ν.4178/2010 άρθρο 3 [Α03] Βεβαιώσεις του Ν.4178/13

[kan62]

Η κατάτμηση και η μεταβίβαση μπορεί να γίνει σε ένα συμβόλαιο αλλά η κατάτμηση προηγείται χρονικά της μεταβίβασης.

Η κατάτμηση δεν είναι σύσταση εμπράγματος δικαιώματος επομένως δεν απαιτεί βεβαίωση.

Το αντικείμενο της κατόπιν μεταβίβασης είναι μόνο το νέο τμήμα.

 

Τη στιγμή που μεταβιβάζεται το νέο οικόπεδο το υπόλοιπο τμήμα του οικοπέδου ανήκει ήδη στο γείτονα. Προφανώς δε ζητάμε βεβαίωση απ'αυτόν ...

 

υγ. την καλησπέρα μου στο φίλο και νομικό μας ...

[Pavlos33]

Πως το εννοείς Θόδωρε ότι η κατάτμηση προηγείται της μεταβίβασης;

Αν κάποιος έχει ένα οικόπεδο και απλώς χαράξει μια γραμμή στη μέση δε σημαίνει ότι έκανε κατάτμηση αν δεν μεταβιβαστεί τμήμα του.

Όσο για τη βεβαίωση νομιμότητας μόνο στο ένα οικόπεδο δεν διαφωνώ.

Σε αυτό που προσωπικά διαφωνώ είναι με την άποψη που λέει ότι δεν χρειάζεται τακτοποίηση στα αυθαίρετα επειδή υπάρχουν στο τμήμα που δεν μεταβιβάζεται.

Όταν ως μηχανικοί κληθήκαμε να ελέγξουμε το ακίνητο, αυτό ήταν ένα αυτοτελές ενιαίο οικόπεδο και μέσα υπήρχε κτίριο με αυθαιρεσίες. Εμείς οφείλουμε να το τακτοποιήσουμε.

Από κει και πέρα δίνεται η βεβαίωση για μεταβίβαση σε όποιο τμήμα μετά μεταβιβαστεί.

[kan62]

ΗΛΙΑ ΚΩΤΣΑΚΗ, απόσπασμα από το "ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ" :

1150. Από τη φύση τους και σύμφωνα με τους κανόνες της λογικής το λογικώς πρότερον και το λογικώς ύστερον διαφέρουν μεταξύ τους χρονικά και ποτέ δεν συμπίπτουν.

1151. Το λογικώς πρότερον προηγείται αναγκαστικά του λογικώς ύστερον και συνεπώς η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητο, ως λογικώς πρότερον, προηγείται αναγκαστικά της μεταβίβασης ορόφου ή διαμερίσματος ή αυτοτελούς οικοδομήματος, που είναι λογικώς ύστερον και δεν συμπίπτουν ποτέ χρονικά και ούτε είναι δυνατόν βάσει των κανόνων της λογικής να συμπέσουν ποτέ χρονικά ή να προηγηθεί το λογικώς ύστερον του λογικώς πρότερον.

1152. Ακόμη και αν οι δύο δικαιοπραξίες γίνουν με ένα έγγραφο είναι διακριτές η μία από την άλλη και προηγείται πάντοτε η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και έπεται η μεταβίβαση ορόφου ή διαμερίσματος ή αυτοτελούς οικοδομήματος.

1153. Λογική ακολουθία αυτού είναι ότι και τα αποτελέσματα κάθε μιας από τις ανωτέρω πράξεις, ακόμη και αν αυτές γίνουν με το ίδιο έγγραφο, δεν επέρχεται ταυτόχρονα και δεν συμπίπτουν χρονικά και είναι ανεξάρτητα το ένα αποτέλεσμα από το άλλο και ότι η διενέργεια της μιας πράξης, οποτεδήποτε και αν γίνει, δεν δημιουργεί και δεν παράγει τα αποτελέσματα της άλλης.

 

Η κατάτμηση δεν απαιτεί βεβαίωση. Ελέγχεται αν μπορεί να γίνει και αποτυπώνεται σε τοπογραφικό. Ακολουθεί η μεταβίβαση του νέου οικοπέδου ... που θέλει βεβαίωση.

