Σοβαρό Πρόβλημα με τακτοποίηση & αποδοχή κληρονομιάς σε «Οικογενειακή» Πολυκατοικία

[sstav]

Θα προσπαθήσω να είμαι συνοπτικός στο πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε εδώ και 4 μήνες. Σε μια «οικογενειακή» πολυκατοικία είχε γίνει σύσταση ιδιοκτησίας και καθορισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών αφήνοντας  κάποια χιλιοστά μελλοντικά και αβέβαια. Στην σύσταση τα διαμερίσματα που είχαν γίνει οριζόντιες ιδιοκτησίες  βάση της άδειας είναι:

1. Υπόγειο – Αποθήκες  (Υ1),
2. 2 Διαμερίσματα Ισογείου ΙΔ1, ΙΔ2,
3. 2 Καταστήματα –Επαγγελματική στέγη ΙΚ1 και ΙΚ2, και
4. 1 διαμέρισμα 1ου ορόφου Α1.
5. μελλοντικά και αβέβαια..

Από τα παραπάνω ΙΔ1, ΙΔ2 και Α1 έγιναν γονικές παροχές της ψιλής κυριότητας στις κόρες (βγαίνουν απ΄την εξίσωση –πρόβλημά μας), ενώ στο Υ1 το δήλωνε ως 1η κατοικία. Τα ΙΚ1 και ΙΚ2 φαίνονται 2 ξεχωριστά μαγαζιά αλλά ήταν ενιαίος χώρος με ένα ρολόι ΔΕΗ.

Όπως έκαναν οι άνθρωποι τότε χωρίς να ρωτήσουν κανέναν ή εν γνώσει τους (θεωρώντας το κράτος ξέφραγο αμπέλι), ο ιδιοκτήτης  σήκωσε στον 1ο όροφο δύο ακόμα αυθαίρετα διαμερίσματα (θα τα αναφέρω από δω και στο εξής Α2 και Α3), ένα δώμα-αποθήκες στον 2ο όροφο (Β1) και στο υπόγειο άλλη μια αποθήκη (Υ2) για την δεξαμενή πετρελαίου!!!!

Με τον Ν.4014/2011, δηλώνοντας με υπ.δήλωση ότι είναι ο ιδιοκτήτης των Α2, Α3, Β1, Υ2 έκανε τακτοποίηση των προαναφερόμενων αυθαιρέτων  (πλήρωσε 100% το πρόστιμο κτλ) χωρίς όμως να υπάρχει η δυνατότητα τροποποίησης της σύστασης και συνεπώς ένταξης-εγγραφής στο κτηματολόγιο.

Ο ιδιοκτήτης απεβίωσε το 2013 και η διαθήκη του που ορίζει τους κληρονόμους σε ποσοστό 100% των Υ1, ΙΚ1, ΙΚ2, Α2, Α3 (τα Β1 και Υ2 θεωρούνται κοινόχρηστοι χώροι, σωστά δημοσιεύτηκε αρχές του 2014.

Το πρόβλημα μεταξύ μηχανικών –συμβολαιογράφων-κτηματολόγιου ξεκινάει…

Από τον συμβολαιογράφο δεν είναι δυνατή η αποδοχή κληρονομιάς επειδή προαπαιτούμενα δικαιολογητικά είναι τα κτηματογραφικά αποσπάσματα των Α2, Α3 που όμως δεν έχουν εγγραφεί στο κτηματολόγιο (δεν έχουν ΚΑΕΚ).

