Ακίνητα: Οι τιμές πώλησης σε 48 περιοχές της Αθήνας

[Giorgos1987]

εγώ αυτό που δε κατάλαβα είναι το πώς προέκυψαν οι μέσες ελάχιστες και οι μέσες μέγιστες τιμές.

 

Καλή ερώτηση. Πρέπει να χρησιμοποίησαν κάποια στατιστική επεξεργασία στην οποία να προκύπτει κάποιο σφάλμα R^2. Σε αντίστοιχη περίπτωση κάποτε που ήθελα να εξετάσω σε μια περιοχή με γραμμική παλινδρόμηση την διακύμανση των τιμών ανά μονάδα επιφάνειας για κάθε όροφο μιας κατοικίας, προέκυψε η καμπύλη και ένα σφάλμα, αυτό το σφάλμα αν διαδωθεί στην τελική τιμή προκύπτει μια μέση ελάχιστη και μια μέγιστη στον μέσο όρο.

Π.χ για εξάρχεια που λέει 1148 - 1200 - 1252, βλέπουμε εύκολα οτι τυπικό σφάλμα +/- 52ευρώ/τμ επί του μέσου όρου ή ποσοστιαία +/- 4.3%. Το τυπικό σφάλμα μειώνεται όσο μειώνονται και οι παρατηρήσεις (πλήθως καταγραφών τιμών) από την τελευταία στήλη. Στις 1067 παρατηρήσεις το τυπικό σφάλμα έχει μειωθεί σχεδόν στο μισό (2.5%).

[Arche]

....

Edited Νοέμβριος 1 , 2014 by Arche

[BAS]

Και που λόγω των μεσιτών κάθε ακίνητο εμφανίζεται ως διαφορετική αγγελία από 3 - 20 και πλέον φορές .

 

Το θέμα απλά ήταν δωράκι από την εφημερίδα στον επίκουρο γιά να γίνει γνωστός η το ανάποδο , δωράκι του επίκουρου στον δημοσιογράφο γιά να γράψει ένα πιασάρικο άρθρο .

 

Βλακείες με τις οποίες κακώς ασχολούμαστε σε επίπεδο ψηλότερο της μπαρμπουτιέρας και του ΚΙΝΟ .

[dimitris11140]

Η αγορα των ακινητων ειναι κυριολεκτικα διαλυμενη και δεν μπορω να καταλαβω με πιο τροπο προεκυψαν οι αναγραφομενες τιμες στο αρθρο.

Οι τιμες στις αγγελιες των εφημεριδων την σημερινη εποχη δεν εκφραζουν τιποτα αλλο απο τον ευσεβη ποθο πωλησης του ακινητου σε μια συγκεκριμενη τιμη.Αυτο δεν σημαινει οτι το ακινητο θα πουληθει και σε αυτην την τιμη.Πριν την κριση διαμορφωνοταν ισως με αυτον τον τροπο η μεση τιμη πωλησης.Τοσο πουλαει ο αλλος τοσο θα πουλησω και εγω και καπου εκει καθοταν η μπιλια.

Σημερα δεν ισχυει αυτο.Σημερα αναλογα με την αναγκη που εχει ο καθενας πουλαει οποτε και δεν μπορει να προκυψει μεση τιμη πωλησης.

Οσο δε για τις λεγομενες καλες περιοχες της αθηνας που ψιλοκρατανε ακομα τιμες σε ψηλα επιπεδα η αποψη μου ειναι οτι αυτο γινεται γιατι οι κατασκευαστες που δραστηριοποιουνταν σε αυτες τις περιοχες εχουν κανει αποθεμα λογω του υπερκερδους που υπηρχε επομενως δεν εχουν την αναγκη ρευστοποιησης του ακινητου.Οχι οτι πουλανε ακινητα σε αυτες τις τιμες.Απλα θελουν τοσο να πουλησουν.Αν περασουν 2-3 χρονια ακομα και στριμωχθουν θα μαζευτουν και αυτοι σιγα σιγα στα πλαισια της νεας ελλαδας των μισθων των 600 ευρω.

Επισης μια αλλη παραμετρο σε αυτες τις λεγομενες καλες περιοχες της αθηνας ειναι οτι υπαρχουν παρα πολλες μαιζονετες και δεν ειναι σωστο να μιλαμε για μεση τιμη τετραγωνικου μια και στα μετρα του σπιτιου συμπεριλαμβανονται και παρα πολλα μετρα τακτοποιημενων χωρων.

Η μεση τιμη πωλησης του ακινητου πρεπει να αναγεται στα τετραγωνικα μετρα συντελεστη δομησης που εχει το συγκεκριμενο ακινητο και η τιμη πωλησης των τακτοποιημενων χωρων να αναγραφεται ξεχωριστα.