 

Η βεβαίωση υπάρχει για να βεβαιώσει ότι κάτι που αλλάζει χέρια είναι πολεοδομικώς εντάξει. Εδώ μόνο το νέο οικόπεδο αλλάζει χέρια.

 

σημ. Στις συστάσεις πάντα υπάρχει κάτι που αλλάζει χέρια και είναι το ποσοστό του οικοπέδου που διαχωρίζεται από όλους σε κάποιον ...

Edited Δεκέμβριος 2 , 2016 by kan62

[dimitris GM]

 Pavlos33     "δεν χρειαζεται τακτοποίηση στα αυθαιρετα που υπαρχουν στο τμημα που δεν μεταβιβαζεται" 

 

Σωστα, δεν χρειαζεται  να τακτοποιηθουν αυτα που βρισκονται στο εναπομενον,  προκειμενου να γινει μεταβιβαση τμηματος οπου δεν υπαρχουν αυθαιρετα.

 

Τα δικα "του" αυθαιρετα θα τα τακτοποιησει όποτε θελησει.

 

συμφωνω με την σκεψη του καν

 

"Η βεβαίωση υπάρχει για να βεβαιώσει ότι κάτι που αλλάζει χέρια είναι πολεοδομικώς εντάξει.

Εδώ μόνο το νέο οικόπεδο αλλάζει χέρια."

 

οσο για την "κατατμηση"  στα συμβολαια δεν αναγραφεται αυτη η λεξη..

αυτο που γραφεται ειναι οτι

"ο πωλητης δηλωσε οτι εχει ενα οικοπεδο κλκλπ   Ηδη με το παρον, τμημα του οικοπεδου αυτου, με στοιχεια και εμβαδον, αρτιο και οικοδομησιμο πωλει και μεταβιβαζει στον  αγοραστη κλπκλπ"

δεν αναγραφεται "κατατμει και μεταβιβαζει" αλλα οτι πουλαει το τμημα αυτο ...και αποτελεσμα της πωλησης ειναι η κατατμηση.

 

Ο τιτλος του συμβολαιου ειναι "μεταβιβαση οικοπεδου"

 

σωστα, επίσης, αναφερει ο παυλος οτι θα πρεπει να αποτυπωσουμε ολο το οικοπεδο,

 

διοτι θα πρεπει να δωσουμε βεβαιωση του 690/48, οτι "το μεταβιβαζομενο και το εναπομενον" ειναι αρτια και οικοδομησιμα.

 

τις καλημερες μου

Edited Δεκέμβριος 3 , 2016 by dimitris GM

[axilleasx]

Καλημέρα σας και ευχαριστώ που ασχοληθήκατε με το θέμα μου.

 

dimitris GM αυτό ακριβώς μου επισύναψε η συμβολαιογράφος.

Αυτό που με έκανε λίγο διστακτικό είναι η αρχή της παραγράφου στη 2η σελίδα, όπου λέει:

 

' Με το παρόν έγγραφο συνοψίζονται σε ενιαίο κείμενο οι εν θέματι διευκρινήσεις και οι απόψεις μας για το  ζήτημα της υποχρέωσης...'

 

Κατά τα λοιπά η συμβολαιογράφος μου τα ανέφερε κατά λέξη, όπως τα γράφεις εσύ παραπάνω ( η λέξη 'κατάτμηση' δεν αναγράφεται στα συμβόλαια, τίτλος συμβολαίου κλπ )

[kan62]

Το απόσπασμα από τον ΚΩΤΣΑΚΗ, είναι απάντηση στον Παύλο για το χρονικά πρότερο.

 

Η κατάτμηση δεν απαιτεί βεβαίωση. Δεν το γράφω σαν πράξη νομική αλλά σαν "πράξη" στο μυαλό του πωλητή. Ελέγχεται αν μπορεί να γίνει και αποτυπώνεται σε τοπογραφικό. Σαφώς ο έλεγχος γίνεται σε ενιαίο τοπογραφικό και περιλαμβάνει και αποτύπωση των υπερκείμενων κατασκευών. Χωρίς όμως έλεγχο της πολεοδομικής τους νομιμότητας. Ακολουθεί η μεταβίβαση του νέου οικοπέδου ... που θέλει βεβαίωση.

 

Και τις δικές μου καλημέρες σε όλους ...