Από τον μηχανικό που έκανε την ένταξη στον παλιόν ν.4014/11 και είναι υποχρεωμένος βάση νόμου να προχωρήσει σε επανένταξη των A2, A3, B1, Y2 στον ν.4178/13, ισχυρίζεται ότι απαιτείται η αποδοχή κληρονομίας. Πώς όμως να γίνει αποδοχή αν δεν γίνει πρώτα επανένταξη στον ν.4178/13, τροποποίηση σύστασης , εγγραφή στο κτηματολόγιο με αυτήν την σειρά;

Απ’την άλλη ο συμβολαιογράφος πρότεινε να γίνει αποδοχή κληρονομιάς για τα νόμιμα βάση της αρχικής σύστασης (μόνο για τα Υ1 ως αποθήκες και ΙΚ1, ΙΚ2 ως έχουν). Με την αποδοχή αυτών θα τα εντάξουμε στο νόμο για αλλαγή χρήσης του Υ1 (από αποθήκες σε σπίτι) και αλλαγή των τετραγωνικών των ΙΚ1 και  τετραγωνικών και χρήσης για το ΙΚ2 (που έχει γίνει χώρισμα και χρησιμοποιείται ως γκαράζ!).

Αναφορικά με τα Α2 και Α3 (τα Β1 και Υ2 θα φαίνονται στην τροποποίηση σύστασης ως κοινόχρηστες αποθήκες) μπορούν να ενταχθούν στον ν4178/13 με κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών βάση του άρθρου 11/δ/I του Νόμου. Ισχύει ;;;  Αφού δεν μπορεί να γίνει αποδοχή κληρονομιάς, θεωρούμαστε συνιδιοκτήτες κατά 25%, σωστά;;; Ο μηχανικός όμως που έκανε την αρχική ένταξη στον 4014 γιατί δεν το δέχεται; Μήπως επειδή υπάρχει η αρχική σχετική υπ.δήλωση του ιδιοκτήτη ότι του ανήκουν 100%;;

Τέλος, σύμφωνα με συμβολαιογράφο, όταν ενταχθούν –επανενταχθούν στον νέο ν.4178/13, θα γίνει η τροποποίηση της αρχικής σύστασης και θα φαίνονται για τα μεν Υ1, ΙΚ1, ΙΚ2 οι ιδιοκτήτες βάση διαθήκης για τα δε Α2, Α3 εξ αδιαιρέτου 25%. Αν γίνει αποδοχή κληρονομιάς στα νόμιμα (βάσει σύστασης θα πρέπει πάμε να τα εντάξουμε στον νόμο πριν την τροποποίηση σύστασης ώστε να εκδοθεί η σχετική βεβαίωση μηχανικού περι μη ύπαρξης αυθαιρεσιών που απαιτείται). Θα γίνουν οι σχετικές εγγραφές –μετεγγραφές στο κτηματολόγιο και μετέπειτα (αφού δεν υπάρχουν οικογενειακές προστριβές) θα προχωρήσουμε σε παραχωρήσεις του μεριδίου του καθενός στον κατά πως ορίζεται στην διαθήκη….

Για τα μελλοντικά και αβέβαια δεν γίνεται αναφορά στην διαθήκη και κληρονομούνται κατά 25%. Απάυτά τα χιλιοστά θα πάρουν τα Α2 και Α3 στην τροποποίηση σύστασης ή θα πρέπει να υπόλοιπα να ξαναμοιραστούν;;

Πολλά συμβόλαια όμως ρε παιδιάè πολλά λεφτά θα απαιτηθούν!!!!!

Που υπάρχει (αν υπάρχει) λάθος στους παραπάνω συλλογισμούς-ενέργειες που πρέπει να γίνουν ώστε να ξεμπλέξουμε και να είμαστε καθόλα νόμιμοι; Αμαρτίες γονέων παιδεύουσι τέκνα.

 

ΣΑΣ ΥΠΕΡΕΥΧΑΡΙΣΤΩ ΕΚΤΩΝ ΠΡΟΤΕΡΩΝ για τον χρόνο σας!!!!!

