Συνένωση οικοπέδων

[Irini]

Μια απορία που είχα κ γω πάντα, αλλά ποτέ δεν έκατσα να τη λύσω. Τώρα, επ ευκαιρίας ενός πελάτη είπα να το δω το θέμα.

 

Έστω οτι το 2005 αγόρασε κάποιος ένα αγροτεμάχιο 4100 τ.μ. και έχτισε μια κατοικάι 200 τ.μ. (εξάντλησε δηλαδή την μεγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του).

Το 2010 αγόρασε ένα όμορο αγροτεμάχιο 1,500 τ.μ.

Σήμερα θέλει να αγοράσει άλλο ένα όμορο αγροτεμάχιο 1,000 τ.μ.

 

Μπορεί να γίνει συνένωση όλων αυτών των αγροτεμαχίων που έχει στην κυριότητα του και να χτίσει τα τ.μ. που αναλογούν στα επιπλέον τετραγωνικά γης, πέραν των 4,000 τ.μ?

Δηλαδη, αν εξ αρχής είχε αγοράσει ενα αγροτεμάχιο 6,600 τ.μ. το οποίο θα έχτιζε maximum 252 τ.μ. κατοικία. Τώρα αν κάνει τη συνένωση, μπορει να βγάλει άδεια για επιπλέον 52 τ.μ.κατοικία?

[Pavlos33]

Σε θεωρητική βάση το θέμα έχει συζητηθεί πολύ. 

Υπάρχει παλιό έγγραφο δεκαετίας του 80 (1983 αν θυμάμαι σωστά) που αναφέρει ότι σε άρτιο κατά παρέκκλιση αν ενωθεί όμορο δεν χάνεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα. Αυτό είναι όμως ένα απλό απαντητικό έγγραφο.

Η νομολογία από γνωμοδοτήσεις  ΝΣΚ, αλλα και η πολεοδομική νομοθεσία από τότε έχει αλλάξει . Ο νόμος 3212/03 όρισε την απαίτηση προσώπου 25 μ σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Όμως, ποιος μπορεί με ασφάλεια να βεβαιώσει ότι μια τέτοια συνένωση αποτελεί βελτίωση αρτιότητας και όχι συνένωση γηπέδων, οπότε υπάρχει η απαίτηση του προαναφερθέντος προσώπου προκειμένου το συνενωμένο γήπεδο να είναι άρτιο;

Το θέμα που σε απασχολεί ουσιαστικά δεν έχει ξεκαθαρίσει νομοθετικά.

Υπάρχουν οι τελευταίες αποφάσεις ΝΣΚ (67/2011) καθώς και η 8/18-12-2012 γνωμοδότηση της εισαγγελίας του Αρείου Πάγου που αφορούν στην ανάπτυξη σκεπτικού περί άρσης αυτοτέλειας συνεχόμενων γηπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη στη πρώτη περίπτωση και στην εντελώς αντίθετη γνωμοδότηση στη δεύτερη περίπτωση, οπού η γνωμοδότηση της εισαγγελίας ορίζει ότι δεν χάνεται υποχρεωτικά η αυτοτέλεια συνεχόμενων εκτάσεων γης του ίδιου ιδιοκτήτη.

Όμως καμία γνωμοδότηση δεν καθιστά σαφές (και δεν θα μπορούσε άλλωστε) αν στην συνένωση διατηρείται η αρτιότητα όπως ήταν προ συνένωσης. Για λόγους λοιπόν αμφιβολιών τηρούμε σοβαρές επιφυλάξεις σε κάθε τέτοια περίπτωση.

[tetris]

Έχω την άποψη, πως αν στο συμβόλαιο αγοράς του 2010 ανέφερε "..προσαρτάται στο υπάρχον όμορο προς βελτίωση της οικοδομησιμότητάς του..." δεν θα υπήρχε πρόβλημα. Σήμερα, θεωρείται συνένωση, και απαιτείται πρόσωπο 25 μ σε νομίμως υφιστάμενο δρόμο (κοινόχρηστο).

[stesta]

α) Εάν το αρχικό αγροτεμάχιο των 4100μ2 ήταν άρτιο κατά παρέκκλιση (πχ είχε προκύψει από απαλλοτρίωση μεγαλύτερου αγροτεμαχίου) , με την αγορά των ομόρων αγρών θεωρείται ότι βελτιώνει την αρτιότητά του. Το ΤΕΕ- ΤΚΜ πρόσφατα μάλιστα γνωμοδότησε ότι βελτιώνει την αρτιότητά του, χωρίς να μπορεί να χρησιμοποιήσει τα επιπλέον μ2 για δόμηση, . Μέχρι την πρόσφατη γνωμοδότηση μερικές ΥΔΟΜ συνυπολόγιζαν το προστιθέμενο εμβαδόν και για δόμηση, αλλά και για κάλυψη και πλάγια όρια.

