Αυτοδίκαιη συνένωση ομόρων άρτιων γηπέδων του ιδίου ιδιοκτήτη

[ntanos]

4 ώρες πριν, tetris said:

Υπάρχει κι άλλο πρόβλημα. Έκδοση άδειας (εντός σχεδίου) με όμορο μη άρτιο. Θα πρέπει να ελεγχθεί μήπως εκδόθηκε με ψευδές τοπογραφικό (όλα τα όμορα άρτια και οικοδομήσιμα), οπότε θεωρείται ως μη εκδοθείσα (ανακαλείται), και όλο το κτίσμα είναι αυθαίρετο.

Θέλει ψάξιμο ...

Σε μία πρόσφατη παρείστικη συζήτηση με μία υπάλληλο σε ΥΔΟΜ (φαινόταν ότι είχε πολλές γνώσεις), συζητόντας μία τέτοια περίπτωση, μου είχε αναφέρει ότι μετά την παρέλευση 5ετίας η άδεια πλέον δεν ανακαλείται. Με μία πρόχειρη αναζήτηση βρήκα και την παρακάτω περιγραφή απόφασης του Σ.τ.Ε.:

"Μετά από πάροδο εύλογου χρονικού διαστήματος (πενταετία) εάν δεν συντρέχουν λόγοι προστασίας δημοσίου συμφέροντος και εφόσον έχει δημιουργηθεί καλόπιστα πραγματική κατάσταση υπέρ του διοικουμένου που χρήζει έννομης προστασίας, η πολεοδομική αρχή έχει τη διακριτική ευχέρεια να μην ανακαλεί την οικοδομική άδεια (ΣτΕ 1974/94)."

Το ερώτημα είναι, διοικούμενο θεωρεί τον πολίτη που αιτήθηκε της άδειας? διότι αυτός θεωρητικά μπορεί να μην είχε γνώση ότι τα όμορα ήταν στην πραγματικότητα μη οικοδομήσιμα και να ήταν σφάλμα του μηχανικού και μόνο.

Τι γίνεται άραγε σε αυτές τις περιπτώσεις? θα μπορούσε ο φίλος παραπάνω, αν δεν υπήρχαν οι έξτρα αυθαιρεσίες, να εκδόσει βεβαίωση του Ν.4495/2017 περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών? Το λεκτικό μίας τέτοιας βεβαίωσης όπως το διαβάζω, είναι σαν να αφορά μόνο στο αν η κατασκευές είναι σύμφωνες με την εκδοθείσα άδεια και όχι αν η άδεια είχε "εκδοθεί ορθώς".

[tetris]

Η παραπάνω απόφαση ισχύει ΜΟΝΟ για πράξεις που έχουν εκδοθεί με υπαιτιότητα της Υπηρεσίας.

Όταν έχουμε πράξη βασισμένη σε ψευδή στοιχεία (υπαιτιότητα μηχανικού) ανακαλείται οποτεδήποτε.

Σε κάθε περίπτωση που έχουμε μη άρτιο εντός σχεδίου, πρέπει να το ψάχνουμε πολύ. Το πρόβλημα είναι αν υπάρχει όμορο μη άρτιο, άλλου ιδιοκτήτη. Σε αυτή την περίπτωση, αν δεν υπάρχει Κτηματολόγιο, τα πράγματα είναι δύσκολα. Από τη στιγμή όμως που βεβαιώνουμε πως το μεταβιβαζόμενο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο , πρέπει να ελέγχουμε και τα όμορα.

[ntanos]

Έχεις δίκιο tetris, άρα το θέμα είναι ότι κατά την άποψή σου, ο φίλος παραπάνω πρέπει να τακτοποιήσει εξ ολοκλήρου το κτίσμα και όχι μόνο τις υπερβάσεις σε σχέση με την οικοδομική άδεια?

Το ρωτάω διότι το λεκτικό της βεβαίωσης μηχανικού είναι έτσι δομημένο, σαν να αναφέρεται μόνο στη συμφωνία της κατασκευής με την άδεια. Βάσει αυτών που λες, αν δεν είχε καμία υπέρβαση δεν θα μπορούσε ούτε και τότε να δώσει βεβαίωση σωστά?

Δεν έχω ασχοληθεί με αυθαίρετα εξ ου και η απορία!

Edited Μάιος 11 , 2020 by ntanos

[fotis91]

Ευχαριστώ και πάλι για τις χρήσιμες τοποθετήσεις σας! Θα επανέλθω όταν έχω περισσότερες πληροφοριες στα χέρια μου.

Edited Μάιος 11 , 2020 by fotis91

[tetris]

20 ώρες πριν, ntanos said:

Έχεις δίκιο tetris, άρα το θέμα είναι ότι κατά την άποψή σου, ο φίλος παραπάνω πρέπει να τακτοποιήσει εξ ολοκλήρου το κτίσμα και όχι μόνο τις υπερβάσεις σε σχέση με την οικοδομική άδεια?

...