Edited Ιούνιος 1 , 2014 by sstav

[dimitris GM]

ολο το προβλημα ξεκινησε απο εκει που δηλωσε σαν 100% δικα του τα δυο αυθαιρετα

και τα τακτοποιησε

 

[ειτε με την συναινεση των υπολοιπων...ειτε διοτι εχει την αποκλειστικη χρηση]

 

χωρις να ειναι βεβαιος οτι

"μπορει να συστησει ΟΙ σε αυτα τα δυο διαμερισματα"?

 

Επίσης, αν με την "νομιμη" οικοδομη εχει εξαντληθει ο σδ...ειναι ενα προβλημα 

[που θετουν αλλοι...]

αν αυτα τα "επι πλεον "  τμ μπορουν να λαβουν χιλιοστα και να αποτελεσουν αυτοτελεις και διηρημενες ΟΙ

 

Φυσικα, ο νομος δεν απαγορευει την συσταση ΟΙ στα τακτοποιημενα...εστωκαι αν ειναι για 30 χρονια

 

αλλά

 

εχεις να αντιμετωπισεις τον συμβ/φο...που αρνειται...επειδη   εχει να αντιμετωπισει το/ην κτηματοφυλακα που αρνειται...

 

Το προβλημα μπορει να λυθει

 

ειτε με καποια διευκρινιστικη απο το υπουργειο  ή απο το Κτηματολογιο

 

ή, αλλως, θα "υπεισελθουν " οι κληρονομοι στα δικαιωματα του αποβιωσαντα,

 

μεταξυ των οποιων ηταν και η τροποποιηση της συστασης  ...μαζι με τους υπολοιπους...

θα κανουν τροποποιηση της συστασης

θα ζητησουν μεταγραφη

θα αρνηθει η κτηματοφυλαξ

και θα καταφυγετε στα δικαστηρια

 

ή θα  "κοψουν" ποσοστα απο τα χιλοοστα που ειχε ο αποβιωσας σε άλλα διαμερισματα και θα τροποποιησουν την συσταση μονον  ως προς αυτα..

και μετα ξαναμανα αρνηση κτηατοφυλακα..δικαστηρια..

 

δυστυχως

 

οταν περισυ περιοδευε το ...μισο υπουργειο ανα την χωρα

 

"κρατησαν" μεν σημειωσεις για το θεμα αυτο...με σκοπο να  απαντησουν.....

 

αλλά ..καπου τις εχασαν.....

 

υγ

ρωτα το  help  desk...

[avgoust]

Κατά την άποψή μου , το πιο λάθος σενάριο και για εσάς και για τον μηχανικό είναι να γίνει αποδοχή μόνο στα νόμιμα  και μετά ένταξη στον 4178 των Α2 , Α3.

Πιο παράνομο και λάθος δεν γίνεται.

 

Εχεις καταχωρημένο αυθαίρετο και θα πας και θα κάνεις αποδοχή σαν να μην υπάρχει ???

Στην μεταφορά στον 4178 θα εξαφανιστούν τα Α1, Α2 και θα δηλωθούν σε νέα δήλωση ??

Και θα πας να πεις στην νέα δήλωση ότι κύριοι υπάρχουν πριν το 2011 (καθως απαγορέυεται η δήλωση νεότερων του 2011) αλλά εγώ το 2013 έκανα συμβόλαια που λέει ότι δεν υπάρχουν ??????!!!!!

Και πως θα δικαιολογήσεις στην εφορία το νεό Ε9 σας (όλων) που θα πρέπει να αναγράφει τα Α2 , Α3 με έτος κατασκευής προ του 2011 ενώ στην αποδοχή θα είναι απόντα ?

 

Το μόνο που μπορώ να φανταστώ ως εμπόδιο για τον μηχανικό είναι το ποιός είναι ιδιοκτήτης σήμερα.

 

Γνώμη μου είναι ότι :

α.  πρέπει να προηγηθεί η δήλωση 4178 της αποδοχής.

β. το ποιός είναι ιδιοκτήτης σήμερα (όλοι σας δηλαδή) , προκύπτει από την δημοσιευμένη ( υποθέτω ) διαθήκη και την μη υποβολή ( υποθέτω ) δήλωσης αποποίησης κληρονομιάς στην εφορία.