 

β) Εάν το αρχικό αγροτεμάχιο των 4100μ2 ήταν άρτιο κατά κανόνα, με την αγορά των ομόρων αγρών θεωρείται (από τις ΥΔΟΜ) ότι γίνεται συνένωση και απαιτείται η εκ νέου αρτιότητα που ισχύει σήμερα (δηλ. 25μ. πρόσωπο, ίσως 10.000μ2 όπως συμβαίνει λόγω ΓΠΣ , NATURA, ZOE κλπ)

Άρα συννενόηση με τοπικη ΥΔΟΜ

[Irini]

@tetris : Οχι, το συμβόλαιο του 2010 δεν ανέφερε κάτι τέτοιο...

 

@stesta : Το αρχικό αγροτεμάχιο είναι άρτιο κατά κανόνα και έχει > 25 μ. πρόσωπο. Τα άλλα 2 μικρά αγροτεμάχια όμως όχι. Γενικά το ακίνητο είναι εκτός ΓΠΑ, Natura, ΖΟΕ κτλ...

 

@Pavlos 33 : Άρα στον αέρα ακόμα το θέμα...

[dimitris GM]

Pavlos33

 

Δημοσίευση Χθες, 23:53

Σε θεωρητική βάση το θέμα έχει συζητηθεί πολύ. 

Υπάρχει παλιό έγγραφο δεκαετίας του 80 (1983 αν θυμάμαι σωστά) που αναφέρει ότι σε άρτιο κατά παρέκκλιση αν ενωθεί όμορο δεν χάνεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα. Αυτό είναι όμως ένα απλό απαντητικό έγγραφο.

Η νομολογία από γνωμοδοτήσεις  ΝΣΚ, αλλα και η πολεοδομική νομοθεσία από τότε έχει αλλάξει . Ο νόμος 3212/03 όρισε την απαίτηση προσώπου 25 μ σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Όμως, ποιος μπορεί με ασφάλεια να βεβαιώσει ότι μια τέτοια συνένωση αποτελεί βελτίωση αρτιότητας και όχι συνένωση γηπέδων, οπότε υπάρχει η απαίτηση του προαναφερθέντος προσώπου προκειμένου το συνενωμένο γήπεδο να είναι άρτιο;

Το θέμα που σε απασχολεί ουσιαστικά δεν έχει ξεκαθαρίσει νομοθετικά.

Υπάρχουν οι τελευταίες αποφάσεις ΝΣΚ (67/2011)καθώς και η 8/18-12-2012 γνωμοδότηση της εισαγγελίας του Αρείου Πάγου που αφορούν στην ανάπτυξη σκεπτικού περί άρσης αυτοτέλειας συνεχόμενων γηπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη στη πρώτη περίπτωση

και στην εντελώς αντίθετη γνωμοδότηση στη δεύτερη περίπτωση, οπού η γνωμοδότηση της εισαγγελίας ορίζει ότι δεν χάνεται υποχρεωτικά η αυτοτέλεια συνεχόμενων εκτάσεων γης του ίδιου ιδιοκτήτη.

 

Όμως καμία γνωμοδότηση δεν καθιστά σαφές (και δεν θα μπορούσε άλλωστε) αν στην συνένωση διατηρείται η αρτιότητα όπως ήταν προ συνένωσης. Για λόγους λοιπόν αμφιβολιών τηρούμε σοβαρές επιφυλάξεις σε κάθε τέτοια περίπτωση

 

stestα

Δημοσίευση σήμερα, 07:47

α) Εάν το αρχικό αγροτεμάχιο των 4100μ2 ήταν άρτιο κατά παρέκκλιση (πχ είχε προκύψει από απαλλοτρίωση μεγαλύτερου αγροτεμαχίου) , με την αγορά των ομόρων αγρών θεωρείται ότι βελτιώνει την αρτιότητά του. Το ΤΕΕ- ΤΚΜ πρόσφατα μάλιστα γνωμοδότησε ότι βελτιώνει την αρτιότητά του, χωρίς να μπορεί να χρησιμοποιήσει τα επιπλέον μ2 για δόμηση, . Μέχρι την πρόσφατη γνωμοδότηση μερικές ΥΔΟΜ συνυπολόγιζαν το προστιθέμενο εμβαδόν και για δόμηση, αλλά και για κάλυψη και πλάγια όρια.

 

β) Εάν το αρχικό αγροτεμάχιο των 4100μ2 ήταν άρτιο κατά κανόνα, με την αγορά των ομόρων αγρών θεωρείται (από τις ΥΔΟΜ) ότι γίνεται συνένωση και απαιτείται η εκ νέου αρτιότητα που ισχύει σήμερα (δηλ. 25μ. πρόσωπο, ίσως 10.000μ2 όπως συμβαίνει λόγω ΓΠΣ , NATURA, ZOE κλπ)

Άρα συννενόηση με τοπικη ΥΔΟΜ

Irini

Το αρχικό αγροτεμάχιο είναι άρτιο κατά κανόνα και έχει > 25 μ. πρόσωπο. Τα άλλα 2 μικρά αγροτεμάχια όμως όχι. Γενικά το ακίνητο είναι εκτός ΓΠΑ, Natura, ΖΟΕ κτλ...

 

----------------------------------------

επομενως,

οπως ανεπτυξε ο παυλος

κατ'  αρχας  δεν υποχρεουσαι να τα θεωρησεις σαν ενιαίο.

