Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία επί κοινού οικοπέδου

[Gschoinas]

1 ώρα πριν, Arche said:

με έχετε μπερδέψει. Καταρχήν αναφέρεται ένα τρίτο τμήμα, το οποίο ονομάζεται υποχρεωτικά ακάλυπτο και νομίζω ρωτάτε αν είναι κοινόχρηστο.
Να σας πω καταρχήν αυτά που ξέρω, το τρίτο τμήμα δεν το βλέπω. Βλέπω πολύ ωραία και καλά να έχετε χωρίσει το αρχικό μεγάλο οικόπεδο σύμφωνα με την κάθετη, που ωραία το περιγράψατε ότι το όριο είναι νοητό. 
Πολεοδομικά εδώ και πολλά χρόνια ισχύει, ότι ωραία χωρίσατε εσείς το οικόπεδο σας σε ένα τμήμα να έχει το 40 και ένα το 60 % του αρχικού. Αλλά το τρίτο τμήμα που λέτε υποχρεωτικός ακάλυπτος ποιό είναι????
Και δεύτερον. Εσωτερικά στα οικόπεδα οι τοίχοι, οι περιφράξεις, οι περιφράξεις με ξύλινα στοιχεία και πολύ περισσότερο οι μαντρότοιχοι απαγορεύονται!!!
Αρα η συμβολαιογράφος που σας είπε ότι μεταξύ των δύο τμημάτων αν θέλουν χτίζουν και περίφραξη - μεταξύ τους όριο μέσα στο οικόπεδο δεν σας τα λέει καλά. 

το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι 60%. Αυτό σημαίνει οτι ο ενας ιδιοκτήτης μπορεί να καλύψει το 60% απο το 40% εξ'αδιαιρέτου που έχει και ο άλλος το 60% απο το 60% εξ'αδιαιρέτου που έχει. Αν υποθέσουμε οτι το οικόπεδο είναι 1000μ2 τότε η μια κάθετη μπορεί να έχει μέγιστη κάλυψη 1000χ0,4(ποσοστό συνιδιοκτησίας)χ0,6(κάλυψη)=240,00μ2 και η άλλη κάθετη 1000χ0,6(ποσοστό συνιδιοκτησίας)χ0,6(κάλυψη)=360μ2. Τα υπόλοιπα 400,00μ2 είναι υποχρεωτικός ακάλυπτος (ότι υπάρχει εκτός περιγραμμάτων κτιρίων). Δεν κατάλαβα να μίλησα κάπου για 3ο τμήμα, ίσως να μην το διατύπωσα σωστά αλλα προφανώς εννοουσα τον ακάλυπτο που είναι κοινόχρηστος και στις 2 κάθετες (αλλα ο συμβολαιογράφος θεωρεί πως δεν είναι).  Σκεφτείτε οτι ο συμβολαιογράφος μου είπε να κάνω 3 κάθετες! η πρωτη 240μ2(οσο και η μέγιστη κάλυψη του ενός) η δεύτερη 360μ2 όσο η μέγιστη κάλυψη του δευτερου και να κάνω μια 3η κάθετη για τα υπόλοιπα 400 του υποχρεωτικού ακαλύπτου με ποσοστό συνιδιοκτησίας 60-40!! του εξηγω πως δεν μπορω να βγάλω άδεια με 240 ή 360 γιατι θα πρέπει να καλύψω το 60% απο αυτά τα εμβαδα και πρέπει να κάνω τον φακίρη για να του εξηγήσω οτι πολεοδομικά δεν στέκει. Γενικά στην περιοχή μου επικρατεί αυτή η άποψη, δηλαδή αντιλαμβάνονται τις κάθετες σαν κατάτμηση! Εγω αυτό που θέλω (και οι πελάτες) είναι να κάνουμε 2 κάθετες και να ορίσουμε τις θέσεις των κτιρίων ώστε τα υπόλοιπα τετραγωνικά (40% του οικοπέδου-υποχρεωτικού ακάλυπτου) να μείνουν σε κοινή χρήση. Δεν γίνεται αυτό?
 

[dimitris GM]

κατ' αρχας εχεις ενα ωραιο και τσιλικο δις γωνιακο οικοπεδο.