γ. Ανάλογες Υ. δηλώσεις εξουσιοδοτήσεις και συναινέσεις προς τον μηχανικό.

 

Με τα στοιχεία που αναφέρεις    πάντα.

Edited Μάιος 31 , 2014 by avgoust

[sstav]

Να επισημάνω ότι σε τηλεφωνική επικοινωνία με το 1522 μου είπαν να προχωρήσουμε στην επανένταξη στον 4178 περιγράφοντας όλο το παραπάνω ιστορικό (κληρονομικά κτλ). Είναι νόμιμο και εφικτό αυτό; Έχουν γίνει και σχετικά υπομνήματα στους νομικούς συμβούλους της ένωσης συμβολαιογράφων.....

 

@dimitris GM  και σύ πιστεύεις ΄πως πρέπει να μην γίνει τμηματική αποδοχή της κληρονομιάς επι των "νομίμων";

δηλαδή κατά την άποψή σου τα δικαστήρια δεν τα αποφεύγουμε;;

 

@avgoust ...η κληρονομιά είναι δημοσιευμένη και δεν έχει γίνει δήλωση αποποίησης κληρονομιάς στην εφορία...τα χρονικα περιθώρια στενεύουν όμως...τελειώνει το 6μηνο (θα πάρουμε και την τρίμηνη παράταση) ...Στην εφορία για το Ε9 του 2014 που έκλεισε χθες δηλώθηκαν ως 25% εξαδιαθέτου νόμιμοι κληρονόμοι αφού την 1/1/2014 δεν είχε γίνει η δημοσίευση της διαθήκης...Γιατί όμως λες "πιο παράνομο και λάθος";

 

Αν γίνει αποδοχή στα νόμιμα πηγαίνουμε ως νόμιμοι κληρονόμοι και εντάσουμε στον 4178 τα Υ1, ΙΚ1, ΙΚ2. (υπάρχουν τα κτηματολογικά έγραφα). Ως εξαδιαθέτου νόμιμοι κληρονόμοι κατά 25% των Α1 και Α2 (δεν λαμβάνεται προσωρινά υπόψη στην παρούσα φάση η διαθήκη του μακαρίτη) και προκειμένου να γίνει σωστά πρώτα η τροποποίηση σύστασης και μετά η εγγραφή στο κτηματολόγιο....Γίνεται τίποτα με προσύμφωνο διαίρεσης της περιουσίας ;;;

Αυτή η Υπ.Δήλωση ότι κατείχε το 100% των Α2 και Α3 προσβάλεται ; Eχει κυρώσεις; Eπειδή τα διαμερίσματα αυτά χτίστηκαν στην ταράτσα πάνω από το ΙΔ1 (κοινόχρηστοι χώροι) και συνεπώς ήταν όλοι συνιδιοκτήτες....

Edited Μάιος 31 , 2014 by sstav

[dimitris GM]

Να επισημάνω ότι σε τηλεφωνική επικοινωνία με το 1522 μου είπαν να προχωρήσουμε στην επανένταξη στον 4178 περιγράφοντας όλο το παραπάνω ιστορικό (κληρονομικά κτλ). Είναι νόμιμο και εφικτό αυτό; Έχουν γίνει και σχετικά υπομνήματα στους νομικούς συμβούλους της ένωσης συμβολαιογράφων.....

Ουτως ή αλλως θα πρεπει να μεταφερθεις  στον 4178...εχετε καθε δικαιωμα σαν κληρονομοι...τα μετα  ειναι που "κολλαει η υποθεση]

 

@dimitris GM  και σύ πιστεύεις ΄πως πρέπει να μην γίνει τμηματική αποδοχή της κληρονομιάς επι των "νομίμων";

δηλαδή κατά την άποψή σου τα δικαστήρια δεν τα αποφεύγουμε;;

@avgoust ...η κληρονομιά είναι δημοσιευμένη και δεν έχει γίνει δήλωση αποποίησης κληρονομιάς στην εφορά...τα χρονικα περιθώρια στενεύουν όμως...τελέιώνει το 6μηνο ..

