n.4178/13 εγκύκλιος 4 [Εγκύκλιος 4 - Ν.4178] 3/12/13

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

183. Αποθήκη 15m2 νομίμως υφιστάμενη σε δώμα πολυκατοικίας με οικοδομική άδεια του 1972

που δεν είχε προσμετρήσει στην δόμηση, σήμερα πρόκειται να υπαχθεί στον 4178/13 για την

αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία. Η αποθήκη αποτελεί βάση συστάσεως

αυτοτελή οριζόντιο ιδιοκτησία με χιλιοστά επί του οικοπέδου. Σύμφωνα με τους σημερινούς

όρους δόμησης και τα χιλιοστά που της αντιστοιχούν έχει δικαίωμα για 13τμ αντί για 15τμ.

Πως θα υπολογίσω το ποσοστό υπέρβασης δόμησης που προκύπτει από την αλλαγή χρήσης;

15/13 δηλαδή υπέρβαση 115,38% ή 2/13 δηλαδή υπέρβαση 15,38%;

Από την περιγραφή προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή

δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Για τον υπολογισμό των συντελεστών

λαμβάνεται υπόψη το ποσοστό δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία.

Φυσικά θα πρέπει να δοθεί από το Υπουργείο (…) ο ορισμός του «ποσοστού δόμησης».

Μία λογική ίσως θα ήταν ο υπολογισμός του λόγου (καθαρά Ο.Ι.)/(Σύνολο καθαρών).

 

ΠΗΓΗ: Ερωταπαντήσεις περιφερειακών ΤΕΕ

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[avgoust]

πριν την εγκύκλιο 4 σκεφτόμουνα με τα %. Το ίδιο και με τον συντ.δόμησης.

Ομως , μετά την εγκύκλιο 4 νομίζω ότι πρέπει να πηγαίνω με τα εμβαδά.

 

Πως προκυπτει αυτο? Απο που? Σε ποιο σημειο της 4ης εγκυκλιου αναφερεται κατι τετοιο που σε οδηγησε σε αυτο το συμπερασμα?

 

Στην διευκρίνηση 33  της Εγκυκλίου 4 το λέει. 

 

"Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανοµής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύµφωνα µε τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη

σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία,

για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνεται υπόψη το ποσοστό δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία."

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by avgoust

[Faethon11]

Νομίζω ότι για να το θυμόμαστε ευκολότερα, τουλάχιστον εμένα μου ταίριαξε,

είναι να κάνουμε αυτό που έχει πει ο Δημήτρης.

 

Ποσοστό=(καθαρά Ο.Ι,)/(Σύνολο Καθαρών).

 

Στον παρονομαστή θα μπει: (ποσοστό)*(Εμβαδόν οικοπέδου)*(συντελετή δόμησης)

Προσωπικά θεωρώ ως ποσοστό το πηλίκο (Εμβαδό Νόμιμης Ο.Ι.) / (Συνολική Νόμιμη Δόμηση)

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by Faethon11

[Alsterwasser]

off topic, αλλά είχε κανένας πληροφόρηση για την περίπτωση μεταγενέστερης της Ο.Α. κατάτμησης γηπέδου/οικοπέδου για το τι ισχύει?

 

-Όλο το κτίσμα αυθαίρετο => Ρύθμιση ή Νομιμοποίηση όλου του κτίσματος?

-Απλά για τον 4178 λογίζεται σαν να μην έχει Ο.Α. => Ρύθμιση μόνο των πρόσθετων τμημάτων κ οχι όσων καλύπτονται απο την Ο.Α.?

 

ΤΙ ΙΣΧΥΣΕΙ ΤΕΛΩΣ ΠΑΝΤΩΝ>??!?!?!?!?!? Σε ενδεχόμενη αυτοψία απο ΥΔΟΜ,θεωρείται όλο το κτίσμα αυθαίρετο ή μόνο οι Υπερβάσεις?!?!?!?

[ssouanis]

Προσωπικά θεωρώ ως ποσοστό το πηλίκο (Εμβαδό Νόμιμης Ο.Ι.) / (Συνολική Νόμιμη Δόμηση)

 

Πως τα ορίζεις τα μεγέθη αυτά;

Εγώ λέω καθαρά/καθαρά με την έννοια ότι έτσι:

1. διατηρούμε την αναλογία

2. χρησιμοποιούμε το σύνολο του σ.δ. όπως θα κάνουμε όταν σε μία τυπική σύσταση λάβουμε υπόψη μας το ποσοστό της συνιδιοκτησίας.

[avgoust]

@ ΙΑΣΟΝΑΣ 

 

Το πρόβλημα με την αποθήκη είναι άλλης φύσης. Εδώ έχουν αποδοθεί (κακώς) χιλιοστά σε χώρο ο οποίος δεν προσμετράται στον ΣΔ , δεν υφίσταται δηλαδή ως ΣΔ.