Εχεις την ευκολια να το κοψεις στα 60/40 με εστιγμενη και να κανεις δυο καθετες. Καθε μια θα εχει την δικη της εισοδοεξοδο και το αντιστοιχο δικαιωμα δομησης. Οριζεις και τις αποστασεις μεταξυ των κτιριων...ολα νοικοκυρεμενα...εσαει και δια παντος...

Δεν εχεις κανεναν λογο να κανεις κοινοχρηστο τον υπολοιπο  ακαλυπτο χωρο...

 Φραχτης αναμεσα στις καθετες δεν επιτρεπεται να μπει, συνηθως βαζουν διαφορα φυτα [ταφλανια] ωστε  να γινεται ενας οιονει "διαχωρισμος"

Το θεμα ειναι οτι, ετσι,  καθε ενας θα ειναι απολυτως κυριος του δικου του "τμηματος"

σωστα τα λεει η συμβ/φος...αν κανεις δυο καθετες για εκει οπου πατανε οι οικοδομες, τοτε θα εχεις μια τριτη " ακαλυπτου" χωρις χιλιοστα.

Μεγα μπερδεμα.

 

 

 

 

 

Edited Ιούλιος 20 , 2022 by dimitris GM

[Gschoinas]

17 λεπτά πριν, dimitris GM said:

κατ' αρχας εχεις ενα ωραιο και τσιλικο δις γωνιακο οικοπεδο.

Εχεις την ευκολια να το κοψεις στα 60/40 με εστιγμενη και να κανεις δυο καθετες. Καθε μια θα εχει την δικη της εισοδοεξοδο και το αντιστοιχο δικαιωμα δομησης. Οριζεις και τις αποστασεις μεταξυ των κτιριων...ολα νοικοκυρεμενα...εσαει και δια παντος...

Δεν εχεις κανεναν λογο να κανεις κοινοχρηστο τον υπολοιπο  ακαλυπτο χωρο...

 Φραχτης αναμεσα στις καθετες δεν επιτρεπεται να μπει, συνηθως βαζουν διαφορα φυτα [ταφλανια] ωστε  να γινεται ενας οιονει "διαχωρισμος"

Το θεμα ειναι οτι, ετσι,  καθε ενας θα ειναι απολυτως κυριος του δικου του "τμηματος"

σωστα τα λεει η συμβ/φος...αν κανεις δυο καθετες για εκει οπου πατανε οι οικοδομες, τοτε θα εχεις μια τριτη " ακαλυπτου" χωρις χιλιοστα.

Μεγα μπερδεμα.

 

 

 

 

 

δεν έγινα κατανοητος. η συμβολαιογράφος μου προτεινε να κάνω κάθετες εκει που πατάνε οι οικοδομές και να κάνω και μια τρίτη - οχι εγώ. Εμένα η πρότασή μου ήταν να κάνω 2 κάθετες 400μ2 και 600μ2 χοντρικά και να ορίσω μέσα στην καθε μια το περίγραμμα των οικοδομών (ας το πουμε αποκλειστική χρήση) με την μέγιστη κάλυψη που δικαιούται ο καθε ενας όπως το περιγράφω και στο σχέδιο που ανέβασα. Απο εκει και πέρα οτι περισεύει στο όλο οικόπεδο (υποχρεωτικός ακάλυπτος) να είναι κοινόχρηστο, που θεωρώ οτι είναι έτσι και αλλιώς χωρίς να πρέπει να δηλωθεί με καποιο τρόπο. Είσοδο έξοδο δεν μπορώ να εχω απο τους άλλους δρόμους γιατί είναι πεζόδρομοι και η χρήση των κτιρίων θα είναι συνεργεία. Επομένως ο ιδιοκτήτης της κάθετης 2 θα πρέπει να περνάει μέσα απο την κάθετη 1 για να παει στο συνεργείο του. Επειδη όμως μελλοντικά δεν γνωρίζουμε ποιές θα είναι οι σχέσεις των 2 θα πρέπει ο 2 να εξασφαλίσει την πρόσβαση στην κάθετη 2. Γιά αυτο το λόγο ορίζουμε απο τώρα τις θέσεις των μελλοντικών κτιρίων.

