Η φούσκα της οικοδομής στην Ελλάδα και άλλες τερατολογίες

[ted78]

Οι τιμές που δίνεις BAS δεν είναι συγκρίσιμες. Πρέπει να αποπληθωριστούν σε κάποιο έτος βάσης, ώστε να μπορεί κάποιος να βγάλει άκρη.

[Konstantinos IB]

1) Για να εξετάσουμε σωστά την ύπαρξη φούσκας χρειάζεται και ένα επιπλέον στοιχείο. Το ποσοστό συμμετοχής της οικοδομής, εξαιρουμένων των μεγάλων δημοσίων έργων, στο ΑΕΠ. Αν το ποσοστό είναι μεγάλο τότε επίσης έχουμε ένα βασικό στοιχείο για να εκτιμήσουμε πως υπάρχει φούσκα.  

2) Η αύξηση του πληθυσμού δεν λέει απολύτως τίποτε. Μην ξεχνάμε ότι η Ελλάδα είναι μια χώρα που η αύξηση του πληθυσμού της τις τελευταίες δεκαετίες οφείλεται στην αύξηση του μέσου όρου ζωής. Την κύρια ανάγκη ιδιόκτητης κατοικίας την έχουν οι νέοι οι οποίοι όμως ελαττώνονται σε αναλογία πληθυσμού τις δύο τελευταίες δεκαετίες.     

 

Το δε όριο δανειστικού ρίσκου στην Ελλάδα , μέχρι το 2002 , ήταν ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΜΗΔΕΝΙΚΟ και γιά αυτό Σημίτης , Παπαδήμος , επέτρεψαν τον απεριόριστο δανεισμό κάθε μορφής .

Κοίτα να δεις, συζήτηση κάνουμε. Μη μας βρει κανένα κακό μεσημεριάτικο  , χρονιάρα μέρα...

[BAS]

Οι απογραφές που βλέπω και εγώ έχουν κάποια αλλαγή το 2011 , αφού

 

Σε αντίθεση με τις προηγούμενες απογραφές, αυτή του 2011 εστίασε στην καταγραφή του «μόνιμου» πληθυσμού της Ελλάδας, όχι του «πραγματικού» (de facto). Καταχώρισε δηλαδή τους απογραφομένους στον πίνακα της περιοχής όπου δήλωσαν ότι ζουν μόνιμα το τελευταίο δωδεκάμηνο, όχι στο σημείο που βρίσκονταν την ημέρα της απογραφής

 

Προσωπικά εμας και όλη την πολυκατοικία πληθυσμού κοντά 30 άτομα , δεν μας απέγραψαν το 2011 , σε αντίθεση με τις προηγούμενες φορές , όπου έμενα σε άλλα σπίτια .

 

Δίνουν 9,7 το 81 και 11,3 το 2011 , δηλαδή 116 % .

 

Οτι στηρίζει το σπίτι του το δελτίο είναι προφανές .

 

Το τι συμβαίνει σήμερα με τα δάνεια , είναι αποτέλεσμα των κυβερνητικών πρακτικών και όχι επενδυτικών επιλογών των δανειοληπτών .

 

Τον πληθωρισμό σας τον είπα . 25 % από το 1980 μέχρι το 1995 και μετά μειώνεται . 

 

 

 

Κωνσταντίνε , δεν θυμώνω εύκολα , οπότε μην ανησυχείς . Δεν είναι φωνές , είναι επισημάνσεις που συνήθως μας διαφεύγουν και ενίοτε αποκρύπτονται από τα μέσα .

 

Το ποσοστό συμμετοχής της οικοδομής στο ΑΕΠ άμεσα ήταν σχετικά χαμηλό , διαχρονικά γύρω στο 8 % . Υπήρχε όμως και η συμμετοχή των υποστηρικτηκών στην οικοδομή δραστηριοτήτων , οι οποίες είχαν ένα βασικό σημείο πωλήσεων μέσα στην χώρα που τους έδινε και δυνατότητες γιά εξαγωγές . Ετσι το σύνολο ίσως πλησίαζε το 20 % , αλλά αυτό δεν ήταν στοιχείο της οικοδομής .