Εαν πχ μια μαιζονετα ειναι 170 μ2 και εχει 90 μετρα συντελεστη δομησης και αλλα 80 μετρα τακτοποιημενους χωρους (10 μετρα ημιυπαθριους,20 μετρα σοφιτα και 50 μετρα υπογειο) το να λεμε μεση τιμη πωλησης 2500 ευρω σημαινει οτι το ακινητο πωλειται 425.000 ευρω και αν βαλουμε στους τακτοποιημενους χωρους τιμη πωλησης εστω 1000 ευρω τοτε τα 90 μετρα συντελεστη δομησης του ακινητου πωλουνται με 3800 ευρω το μετρο.

Οι εποχες του καλου μυλου που τα αλεθε ολα εχουν περασει ανεπιστρεπτι.Αλλο πραγμα αγοραζω σπιτι 150 μ2 συντελεστη δομησης και αλλο αγοραζω σπιτι 150 μ2 που ο συντελεστης ειναι 80 και τα αλλα 70 ειναι τακτοποιημενα

Και μια προσωπικη εκτιμηση για το τελος.Οταν σιγα σιγα βγουν στην αγορα ολο και περισσοτερα σπιτια καθαρα χωρις τακτοποιημενους χωρους οτι εχει μεινει απουλητο απο τα παλια θα παει ακλαφτο.

Edited Νοέμβριος 1 , 2014 by dimitris11140

[BAS]

Οι τιμές πώλησης βγαίνουν με δύο τρόπους . Ο ένας είναι η Ανάγκη . Οταν έχεις Ανάγκη ξεπουλάς , δεν πουλάς . Ετσι αυτό δεν θεωρείται τιμή πώλησης , αφού αυτός που είχε ανάγκη πούλησε , άρα πλέον έχουμε τους κανονικούς πωλητές .

 

Το δεύτερο κομμάτι είναι οι πωλήσεις βάσει των τιμών αντικατάστασης .

 

Εκεί έχουμε το εξής οξύμωρο . Τα υλικά έχουν ανέβει 20-30 % εν μέσω κρίσης , η πίστωση έχει μηδενιστεί , η ζήτηση επίσης , ενώ το εργατικό έχει κατέβει περίπου 20 % και η αξία της γης περισσότερο .  Ολα αυτά σημαίνουν ότι το κόστος κατασκευής εν μέσω κρίσης , έχει ανέβει λίγο και έχουν εκτοξευτεί τα μη κατασκευαστικά κόστη , όπως η χρηματοδότηση και έτσι πλέον το πραγματικό κόστος είναι αυξημένο .

 

Από την άλλη η αβεβαιότητα των χρημάτων στις τράπεζες και τα πιθανά κουρέματα η η επιστροφή στην δραχμή , δεν ωθεί κανένα που δεν πιέζεται από οικονομική ανάγκη να πουλήσει , αφού δεν έχει τι να κάνει τα λεφτά .

 

Να τα βάλει στα σαράφικα , επίφοβο , να πάρει γη έχει φόρο και πιθανόν να πέσει και άλλο , να ξαναχτίσει , γιατί αφού δυσκολεύεται να πουλήσει τα υπάρχοντα .  Ετσι έχουμε μιά στασιμότητα η οποία δεν πρόκειται να αλλάξει ,αν δεν αποφασίσουν να ανοίξουν την οικοδομή .

 

Μην ξεχνἀμε βέβαια ότι οι τράπεζες επιβιώνουν πουλώντας χρήμα και αυτή η κατάσταση που έχουμε σήμερα πρέπει να αλλάξει .

 

Ηδη οι τράπεζες έχουν από φέτος στόχους στα στεγαστικά που γιά του χρόνου έχουν αυξηθεί σημαντικά .

 

Καινούργια λοιπόν σπίτια προς πώληση βγαίνουν ελάχιστα , πρακτικά μηδενικός αριθμός και έτσι τα απούλητα θα παραμένουν νεόδμητα , μέχρι να υπάρξουν πραγματικά νεόδμητα και ας πλησιάζουν ήδη την δεκαετία .

 

Ακόμη να θυμίσω ότι επειδή ο πραγματικός αριθμός των απούλητων νεόδμητων σε όλη την Ελλάδα δεν ξεπερνάει τις 50-60000 , αυτός ο αριθμός είναι αριθμός πωλήσεων 10 μηνών γιά τις μέσες αγορές των 20-30 τελευταίων χρόνων που πουλιώνταν 70.000 σπίτια τον χρόνο και βέβαια σε περίπτωση ξαφνικής ανόδου της αγοράς θα εξαντληθεί σχεδόν άμεσα , αφού η διαδικασία ανέγερσης νέων είναι πολύμηνη .