 

[να μου επιτρεψει ο αυγουστος να απαντησω εδω...μια και αφορα κληρονομικα-φορολογικα θεματα]

 

δικαιουσθε να ζητησετε τριμηνη παραταση,  μεχρι να οριστικοποιησετε το τι πρεπει να γινει...με μια  απλη αιτηση στον εφορο...αναγραφοντας το προβλημα...]

.Στην εφορία για το Ε9 του 2014 που έκλεισε χθες

 

πρωτον δεν εκλεισε χτες το Ε9  αλλά   δοθηκε "μη παραταση......"

.δευτερον,   αυτο το 25%  ειναι  λαθος...διοτι δεν εχει σχεση πότε δημοσιευθηκε η  διαθηκη...η επαγωγη της κληρονομιας ανατρεχει στον χρονο του θανατου

και στις  1 1-1-2014 ειχατε τα συγκεκριμενα  ακινητα οπως τα μαθατε  απο την διαθηκη

Επομενως πρεπει να διοθωσετε τις εγγραφες σας]

δηλώθηκαν ως 25% εξαδιαθέτου νόμιμοι κληρονόμοι αφού την 1/1/2014 δεν είχε γίνει η δημοσίευση της διαθήκης...

 

Γιατί όμως λες "πιο παράνομο και λάθος"; Αν γίνει αποδοχή στα νόμιμα πηγαίνουμε ως νόμιμοι κληρονόμοι και εντάσουμε στον 4178 τα Υ1, ΙΚ1, ΙΚ2. (υπάρχουν τα κτηματολογικά έγραφα). Ως εξαδιαθέτου νόμιμοι κληρονόμοι κατά 25% των Α1 και Α2 (δεν λαμβάνεται προσωρινά υπόψη στην παρούσα φάση η διαθήκη του μακαρίτη) και προκειμένου να γίνει σωστά πρώτα η τροποποίηση σύστασης και μετά η εγγραφή στο κτηματολόγιο....Γίνεται τίποτα με προσύμφωνο διαίρεσης της περιουσίας ;;;

Αυτή η Υπ.Δήλωση ότι κατείχε το 100% των Α2 και Α3 προσβάλεται ; Eχει κυρώσεις; Eπειδή τα διαμερίσματα αυτά χτίστηκαν στην ταράτσα πάνω από το ΙΔ1 (κοινόχρηστοι χώροι) και συνεπώς ήταν όλοι συνιδιοκτήτες....

 

 

το θεμα σου δεν ειναι απλο

και δεν επιλυεται  ανταλλασοντας ερωταπαντησεις...

καλυτερα να μιλησεις με τον μηχανικο σου και τον συμβ/φο σου...

Να αποφασισετε τι θα κανετε και

να τα βαλετε σε μια σειρα...

 

εμεις...εδω   θα ειμαστε

 

τα λεμε

Edited Μάιος 31 , 2014 by dimitris GM

[sstav]

ακριβώς επειδή μιλήσαμε και άκρη δεν βγήκε...κολλάει η υποθηκοφύλακας την αποδοχή...κολλάει ο μηχανικός την ένταξη στον νέο νόμο...τελευταία ελπίδα να ανοίξω το πρόβλημά μου σε εσάς...

ΚΟΛΗΜΑ 1ο Την επανένταξη στο ν4178 δεν την δέχεται ο μηχανικός μας. Η δημοσίευση της διαθηκης που ορίζει τους κληρονόμους δεν έχει αποδοχή ακόμα. Γίνεται ή δεν γίνεται; Το 1522 που τηλεφώνησα δεν μου ανέφερε πρόβλημα....

