Συνένωση οικοπέδων

[Παναγιώτης Ζαντές]

Καλημέρα Χρονιά Πολλά και Καλή Χρονιά! Βάσει της νομοθεσίας του ΕΟΤ έχω την εντύπωση ότι αν γεφυρωθεί το ρέμα δηλαδή αν κατασκευαστεί μια γέφυρα μπορεί να θεωρηθεί ενιαία ιδιοκτησία τα 2 γεωτεμάχια. Δεν θυμάμαι τώρα το ακριβές άρθρο.

[melissa]

gap pet, ίσως πρέπει να μας πεις την χρήση που θέλεις να εγκαταστήσεις και την έκταση που διαθέτεις για να μπορέσουμε να σε βοηθήσουμε. Η νομοθεσία πολλές φορές ξεπερνά πολλά προβλήματα όταν πρόθεση της πολιτείας είναι να προωθήσει κάποιον τομέα. Τον τουρισμό π.χ., αν τα δυο σου γήπεδα είναι min 150 στρέμματα και θέλεις να εγκαταστήσεις σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, δεν χρειάζεσαι συνένωση των γηπέδων, αλλά λειτουργική συνένωση. Αυτό επιτυγχάνεται με οριοθέτηση/κατασκευή τεχνικών έργων οριοθέτησης/κατασκευή έργων γεφύρωση του ρέματος, (με όλες τις αναμενόμενες προεγκρίσεις/εγκρίσεις/βεβαιώσεις από διάφορες υπηρεσίες), και έχεις το ενιαίο (για τον φορέα αδειοδότησης) γήπεδο. 

Απόφ 177/12 ΦΕΚ 319/Β/14-2-12

Edited Ιανουάριος 3 , 2018 by melissa

[gab pet]

 

Φίλε gad pet καλημέρα, χρόνια πολλά και καλή χρονιά.

Τώρα που το ξαναδιάβασα ίσως να έχεις ένα δίκαιο για την μικρή δόση ειρωνείας. Σου ζητώ συγγνώμην .

Ένας από τους λόγους είναι, πως από τους συν. δεν μπαίνουν τα θέματα ολοκληρωμένα από την πρώτη στιγμή και με όλα τα στοιχεία.

Εγώ πάντως δεν εξισώνω την δουλειά μας με αυτή των δικηγόρων, αν και εκεί για κάποιες υποθέσεις, πολλοί δικ., αρνούνται την υπεράσπιση.

Τώρα στο θέμα σου. Από την εποχή Λαλιώτη έργα για κλείσιμο ρεμάτων απαγορεύεται. τα ρέματα πρέπει να παραμένουν ανοιχτά.

Αυτό ήταν και ένας λόγος που πολλές μελέτες Πράξης εφαρμογής έμειναν στο συρτάρι. .....Εντελώς άλλο θέμα αυτό!

Ακόμη και τώρα επιμένεις για ένα ρέμα το οποίο στους χάρτες των διανομών της Τ.Υ. έχει την δικιά του ταυτότητα (κτηματικό αριθμό). Άρα δεν το πειράζουμε. Είναι "κοινό". Ακόμη και η χρησικτησία επί του "δημοσίου- κοινοχρήστων" δεν γίνεται.

Και ο νομικός της παρέας μας στο είπε καθαρά..... "Δεν γίνεται"

Αυτό που αναφέρεις στις τελευταίες σου αράδες περιέχουν αρκετά ερωτηματικά (εγώ πάλι δεν τα πολυκατάλαβα !!).

Από όσα μας γράφεις, ομιλούμε για γήπεδα που είναι σε εκτός σχεδίου περιοχή. ΟΚ??

Αυτό λοιπόν το κάνουν αρκετοί συνάδελφοι (υπάρχει μία σύγχυση) ανάμεσα σ' αυτούς και εσύ. Ονομάζετε "οικόπεδα" τα "γήπεδα" που είναι εκτός σχεδίου. Οι διαφορές είναι αρκετά μεγάλες!!