 

Γιά την αύξηση του πληθυσμού λόγω αύξησης του μέσου όρου ζωής , συμφωνώ .

Ανάγκες όμως είχαν και έχουν όλοι .

 

Δεν σημαίνουν αυτά ότι έχουμε ανάγκες νέων οικοδομών , χωρίς να αντικαταστήσουμε τις παλιές . Εχουμε προφανώς σε παραθεριστικές περιοχές και σε περιπτώσεις επιστροφής από τα αστικά κέντρα στην επαρχία .

 

Καμμιά φορά έχω ένταση , γιατί έχω φίλους τραπεζικούς και εκεί γίνεται ο κακός χαμός , αφού όλοι τραγουδάνε την ίδια κασσετούλα και βέβαια δεν έχουν και πραγματική γνώση του θέματος .

 

 

Αλλά η αύξηση 7 % μεταξύ των δύο δεκαετιών , ρίχνει το παραμύθι περί φούσκας και περί στήριξης της οικοδομής από τις τράπεζες .

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by BAS

[pankrok]

το ότι ένα νεόδμητο διαμέρισμα έφτασε να πουλιέται στην αξία 40+ ετών ενοικίασης του (σαν νεόδμητο πάντα) ενώ λόγω δανεισμού τα 40 χρόνια γινόντουσαν 60+ δεν συνιστούσε φούσκα?

 

πως είναι δυνατόν να αγοράζεις κάτι το οποίο σου προσφέρει με το ζόρι 2.5% μεικτή απόδοση χωρίς να υπολογίζεις το κόστος συντήρησης , την απομείωση αξίας (άρα και ενοικίου) λόγω παλαιότητας με την πάροδο των χρόνων και την εκάστοτε φορολογία (τόσο στο ενοίκιο όσο και στο οίκημα) - πρακτικά δηλάδη ούτε 1% απόδοση - και να λες "επένδυσα σε ακίνητα" ???????

 

πως είναι δυνατόν να παίρνεις δάνειο για να αγοράσεις ένα σπίτι το όταν με τα ίδια λεφτά (συνυπολογίζοντας το επιτόκιο δανεισμού από τη μία και την απλή τραπεζική απόδοση των καταθέσεων που δεν χρησιμοποιήθηκαν) θα νοικιάζεις το ίδιο νεόδμητο για 60 και πλέον χρόνια. (σε περιπτώσεις που η χρηματοδότηση ξεπερνούσε το 80%) και να το θεωρείς επένδυση ??????

 

πως είναι δυνατόν το κόστος γης να ξεπερνά το 60% του κόστους κατασκευής του ακινήτου και να θεωρείται φυσιολογικό?

 

παρεπιπτόντως τις ίδιες χαζομάρες κάνουν και οι κινέζοι αυτή την περίοδο, σε 5-6 χρόνια το επόμενο μπαμ θα έρθει εξανατολών. 

[BAS]

Γιά ξαναδες τα νούμερα λίγο γιατί τα έχεις μπερδέψει και κυρίως δεν υπολογίζεις σωστά τις αποδόσεις , αλλά και πάλι ξαναλέω ότι ο Ελληνας ποτέ δεν το είδε σαν επένδυση , αλλά σαν μέσο προστασίας των χρημάτων του και εξασφάλισης του στις δύσκολες στιγμές που συχνά περνάει αυτή η χώρα .

 

Επίσης δεν μπορούμε να υπολογίσουμε ως σοβαρό στατιστικό στοιχείο , κάτι που συνέβη γιά μόλις 5 χρόνια σε ένα σύνολο 30-50 χρόνων .