ΚΟΛΗΜΑ 2ο Ο συμβολαιογράφος δεν ξέρω αν μπορεί να κάνει "τμηματική" αποδοχή της διαθήκης επί των νομίμων (όσων έχουν ΚΑΕΚ). Ισχυρίζεται ότι εκεί καταλήγουμε όμως...το μέρος της διαθήκης όπου αναφέρονται κληρονόμοι αυθαίρετων διαμερισμάτων παραμένει αίολο-εγκαταλείπεται....

ΚΟΛΗΜΑ 3ο Ο υποθηκοφύλακας δδεν δέχεται εγγραφή ακινήτου αυθαιρετου αν δεν έχει ενταχθεί στον νεο νόμο και δεν υπάρχει τροποποίηση σύστασης (σωστό και λογικό).

 

Κάπου όμως πρέπει να σπάσει η αλυσίδα ...κάποιος να αποδεχθεί κάτι...δεν βγαίνει άκρη διαφορετικά...και τα δικαστήρια θα αργήσουν....

 

Σε όλους αυτούς τους επαγγελματίες στους οποίους απευθυνθήκαμε για το πρόβλημα δεν έχουν αντιμετωπίσει παρόμοια υπόθεση και δεν μπορούν με βεβαιότητα να μας καθοδηγήσουν για τα σωστά βήματα.

 

Αναφορικά με τα λογιστικά το ότι είναι λάθος το 25% που το στηρίζεις; Τα τακτοποιημένα ακίνητα είχαν δηλωθεί στο Ε9 του 2013 του μακαρίτη...εφόσον δεν έχει γίνει αποδοχή επισήμως, την 1/1/2014 τα είχαμε εξαδιαθέτου (έτσι συμφώνησε και ο τέταρτος της παρέας, ο λογιστής).  Έιναι όντως περίπλοκο και υπάρχει άγνοια για την αντιμετώπιση της κατάστασης...αν πάμε δικαστικά φέξε μου και γλιστρησα...

Edited Μάιος 31 , 2014 by sstav

[avgoust]

Το 6μηνο είναι για την υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάς. (μπορείτε στην ανάγκη να ζητήσετε από τον έφορο μικρή παράταση ).

Το 4μηνο όμως που είναι η αποκλειστική προθεσμία δήλωσης αποποίησης κληρονομιάς έχει παρέλθει. Εφοριακά είστε ήδη κληρονόμοι.

 

Οπως είπα πρέπει να προηγηθεί η δήλωση του 4178. Αυτό σας είπαν και από το ΤΕΕ .

Edited Μάιος 31 , 2014 by avgoust

[sstav]

οκ..να προηγηθεί....δεν αντιλέγω....ο μηχανικός που εκανε την ενταξη στον 4014 γιατί κολλάει; στο ότι δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς; ή στην υπ.δήλωση του μακαρίτη;

Edited Μάιος 31 , 2014 by sstav

[avgoust]

Του μηχανικού σας το πρόβλημα ποιό είναι ? Το ιδιοκτησιακό ?

[dimitris GM]

απαντησε ηδη ο αυγουστος

πολυ σωστα

 

και επι κληρονομικων θεματων

 

απλα να συμπληρωσω..

 

για το 25%...που δηλωσατε...

αφου ο θανατος  ειναι το 2013

 

ο λογιστης εκανε λαθος...

[ο νομος  λεει οτι δηλωνουμε την εξ αδιαθετου...αν δεν υπαρχει διαθηκη...Εσεις ειχατε την διαθηκη εδω και 2-3 μηνες...

Αρα το ξερατε..

Και δεν εχει σχεση με την αποδοχη...αυτη μπορειτε να την κανετε όποτε θελετε..

 

Αλλα και να μετα βρισκονταν μια διαθηκη...και παλι επρεπε να διορθωσετε την εξ αδιαιθετου με βαση την διαθηκη