 

Η μεταφορά Σ.Δ. είναι μια πονεμένη υπόθεση που κρατάει από την εποχή του Λαλιώτη. Κρίθηκε κάποτε μέχρι και "αντισυνταγματική υπόθεση".....άστο καλύτερα είναι και αυτό ...ένα άλλο θέμα . Αυτό όμως που πρέπει να ξέρουμε είναι, ότι ΔΕΝ εφαρμόζεται σε εκτός σχεδίου περιοχές. ΠΟΤΕ δεν έγινε κάτι τέτοιο. Η φιλοσοφία της μεταφοράς Σ.Δ. ήταν να διευκολύνει στα "σχέδια πόλεων" ώστε τα ρυμοτομούμενα τμήματα (πάρκα, κοινωφελή κλπ) αντί χρηματικής αποζημίωσης (μεγάλη δαπάνη) να μπορούν να κτίσουν κάπου αλλού, που είναι όμως και αυτό ορισμένο.

Ψάξτο .

Δεδομένου ότι οι προθέσεις σου δεν έχουν την διάθεση που αρχικώς φάνηκε, και εφόσον έχεις την διάθεση να κάνουμε έναν εποικοδομητικό διάλογο, θεωρω ότι για το αρχικό μήνυμα σου δεν υπάρχει λόγος περαιτέρω αντιπαράθεσης.

Το θέμα για την μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν το ήξερα οτι δεν επιτρέπεται σε εκτός σχεδίου περιοχές, για αυτό και είπα και ότι θα το διερευνήσω, αλλα αν δεν γίνεται δεν έχω λόγο να επιμένω.

Ναι πρόκειται για εκτός σχεδίου περιοχή, αλλά στα μηνύματα πιο πάνω δεν αναφέρω ότι έχω οικόπεδο αλλά χρησιμοποιώ τις λέξεις, αγροτεμάχιο και γεωτεμάχιο. Αν ο δεύτερος όρος σημαίνει οικόπεδο, δεν το ήξερα και δεν είχα πρόθεση να μπερδέψω τα πράγματα.

Πίστεψε με όμως για το θέμα με τα ρέματα και επειδή όπως λες και κάποιοι δικηγόροι δεν αναλαμβάνουν περιπτώσεις πελατών,ειλικρινά σου το λέω έχω αρνηθεί (και φυσικά έχω χάσει) πελάτες, που θέλαν απλά να μην λάβω υπόψη την παράβαση υπέρβασης των ορίων τους (και μιλάω για καταπάτηση ρέματος). Όμως δυστυχώς βρέθηκε συνάδελφος μηχανικός που ανέλαβε και υπέγραψε το τοπογραφικό με το κτίσμα μετατοπισμένο εκτός του ρέματος, ενώ στην πραγματικότητα δεν ήταν έτσι.

Στην συγκεκριμένη περίπτωση, του πελάτη που θέλει την συνένωση για να αυξήσει τους όρους δόμησης, αφού ο άνθρωπος διατίθεται να ακολουθήσει την νόμιμη οδό (τώρα θα μου πεις θέλοντας και μη αφού στην περίπτωση νέας ανέγερσης θα έρθει ελεγκτής δόμησης ) αλλά τέλος πάντων θέλει και διατίθεται να πληρώσει για το τεχνικό έργο που εξασφαλίζει την ορθή λειτουργία του ρέματος και την εκπόνηση των απαραίτητων μελετών υδρολογικών κτλ δεν υπάρχει κάτι το επιλήψιμο στο σημείο που τελικά αυτό είναι εφικτό να γίνει.

Δεν ειπα ότι με το ζόρι θα πρέπει να γίνεται, αλλά αν επιτρέπεται και αφού το ρέμα θα οριοθετηθεί και θα επωφηληθεί και το κοινό καλό (γιατί η περιφέρεια ξερει το πρόβλημα , αλλά δεν διαθέτει τα χρήματα για να το εκτελέσει ) γιατί να μην το ψάξω λίγο παραπάνω;

Αυτά από μένα και ελπίζω να μην κούρασα.