Το ίδιο πρόβλημα υπάρχει με ισόγειες αποθήκες στις πολυκατοικιες με % που δεν μετρούν όμως στον ΣΔ.

Το ίδιο πρόβλημα είναι και τα λειτουργικώς ανεξάρτητα υπόγεια.

 

(Αυτό είναι πρόβλημα το οποίο οφείλεται στο γεγονός ότι δεν υπάρχουν κανόνες στο πως γίνεται η κατανομή των % συνιδιοκτησίας. Ενδεχομένως θα έπρεπε  να απαγορευτεί η

απόδοση % συνιδιοκτησίας σε χώρους εκτός ΣΔ.)

 

Οπως όμως και να το δει κανείς είτε με ποσοστό δόμησης είτε με % συνιδιοκτησίας πάλι πρόβλημα είναι.

 

Αρα  , αυτές οι περιπτώσεις δεν μπορούν να περιγραφούν στα πλαίσια γενικών οδηγιών περί υπολογισμού συντελεστών και θα πρέπει να γίνει ειδική αναφορά.

 

Προταση συμπλήρωσης της διευκρίνησης 33 

 

"Σε κτίρια με άδεια οικοδομής , λειτουργικώς  ανεξάρτητοι χώροι οι οποίοι δεν προσμετρήθηκαν στην επιτρεπόμενη δόμηση  αλλά έχουν ποσοστά συνιδιοκτησίας 

λαμβάνουν συντελεστή υπερβάσεων ο οποίος προκύπτει συγκρίνοντας το εμβαδόν τους με το εμβαδόν που προκύπτει πολλαπλασιάζοντας το % συνιδιοκτησίας τους με το αντίστοιχο

νόμιμο μέγεθος του συνολικού κτιρίου"

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by avgoust

[kostaras4]

Υπάρχει κάποια άποψη γι' αυτό??

 

Όσων αφορά την "άρρηκτα συνδεδεμένη με τον Φ.Ο. κατασκευή" μπορούμε να εντάξουμε την ολική μετατόπιση όψης κτιρίου σε βάρους του Δ?? Με την μετατόπιση αυτή έχουμε μετατόπιση 1 μέτρου όλης της πίσω όψης του κτιρίου = 1 μέτρο μικρότερο Δ, μετακίνηση κλιμακοστασίου και διάφορων κοινόχρηστων χώρων πάλι 1 μέτρο....

 

Κάτι τέτοιο δεν μπορεί να δικαιολογηθεί στην Τεχνική Έκθεση ώστε να αποδείξουμε τον χρόνο κατασκευής της αυθαιρεσίας?? Στην περίπτωση αυτή, που με την μετατόπιση έχουμε και υπέρβαση του Δ, χρειάζεται και συναίνεση από τους συνιδιοκτήτες?? 

 

Ευχαριστώ πολύ...

[soundholics]

off topic, αλλά είχε κανένας πληροφόρηση για την περίπτωση μεταγενέστερης της Ο.Α. κατάτμησης γηπέδου/οικοπέδου για το τι ισχύει?

 

-Όλο το κτίσμα αυθαίρετο => Ρύθμιση ή Νομιμοποίηση όλου του κτίσματος?

-Απλά για τον 4178 λογίζεται σαν να μην έχει Ο.Α. => Ρύθμιση μόνο των πρόσθετων τμημάτων κ οχι όσων καλύπτονται απο την Ο.Α.?

 

ΤΙ ΙΣΧΥΣΕΙ ΤΕΛΩΣ ΠΑΝΤΩΝ>??!?!?!?!?!? Σε ενδεχόμενη αυτοψία απο ΥΔΟΜ,θεωρείται όλο το κτίσμα αυθαίρετο ή μόνο οι Υπερβάσεις?!?!?!?

 

Σύμφωνα με το παράρτημα του Ν.4178 στους συντελεστές τετραγωνιδίων για την περίπτωση μεταγενέστερης κατάτμησης σημειώνουμε ότι δεν έχουμε άδεια.

Συνεπώς ελέγχεις μόνο την υπέρβαση ύψους.

 

Τώρα, κατά την προσωπική μου γνώμη θα διέκρινα τις εξής κατηγορίες:

- αν το οικόπεδο που απομένει, παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο είναι παρα πολύ υπερβολικό να βάζουμε ότι δεν έχει άδεια, και να εξετάζεται η πιθανότητα να βγαίνει άδεια νομιμοποίησης και αλλαγής τοπογραφικού

- αν το εναπομέιναν γήπεδο είναι μη άρτιο τότε θα έψαχνα την περίπτωση της ακύρωσης της κατάτμησης με όποιες δυσκολίες έχει.