 

Αλλιώς μπορούμε να θεωρήσουμε ότι και η 5ετής διάρκεια της κρίσης καθορίζει ότι συνέβη από το 1960 .

 

Ακόμα φούσκα με αύξηση μόνο 7 % δεν υπήρξε και οι Κινέζοι δεν είναι συγκρίσιμη χώρα , αφού δεν έχουμε τίποτα κοινό .

[Konstantinos IB]

1) Κωνσταντίνε , δεν θυμώνω εύκολα , οπότε μην ανησυχείς . Δεν είναι φωνές , είναι επισημάνσεις που συνήθως μας διαφεύγουν και ενίοτε αποκρύπτονται από τα μέσα . 

 

2) Το ποσοστό συμμετοχής της οικοδομής στο ΑΕΠ άμεσα ήταν σχετικά χαμηλό , διαχρονικά γύρω στο 8 % . Υπήρχε όμως και η συμμετοχή των υποστηρικτηκών στην οικοδομή δραστηριοτήτων , οι οποίες είχαν ένα βασικό σημείο πωλήσεων μέσα στην χώρα που τους έδινε και δυνατότητες γιά εξαγωγές . Ετσι το σύνολο ίσως πλησίαζε το 20 % , αλλά αυτό δεν ήταν στοιχείο της οικοδομής .

 

1) Το πρόβλημα είναι ότι θυμώνω εγώ με αυτούς τους δύο μ@λ@κες που μας κουβάλησες στην κουβέντα.  

2) Χμμμ. Ναι, το 7% δεν είναι μικρό αλλά ούτε μεγάλο. Θα έλεγα ότι είναι λογικό. Μεγαλύτερα ποσοστά συναντώνται μόνο σε υπανάπτυκτες χώρες που ανοικοδομούνται. Πήγα σε κάτι στατιστικά στοιχεία και είδα όμως ότι το 1990 ξεκινάει από το 6% η συμμετοχή του κλάδου στο ΑΕΠ και φτάνει το 2005 στο 9%;;;;;;;;

Αυτή η αύξηση εξηγείται ως εξής: Από το 1995 η ελληνική οικονομία παρουσιάζει πτωτικές τάσεις πάρα πολύ σοβαρές. Δεν αυξάνεται μόνο το έλλειμμα στο εμπορικό ισοζύγιο αλλά ακολουθεί πτωτική τάση σε όλο το ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών (Ι.Τ.Σ.) Αυτό σημαίνει, αφού δεν μειώνονται οι εξαγωγές, ότι αυξάνονται οι εισαγωγές, η κατασπατάληση του δημοσίου χρήματος και ο υπερδανεισμός του κράτους. Επίσης την περίοδο αυτή μια σειρά βιομηχανιών - βιοτεχνιών που κάλυπταν ανάγκες της εσωτερικής αγοράς έχουν κλείσει υπό το βάρος του ανταγωνισμού των ευρωπαϊκών προϊόντων. Την ίδια λοιπόν περίοδο αυξάνεται η συμμετοχή της οικοδομής στο ΑΕΠ!!!!!

Γι' αυτό η πολιτική του βλάκα και του αρχιβλάκα (ακατονόμαστοι) λίγο μετά στηρίχθηκε στην απελευθέρωση του εσωτερικού δανεισμού για να φανεί η ελληνική οικονομία κραταιά και να μπούμε στο Ευρώ.      

Για να δώσουμε μια εικόνα της οικονομικής κατρακύλας στο διάστημα αυτό (υποθέτω ότι ενημερώνεσαι από τον οικονομικό τύπο) το μέσο έλλειμμα Ι.Τ.Σ. της Ελλάδας το 1995 ήταν περίπου 5% και το 2ο τρίμηνο του 2010 έφτανε το -9% (2η χώρα στην Ευρώπη). Το ίδιο τρίμηνο το Ι.Τ.Σ. της Ιταλίας το -12% (1η στην Ευρωζώνη) ενώ της Γερμανίας ήταν...+33% (τελευταία στην ΕΖ).