 

 

gap pet, ίσως πρέπει να μας πεις την χρήση που θέλεις να εγκαταστήσεις και την έκταση που διαθέτεις για να μπορέσουμε να σε βοηθήσουμε. Η νομοθεσία πολλές φορές ξεπερνά πολλά προβλήματα όταν πρόθεση της πολιτείας είναι να προωθήσει κάποιον τομέα. Τον τουρισμό π.χ., αν τα δυο σου γήπεδα είναι min 150 στρέμματα και θέλεις να εγκαταστήσεις σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, δεν χρειάζεσαι συνένωση των γηπέδων, αλλά λειτουργική συνένωση. Αυτό επιτυγχάνεται με οριοθέτηση/κατασκευή τεχνικών έργων οριοθέτησης/κατασκευή έργων γεφύρωση του ρέματος, (με όλες τις αναμενόμενες προεγκρίσεις/εγκρίσεις/βεβαιώσεις από διάφορες υπηρεσίες), και έχεις το ενιαίο (για τον φορέα αδειοδότησης) γήπεδο.

Απόφ 177/12 ΦΕΚ 319/Β/14-2-12

H χρήση είναι βιομηχανία, με αρχικό εμβαδό του ενός οικοπέδου 40 στρέμματα (περίπου ) και το άλλο αγροτεμάχιο από την άλλη πλευρά του ρέματος περίπου 10 στρέμματα. Ο πελάτης θέλει να κάνει προσθήκη καθύψος στο αγροτεμάχιο 40 στρεμμάτων σε κτίριο νομίμως υφιστάμενο.

Edited Ιανουάριος 3 , 2018 by Pavlos33

[melissa]

Δεν βρήκα κάτι που να ταιριάζει με τα δεδομένα σου, μάλλον την ξεχνάμε την συνένωση.

Ας δούμε τι μπορούμε να κάνουμε με τα περίπου 40 στρέμματα-βιομηχανία-εκτός σχεδίου. 

Υποθέτω ότι έχεις εξαντλήσει τον ΣΔ 0,9 και τον ΣΚ 0,3 ή κοντεύεις. 

Στο Π.Δ. 24-5-85 ΦΕΚ 270/Δ/31-5-85 άρθρο 4§7 προβλέπει προσαύξηση του ΣΔ-ΣΚ-Υ-V και μείωση των πλάγιων αποστάσεων, για την επέκταση βιομηχανικών εγκαταστάσεων εφόσον αυτές βρίσκονται αποδεδειγμένα σε λειτουργία. Ο ΣΔ μπορεί να φτάσει το 1,20 και ο ΣΚ το 50%. 

[dimitris GM]

Καμμια γεφυρα δεν συνενωνει  εμπραγματως και πολεοδομικως

τα παρακειμενα του ρεματος γηπεδα.

 

Αρα πας με το Δ 270

 

 

«7. α) Επίσης, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παραγράφου 5 του άρθρου αυτού η επέκταση υφισταμένων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, εφόσον αποδεδειγμένα βρίσκονται σε λειτουργία, η οποία βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία του Υπουργείου Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας. Η παρέκκλιση αφορά στο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 50% της επιφανείας του γηπέδου, το ύψος, το συντελεστή δόμησης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 1,20, το συντελεστή κατ` όγκον εκμετάλλευσης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το «6» και στις αποστάσεις των κτιρίων από πλάγια και οπίσθια όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από 5 μέτρα.

 

υγ

προφανως, θα επρεπε εξ αρχης να εχουμε τα συγκεκριμενα "στοιχεια" της ερωτησης

και να μην αναλωνομαστε σε "υποθεσεις"

 

τεσπα

αυτα

 

συν τα  ιδια  που απαντησε και η μελισσα, ενοσω εψαχνα το  αρθρο..

 

με τις καλημερες μου

Edited Ιανουάριος 3 , 2018 by dimitris GM

[nbr]

Ενα τελευταίο μόνο. Νομίζω, ίσως ορισμένοι εδώ έχουν μεγαλύτερη πείρα επί του θέματος και ναι δύο -τρεις σίγουρα έχουν, πως το Π.Δ. 24 του 1985 δεν συσχετίζει το ύψος μιας κατασκευής από την έκταση του γηπέδου. Το ύψος το κτιρίου νομίζω, λέγω νομίζω, έχει σχέση από το είδος & την χρήση που θα έχει το βιομηχανικό κτίριο (πχ αν ενθυμούμε καλά για καπνοβιομηχανία έχουμε το μεγαλύτερο ύψος). Μόνο η κάλυψη έχει κάποια σχέση με την έκταση του γηπέδου.

