Συνένωση οικοπέδων

[Pavlos33]

@stavroula_atm Έχω τις ίδιες επιφυλάξεις με τον Δημήτρη. Θα πρέπει να διαβάσεις προσεκτικά το συμβόλαιο που έγινε αν τυχόν περιγράφει ότι αγοράζει δυο διαφορετικά τα οποία συνενώνει. Μήπως, έχει γραφεί κάτι σχετικό; Αν όχι, η Πολεοδομία λανθάνει, διότι έχουμε την πιο πρόσφατη απόφαση της Εισαγγελίας του Αρείου Πάγου την οποία ανάρτησε ο Δημήτρης, η οποία ξεκάθαρα αναφέρει ότι είναι στην διάθεση του ιδιοκτήτη, αν θα τα θεωρήσει ως αυτοτελή ακίνητα ή ως τοις πράγμασι συνενωμένα. Μιας και αναφέρεις ότι θέλετε να εκδώσετε Ο.Α, θέτω υπόψη σου σε περίπτωση που τυχόν δεν το έχεις δει, ότι έχουμε την 176/23 απόφαση ΣτΕ, η οποία ανατρέπει τα ως τώρα θεσμοθετημένα και νόμιμα για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα-οικοδομησιμότητα γηπέδων προϋφιστάμενων του Ν. 3212/03, καθώς σύμφωνα με την απόφαση (η κείμενη νομοθεσία δεν έχει ακόμη εναρμονιστεί με αυτή) απαιτείται πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ακόμη και για τα προυφιστάμενα του 2003 γήπεδα. Η Πολεοδομία σας εκδίδει άδειες σε γήπεδα προυφιστάμενα του 2003 χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ;

[stavroula_atm]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις. 

@dimitris GM Παρέκκλιση σαν προ του 2003 για τα οποία η Πολεοδομία μας συνεχίζει να βγάζει άδειες μιας και ακολουθούν τους νόμους και όχι τις αποφάσεις του ΣτΕ ( όπως μας δηλώνουν) εξάλλου για να λέμε του στραβού το δικιο, αποφάσεις τέτοιου τύπου υπήρχαν και πριν την 176/23 αλλά οι ΥΔΟΜ συνέχιζαν να βγάζουν άδειες. Μεταγραφή μία και αναφέρονται χωριστά με χωριστή αρίθμηση και κάθε φορά περιγράφει: " στην ίδια θέση άλλο αγροτεμάχιο επιφάνειας τάδε κλπ". 

@Pavlos33 όχι δεν περιγράφεται καμία συνένωση, αντίθετα περιγράφονται ρητά χωριστά ακίνητα με διαφορετικούς τίτλους κτήσης.

Όσον αφορά στην απόφαση του εισαγγελέα του αρειου παγου, τις γνωμοδοτησεις του Ν.Σ.Κ. και την Εγκ.91 του ΥΠΕΧΩΔΕ, υποστηρίζουν από την Πολεοδομία ότι η εγκύκλιος αναφέρει ότι μόνο σε περίπτωση διαφορετικών συμβολαίων μπορεί να διατηρήσει την αυτοτέλεια ενω σε περιπτωση ιδιου συμβολαιου με παραπεμπει στον ΓΟΚ και στον ορισμό. Για τα Ν.Σ.Κ., ΣτΕ κλπ μου δηλώνουν ότι ακολουθούν τις εγκυκλιους του Υπουργείου τους μονο και τους νομους, μεχρι να νομοθετησουν σχετικα θα πράττουν όπως έπρατταν μεχρι τωρα (και αυτό εφαρμοζεται και ως προς τα τυφλα προ του 2003). 

Εν ολιγοις σου λεει ή θα δεχτουμε το ΝΣΚ για την αυτοτελεια και το ΣτΕ για την οικοδομησιμότητα και οπότε δεν χτίζει ή θα δεχτουμε τις Εγκυκλιους και το νόμους και θα χτίσει σε συνενωμενο. 