Το πρόβλημα (στα εντός σχεδίου) είναι ο πλήρης έλεγχος αρτιότητας -οικοδομησιμότητας. Όπερ σημαίνει ότι θα πρέπει να ελέγχουμε και τα όμορα. Συνεπώς, για να έχουμε σωστή και πλήρη τακτοποίηση των αυθαιρεσιών, θα πρέπει να ελέγχουμε και το αν η (κάθε) άδεια έχει εκδοθεί σωστά.

Μπορεί όλα αυτά να φαντάζουν εξωπραγματικά, αλλά μόνον έτσι διασφαλίζεται ο αγοραστής. 

Edited Μάιος 12 , 2020 by tetris

[ntanos]

Όχι μου φαντάζουν πολύ λογικά αυτά που λες ίσα ίσα! Αυτό που μου κάνει εντύπωση, είναι ότι η βεβαίωση περί μη αυθαιρεσιών λέει επί λέξη:

"Σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια (Οικοδομική άδεια, νομιμοποιήσεις κτλ), στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή
οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου, δεν
έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν
έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια."

Ένα κείμενο δηλαδή που δίνει την εντύπωση ότι ελέγχεις μόνο σύμφωνα με την άδεια που έχει εκδοθεί. Και λόγω αυτού του λεκτικού πολλοί μηχανικοί ίσως έχουν κάνει λάθη..

 

[Pavlos33]

16 ώρες πριν, tetris said:

Από τη στιγμή όμως που βεβαιώνουμε πως το μεταβιβαζόμενο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο , πρέπει να ελέγχουμε και τα όμορα.

και το ερώτημα που προκύπτει σε πολλές περιπτώσεις είναι αν μπορείς να κρίνεις ότι το όμορο είναι άρτιο. Για παράδειγμα αν το όμορο δύναται να εμπίπτει σε παρέκκλιση αρτιότητας και χρειάζεται προσκόμιση και έλεγχο σειράς τίτλων για να αποδειχθεί ο χρόνος δημιουργίας του, ποιος θα δώσει τα συμβόλαιά του και μάλιστα στο γείτονα; Επιπλέον αν το πρόσωπο και κυρίως η επιφάνεια του όμορου δεν προκύπτουν με σαφήνεια, είτε λόγω μη υλοποιημένων ορίων είτε και λόγω αδυναμίας πρόσβασης για αποτύπωση σε τυφλές πλευρές κλπ, το θέμα τεκμηρίωση αρτιότητας όμορων οικοπέδων αρχίζει και γίνεται πολύ δύσκολο.

Στο άρθρο 7  παρ 7 του ΝΟΚ αναφέρεται ότι "7. Δεν επιτρέπεται η δόμηση ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, έστω και κατά το Αρθ-25 του Ν-1337/83 όπως εκάστοτε ισχύει, αν για οποιονδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας, η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση και εκφράζεται ότι κατά την κρίση της Πολεοδομίας αν παρεμποδίζεται η δυσχεραίνεται η  τακτοποίηση τότε δεν επιτρέπεται η οικοδόμηση. Άρα, από την στιγμή που εμπλέκεται η ΥΔΟΜ μέσα στην κρίση της οικοδομησιμότητας στην περίπτωση  που ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, συνορεύει με ένα μη άρτιο, μπορεί να μεταφραστεί ότι δεν αποκλείεται εντελώς η οικοδόμηση του άρτιου οικοπέδου. Βεβαίως οι ΥΔΟΜ στο 99,99% των περιπτώσεων όταν διαπιστωθεί στο έλεγχο άδειας μη άρτιο όμορο δεν θα δώσουν ποτέ το ΟΚ για έκδοση άδειας.

 

[tetris]

11 ώρες πριν, ntanos said:

....

Ένα κείμενο δηλαδή που δίνει την εντύπωση ότι ελέγχεις μόνο σύμφωνα με την άδεια που έχει εκδοθεί. Και λόγω αυτού του λεκτικού πολλοί μηχανικοί ίσως έχουν κάνει λάθη..

Το κείμενο αυτό αφορά σε κτίσματα χωρίς (ή εντός επιτρεπτών ορίων) παραβάσεις και υπερβάσεις.

 

6 ώρες πριν, Pavlos33 said:

....

 το θέμα τεκμηρίωση αρτιότητας όμορων οικοπέδων αρχίζει και γίνεται πολύ δύσκολο.

...

Όντως είναι δύσκολο, αλλά αν σκεφτείς τι επιπτώσεις έχει για το μηχανικό η "πατάτα" που μπορεί να κάνει, η διαδικασία ελέγχου είναι μονόδρομος

Ευτυχώς, με την Κτηματογράφηση και τις εντάξεις μετά το 83, η δουλειά γίνεται αρκετά εύκολη 

[dsworks]

Συνάδελφοι, λέτε υπερβολές, και έχετε δώσει λάθος συμβουλή στον fotis91.