[tetris]

Σωστά λέγεις ως προς το ύψος

Επίσης, τόσο η κάλυψη όσο και η δόμηση δεν είναι σταθερές (ως ποσοστά)(*), αλλά εξαρτώνται από τη χρήση  

 

(*) Το γενικό ποσοστό (άρθρο 1) είναι 10%

[melissa]

Ο βασικός κανόνας για τα βιομηχανικά κτήρια στην εκτός σχεδίου δόμηση είναι: απόσταση από όρια=10m  ΣΔ=0,9 ΣΚ=0,3 ΣΟ=3,3 Hmax=9.00m όροφοι=3

μετά έρχονται οι ειδικές χρήσεις που μεταβάλλουν τους όρους δόμησης ανά περίπτωση (πχ silos), και στην συνέχεια οι εξαιρέσεις υπό προϋποθέσεις (πχ η παράγραφος 7α στην οποία αναφερόμαστε ο Δημήτρης κι εγώ).

[gab pet]

Συνάδελφοι καλησπέρα και συγνώμη για την καθυστέρηση να απαντήσω.

Η κάλυψη έχει εξαντληθεί όλη και η δόμηση είναι οριακή, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει δυνατότητα προσθήκης. Για αυτό και αναζητούσα λύση από τους όρους δόμησης του παρά-δίπλα γεωτεμαχίου.

Έκανα μια έρευνα στις αρμόδιες υπηρεσίες σχετικά με το παραπάνω θέμα και σε σχέση με το άρθρο 8 του νόμου 4258/14, αλλά καταλήγω στο συμπέρασμα ότι συνένωση δεν μπορεί να γίνει. Περιμένω και την επίσημη απάντηση από την περιφέρεια και την πολεοδομία, αλλά δύσκολα να έχει θετική εξέλιξη.

 

Επισυνάπτω το σχετικό άθρο που ανέφερα.

Ν.4258/14

Αρθρο 8. Εντός των επιχειρηματικών πάρκων ή των οργανω−
μένων υποδοχέων μεταποιητικών και επιχειρηματικών
δραστηριοτήτων, που διέπονται από τις διατάξεις του
ν. 4458/1965, όπως τροποποιήθηκε με το ν. 742/1977, το
ν. 2545/1997, καθώς και τις διατάξεις του ν. 3982/2011,
επιτρέπεται η διευθέτηση υδατορεμάτων ιδίως για
λόγους υδραυλικής λειτουργίας. Στην περίπτωση που
κατ’ εξαίρεση από την υδραυλική μελέτη προκύψει ότι
για την προστασία των περιοχών αυτών απαιτείται η
εκτροπή υδατορέματος σε άλλη θέση (δημιουργία νέας
κοίτης) τότε η αρχική κοίτη προσμετράται στην αρτι−
ότητα του γηπέδου και αφήνεται ακάλυπτος χώρος ο
οποίος και προσμετρά στον υποχρεωτικό ακάλυπτο
χώρο του γηπέδου, κατά τις εκάστοτε ισχύουσες σχε−
τικές πολεοδομικές διατάξεις.
Στην περίπτωση αυτή, οι διαδικασίες οριοθέτησης και
περιβαλλοντικής αδειοδότησης των έργων διευθέτησης
γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου.

 

Ευχαριστώ όλους όσους προσπάθησαν να βοηθήσουν.

 

Καλή συνέχεια να έχουμε

[dimitris GM]

 gab pet    " Συνάδελφοι καλησπέρα και συγνώμη για την καθυστέρηση να απαντήσω.

Η κάλυψη έχει εξαντληθεί όλη και η δόμηση είναι οριακή, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει δυνατότητα προσθήκης. Για αυτό και αναζητούσα λύση από τους όρους δόμησης του παρά-δίπλα γεωτεμαχίου.

Έκανα μια έρευνα στις αρμόδιες υπηρεσίες σχετικά με το παραπάνω θέμα και σε σχέση με το άρθρο 8 του νόμου 4258/14, αλλά καταλήγω στο συμπέρασμα ότι συνένωση δεν μπορεί να γίνει. Περιμένω και την επίσημη απάντηση από την περιφέρεια και την πολεοδομία, αλλά δύσκολα να έχει θετική εξέλιξη."

 

Την δυνατοτητα εφαρμογης παρεκκλίσεων του ανω αρθρου 7 την ειδες, ή εχεις ηδη υπερκαλυφθει?