 

[Pavlos33]

Κοίταξε από την στιγμή που η ΥΔΟΜ σας τα έχει στηλώσει και δεν δέχεται την απόφαση της Εισαγγελίας, θεωρώ ότι θα πρέπει να εκκινήσεις έγγραφη διαδικασία ώστε να απαντήσουν εγγράφως στο αίτημα για ποιο λόγο δεν κάνουν αποδεκτό το αίτημα έκδοσης Ο.Α στο ένα από τα δυο γήπεδα.. Αυτό έχει ξεκαθαρίσει από τότε που εκδόθηκε αυτή η απόφαση του Α.Π. Τώρα θυμήθηκαν να αρνηθούν;

[dimitris GM]

πολυ "περιεργη" ΥΔΟΜ...σου λεει:

-  Σου δεχομαι την παρεκκλιση, παρα τα οσα αποφασισε το ΣτΕ, αλλα,

δεν σου δεχομαι την ανεξαρτησια, παρα τα οσα λεει η εγκύκλιος του κ.  Εισαγγελεα

  Αλλως ,

αφου  θες να τα παρω ξεχωρισμενα,

υπαρχει η απόφαση του  ΣτΕ και δεν χτιζεις.

'ραιοι.

[ρωτησε τους

- αν αυριο πουλησεις ποσοστο απο το ενα, με ποια διαταξη θεωρουνται σαν "ενιαια" και απαγορευεται

.-απο ποια διαταξη απαγορευεται να πουλησεις το ενα απο τα δυο;

- στο ΕΚ τα δηλωσες σαν ξεχωριστα και εχεις διαφορετικα ΚΑΕΚ

- αν αυριο καποιος πιστωτης κανει κατασχεση, θα κατασχεσει το -ανυπαρκτο- ενιαιο ή το ενα απο αυτα ή ξεχωριστα το καθε ενα;]

Να σου απαντησουν εγγραφως.

[JovannaSar]

Καλησπέρα,

Έχω 2 όμορα γήπεδα με τα εξής στοιχεία:

3000 τμ (μη άρτιο μη οικοδομήσιμο) ο πατέρας της ιδιοκτήτριας το απέκτησε με συβόλαιο αγοραπωλησίας το 1975 και το 2007 με συμβόλαιο γονικής παροχής το μεταβίβασε στην τωρινή ιδιοκτήτρια.

1500 τμ (μη άρτιο μη οικοδομήσιμο) το απέκτησε η ιδιοκτήτρια με συμβόλαιο αγοραπωλησίας το 2011

 

τα 3000 τμ έχουν πρόσωπο σε αγροτική οδό, ενώ τα 1500 όχι 

 

Η ερώτησή μου είναι η εξής.

 

Έχω 2 γήπεδα; Ή υποχρεούμαι να τα εμφανίσω σαν ένα στο τοπογραφικό. Στην περιοχή δεν υπάρχει κτηματολόγιο.

 

Και αν εμφανιστεί σαν ένα και χάσουν την αυτοτέλειά τους, τι ισχύει για το νέο γήπεδο;

Eίναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο όπως τα επιμέρους;

Ή ξαφνικά εξετάζεται σαν άνω των 4000 που αν ο δρόμος είναι κοινόχρηστος θα θεωρούταν άρτιο και οικοδομήσιμο;

 

Με μπερδεύει ο νόμος του 4759/2020.

 

Ευχαριστώ!

 

 

[tetris]

Σύμφωνα με την 1296/06 απόφαση ΑΠ, "...Σε περίπτωση που τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυτοτέλειά τους και εξετάζονται ως ενιαία ιδιοκτησία..."

Άρα τα εμφανίζεις ως ένα, και στις παρατηρήσεις αναφέρεις ότι προέρχεται από δύο τίτλους (με αναγραφή τους)

Ως προς την αρτιότητα του ενιαίου, θα πρέπει το πρόσωπο να είναι >= 25 μ και ο δρόμος να προϋφίσταται (με διαπιστωτική πράξη) του 1923 

Ως προς την οικοδομησιμότητα, θα πρέπει (τηρουμένων των 15 μ από τα πλάγια όρια) να εγγράφεται κτίσμα ικανοποιητικών διαστάσεων

[JovannaSar]

Σε ευχαριστώ.

