει η άδεια). Μπορώ να πάω την αλλαγή χρήσης με αναλυτικό ως αλλαγή από κύριο σε κύριο;

ή είναι αλλαγή από βοηθ. σε κύριο; Πως μπορώ να τεκμηριώσω ότι σε αυτή την περίπτωση η αποθήκη είναι κύριος χώρος εξ αρχης;

 

και για το β) (δε σε πρόλαβα πριν την επεξεργασία)

αν εχεις πχ 30 τμ υπέρβαση δόμησης και κάλυψης και μια πέργκολα σε ξεχωριστό ΦΚ το παράβολο παραμένει 500 ευρώ και δεν επηρεαζεται από την πέργκολα. Ετσι σκέφτομαι μήπως μπορουμε γενικά διαφορες τέτοιες παραβάσεις (ακόμα και μια αγροτική αποθήκη) να τις νομιμοποιούμε με εκ νέου έκδοση άδειας, αφού τακτοποιηθούν όσες δε νομιμοποιούνται.

Edited Δεκέμβριος 11 , 2013 by synergatesmihanikoi

[Pavlos33]

αδειοδοτήθηκε για αποθήκη. Άρα θα μπορούσε να στεγάσει χρήση εμπορικής αποθήκης. Δεν αποτελεί βοηθητική ως προς την κατοικία χρήση. Κατά τη γνώμη μου ορθά σκέφτεσαι για αναλυτικό. 

[nik]

Η αποθήκη σαν κτίριο δεν είναι εκ της φύσης του χώρος βοηθητικής χρήσης ? Με την έννοια ότι δεν παραμένουν άτομα για μεγάλο διάστημα.

 

Εφόσον η χρήση του κτιρίου στην άδεια είναι Αποθήκη δεν ξέρω κατά πόσο μπορείς να πας με αναλυτικό. 

 

Αυτό που λέει ο Παύλος ότι δεν είναι βοηθητικός χώρος κατοικίας νομίζω δεν αρκεί. Το θέμα είναι στον Κτιριοδομικό σαν χώροι β.χ. ορίζονται γενικά οι αποθήκες άσχετα του αν είναι χώροι κάποιου κτιρίου ή αυτοτελή κτίρια.

 

....Από την άλλη δεν ξέρω και πως αντιμετωπίζεται η περίπτωση σου καθώς δεν σε καλύπτει πουθενά ο νόμος :

 

 - Υπέρβαση δόμησης δεν έχεις να πας με τετραγωνικά και συντελεστές.

 - Αλλαγή χρήσης από β.χ. σε β.χ. ή κ.χ. σε κ.χ. όπως είπα πιστεύω δεν είναι.

 - Αύξηση δόμησης από αλλαγή χρήσης β.χ. σε κ.χ. ..... φαντάζομαι δεν έχεις ( είσαι εντός συντελεστή δόμησης και η χρήση επιτρέπει κατοικία ?) για να πας με αναλυτικό.

[architect1976]

Άρθρο 19 παρ. 5 "Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήσησε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις

περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστήδόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα

σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε

άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία και άλλα εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών

(εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α ́

για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική

χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου

υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν

υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσηςκατά το Παράρτημα Α ́ του παρόντος".

 

Στην εγκύκλιο 4/3-12-2013 (36 Παρ. 6 άρθρο 18) αναφέρει:

"Ο µειωτικός συντελεστής εφαρµόζεται οµοίως σε αυθαίρετους ισόγειους βοηθητικούς
χώρους του κυρίως κτίσµατος  (π.χ. αποθήκες, χώροι στάθµευσης κ.λ.π.). Επισηµαίνεται
ιδιαίτερα  ότι  η  έννοια  των  χώρων  βοηθητικής  χρήσης  της  παρ.  3  του  άρθρου  2  του
Κτιριοδοµικού Κανονισµού χρησιµοποιείται αποκλειστικά για την εφαρµογή των διατάξεων
του Κτιριοδοµικού Κανονισµού και δεν αφορά γενικά τους χώρους µε χρήση αποθήκης.
Εποµένως, αυθαίρετα ισόγεια κτίρια µε χρήση επαγγελµατικές, βιοµηχανικές, γεωργικές
αποθήκες κ.λ.π., που προσµετρώνται σε κάθε περίπτωση στο σ.δ. του οικοπέδου/γηπέδου,
δεν  συµπεριλαµβάνονται στην έννοια των «βοηθητικών χώρων» και για  το λόγο αυτό δεν
εφαρµόζεται  ο  µειωτικός  συντελεστής  50%.  Κατά  την  ίδια  έννοια  δεν  εφαρµόζεται  ο
µειωτικός συντελεστής και σε κτίρια χώρων στάθµευσης αυτοκινήτων."