 

Κατά τα άλλα δεν διαφωνώ. Όσο για τους φίλους σου τους τραπεζικούς πες τους ότι οι τράπεζες έκοψαν τον δανεισμό στην οικοδομή όχι εξ αιτίας του υπερδανεισμού, αλλά λόγω της ασύδοτης πολιτικής τους στο θέμα των επιταγών. Οι ακάλυπτες επιταγές στην εγχώρια αγορά, που οι μισές από αυτές είναι μαϊμούδες (προϊόν αλλαξοκ@λιάς) έχουν ξεπεράσει σε αξία τα 30 δις. 

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by Konstantinos IB

[pankrok]

πραγματικό παράδειγμα

 

δύο διαμερίσματα 2ου όροφου στον παπάγο κατασκευή του 07 του οικοπεδούχου.

το ένα το πούλησε το 07 το άλλο το νοίκιασε 

105 τμ έκαστο με τζακι παρκινγκ κλπ 

 

το ένα πωλήθηκε στα 480000 σε ζεύγος δημοσίων υπαλλήλων (με δάνειο 300000 και επιτόκιο euribor + 1.5% - τότε περίπου 5.2% μεικτό) 

το διπλανό νοικίαστηκε την ίδια χρονιά στα 1100 ευρω το μήνα

 

τις λεπτομέριες τις ξέρω γιατι το ζευγάρι είναι φιλικό , ενώ αυτός που νοίκιασε το διπλανό τους βάφτησε το ένα παιδί και η γυναίκα του συμμαθήτρια της δικής μου - κοινώς βρισκόμαστε στις κούνιες κάθε σκ) 

 

έχουμε και κλαίμε 

τα 1100 είναι 13200 το χρόνο για αυτόν που τα δίνει δηλαδή αν υποθέσουμε οτι τα είχε μετρητά τα 480000 χωρίς να τα τοκίσει καθόλου θα τα ξόδευε στα 36 χρόνια υποθέτοντας πάντα οτι το διαμέρισμα παραμένει για όλα αυτά τα χρόνια άφθαρτο κάτι που δε συμβαίνει ποτέ 

 

να υπόθέσουμε οτι τα τοκίζει με ένα μέσο καθαρό επιτόκιο 1 % (τότε πχ ήταν πάνω απο 3%, τώρα κάτω απο 1%) στα 30 χρόνια θα είχε έξτρα άλλα 83000 (στην ξεφτύλα) δηλαδή άλλα 6,3 χρόνια --- το όλον 42 χρόνια.

 

αν απομειώσεις το ενοίκιο λόγω γηράνσεως της κατασκευής ξεπερνάμε τα 50 άνετα (ο όποιος πληθωρισμός έχει επίπτωση και στο επιτόκιο καταθέσεων) 

 

αν πάμε στην πραγματικότητα (δάνειο) τα 480000 απογειώνονται και γίνονται (με ένα μέσο καθαρό επιτόκιο 3% - που δεν ισχύει ούτε αυτό , είναι τουλάχιστον 4%) στα 30 χρόνια (δηλαδή να μπορείς να δώσεις 1400-1500 το μήνα) 694000 , 52 έτη ενοίκιο δηλαδή στη απολύτως καλύτερη περίπτωση + φόρος + 3 ανακαινίσεις (άφου θεωρήσαμε οτι νοικιάζεις το ίδιο διαμέρισμα στην άλλη περίπτωση) . αν το κάνεις με 4% πάμε στα 815000 η αλλίως 61 χρόνια συν τα παραπάνω

 