[dimitris GM]

ουτε για πεζοδρομους ειχες πει ουτε για συνεργεια

[υποθετω οτι τα επιτρεπουν οι χρησεις γης]

Το 2 χρειαζεται διαδρομο απο αριστερα προς τα δεξια

Αρα

- ή κανεις μια καθετη, την "2",  που αρχιζει  απο τον δρομο αριστερα, πλατους πλατους3-4 μετρα σαν πιστολι και την "1" για το υπολοιπο,

ή κανεις δυο καθετες στα 60/40 και η "1" δινει δικαιωμα διελευσης πλατους 3-4  μ. στην "2"

ή οριζεις ενα τμημα πλατους 3-4 μ. απο τον  δρομο μεχρι την "2" οτι ειναι κοινοχρηστο διελευσης, χωρίς χιλιοστα ή ποσοστα δομησης.

 

 

 

 

[Gschoinas]

Για τα συνεργεία το γράφω στο αρχείο που ανέβασα (έκανα παράθεση). Για τους πεζόδρομους όντως δεν είπα κάτι και δεν έχω πρόβλημα με τίς χρήσεις γής γιατι η κάθετη 1 είναι σε γενική κατοικία ενω η 2 σε αμιγής κατοικία. Αυτός είναι και ο βασικός λόγος που δεν μπορώ να κάνω κατάτμηση (χρήσεις γής και πεζόδρομος στην 2). Αυτο που ακόμα δεν μπορώ να καταλάβω είναι αν τελικά ο υποχρεωτικος ακάλυπτος (ας το πω αυλή) της κάθε κάθετης είναι προσβάσιμος απο τον ιδιοκτήτη της άλλης κάθετης (το έδαφος και στις 2 κάθετες εκτός των κτιρίων δεν είναι κοινόχρηστο όπως στην οριζόντια?). Αν δεν είναι ποια η διαφορά με την κατάτμηση? ανεβάζω και ενα αρχείο ενος προέδρου του συμβολαιογράφικού συλλόγου Εφετείων Αθηνών απο το οποίο εγω καταλαβαίνω πως ο 1 έχει πρόσβαση στο εδαφος 2 και αντίθετα χωρίς να υπάρχουν όροι διέλευσης κλπ. Ισως να κάνω και λάθος.

ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ (1).pdf

[dimitris GM]

 το "χωριζεις" οπως θες.

Ισχυουν ολα οσα θα περιεχει η συσταση καθετων που υπογραφουν οι συνιδιοκτητες..

δλδ μια  απο τις τρεις ως ανω λυσεις.

[Gschoinas]

Το πρόβλημα είναι οτι δεν υπάρχει καλή συνεννόηση με τον συμβολαιογράφο και δεν δέχεται κάποια πράγματα. ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο σας

[ppanag]

Ο τρόπος που τα χωρίζετε (2 τμήματα με κάθετη) δεν αφήνει περιθώρια για κοινόχρηστο ακάλυπτο. Το κοινόχρηστο τμήμα (αν το επιθυμείτε) θα έπρεπε να οριστεί ως 3ο τμήμα του οικοπέδου (κοινόχρηστη κάθετη χωρίς χιλιοστά) με ειδική μνεία ότι η αναλογούσα δόμηση σε αυτό κατανέμεται στα άλλα 2.

Το δικό μου ερώτημα είναι: Αφού οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν αποκλειστική χρήση των τμημάτων του ακαλύπτου, τότε γιατί να κάνουν κάθετη σύσταση και όχι οριζόντια με μικρότερες αποκλειστικές χρήσεις (αν χρειάζονται) ??

[Gschoinas]

On 25/7/2022 at 11:05 ΠΜ, ppanag said:

Ο τρόπος που τα χωρίζετε (2 τμήματα με κάθετη) δεν αφήνει περιθώρια για κοινόχρηστο ακάλυπτο. Το κοινόχρηστο τμήμα (αν το επιθυμείτε) θα έπρεπε να οριστεί ως 3ο τμήμα του οικοπέδου (κοινόχρηστη κάθετη χωρίς χιλιοστά) με ειδική μνεία ότι η αναλογούσα δόμηση σε αυτό κατανέμεται στα άλλα 2.