Επομένως ο νόμος 4759/2020, που βάζει 2 προϋποθέσεις για τη συνένωση συνένωσης, τι περιορισμό δίνει; Στο ότι το νέο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο χωρίς να απαιτείται έλεγχος της οικοδομησιμότητας του νέου; Δεν ξέρω αν εκφράζω σωστά την απορία μου.

Edited Αύγουστος 7 , 2023 by Pavlos33

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

Με πιό απλά λόγια 

JovannaSar πρέπει να ικανοποιείς τον κανόνα που ισχύει σήμερα στην περιοχή

 

[Pavlos33]

@JovannaSar Σύμφωνα με την εγκύκλιο 46/2012 της Εισαγγελίας του Α.Π δυο όμορα γήπεδα ίδιου ιδιοκτήτη μπορούν είτε να θεωρηθούν αυτοτελή, είτε τοις πράγμασι συνενωμένα, ακόμη και αν αποκτήθηκαν με το ίδιο συμβόλαιο ή με διαφορετικά. Αν για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης ήθελε να τα θεωρήσει τοις πράγμασι συνενωμένα, αυτό χρονικά θα μπορούσε να ξεκινήσει από την ημερομηνία μεταγραφής του δευτέρου σε χρονική σειρά, αποκτηθέντος γηπέδου, ήτοι το 2011. Οπότε, ακόμη και αν προσωρινά παραβλέψουμε την απόφαση 176/23 ΣΤΕ εχουμε αυτό που αναφέρουν οι συνάδελφοι, δηλαδή θα πρέπει να ισχύει ο κανόνας που θεσπίστηκε μετά τον 3212/03 για ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο (με ΦΕΚ) κοινόχρηστο δρόμο. Όμως, μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4759/20 τα πράγματα με τις συνενώσεις περιπλέχτηκαν περισσότερο και αυτό γιατί ο νόμος αυτός (όπως πολλές φορές είχαμε συζητήσει εδώ από τις αρχικές εβδομάδες εφαρμογης του) εισήγαγε έναν-κατά πολλούς (μεταξύ αυτών και εμάς) ακατανόητο περιορισμό, το ένα από τα προς συνένωση γήπεδα, να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατά την ημερομηνία ισχύος του Ν. 4759. Άρα, ακόμη και αν είχαμε την βεβαιότητα της εν τοις πράγμασι συνένωση, κανένα από τα δυο γήπεδα δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο πριν την ισχύ του νόμου 4759/20. Πάντως, ακόμη και μετά την εκδοση εγκυκλίου εφαρμογής Ν. 4759, το θέμα συνένωσης συνεχίζει να αποτελεί "μαύρο κουτί" καθώς επί της ουσίας λίγα πράγματα αποσαφηνίστηκαν. Η προσωπική μου γνώμη επί του θέματος είναι ότι η τοις πράγμασι συνένωση δυο όμορων γηπέδων ίδιου ιδιοκτήτη, δεν υπακούει στις ανωτέρω προυποθέσεις του Ν. 4759 αλλά θα πρέπει να υπακούει στον κανόνα αρτιότητας κατά τον θεωρούμενο χρόνο της εν τοις πράγμασι συνένωσης. Άρα, και έτσι καταλήγουμε ότι στην περίπτωσή σου θα πρέπει ο δρόμος να είναι αναγνωρισμένος κοινόχρηστος (προ 23).

Edited Αύγουστος 7 , 2023 by Pavlos33

[JovannaSar]

Σας ευχαριστώ και τους τρεις για τις απαντήσεις. Μου έγινε πιο ξεκάθαρο το τοπίο. Παρόλαυτα υπάρχει κάπου η υποχρέωση εμφάνισης των γηπέδων ως ένα; Θέλω να πω, αν παρουσιαστούν ως δύο, είναι λάθος; Ρωτάω, γιατί δεν υπάρχει κάποιος λόγος σε αυτήν την φάση να υπάρξει κάποια συνένωση. Συν του ότι το θέμα κοινοχρησίας του δρόμου είναι δύσκολο να αποδειχθεί.

Edited Αύγουστος 8 , 2023 by JovannaSar