[blackjohn]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

καλούμαι να δώσω βεβαίωση για ενα διαμέρισμα του οποίου έχει κλείσει ο φωταγωγός (κοινόχρηστος χώρος) και εχει τακτοποιηθεί με το Ν.3843. Η διαδικασία έχει περαιωθεί κανονικά και τα τετραγωνικά ειναι ΟΚ, αλλα έχει γίνει χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων. Θεωρείτε οτι υπαρχει θέμα, καθαρά για το κομμάτι το δικό μας της βεβαίωσης ή ότι δεν ελέγχουμε τα ιδιοκτησιακά οπότε μπορεί να βγει η βεβαιωση ?

 

(Ειναι δεδομένο οτι θα υπάρχει θέμα με τη μεταβίβαση αλλα αυτό θα το ψάξει ο συμβολαιογράφος πως λύνεται. Αν θα χρειαστεί νέα σύσταση ή όχι. Ο συμβολαιογράφος είπε ενδεχομένως να ξεπερνιεται, το οποίο με προβλημάτισε με το τι εννοεί ξεπερνιέται, αλλα τελοσπάντων δική του δουλειά. Εμείς τη δική μας.)

[georgegaleos]

Η θέση μου για αυτό που αναφέρεις είναι η παρακάτω:

 

Εφόσον έχει ρυθμισθεί με προηγούμενο νόμο δεν βρίσκω τον λόγο να μπεί στον 4178.

Μπορείς να ενημερώσεις τον πελάτη σου (ίσως για να "καλυφθείς" εσύ -- όχι ότι δεν είσαι Οκ, το θέμα θα είναι του συμβολαιογράφου όχι δικό σου--- σε σχέση με πιθανό θέμα με τον τελευταίο)₍₂₎ 

Στην τελική είναι επιλογή του ιδιοκτήτη για το αν θα επανυποβληθεί μόνο και μόνο για το κλείσιμο του φωταγωγού₍₁₎ και συμψηφισμό του καταβληθέντος ποσού ή αν ο κλεισμένος φωταγωγός μείνει τακτοποιημένος με τον 3843.

 

(1) με ότι αυτό συνεπάγεται ως προς τα απαιτούμενα δικαιολογητικά του 4178, συναινέσεις, κλπ.

 

(2) Τώρα οι υποθέσεις αναφορικά στο συμβολαιογραφικό τμήμα:

Υπάρχει μία εγκύκλιος, η 35/2012 (εντελως πληροφοριακά την αναβάζω ως συνημμένο) ορισμένων συμβολαιογραφικών συλλόγων που απευθύνεται στα μέλη τους αλλά από την μία δεν είναι νόμος και από την άλλη η εγκύκλιος δεν προβλέπεται για το Ν.4178/13 μιας και έχει εκδοθεί προ του 4178.

Πληροφοριακά αναφέρει ότι:

β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν έχει αυξηθεί η 

επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.

Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μεταβίβασή της (οριζόντιας ιδιοκτησίας).

 

 

Εγκύκλιος 35_2012.pdf

[Pavlos33]

 Pavlos33     "δεν χρειαζεται τακτοποίηση στα αυθαιρετα που υπαρχουν στο τμημα που δεν μεταβιβαζεται" 

 

Σωστα, δεν χρειαζεται  να τακτοποιηθουν αυτα που βρισκονται στο εναπομενον,  προκειμενου να γινει μεταβιβαση τμηματος οπου δεν υπαρχουν αυθαιρετα.

 

Δημήτρη ίσως είναι από τα ελάχιστα θέματα που δεν έχουμε συμφωνήσει από το 2011 μέχρι σήμερα. Έσβησα την φράση για να μην γίνει κάποια παρανόηση, αφού στην προηγούμενη δημοσίευση δεν εννοούσα αυτό που έγραψες.

Τη στιγμή που ο μηχανικός καλείται να ελέγξει ένα ακίνητο για το οποίο ο πωλητής σκοπεύει στη συνέχεια να μεταβιβάσει τμήμα του και να συντελεστεί συμβολαιογραφικά η κατάτμηση,  βλέπει ένα ενιαίο και αυτοτελές ακίνητο και οφείλει να ελέγξει όλες τις κατασκευές για το αν είναι νόμιμες ή αυθαίρετες. Κάνει την τακτοποίηση σε όλο το οικόπεδο και από κει και ύστερα, μπορεί να χορηγήσει όσες βεβαιώσεις απαιτηθούν ανάλογα με τα μεταβιβαζόμενα τμήματα.