Το δικό μου ερώτημα είναι: Αφού οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν αποκλειστική χρήση των τμημάτων του ακαλύπτου, τότε γιατί να κάνουν κάθετη σύσταση και όχι οριζόντια με μικρότερες αποκλειστικές χρήσεις (αν χρειάζονται) ??

Τα κτίρια δεν είναι σε επαφή και ετσι δεν γίνεται να οριστούν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες. Θα μπορούσε να γίνει κατάτμηση αλλα επειδή πρόκειται για συνεργεία δεν θα το επιτρέπουν οι χρήσεις γής στο ενα απο τα 2 οικόπεδα μετά την κατάτμηση επειδή οι χρήσεις γης αλλάζουν στο μέσον του όλου οικοπέδου. Αυτη τη στιγμή είναι εξ αδιαιρέτου και αν μείνει έτσι τότε και τα κτίρια θα είναι εξ αδιαιρέτου (κάτι το οποίο δεν θέλουμε). Επειδή το οικόπεδο είναι τρίφατσο αλλα οι 2 δρόμοι είναι πεζόδρομοι πρέπει υποχρεωτικά το 2ο συνεργείο να έχει πρόσβαση απο τον 3ο δρόμο αλλα για να γίνει αυτό θα πρέπει να περάσει μέσα απο την 1η κάθετη (να μείνει διάδρομος3-4 μέτρα). Εγώ πίστευα και πιστέυω πως στις κάθετες ιδιοκτησίες μόνο τα κτίρια που κατασκευάζονται στο κάθε τμήμα κάθετης είναι αποκλειστικής χρήσης του εκάστοτε ιδιοκτήτη και το έδαφος (του όλου οικοπέδου - εκτός των επιφανειών που θα οικοδομηθουν) είναι κοινόχρηστο. Ανεβάζω και ενα έγγραφο με θέματα οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας που έχει ενδιαφέρον. Αν ο κάθε ιδιοκτήτης έπρατε μέσα στο τμήμα της κάθετης όπως ήθελε τότε αυτό δεν θα είχε καμια διαφορά απο την κατάτμηση (η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις απαγορέυεται λόγω αρτιότητας για παράδειγμα - αλλά επιτρέπεται η σύσταση κάθετης). Δεν είναι τυχαίο που απαγορέυεται ρητά στο "νοητό" όριο των 2 καθέτων να κατασκευαστεί τοίχος - περίφραξη ή οτιδήποτε άλλο. Επίσης στο ε9 θα έπρεπε να δηλώνεται στην επιφάνεια του οικοπέδου το όλο οικόπεδο με το ποσοστό που έχει ο καθένας και οχι η επιφάνεια της κάθετης με 100% διότι το οικόπεδο είναι ενα! 

ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ (2).pdf

[tetris]

Να τα πάρουμε με τη σειρά

1. Σε ένα οικόπεδο μπορούν να συσταθούν όσες κάθετες επιθυμούμε. Η σύσταση καθέτων γίνεται με σκοπό τη δόμηση ανεξάρτητων (στατικά και λειτουργικά) κτιρίων, και ο ιδιοκτήτης κάθε κάθετης έχει την αποκλειστική χρήση αυτής. Περιφράγματα μεταξύ καθέτων απαγορεύονται, διότι η όλη έκταση είναι συνιδιόκτητη. Στο οικόπεδο μπορούμε να δημιουργήσουμε κοινόχρηστο χώρο υποχρεωτικά ακάλυπτο, είτε γιατί εξυπηρετεί κάποιες κάθετες, είτε γιατί έτσι μας αρέσει. Είναι προφανές, ότι ο συγκεκριμένος ακάλυπτος ΔΕΝ έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, και είναι συνιδιόκτητος κατά το ποσοστό ενός εκάστου ιδιοκτήτη (όπως και στο όλο οικόπεδο). Αν ο συμβ/φος έχει αντίθετη άποψη, ή την τεκμηριώνει νομικά, ή διαβάζει τη σχετική νομοθεσία και ξεστραβώνεται.

2. Είτε γίνει κατάτμηση, είτε σύσταση καθέτων, οι χρήσεις γης (εφόσον το οικόπεδο εμπίπτει σε διαφορετικούς τομείς) είναι συγκεκριμένες και δεσμευτικές για κάθε τμήμα του