Εγώ συνάδελφοι από τον συνδυασμό των δυο παραπάνω άρθρων καταλαβαίνω ότι εφ' όσον υπάρχει κτίριο αποθήκης με δική του ΟΑ και προσμέτρησε στο Σ.Δ. θεωρείται χώρος

κύριας χρήσης οπότε οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης χωρίς αύξηση ΣΔ πηγαίνει με αναλυτικό. Δεν θα γίνουμε η "Πυθία", για να δούμε τί θέλει να πεί ο νομοθέτης και πως το εννοεί.

[nik]

Δεν συμφωνώ.

 

Χώρος με ΟΑ με επικρατούσα ή αποκλειστική χρήση αποθήκη είναι βοηθητικός χώρος άσχετα του αν μετράει στον ΣΔ και άσχετα από τις διαστάσεις του όπως ορίζει ο Κτιριοδομικός.

 

Αν θες τέτοιον χώρο να τον κάνεις Κατοικία...είσαι στην γκρίζα περιοχή του νόμου όπου χώρος β.χ. που μετράει στην δόμηση μετατρέπεται σε χώρο κ.χ. Σε αυτήν την περίπτωση δεν έχω καταλάβει τι πρέπει να γίνει. Σίγουρα πάντως το σκεπτικό σου περί αναλυτικού δεν ισχύει κατ' εμέ. Το πιο λογικό είναι να τον βάλεις σαν υπέρβαση δόμησης ΚΧ, χωρίς ποσοστό υπέρβασης δόμησης.

[architect1976]

Μα δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης. Αν πάμε σύμφωνα με άρθρο 19 του νόμου, εντός νομίμου περιγράμματος υπολογίζω: 1) την ΥΔ που προέκυψε λόγω αλλαγής χρήσης, δηλαδή μηδέν (0) (στην περίπτωση εντός σχεδίου που είχε μετρήσει στο ΣΔ) και 2) δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρησης, επομένος πάλι μηδέν (0). Δηλαδή δεν υπάρχει παράβαση;

 

Ενώ στην εγκυκλιο 4 μας λέει , "αυθαίρετα ισόγεια κτίρια µε χρήση επαγγελµατικές, βιοµηχανικές, γεωργικές αποθήκες κ.λ.π., που προσµετρώνται σε κάθε περίπτωση στο σ.δ. του οικοπέδου/γηπέδου,
δεν  συµπεριλαµβάνονται στην έννοια των «βοηθητικών χώρων». Δηλαδή τι ακριβώς θέλει να μας πει, όταν θέλουμε να εφαρμόσουμε τον μειωτικό συντελεστή 50% σεμι τέτοια αποθήκη, δεν θεωρείται βοηθητικός χώρος και όταν θέλουμε να την πάμε στις λοιπές παραβάσεις θεωρείται ΒΧ; 

[nik]

Χρησιμοποιείς την μέση λύση να το βάλεις με Μ2 χωρίς να βάλεις υπέρβαση δόμησης (αφού όντως είχε μετρήσει στον συντελεστή) και χωρίς τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. Δεν υπάρχει άλλη καλύτερη λύση.

[architect1976]

Δεν ξέρω ρε nik, μου φαίνεται υπερβολικό το πρόστιμο που βγαίνει με αυτό τον τρόπο.

[nik]

Μήπως υπάρχει καμιά Ε/Α από εδώ και από εκεί να το ψάξεις ? Π.χ. τμήμα ΤΕΕ Πελ/νησου. Υπάρχουν στα downloads.

 

Πάντως είσαι σε γκρίζα ζώνη του νόμου. Στον 4014 η περίπτωση σου θα πήγαινε στους β.χ. με 50% σίγουρα. Τώρα στο ξεκόβει.