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by soundholics

[Alsterwasser]

Σύμφωνα με το παράρτημα του Ν.4178 στους συντελεστές τετραγωνιδίων για την περίπτωση μεταγενέστερης κατάτμησης σημειώνουμε ότι δεν έχουμε άδεια.

Συνεπώς ελέγχεις μόνο την υπέρβαση ύψους.

 

Τώρα, κατά την προσωπική μου γνώμη θα διέκρινα τις εξής κατηγορίες:

- αν το οικόπεδο που απομένει, παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο είναι παρα πολύ υπερβολικό να βάζουμε ότι δεν έχει άδεια, και να εξετάζεται η πιθανότητα να βγαίνει άδεια νομιμοποίησης και αλλαγής τοπογραφικού

- αν το εναπομέιναν γήπεδο είναι μη άρτιο τότε θα έψαχνα την περίπτωση της ακύρωσης της κατάτμησης με όποιες δυσκολίες έχει.

 

Σωστός. Είμαι στην περίπτωση που η οριστικοποίηση του προσυμφώνου έγινε πολύυυυυ αργότερα το 1987 με αποτέλεσμα το έταιρο τμήμα να μην εχει καμια κατά παρέκκλιση αρτιότητα .

 

Σκέφτηκα τη λύση της ακύρωσης της κατάτμησης,αλλά πως γίνεται αυτό? Έχει τύχει σε κανέναν? Οι δικηγόροι μου λένε μόνο για συνένωση οικοπέδων που κοστίζει πολύ ακριβά όταν πρόκεται για 5ορόφη οικοδομή....Εν τω μεταξύ στο μη άρτιο, υφίστανται 2 μεζονέτες με άδεια επίσης στο όλο οικόπεδο.

 

Οι λύσεις είναι δυο:

1. Ακύρωση κατάτμησης ή συνένωση και άδεια νομιμοποίησης σε συνδυασμό με ρύθμιση των μη σύννομων. Για τις ρυθμίσεις βάζεις χωρίς Ο.Α άραγε...?Τεσπα δε με απασχολεί ακόμα...

 

2. Ρύθμιση των αυθαιρεσιών τσεκάροντας "χωρίς Ο.Α."

 

Έστω οτι καταλήξαμε στη 2η λύση,καθότι όλες οι κατασκευές προ 83 και το πρόστιμο τρώγεται.....(αλλά η αμοιβή μειώνεται )

 

Αν και εκτός του 4178, όλη η κατασκευή κρίνεται σαν εξολοκλήρου αυθαίρετη, θα πρέπει να δηλωθούν όλα τα τ.μ.

Αν το τσεκάρισμα ισχύει μόνο για τους συνετελεστές του 4178 , τότε θα δηλωθούν μόνο τα τ.μ των υπερβάσεων σε σχέση με την Ο.Α. και τα υπόλοιπα θα είναι νομίμως υφιστάμενα.

 

Σημειώνω οτι η συγκεκριμένη υπόθεση είναι ακόμα πιο μπερδεμένη,καθώς:

Α) Το μη άρτιο οικόπεδο που δημιουργήθηκε, είναι του νυν δημαρχου.....χα νο1

β) Η 4όροφη οικοδομή που με αφορά κ που βρίσκεται σε άρτιο κ οικοδομήσιμο οικόπεδο, ανήκει σε 2 συνιδιοκτήτες που αλληλοκαταγγέλθηκαν στην ΥΔΟΜ (πρόστιμα 210.000 ο δικός μου κ 60.000 ο άλλος) ,ενώ βρίσκονται κ στα δικαστήρια για το ιδιοκτησιακό της κλεισμένης πυλωτής...

 

Όπως καταλαβαίνεις ΠΡΕΠΕΙ να εχω ΕΠΙΣΗΜΗ απάντηση απο κάποιον κ κανένας δεν ασχολείται!

 

Γνώμες παίδες.....

Edited Δεκέμβριος 19 , 2013 by Alsterwasser

[Clemenza]

Εχω το εξης προβλημα με την Εγκυκλιο 4:

Δεν μπορω να αποκωδικοποιησω το αρθρο 9 (α) που αναφερεται στις παραβασεις ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 3 + ΛΟΙΠΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ (αρθρο 18, αναλυτικος προυπολογισμος)..............

 

Με μπερδευει η λεξη "ΟΜΑΔΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ".......................

Αν εχω 2 λοιπες παραβασεις διαφορετικης "φυσεως" η μια με την αλλη, κανω 1 αναλυτικο και για τις 2 ή 2 ξεχωριστους αναλυτικους?

(πχ. υπερβαση εξωστων>10% και δημιουργια ανοιχτου ημιυπαιθριου)

Edited Δεκέμβριος 19 , 2013 by Clemenza