Καταρχάς, μια ΟΑ/ΑΔ είναι διοικητική πράξη και έχει ισχύ όσο δεν έχει ανακληθεί. Όταν ελέγχουμε για αυθαιρεσίες, ελέγχουμε με τις εγκεκριμένες μελέτες της άδειας. Δεν «ξετινάζουμε» την άδεια και μόλις βρούμε λάθος στο διάγραμμα κάλυψης ή σε έναν ξυλότυπο, βγάζουμε το κτίσμα αυθαίρετο στο σύνολο. Έχουν ειπωθεί αυτά τα πράγματα σε εγκυκλίους από τον 4014 και τον 4178 ακόμη.

Εξαίρεση ήταν το τοπογραφικό, όταν η αρτιότητα βεβαιωνόταν με λάθος (και δόλιο συχνά τρόπο), ειδικά στα εκτός σχεδίου, εξ'ου και η αναφορά στο παράρτημα. Η συγκεκριμένη περίπτωση όμως είναι εντελώς διαφορετική.

Ειδικά εφόσον μιλάμε για άδεια προ ΝΟΚ.

Με την παραδοχή ότι μιλάμε για σχέδιο προ του 83, όντως, το μη άρτιο όμορο γεννά υποχρέωση τακτοποίησης. Αλλά ο συνάδελφος σας είπε ότι ο ιδιοκτήτης αγόρασε και τα δύο. Άρα μην λέμε βλακείες.

Συνάδελφε fotis91, τακτοποιείς τα αυθαίρετα σαν να έχεις κανονικότατη άδεια. Ο ιδιοκτήτης πελάτης σου θα πρέπει να κάνει συνένωση οικοπέδων. Από εκεί και πέρα, κατάτμηση ή σύσταση οριζοντίου/καθέτου, το μελετάς από τώρα βάσει του τι ισχύει στην περιοχή.

[[email protected]]

1 ώρα πριν, dsworks said:

Συνάδελφοι, λέτε υπερβολές, και έχετε δώσει λάθος συμβουλή στον fotis91.

...

Καλημέρα.

Από τη μεριά μου δεν διαφωνώ, εξάλλου πήρα ως δεδομένο ότι η άδεια δεν έχει ανακληθεί και ότι οι τίτλοι έχουν μεταγραφεί.

Το πρόβλημα θα έρθει στην επιφάνεια όταν θα εκπονηθεί νέο τοπογραφικό με δήλωση 651.

Στην 651 αν όντως το οικόπεδο 2 είναι μη άρτιο, τότε το 1 είναι εκ των πραγμάτων μη οικοδομήσιμο (αλλά έχει οικοδομική άδεια).

Συνεχίζω να επιμένω για διερεύνηση αρτιότητας του 2. Σε παλαιά σχέδια πόλης είναι πολύ συνηθισμένο ο κανόνας αρτιότητας να ήταν χαμηλός με την κύρωση του ρυμοτομικου, και στη συνέχεια να αυξήθηκε (πχ με γοκ73). Κατατμήσεις με βάση το χαμηλό όριο αρτιότητας πριν την αύξηση του είναι έγκυρες και τα οικόπεδα που προέκυψαν στην πραγματικότητα είναι άρτια στον κανονα (!).

Είναι πραγματικά πολύ σπάνιο να πετύχει κάποιος υπόθεση με υπαίτια κατάτμηση σε εντός σχεδίου.

Αλλά αν το 2 όντως είναι μη άρτιο, τότε με την πρώτη δήλωση 651 οποιοσδήποτε συμβφος έχει θέμα στο οικόπεδο 1 (θα έχει περιγραφή οικοδομήσιμου στον τιτλο ενώ δεν είναι).

Επίσης πρόβλημα πιθανόν να έχει οποιοσδήποτε μηχανικός (που ξέρει συνειδητά τη δουλειά του) προκειμένου να υπολογίσει ανάλωση συντελεστή δόμησης στην προετοιμασία σχεδίων για συνένωση και κατατμηση (αν εν τέλει είναι εφικτή). Διότι αν το κτίριο στο 1 μετά τις αυθαιρεσίες έχει καταλήξει να αναλώνει και συντελεστή από το 2, τότε η λύση συνένωση και κατατμηση στον κανόνα δεν είναι εφικτη.

Τέλος να επισημάνω ότι αν το μη άρτιο έχει προκύψει από (μη υπαίτια) κατάτμηση ΠΡΙΝ το 1977, τότε είναι οικοδομήσιμο με το άρθρο 25, και ενδεχομένως να μην είναι υποχρεωτική η συνένωση του και νά διατηρεί αυτοτέλεια.

 

Από διαίσθηση και μόνο υποψιάζομαι ότι η υπόθεση είναι παλτό και δεν λύνεται αποτελεσματικά ούτε με συνενωση-κατατμηση, αλλά ούτε και με συνενωση-συσταση καθέτου. Δηλαδή παίζει και το ενδεχόμενο ο ιδιοκτήτης να μην χρειάζεται να κάνει απολύτως τίποτα και να αφήσει ένα 250αρι αυτοτελές στο ένα παιδί και ένα 150αρι αυτοτελές (και οικοδομήσιμο με το άρθρο 25) στο άλλο παιδι. 

Edited Μάιος 12 , 2020 by [email protected]