 

Γιά τις μεζονέττες συμφωνώ και εγώ ότι ήταν μιά μόδα που θα εκλείψει , αφού τα τεκμήρια την τσάκισαν και βέβαια τα τμ πρέπει να ξεκαθαρίζουν μεταξύ νόμιμων και παράνομων .

 

Από την άλλη ο ΝΟΚ δίνει νόμιμες σοφίτες , ημιυπόγεια , πατάρια , έρκερ , κλιμακοστάσια ,  οπότε δεν στέκει να κατηγορείς κάποιον που τα έχει κάνει αυτά με τον προηγούμενο νόμο και τα έχει νομιμοποιήσει .

 

Εγώ βέβαια δεν τις συμπαθώ τις μεζονέτες , δεν τις έκανα ποτέ σαν κατασκευαστής , μόνο σαν μηχανικός ιδιωτών και είχαν και ένα αξιοπρεπές μέγεθος , αν και θεωρώ ότι αυτό πρέπει να είναι τουλάχιστον 80 τμ ανά επίπεδο , κάτι που δεν συμβαίνει στην πλειοψηφία τους . 

[dimitris11140]

ΒAS καλημερα δεν κατηγορω κανεναν ολη η ελλαδα εχει τακτοποιημενα.Απλα λεω οτι αλλο πραγμα ο συντελεστης και αλλο η τακτοποιηση.

Το οτι ο νοκ δινει bonus δεν σημαινει οτι ενα σπιτι που εχει 90 μετρα συντελεστη και αλλα 70 μετρα bonus απο τον νομο στην αγγελια πρεπει να αναγραφεται σαν ακινητο 160 μ2.Θεωρω οτι το πιο σωστο και πρεπον ειναι να αναγραφονται τα τετραγωνικα συντελεστη που εχει και ξεχωριστα  τα bonus.Αλλη η τιμη πωλησης του συντελεστη και αλλη των bonus.και στην συνεχεια αθροιστικα η τιμη.Oπως και στα παλια ακινητα αλλη η τιμη του ΣΔ και αλλη του τακτοποιημενου χωρου.Το να λεμε πχ 2500 το μετρο οκ 2500 το μετρο ποιο μετρο? Αλλιως μεταφραζεται επι  του οικοπεδου ενα τετραγωνικο συντελεστη και αλλιως το τακτοποιημενο τετραγωνικο η το bonus

Edited Νοέμβριος 1 , 2014 by dimitris11140

[BAS]

Δεν διαφωνώ σε αυτά που γράφεις , αλλά δυστυχώς η αγορά έχει άλλους κανόνες και εγώ στο παρελθόν έχω πληγεί από αυτούς , αφού έτυχε να έχω ανταγωνιστές που πούλαγαν 200 τμ μεζονέτα με νόμιμα τα 80 και τα άλλα ήταν ο ημιυπαίθριος και το ημιυπόγειο μαζί με το νόμιμο ισόγειο , η ο ημιυπαίθριος και η σοφίτα μαζί με τον νόμιμο α΄  όροφο και συνολικός υπερδιπλασιασμός των νόμιμων τμ .

 

Τώρα τα έβαλαν μέσω του ΝΟΚ στα νόμιμα , οπότε δεν έχει νόημα να τα συζητάμε , ανεξάρτητα αν έχουμε δίκιο .

 

Την αγορά βλέπεις την λυμαίνονται οι μεσίτες και οι τράπεζες και αυτοί κανονίζουν τα πάντα .

[Ροδοπουλος]

Απο τις τιμές της REMAX πάντως για την περιοχή της Εκάλης έχουμε στα διαμερίσματα

 

Ελάχιστη 1250Ε/τμ (>30 ετών)

 

Μέγιστη 1971 Ε/τμ (<10 ετών)

 

Οι παραπάνω τιμές των 3171 και 3451 αναφέρονται σε μονοκατοικίες και περιλαμβάνουν και το οικόπεδο.

 

Δεν μπορώ να φανταστώ οτι το πανεπιστήμιο έκανε τέτοιο "μπέρδεμα". Είναι τουλάχιστον τραγικό να μπερδεύει και να συγκρίνει 2 διαφορετικά τελείως πράγματα.

[Arche]

Αναθεώρησα λίγο ως προς τα παραπάνω....

[Arche]

.,,,,

Edited Νοέμβριος 1 , 2014 by Arche