 

 

αλλά

οπως ανεφερε η στελλα

αφου ειχες αρτιοτητα με τον κανονα, εάν  εξακολουθεις να την εχεις και  μετα απο την συνενωση,

νομιμα μπορεις να τα θεωρεις  συνενωμενα σαν ενα και χτιζεις με βαση το νεο εμβαδον.

[με τις καλημερες μου]

 

Edited Ιούλιος 7 , 2015 by dimitris GM

[jhros]

Εγκ-34844/5574/104/86

 

Δεν νομίζω να υπάρχουν απορίες μετά απο αυτη την εγκύκλιο ..

[DIMITRIS80]

Συνάδελφε Jhros αφενός καλως ήρθες στο forum και ευχαριστούμε για την ήδη σημαντική συνεισφορά με την γνώμη σου και τα κωδικοποιημένα αρχεία σου. 

Νομίζω πως η 34844/5574/104/86 (http://www.michanikos.gr/files/file/1001-%CE%95%CE%B3%CE%BA-34844557410486/) δεν αφορά το συγκεκριμένο ερώτημα.

Το θέμα του πως αντιμετωπίζονται τα όμορα γήπεδα / οικόπεδα ιδίου ιδιοκτήτη πρέπει να καθοριστεί ρητά νομοθετικά πιστεύω καθώς με βάση διάφορες κατα καιρούς εγκυκλίους και αντικρουόμενες αποφάσεις των ανώτατων δικαστηρίων, τελικά έχει αφεθεί στην κρίση των μηχανικών και των ελεγκτών των κατά τόπους πολεοδομικών γραφείων. 

Από εκεί και πέρα, νομίζω το θέμα έχει συζητηθεί εκτενέστατα και στο παρελθόν σε πολλά θέματα του forum αυτού.

[Pavlos33]

 

Το θέμα του πως αντιμετωπίζονται τα όμορα γήπεδα / οικόπεδα ιδίου ιδιοκτήτη πρέπει να καθοριστεί ρητά νομοθετικά πιστεύω καθώς με βάση διάφορες κατά καιρούς εγκυκλίους και αντικρουόμενες αποφάσεις των ανώτατων δικαστηρίων, τελικά έχει αφεθεί στην κρίση των μηχανικών και των ελεγκτών των κατά τόπους πολεοδομικών γραφείων. (...)

 

Καλησπέρα Δημήτρη. Συμφωνώ. +1 για την τοποθέτηση.

[jhros]

Επειδή σε ένα θέμα γίνονται πολλά ερωτήματα, για το τελευταίο ερώτημα συμπληρωματικά  ισχύουν :

1. Εγγρ-31052/5908/7-6-83
2. Εγκ-34/91
3. Εγκ-39/95

Η κατά παρέκκλιση αρτιότητα διατηρείται μόνο όταν στην κατά παρέκκλιση άρτια ιδιοκτησία προστεθεί τμήμα της όμορης και όχι εξ ολοκλήρου η όμορη ιδιοκτησία. Στην αντίθετη περίπτωση πας στον κανόνα με ότι αυτό συνεπάγεται (πρόσωπο, βάθος, εμβαδό, κ.ο.κ.)

Για τα όμορα οικόπεδα του ιδίου ή των ιδίων έχουμε τις εξής περιπτώσεις :

1. Όμορα οικόπεδα του ιδίου ή των ιδίων ιδιοκτητών (με τα ίδια ποσοστά) . Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται (εσφαλμένα) πράξη συνένωσης για την έκδοση Ο.Α.
2. Όμορα οικόπεδα του ιδίου ή των ιδίων ιδιοκτητών (με διαφορετικά ποσοστά). Στην περίπτωση αυτή απαιτείται πράξη συνένωσης για την έκδοση Ο.Α.
3. Όμορα οικόπεδα του ιδίου ή των ιδίων ιδιοκτητών (με τα ίδια ποσοστά) που παραχωρούνται και τα δύο εξ ολοκλήρου κατά χρήση (π..χ με ενοικιαστήριο για 40 χρόνια). Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται (εσφαλμένα) πράξη συνένωσης για την έκδοση Ο.Α.
4. Όμορα οικόπεδα του ιδίου ή των ιδίων ιδιοκτητών (με τα ίδια ποσοστά) που παραχωρούνται και τα δύο όχι εξ ολοκλήρου κατά χρήση (π..χ το ένα ολόκληρο και το άλλο μισό). Στην περίπτωση αυτή απαιτείται  πράξη συνένωσης για την έκδοση Ο.Α. και έλεγχος αρτιότητας του άλλου μισού διότι επέρχεται κατάτμηση λόγω χρήσης….

Σε κάθε περίπτωση πρέπει να ελέγχονται από τις αρμόδιες ΥΔΟΜ τυχόν διοικητικές πράξεις στα οικόπεδα.

Σημείωση : η ΝΣΚ 67/11 δεν έχει γίνει αποδεκτή από τον υπουργό .

Edited Ιούλιος 8 , 2015 by jhros