αν πάλι πάμε σε αυτόν που πουλάει η ενοικίαζει βγάζουμε το ίδιο και χειρότερο αποτέλεσμα οτι η τιμή πώλησης ήταν παραλόγως αναντίστοιχα υψηλότερη από την τιμή ενοικίασης (δηλαδή πουλώντας το διαμέρισμα βγάζεις ενοίκια 40 ετών - με 10% φόρο - όπου αν τα τοκίσεις με τραπεζικό τόκο 1% στα 40 χρόνια πας στα 715000 (60 χρόνια) ) 

 

αυτό σημαίνει ότι στην περίπτωση της ενοικίασης επειδή πρέπει το ενοίκιο να είναι τέτοιο ώστε να μπορεί να πληρώνεται κάθε μήνα κρατιέται σχετικά χαμηλά , η τιμή πώλησης όμως επειδή "επιδοτείται" από την χώρις λογική δανειδότηση απο τις τράπεζες πάει στο θεό - αν αυτό δε συνιστά φούσκα τότε τί είναι?

 

διαφορετικά το αξιολογείς σαν επένδυση (και είναι επένδυση γιατι τοποθετείς ένα τεράστειο κεφάλαιο κάπου έτσι ώστε να μη χρειάζεται να πληρώνεις ενοίκιο) καταλήγεις στο ίδιο συμπέρασμα.

 

οι τιμές που σου είπα είναι ένα πραγματικό παράδειγμα. αντίστοιχα στην περιοχή έχω τουλάχιστον άλλα 15. στατιστικά να το δείς παρακολουθόντας ενοίκια και τιμές πώλησης στην περιοχή έβλεπες οτι ήταν ο κανόνας. η δεκαετία 97-07 ήταν καταστροφική για την οικοδομή , ανέβασε την αξία της γης σε αστρονομικά επίπεδα και αναμενόμενο καθώς ήταν , το κλείσιμο της βρύσης με τα λεφτά οδήγησε τους κατασκευαστές στην πτώχευση.

[BAS]

Σωστά τα λες γενικά .

 

Κάποια σχόλια .

 

Η απελευθέρωση του εσωτερικού δανεισμού , δεν έγινε γιά να φανεί η ελληνική οικονομία κραταιά , αλλά γιά να γίνει τζίρος στην χώρα , εισαγώμενος βέβαια κυρίως , αφού η παραγωγή είχε μειωθεί .

 

Μάλιστα δεν αφορούσε τόσο την οικοδομή , αλλά το εμπόριο και την κατανάλωση και τα αυτοκίνητα , αφού αυτά και πήραν τα 2/3 του δανεισμού , αλλά εκεί είχαν όφελος και οι τράπεζες με τα μεγάλα επιτόκια και όχι με τα στεγαστικά που είχαν 1-2,5 % περιθώριο κέρδους .

 

Αν ήθελαν να βοηθήσουν την εσωτερική αγορά όπως έγινε παλιά , θα βοηθούσαν την οικοδομή, όχι μόνο την αστική , αλλά και την παραθεριστική που στήριζε πολλές ελληνικές εταιρείες .

 

Το ποσοστό λοιπόν στο ΑΕΠ δεν αυξήθηκε γιατί αυξήθηκε ο όγκος , 7 % είπαμε ήταν η αύξηση , αλλά γιατί μειώθηκαν άλλοι τομείς της παραγωγής  , υπέρ των εισαγωγών .

 

Τώρα γιά τα ελλείματα των τελευταίων 6 χρόνων , μάλλον κανένα μάγειρα πρέπει να φωνάξουμε να μας τα εξηγήσει .

 

Οσο γιά τις επιταγές , το πρόβλημα δεν ήταν των τραπεζών , αφού οι επιταγές στην Αγγλία μπορεί κάλλιστα να είναι ακάλυπτες και να μην τρέχει τίποτα , αλλά στο γεγονός ότι η εμπορική πολιτική των εταιρειών βασίστηκε σε αυτές και ο καλός πελάτης είχε απλά μακροχρόνια πίστωση , ενώ το γεγονός ότι οι επιταγές είχαν αυτεπάγγελτη ποινική διώξη , έδιωξε τα γραμμάτια από την αγορά που είχαν βέβαια και το χάντικαπ του χαρτοσήμου που πλἠρωνε ο εκδότης -3,6 % .