Ανάλογα πράττει σε μια οικοδομή, στην οποία οι ιδιοκτήτες σκοπεύουν στην συνέχεια να προβούν σε πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Εξετάζει ολόκληρη την οικοδομή και φυσικά όλο το οικόπεδο και στη συνέχεια χορηγεί για κάθε οριζόντια βεβαίωση νομιμότητας, αφού έχει ήδη τακτοποιήσει το ακίνητο.

Από κει και πέρα δεν θέλω να επεκταθώ στο ότι η κτηματολόγιο ΑΕ δεν έχει καμία δικαιοδοσία στο να "παράγει" νόμο με έγγραφά της, αλλά η ουσία δεν είναι στη βεβαίωση. Συμφωνούμε ότι δίνεται βεβαίωση για κάθε μεταβιβαζόμενο τμήμα, αλλά δεν συμφωνούμε στο ότι δεν απαιτείται πλήρης τακτοποίηση του ακινήτου προ βεβαίωσης.

[dimitris GM]

χμ..

δεν θεωρω οτι διαφωνουμε  σε τιποτε

απλα να διαχωρισουμε οτι συζητουμε για την σπανια περίπτωση να εχουμε  ενα  οικοπεδο στο οποιο υπαρχουν μονον  αυθαιρετα κτισματα.

Για αυτα τα αυθαιρετα  λεω οτι δεν μας ενδιαφερουν.

 

Θα μπορουσε πχ. να γραψει ο μηχανικος οτι στο εναπομενον τμημα βρηκε α β γ αυθαιρετα, αλλα αφου αυτα δεν αποτελουν αντικειμενο μεταβιβασης, δεν τα τακτοποιησε ο ιδιοκτητης  "εισετι"...

 

[Το προφανες και αυτονοητο ειναι ,  βεβαιως,  ειναι οτι,σε περιπτωση κατατμησης αυτου του οικοπεδου  και μεταβιβασης ενος αδομητου τμηματος αυτου, αρτιου και οικοδομησιμου,

ο μηχανικος θα φροντισει ωστε το εναπομενον  να ειναι  αρτιο και οικοδομησιμο  και να μπορει  να τακτοποιησει τα δικα του αυθαιρετα .]

 

Αν, ομως,  σε αυτο το οικοπεδο, υπαρχει νομιμη αδεια , αυτη θα υπαρχει προφανως  για  ολο το οικοπεδο, οπότε τακτοποιουνται  πρωτα οι αυθαιρεσιες και,

εφοσον απομενει σδ για αρτιο και οικοδομησιμο, μπορει να γινει η ενημερωση τοπογραφικου αδειας και μετα μπορει να γινει η μεταβιβαση του "αδομητου"

Παντως,

συνηθως, αυτο το θεμα το συναντουμε σε χωραφι με ενα δυο αυθαιρετες αποθηκες ή άλλα αυθαιρετα  κτισματα, απο το οποιο κοβουμε ενα τμημα,

οπότε, αφου τα κτισματα ειναι αυθαιρετα, δεν ασχολουμαστε με την τακτοποιηση τους και κανουμε ελευθερα την μεταβιβαση ενος τμηματος αδομητου.

[Μας ειχε απασχολησει για πρωτη φορά, πριν 4 χρονια, με εκεινα τα 26 στρ. που καποιος  ειχε καποια αυθαιρετα μαλλον παραπηγματα... και ηθελε να μεταβιβασει 4 στρ.]

 

υγ

για το Κτηματολογιο, ως θεσμο,  δεν εχω και την καλυτερη "εντυπωση", θεωρωντας οτι λειτουργει περιπλοκα, με δυσκολες και περίπλοκες και δυσεφαρμοστες  διαταξεις και διαδικασίες...περισσοτερο υπο το πνευμα "εισπραξης" παρα "κτηματολογικης απεικονισης".

 

 Προφανως, ομως,  οι οποιεσδηποτε οδηγιες απο την  νομικη υπηρεσια  της  Κτηματολογιο ΑΕ

και αποτελούν μεγαλο βοηθημα

και γινονται αποδεκτές απο τους υποθηκοφυλακες/κτηματοφυλακες

Edited Δεκέμβριος 3 , 2016 by dimitris GM