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by BAS

[AlexisPap]

BAS, συγχαρητήρια για το θέμα που ανοίγεις και τον μεθοδικό τρόπο που το θέτεις. Είναι σαφές ότι η αγορά ακινήτων δέχθηκε μεθοδευμένη επίθεση κερδοσκοπικού χαρακτήρα.
 

Konstantinos IB, πολύ ωραία η επισήμανση περί του τι ονομάζουν οι οικονομολόγοι φούσκα. Πράγματι, δεν ασχολούνται καθόλου με το ποιες είναι οι αντικειμενικές κοινωνικές ανάγκες, ή ο πολιτικός σχεδιασμός. Μία γενικευμένη επιχείρηση σίτισης στην Σομαλία θα αποτελούσε για τους οικονομολόγους φούσκα, αφού ο Σομαλός πολίτης δεν έχει χρήματα για να αγοράσει τρόφιμα.

 

Μόνο που ο όρος "φούσκα", κάθε φορά που χρησιμοποιείται, υποκρύπτει ένα κερδοσκοπικό παιχνίδι. Έτσι έχει συμβεί ιστορικά με όλες τις "φούσκες". Ο δανειστής κάποια στιγμή θεωρεί ότι πρέπει να "περιορίσει την έκθεση στον επιχειρηματικό κίνδυνο", βαφτίζει την επένδυση "φούσκα", και κόβει τις πιστώσεις. Η επιχείρηση καταρρέει και εκποιείται προς όφελος του δανειστή...

 

Μα, κάθε επιχειρηματικός τομέας που αναπτύσσεται με πιστώσεις, περνάει μία φάση που δυνητικά μπορεί να χαρακτηριστεί ως φούσκα. Ο οικονομολόγος θα το χαρακτηρίσει "επιθετική διείσδυση" ή "φούσκα" με κριτήρια όχι απολύτως ξεκάθαρα, αφού στην φάση αυτή η κερδοφορία περιορίζεται, και η αγορά δείχνει να μην έχει άλλο χώρο, άσχετα με το όνομα που χρησιμοποιείς...

 

Εν πάση περιπτώσει, είναι σαφές ότι η κρίση στην αγορά ακινήτων ενισχύθηκε τεχνητά, τόσο μέσω των δημοσιευμάτων, όσο και με κρατικές παρεμβάσεις. Όπως πχ οι κυβερνητικές επιλογές για υψηλό ΦΠΑ, αλλά χαμηλό ΦΜΑ, ή για απευθείας στήριξη του αποθεματικού των τραπεζών, και όχι στήριξη των δανειοληπτών.

 

Και φτάσαμε να πέσει η τιμή οικοδομών δεκαετίας '80 κάτω των 1000€. Στην Ερμού, την Καρόλου Ντηλ, την Μητροπόλεως...

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by AlexisPap

[BAS]

Ευχαριστώ Αλέξη .

Συμφωνώ απόλυτα με αυτά που λες και σωστά σημειώνεις ότι το νεόδμητο έχει ΦΠΑ 23 % , ενώ το μεταχειρισμένο ΦΜΑ 3 % .

 

Στην πράξη όταν ο ΦΠΑ ήταν 18 % και ο ΦΜΑ 11 % , η αφαίρεση του φόρου εισροών από τον ΦΠΑ τον έφτανε κοντά στον ΦΜΑ , ενώ τώρα έχουμε διαφορά άνω του 10-15 % .

 

Οσοι γιά τους οικονομολόγους και ιδιαίτερα τους μακρο , καλό είναι εμείς να τα βλέπουμε με την ματιά του μηχανικού , που συνήθως είναι πολύ πιό σωστή και τεκμηριωμένη .